土地经济学_(第六版)_第18章__土地金融
土地经济学(shawe 20140105)
土地经济学（十八画生 shawe 20140104）题型设置：一、填空题（1*×18）二、选择题（2*×10）三、名词解释（3*×4）四、简答题（6*×5）五、论述题（10*×2）课本：毕宝德.《土地经济学》[M].中国人民大学出版社，第六版.第一章导论1、土地经济学的对象和研究领域。
（P10）■对象：①土地利用中形成的人与土地的经济关系（生产力）和人与人的经济关系（生产关系）。
或称土地经济运行，即与土地相关的生产力运行和生产关系运行。
②土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节。
■研究领域：①土地资源利用——土地在国民经济各部门的分配和使用（人与地）；②土地财产制度——土地财产的权属制度包括土地所有制、土地使用制、土地管理制度（人与人）；③土地资产流转——土地资产权属的市场流转和土地收益分配（人与人）。
2、土地综合性概念。
（P3&PPT1）■（从自然资源分析）土地是由地球陆地及其水面的土壤、岩石、矿藏、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。
■（从现实分析）土地是一个由土壤、岩石、矿藏、水文和植被等要素构成并综合了人类正反面活动成果的自然——经济综合体。
3、土地的双重内涵。
（PPT1）■土地具有土地资源和土地资产的双重内涵。
前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济(价值)和法律 (独占权)意义。
■①土地资源是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地；②土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。
财产对象实体最重要的属性是有限性（稀缺性）、有用性、可占有性和具有价值。
■土地资源是土地成为资产的基础。
4、土地的特性。
（P3&PPT1）■土地的特性包括：自然特性和经济特性。
■自然特性：①位置的固定性；②面积的有限性；③质量的差异性；④利用的永续性（课本表述为功能的永久性）。
《土地经济学》讲义
《土地经济学》讲义一、土地经济学的定义与研究范围土地经济学，简单来说，是一门研究土地资源在经济活动中的利用、配置以及相关经济关系的学科。
它的研究范围十分广泛，涵盖了土地的开发、利用、保护，土地市场的运行机制，土地产权制度，土地税收政策，以及土地与经济发展的相互关系等等。
二、土地的特性与经济价值土地具有多种特性。
首先，土地的自然特性包括位置的固定性、面积的有限性、质量的差异性等。
位置的固定性决定了土地无法像其他商品那样随意移动，这也使得土地的利用具有很强的区位依赖性。
面积的有限性则意味着土地资源是稀缺的，需要我们合理规划和有效利用。
质量的差异性导致不同地块在农业生产、城市建设等方面的适宜性和价值有所不同。
土地的经济特性主要体现在土地的供给与需求、土地的用途多样性以及土地资产的增值性等方面。
土地的供给相对缺乏弹性，而需求则受到经济发展、人口增长等因素的影响不断变化。
土地的用途多样性使得同一地块可以有多种利用方式，但其最优用途往往取决于市场需求和土地的自身条件。
土地资产的增值性是由于土地的稀缺性以及社会经济发展带来的土地需求增加和基础设施改善等因素导致的。
土地的经济价值体现在多个方面。
在农业领域，土地是农产品生产的基础，其价值取决于土地的肥力、灌溉条件等因素。
在城市中，土地是工商业活动和居民生活的空间载体，其价值受到地理位置、交通便利程度、周边配套设施等因素的影响。
三、土地市场土地市场是土地资源配置的重要机制。
它包括土地的一级市场和二级市场。
土地的一级市场是指土地所有者将土地使用权出让给土地使用者的市场。
在我国，国有土地的出让主要通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。
这一市场的运行对于城市规划、土地资源的合理配置以及政府财政收入都具有重要意义。
土地的二级市场是指土地使用者之间转让、出租、抵押土地使用权的市场。
二级市场的活跃程度反映了土地资源的流转效率和利用效率。
土地市场的运行受到多种因素的影响，如土地政策、经济发展状况、金融政策、人口流动等。
土地经济学
土地经济学土地是人类生存和发展的基础，也是重要的经济资源之一。
土地经济学作为研究土地利用、土地价值、土地所有权以及与土地相关的各种经济问题的学科，对于社会经济发展起着重要的作用。
土地的定义土地在经济学领域被定义为地球表面及地下的自然资源，包括陆地和水域。
土地是一种稀缺资源，具有不可再生的特性。
在经济活动中，土地的供给是固定的，无法增加，而需求则随着人口增长和经济发展而不断增加。
土地价值的形成土地价值是指土地在市场上取得的价格或者价值。
土地的价值是由供求关系、位置、土地用途、土地品质等因素共同决定的。
不同地区的土地价值差异很大，一般来说，城市土地的价值要高于农村土地，而且随着城市化进程的加快，城市土地价值会不断增长。
土地利用土地的利用关系到资源的高效利用和经济的可持续发展。
不同的土地利用方式会产生不同的经济效益和社会效益。
合理的土地利用规划能够最大限度地提高土地的利用效率，推动经济的发展。
土地所有权土地所有权制度是土地经济学中一个重要的研究对象。
不同国家和地区对土地所有权的制度安排不同，从私有制到公有制等多种形式。
土地所有权制度的完善和健全对于土地资源的合理配置和社会稳定具有重要作用。
土地市场土地市场是土地经济学中一个重要的概念。
土地市场的形成和发展会影响土地资源的配置效率和经济的稳定增长。
土地市场的运作需要有相应的法律法规和监管机制，以确保市场的公平、公正和稳定。
土地经济学的意义土地经济学对于推动土地资源的高效利用、促进经济增长和社会发展具有重要意义。
通过深入研究土地资源的运行机制和规律，可以为政府决策提供理论支持，引导土地资源的合理利用，促进社会经济的可持续发展。
总的来说，土地经济学是研究土地资源在经济活动中的作用和影响的一门重要学科，对于土地的利用、管理和规划具有十分重要的理论指导意义和实践应用价值。
希望通过不断深入研究和探讨，能够更好地实现土地资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。
土地经济学：第六章 土地金融
二、几种主要的估价方法
（二） 市场比较法
1 .市场比较法的基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土
地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的 类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当 修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同 一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因 竞争而趋于一致 。
由于土地位置的固定性，使土地市场具有区域性 特征。由于各地区的自然、政治、经济条件不同，经 济发展水平也不相同，因此土地价格变动具有地区差 异性。即使在同一地区，由于不同产业对土地又有不 同的要求，在不同位置上的地价也呈现明显的差异。
第三节 土地价格评估
一、宗地估价程序
1、 宗地估价的技术路线 估价程序为：
四、地价变动的规律性
（二）土地价格变动呈现周期性特征
就总体来讲，土地价格呈不断上升趋势。但具体分 析，它并不是直线上升，而是在一定时期内上下波动， 呈现周期性变动特征。 ➢ 1.土地价格的周期性发展是其主要特征。 ➢ 2.土地价格变动受政府调节的影响。
四、地价变动的规律性
（三）土地价格变动具有明显的地区差异性
土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比 照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域 因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
2.4还原利率的确定
2.4.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原 利率的关系。
（二） 市场比较法
4.所选取的比较实例的要求
(1) 与估价对象地块的用途应相同； (2) 与估价对象地块所处地段应相同； (3) 与估价地块的价格类型应相同； (4) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近,
土地经济学完整版.doc
一绪论思考题：1．概念解释：土地、土地利用经济、土地经济学、土地价值。
土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。
2．简述土地的经济特性。
1.供给的稀缺性2. 利用方向变更的困难性3. 报酬递减的可能性4. 利用后果的社会性土地功能：承载功能，生产功能，资源（非生物）功能，观赏功能3．土地有哪些功能？说明土地的位置、质量和数量在不同生产部门中的意义和作用。
（P7）土地的功能（一）承载功能（二）生产功能（三）资源（非生物）功能4．土地经济学研究的对象是什么？土地经济学的对象可归结为两个方面，即土地利用中人与土地的关系和土地利用中形成的人与人的关系问题。
5．简述土地经济学的研究领域。
土地经济学的研究领域包括三个方面，即土地资源利用、土地财产制度、土地资产流转。
二土地集约利用土地报酬递减规律的概念与内涵一、土地报酬递减规律的提出和早期表述(P50)二、近代土地报酬规律内涵的扩展土地报酬变化三阶段分析一、生产要素配合原理和生产函数的概念和内涵二、应用生产函数对土地报酬运动物质数量关系的阶段分析三、生产函数与技术进步土地报酬递减规律的应用(P55)一、我国土地集约经营的必然趋势二、我国实行土地集约经营的客观要求及其途径三、我国城市化进程中经济发达地区的土地集约利用模式思考题：1．概念解释：土地集约利用、土地肥力、土地报酬递减规律。
土地集约利用是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式土地肥力，实际上指的是土地的经济肥力。
土地经济肥力是由土地自然肥力和人工肥力构成的综合体。
土地报酬递减规律是指在其他条件不变的情况下，如果一种投入要素连续地等量增加，增加到一定产量后，所提供的产品的增量就会下降，即可变要素的边际产量会递减。
2．简述土地报酬递减规律思想的形成和发展►人类对“土地报酬递减规律”的认识和实践发源于农业领域。
►早在18世纪70年代，法国重农学派代表人物杜尔阁首先提出了“报酬递减规律”的思想。
土地经济学_(第六版)_第2章_土地利用概论
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
(一)土地利用的目标
人类利用土地的目标按其最终发挥的作用又 可分为：经济目标、生态目标、社会目标。 1 ．土地利用的经济目标，即最大限度地满 足社会物质生产和生活对土地的需求 2 ．土地利用的生态目标是保护土地的良好 生态系统，这是全人类共同关注的重大问题
3
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第一节 土地利用的内涵及目标
一、土地利用的内涵 土地利用是人类劳动与土地结合获得 物质产品和服务的经济活动，这一活动表 现为人类与土地进行的物质、能量和价值、 信息的交流、转换。
土地利用是个技术问题。
土地利用同时又是个经济问题。
土地利用的内涵是动态的。
对于不同时期发生的投入和收入，就可通过贴现 系数和复利系数，把它们“拉回”到同一时点进 行比较。例如，两年前投了一笔数量为A的资本， 两年后才开始有收入，当年获得的纯收入为B。要 比较两笔货币量的大小，最好加上贴现或复利因 素，即 B· 1 A· (1+r)2与B比较，或 2 与A比较。 (1+r)
26
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
（一）农田的生态效益评价
其数学表达式为：
Y = KE Qi Kcti Kwi Ks · · · i =1 其函数关系为 Y=F（C，A，S） 式中： Y——作物估计产量； K——能量转换系数； E——光能利用率；
27
n
土地经济学(第六版)
农业能量投入产出效果，也可采用 投入产出方法进行分析，就是用数学方 法分析能量投入产出的综合平衡关系(包 括能量投入产出表和数学模型)。
土地经济学第六章 土地金融
3、市地经营资金融通：用于商业房地产、 、市地经营资金融通：用于商业房地产、 项目建造、工厂建设等； 项目建造、工厂建设等； 4、市地的企业或消费资金融通：以市地 、市地的企业或消费资金融通： 所有权或使用权取得企业经营或个人消 费所需的资金。 费所需的资金。 市地金融特点（ ）价高、收益高， 市地金融特点（1）价高、收益高，抵押 ；（2）资金回收有保证，举债能力强； 高；（ ）资金回收有保证，举债能力强； （3）利率高，偿还期短，可提前还款。 ）利率高，偿还期短，可提前还款。
二、土地金融的特点
1.土地金融是有担保的金融 1.土地金融是有担保的金融
土地金融属于长期信用， 土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资 提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力） 提供担保，担保包括人的担保（即信誉担保，具有法律效力） 和物的担保。 和物的担保。
2.土地金融以抵押权为基础 2.土地金融以抵押权为基础
农地金融主要特点： 农地金融主要特点：债权者不能提前要求债务 偿还、而债务者可在契约到期前偿还； 偿还、而债务者可在契约到期前偿还；债务占 抵押物价值不能过大，期限越长越好。 抵押物价值不能过大，期限越长越好。 （二）市地金融 市地金融也可分为如下四种： 市地金融也可分为如下四种： （1）市地取得资金融通：用于市地购买与租 ）市地取得资金融通： 赁。 （2）市地开发资金融通：用于市地开发、整 ）市地开发资金融通：用于市地开发、 理和改造等
三、土地金融的总类
土地金融包括农地金融和市地金融两类。 土地金融包括农地金融和市地金融两类。 （一）农地金融 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁； 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁； 农地取得资金融通 2.农地改良资金融通：用于农地开垦或改良； 2.农地改良资金融通：用于农地开垦或改良； 农地改良资金融通 3.农地经营资金融通：用于购买农具、肥料等； 3.农地经营资金融通：用于购买农具、肥料等； 农地经营资金融通 4.农地经营扩展资金融通： 4.农地经营扩展资金融通：凭借农地所有权或使用权取得 农地经营扩展资金融通 从事其他事业所需资金
土地经济学 .
土地经济学:研究由土地利用所引起的人与人，人与地之间的关系的一门学科土地集约利用：就是单位土地面积上合理增加物资和劳动投入、以提高土地收益的经营方式。
土地报酬递减规律：是指在技术不变的，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。
内部规模经济：是指企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。
在生产阶段,规模经济是因为生产设备的不可分性。
外部规模经济：是指整个行业的规模扩大和产量增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。
例如,整个行业的发展可以使得个别生产经营单位得到修理、服务、运输、人才供给、科技情报等方面的有利条件,从而使得个别生产经营单位减少成本支出。
土地资源的可持续利用：通过技术、行政、经济和法律手段使一个区域的土地利用类型的结构比例、空间分布与本区域自然特征和社会经济发展相适应利用合理土地资源本身的功能能够得到连续不断的发挥的土地资源利用。
土地市场：是指从事土地这一特定商品买卖的场所或接触点，本质上是商品交换中发生的经济关系的总和。
地租：是指出租土地获得的经济报酬或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价。
资本主义级差地租：马克思认为资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价值与社会生产价值的差额。
资本主义绝对地租：绝对地租的来源是农业产品价值与生产价格的差额。
绝对地租产生的条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。
土地私有权的垄断是使超额利润保留在农业部门内部并使之绝对地租的原因。
垄断地租：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
地价：土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。
地价评估：指专业人员按照一定的地价评估目的，遵循科学的土地估计原则、程序与方法，对土地市场价格的测定土地分区利用的原理：（1）农业区位论—杜能的《孤立国》。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
（三）土地投资业务
土地金融机构一般也兼办土地开发投资业 务。但土地开发投资与一般生产投资不同， 它有三个特点：
1.连续重复负担利息。因为土地开发投资 一般要求初始投资规模较大而且要求有 连续性，尤其是在农地投资上还要求不 断地重复投资。
土地经济学(第六版)
四、发展中国房地产金融的对 策建议
（一）建立多层次的房地产金融体系
（二）拓宽投融资渠道 （三）建立多种形式的房地产金融机构 （四）创新房地产金融业务产品和服务 （五）规范政府行为，创造公平、有序、透明的
房地产市场环境
（六）健全房地产金融环境，确保持续健康发展
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
五、土地金融的产生及发展
为什么金融业乐于支持和配合土地 的开发和利用，为其融通资金呢？
（一）为了金融资本的保值、增值和有 利可图 （二）为了谋求资金的相对安全 （三）有利于吸收存款和开展其他中间 业务
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
六、地产业与金融业之间的关系
地产业与金融业之间，是一种相互依存、相互支 持、相互促进、共同发展的关系。这种极其密切 的关系，总的说来，是由土地商品的特性及金融 业的特性所决定的。 在货币信用条件下，土地的开发、利用、经营等 一般都需注入大量资金。 土地金融对于土地开发和利用来说，具有特别重 要的意义。 土地资金运动的固定性和较强的自然增值性，也 吸引了金融机构乐于贷款或投资在土地上。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第二节 发达国家房地产金融 发展概况
一、美国的房地产金融概况 （一）土地金融 美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦 土地银行”，基层组织为“土地银行合作社”。 （二）住房金融 美国具有发达完善的住房金融体系。这个体 系不仅包括发放住房抵押贷款的金融机构和监管 金融机构的一整套监管体系，而且还包括为住房 抵押贷款创造流动性二级市场的政教材
三、土地金融的分类
农地金融 1. 农地取得资金融通：用 于农地的购买与租赁 2. 农地改良资金融通：用 于土地开垦、灌溉、排 水或土壤改良 3. 农地经营资金融通：用 于购买牲畜、农具、肥 料等 4. 凭借农地所有权或使用 权取得从事其他事业所 需的资金
市地金融 1.市地取得资金融通：用于市 地的购买与租赁 2.市地开发资金融通：用于对 市地的开发、整理和改造等 3.市地经营资金融通：用于商 品房建设、项目建造、工厂 建设等 4.市地的企业或消费资金融通： 以市地所有权或使用权取得 企业经营或个人消费所需的 资金
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
1.房地产金融业与房地产业的依存度将日益
提高。
2.房地产融资渠道多元化是必然趋势。
3.银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向
理性。
4.业务品种将出现多样化趋势，特别是房地
产信贷的中间业务将得到大力发展。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
三、中国房地产金融未来发展 的基本趋势与特点
5.强化管理、防范风险将成为房地产金融业 务持续发展的重要课题。
6.房地产金融市场将进一步细分，越来越多 的非银行金融机构及其他中介机构将积极 介入这一领域。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
四、发达国家房地产金融发展 经验的借鉴
（一）房地产金融参与主体多元化
（二）房地产资金来源渠道丰富
（三）房地产金融的发展离不开政府的支持
（四）房地产金融的发展需要创新
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第三节 中国房地产金融的发 展及其对策
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
二、中国房地产金融的发展状况
对于农地金融而言，目前主要是中国农业 发展银行和农村信用合作社作为农地资金 及其他金融服务的提供者。 就市地金融来说，参与主体主要是商业银 行及国家开发银行，参与方式主要是介入 土地开发的一级市场和二级市场。 对于购房贷款来说，这几年发展较快，已 经成为商业银行的一项重要业务品种。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
土地经济学 (第六版)
毕宝德 主编
柴强
李铃
周建春
副主编
中国人民大学出版社
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
第十八章 土地金融
第一节 土地金融概述
第二节 发达国家房地产金融发展概况
第三节 中国房地产金融的发展及其对策
土地经济学(第六版)
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
一、中国房地产金融的发展历程
2002年，国家出台《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权的规定》，指出：商业、旅游、 娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招 标、拍卖或者挂牌方式出让。国有土地使用 权有偿出让和转让制度的进一步完善，为我 国房地产金融的进一步发展提供了广阔的制 度基础与活动空间，促使房地产金融业快速 发展起来。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
三、土地金融的分类
农地金融的主要特点 是：在契约到期之前， 债权人不得任意要求 债务偿还；而债务人 可在契约到期前随时 偿还；债务占抵押物 价值不能过大，应以 土地收益剩余能够偿 还为限，且偿还期限 越长越好；利率低而 不变。
市地的功能决定了市地金融的 特点：市地价格高，单位面积 收益水平高，商品化程度高使 市地能取得高额抵押贷款；资 金回收较有保证。这一方面是 因为市地金融债务人一般都具 备较大的举债能力，另一方面 是因为市地收益比较稳定和可 靠，债务人能够承受高的利率。 因市地负担力较强，偿还期限 也不必过长，且可提前还款。
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
（三）土地投资业务
2.收益率不易精确计算。由于土地开发
投资规模大，时间长、利息重，所获
利润以及投资收益率都难以计算。
3.资金占用时间较长。土地开发投资一
般需较长时间占用资金，对资金要求
相对较高，具有较大的风险性。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
四、土地金融主要业务内容
(一)融通资金业务 1. 土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社 会资金，使其流到土地所有者和使用者手中， 满足其需要，并使提供资金的人也从中得利。 2. 通过将固定在土地上的资金再转化为金融资金 重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。 3. 用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地 长期投资的需要。
二、土地金融的特性
土地资金的特性
1. 资金垫付量大
2. 资金周转期长
3. 资金运动的相对固
定性
4. 资金的增值性
5. 资金营运的稳定性
土地金融的特性 1. 土地金融具有自偿性 2. 土地金融具有较大的 灵活性 3. 土地金融具有较强的 政策性 4. 土地金融具有一定的 脆弱性
土地经济学(第六版)
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
二、日本的房地产金融概况
(一)土地金融
日本专业的土地金融机构是国有土地银 行。 (二)住房金融 日本的住房金融体系是以住宅金融公库 为核心的。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
三、德国的房地产金融概况
(一)土地金融 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地 信用合作社，创始于 18 世纪下半期，至今已有 200 多年。德国土地金融制度后来传入东欧、北 欧、意大利以及世界各国，成为世界土地金融业 的典范。 (二)住房金融 德国的住房金融体制是一种由私营、合作和 国营银行并存的多渠道融资形式。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
（二）债券业务
3. 土地抵押债券。土地抵押债券的出现， 使土地金融有了进一步的发展。金融机构 取得抵押债权，以此作为担保，通过信用 评级机构及担保机构等发行债券，并出售 给公众。持券人与抵押债务人之间通过金 融机构而形成间接关系。当抵押债务人不 履行债务时，金融机构可立即行使其抵押 权，收回资金用于偿还债券。
土地经济学(第六版)
普通高等教育"十一五"国家级规划教材
一、中国房地产金融的发展历程
到20世纪90年代，城市国有土地使用权的出让、 转让、租赁等活动逐渐发展起来，城镇职工住房 制度改革也全面展开，实行多年的实物性福利分 房制度取消，住房作为商品全面进入市场。
1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制 度改革加快住房建设的通知》，商品住房需求开 始集中释放，住房市场得到快速发展。
一、中国房地产金融的发展历程
中华人民共和国成立后，逐步实行了城乡土地公有 化，以土地私有制为基础的土地金融随之消亡。20 世纪70年代末80年代初，在中国农村中普遍实行了 以农户为单位的土地承包经营制，使农村土地的所 有权与使用权相分离。随后，在20世纪80年代后期 对城市国有土地逐步实行有偿使用制，城镇职工住 房制度改革也逐步展开。