乌鲁木齐基准地价修正体系
乌鲁木齐城市土地基准地价表
乌鲁木齐城市土地基准地价表基准地价（元/平方米）土地出让年限：商业40年；住宅50年；工业50年。
以上为乌鲁木齐城市土地基准地价，具体出让金数额根据市场土地供需实际情况评估决定。
（一）1级地分布在市中心区。
其北界为光明路—青年路—建国路口。
东界为建国路—东环路—金银大道—和平南路向南—至团结路口。
南界为团结路。
西界为新华北路—团结路口。
（二）2级地呈环状包围着1级。
北界为河南东路。
东界为河南东路—科学院围墙西侧—昆明路—苏州东路—鲤鱼山路—新医路—克拉玛依东路北巷—克拉玛依东路—安居南路—新兴街—新民路—红山东路向西—五星路—建国路—三道湾路—二道湾路—黑甲山前街—团结四巷—八户梁街。
南界为钱塘江路—仓房沟路向南—珠江路—英阿瓦提路—新华南路向北—河坝前街—胜利路向北—胜利二巷—多斯鲁克路向北—延安路。
西界为河南路口—北京南路—新医路—西北路—西虹路—友好南路—扬子江路—长江路—钱塘江路—仓房沟路。
（三）3级地呈环状分布在2级区外围。
北界为喀什西路—太原路—杭州路—北京北路—河北路—天津路—河南东路--长沙南路—苏州东路。
东界为银川路—西八家户路—河滩北路—新医路向东—六道湾三队与二队间小路向南—南湖中路—克拉玛依东路向东—七道湾与西虹东路交叉口—与30团围墙西侧围墙连线—至碱泉街—东大梁—中环路—与三屯碑和十七户路交叉口。
南界为仓房沟路—盐业公司围墙南侧小路—军区粮库围墙南面—过青年渠沿渠向北—第二轻工集团库房围墙南侧—二建予制厂家属院—河滩南路向南—绿化设备公司围墙南侧—啤酒厂小路—新华南路向南—胜利路向北—三屯碑和十七户路交叉口处。
西界为喀什西路路口—中亚北路,中亚南路—河南西路—阿勒泰路—伊犁州办事处围墙北侧小路—油化厂向南—天河小区间小路—金江路—克拉玛依西路向东--南昌北路—南昌南路—西虹西路—宝山路—西过境路—阿里路口向东—炉院街—南货场南路向东—仓房沟路向南—盐业公司围墙南侧小路。
基准地价修正法
基准地价修正法
基准地价修正法是一种以基准地价为基础，根据特定标准考虑土地的其他影响因素，并修正土地价格的计价方法。
基准地价也被称为市场价值判断参考点，它不但是土地价格的基础，而且可以作为证明和赋予土地市场价值的重要依据。
基准地价修正法的主要内容包括：
（1）首先确定基准地价，通过对周边区域及行政区内的土地
价格进行统计和分析来界定一个合理的基准地价。
（2）根据土地价格调整因素，将土地价格调整因素纳入土地
价格修正法中，以确定土地价格修正后的最终价格。
常见的修正因素包括：土地所有权、土地使用权、土地性质、土地所在位置、土地面积、基础设施质量、发展前景等。
（3）最后，计算出根据特定标准考虑土地的其他影响因素，
并修正基准地价后得出的最终定价。
基准地价法使土地价格计量更加客观公正，保证了土地配置准确性和土地投资者的利益。
基准地价修正法也有助于缓解行政许可而引发的土地空价问题，有效促进了土地市场的健康发展。
xx市基准地价修正体系
乌鲁木齐基准地价表(评估基准日2003年3月1日)
规划限制区：按照宗地所在商业用地级别地价和修正系数执行。
一、二级商业用地宗地地价影响因素指标说明表
三、四级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
五级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
六、七级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
商业用地宗地地价修正系数表
一级、二级住宅用地地价影响因素指标说明表
六级、七级住宅用地地价影响因素指标说明表
住宅用地宗地地价修正系数表
一级、二级工业用地地价影响因素指标说明表
四、五级工业用地宗地地价影响因素指标说明表
表5 六级工业用地宗地地价影响因素指标说明表
工业用地基准地价影响因素修正系数表。
基准地价修正体系基准地价修正体系的建立
上调幅度的计算公式为：
F1 [I nh I1b ) / I1b ]100%
下调幅度的计算公式为：
F2 [I1b I n1 ) / I1b ]100%
式中： F1 —基准地价上调最大幅度；
F2 —基准地价下调最大幅度；
I1b —基准地价；
I nh —级别内正常样点最高值；
I n1 —级别内正常样点最低值。
0.0857
个别因素
宗地面积
0.0573
宗地形状
0.0512
规划土地利用方向
0.0576
表 5.1-3 工业用地宗地地价影响因素权重表
类型
修正因素
权重
临道路类型
0.1613ຫໍສະໝຸດ 区域因素距火车站的距离 集聚效益
0.1184 0.1282
周围用地类型
0.0923
宗地临路条件
0.0915
宗地面积
0.0893
个别因素
以上原理，只要找到并正确分析城镇内部的区域因素和区域因素的影响程度，找到并正确分析个
别因素及个别因素的影响程度，由此编制区域因素和个别因素修正系数表，就可以具体测算宗地
标定地价。这样，土地评估部门在评估土地时就有了比较一致的、科学合理的、又简单易行的依
据，同时，也为社会其他部门提供了评价土地价格的方法体系。
第二节 基准地价修正体系的应用
基准地价因素修正体系主要是应用在宗地地价评估方面，利用基准地价修正系数体系评估宗地地
价的方法称之为基准地价因素系数修正法：
一、基准地价因素系数修正法的基本原理
基准地价因素系数修正法是在确定级别基准地价的基础上，经过各种微观因素修正，来测算具体
宗地的地价。宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
乌鲁木齐新基准地价工业二级修正体系
区片内供电保证率98%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现2次供电中断，或累计中断超过6小时不足12小时
区片内供电保证率97%以上，除因检修之外过去的半年内曾出现3次供电中断，或累计中断超过12小时不足18小时
区片内供电保证率97%以下，除因检修之外过去的半年内曾出现3次以上供电中断，或累计中断超过18小时
-20.00
区域因素
对外交通便利度
0.11
1.98
0.99
0.00
-1.10
-2.20
基础设施完善度
供水
0.13
2.34
1.17
0.00
-1.30
-2.60
排水
0.08
1.44
0.72
0.00
-0.80
-1.60
供暖
0.06
1.08
0.54
0.00
-0.60
-1.20
供电
0.03
0.54
0.27
0.00
区片内排水保证率98%以上，过去的半年曾出现2次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97%以上，过去的半年曾出现3次堵塞或者涌冒现象
区片内排水保证率97%以下，过去的半年曾出现3次以上堵塞或者涌冒现象
供暖
区片内供暖保证率100%，除因检修之外过去的1个供暖期内未曾出现停暖现象
区片内供暖保证率99%以上，除因检修之外过去的1个供暖期曾停暖1次，且未超过12小时
-0.30
-0.60
环境质量优劣度
0.05
0.90
0.45
0.00
-0.50
-1.00
基准地价系数修正法评估结果为主
基准地价系数修正法评估结果为主基准地价评估是土地估价中常用的方法之一，通过基准地价系数修正法，可以快速、准确地评估土地价格。
本文将从基准地价评估、修正系数确定、土地使用年限修正、容积率修正、区域因素调整、市场行情分析、价格水平预测和案例实践应用等方面，详细介绍基准地价系数修正法评估结果为主的方法。
一、基准地价评估基准地价是指在某一城市或区域的土地，根据其自然、经济和社会条件所确定的同等级别的标准用地单位价格。
在进行土地评估时，通常采用基准地价作为基础，结合实际情况进行修正，得出最终评估结果。
基准地价的评估一般由政府或相关机构进行，根据不同区域的实际情况制定。
二、修正系数确定在进行土地评估时，需要针对不同的区域、用途、开发程度等因素进行修正系数的确定。
修正系数通常由政府或相关机构根据市场情况制定，也可以根据实际情况进行个别调整。
修正系数的确定需要充分考虑影响地价的各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
三、土地使用年限修正土地使用年限是影响土地价格的重要因素之一。
在进行土地评估时，需要根据土地使用年限进行修正。
一般情况下，土地使用年限越长，土地价格越高。
在进行土地使用年限修正时，需要了解不同类型用地的法定最高年限和实际使用年限，根据实际情况进行修正。
四、容积率修正容积率是指一定范围内建筑面积与用地面积的比率。
容积率的大小直接影响到土地的利用方式和建筑密度，进而影响土地价格。
在进行土地评估时，需要根据容积率进行修正。
容积率修正需要考虑不同区域、不同用途的容积率限制，以及建筑密度等因素的影响。
五、区域因素调整区域因素是影响土地价格的重要因素之一，包括交通、基础设施、环境质量、城市规划等因素。
在进行土地评估时，需要根据区域因素进行个别调整。
区域因素调整需要考虑不同区域之间的差异和特点，以及市场需求和未来发展前景等因素的影响。
六、市场行情分析市场行情是影响土地价格的重要因素之一，包括供求关系、竞争状况、行业发展趋势等因素。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
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宗地条件
临街宽度（m）
>40
30--40
20--30
10--20
<10
临街深度（m）
<10
10--20
20--30
30--40
>40
临街状况
至少两面临主街
二面临街，至少一面临主街
一面临主街
至少一面临次街
临支路、巷道或不临街
三、四级商业用地基准地价影响因素修正系数说明表
已计划实施新型管网改造，供水保证率在90-95%之间，服务功能基本到位
供水系统健全，但部分老化，供水保证率在85-90%，服务功能较差
供水管网老化较严重，供水保证率<85%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅，很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在90-95%之间，服务功能基本分到位
绝大部分集中供热，普及率、保证率在85-90%之间，服务功能较差
绝大部分实施集中供热，普及、保证率<85%，服务功能较差
通讯
有有线通讯网和宽带网，保证率98%以上，相关设施齐全、服务功能到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅,但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统健全，但部分老化,需要改造,有堵、漏、冒现象，服务功能较差
排水系统老化较严重，急需改造，常有堵、漏、冒现象，服务功能较差
供电
有双向供电线路网，自备供电及相关设施齐全，供电保证率在98%以上，服务功能到位
有双向供电线路网，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率95-98%之间，服务功能大部分到位
支路,车辆行驶受到严格限制
200米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=6
公交线路数为5
公交线路数为4
公交线路数为3
公交线路数<3
距对外站点距离（米）
<400
400-800
800-1200
1200-1800
>1800
基状
础况设评施价
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞98%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
计划实施新型排水管网改造，排水较通畅,但个别地段有堵、漏、冒现象，服务功能基本到位
排水系统健全，但部分老化,需要改造,有堵、漏、冒现象，服务功能较差
排水管网老化较严重，急需改造，常有堵、漏、冒现象，服务功能较差
供电
有双向供电线路网，自备供电及相关设施齐全，供电保证率在98%以上，服务功能到位
有双向供电线路网，自备供电及相关设施较齐全，供电保证率95-98%之间，服务功能大部分到位
有双向供电线路网，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率90-95%之间，服务功能基本到位
无双向供电网，但供电线路正常，有自备供电系统，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率85-90%，服务功能较差
供电线路正常，没有自备供电设施，减、加压分流系统不健全，供电保证率<85%,服务功能差
乌鲁木齐基准地价表(评估基准日2003年3月1日)
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ
4000
2400
720
Ⅱ
3030
2000
560
Ⅲ
2300
1600
450
Ⅳ
1700
1200
360
Ⅴ
1200
750
280
Ⅵ
800
4ห้องสมุดไป่ตู้0
210
Ⅶ
520
250
规划限制区
740
规划限制区：按照宗地所在商业用地级别地价和修正系数执行。
一、二级商业用地宗地地价影响因素指标说明表
支路,车辆行驶受到严格限制
300米范围内公交线路数（条）
公交线路数>=5
公交线路数为4
公交线路数为3
公交线路数为2
公交线路数<2
距对外站点距离（米）
<300
300-500
500-800
800-1200
>1200
基状
础况设评施价
供水
已实施大口径新型供水系统改造，供水保证率＞98%，服务功能到位
部分实施新型管网改造，供水保证率在95-98%之间，服务功能大部分到位
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市、区级商服中心距离(米)
<80
80-150
150-300
300-500
>500
交通条件
临街道路类型
生活型主干,道路通畅,无障碍点
混合型或生活型主干,街道较通畅,有个别障碍点
交通型主干,生活型次干,存在较多障碍点，但道路基本通畅,
混合型次干,交通型次干，车辆行驶受到较多限制
优劣程度
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
商服繁华度
距市、区级商服中心距离(米)
<80
80-150
150-300
300-500
>500
交通条件
临街道路类型
生活型主干,道路通畅,无障碍点
混合型或生活型主干,街道较通畅,有个别障碍点
交通型主干,生活型次干,存在较多障碍点，但道路基本通畅,
混合型次干,交通型次干，车辆行驶受到较多限制，常堵车
有双向供电线路网，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率90-95%之间，服务功能基本到位
无双向供电网，但供电线路正常，有自备供电系统，但减、加压分流系统不太健全，供电保证率85-90%，服务功能较差
供电线路正常，没有自备供电设施，减、加压分流系统不健全，供电保证率<85%,服务功能差
供热
全部实施集中供热，普及率、保证率＞98%，服务功能到位
已计划实施新型管网改造，供水保证率在90-95%之间，服务功能基本到位
供水系统健全，但部分老化，供水保证率在85-90%，服务功能较差
供水管网老化较严重，供水保证率<85%，服务功能差
排水
已实施了新型排水管网改造，排水通畅，无堵、漏、冒现象，服务功能到位
部分实施了新型排水管网改造，排水通畅，很少有堵、漏、冒现象，服务功能大部分到位
有有线通讯网和宽带网，保证率95-98%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，保证率92-95%，相关设施齐全、服务功能基本到位
有有线通讯网，但保证率只有90-92%之间，服务功能较差
有有线通讯网，但保证率＜90%，相关设施不太齐全，服务功能差
人口密度（人/km2）
>32000,流动人口很多
30000左右,流动人口多
25000左右,流动人口较多
20000左右,流动人口数量一般
<18000,流动人口较少
发展潜力
“十五”期间城市重点开发建设区,投资力度很大
近期以第三产业为主的重点开发建设区,投资力度大
近期第三产业开发区,投资力度较大，有较多建设项目
近期第三产业开发建设区，投资力度一般，有部分建设项目