第12讲_用益物权概述、(国有)建设用地使用权、抵押权
民法2之四用益物权
地役权合同应当包括下列条款：地役权人、供役地人、需役地人、供役地和需役地 的位置、地役权的内容、地役权的期限、地役权的费用等。
地役权的权可以转让、出租、 抵押。
转让地役权应当与供役 地一并转让，且应当经 过登记机关的登记。
建设用地使用权的流转
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建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权可以依法转让 、互换、出资、赠与或者抵押 。
建设用地使用权的消灭
因城乡规划修改等原因导致无法 继续使用的；
用益物权的种类
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土地承包经营权
是指土地承包经营权人依法对 其承包经营的耕地、林地、草 地等享有占有、使用和收益的 权利。
建设用地使用权
是指建设用地使用权人依法对 国家所有的土地享有占有、使 用和收益的权利，有权利用该 土地建造建筑物、构筑物及其 附属设施。
宅基地使用权
是指宅基地使用权人依法对集 体所有的土地享有占有和使用 的权利，有权依法利用该土地 建造住宅及其附属设施。
流转合同
应当采取书面形式，内容包括双方当事人姓名或名称、流转土地的名称、 位置、面积、用途、期限、权利义务等条款。
土地承包经营权的消灭
消灭原因
承包期限届满、依法收回、提前 终止合同等。
消灭后果
承包人应返还土地，不能返还的 应折价补偿，同时土地承包经营 权人应将土地上的收益返还给发 包方，不能返还的应折价补偿。
民法2之四用益物权
用益物权是什么意思
用益物权是什么意思法律上用益物权是什么意思一、法律上用益物权是什么意思1、目的的用益性。
用益物权是他物权，是对所有物的利用。
从物权的分类来看，他物权包括用益物权和担保物权，与担保物权相对应，设立用益物权的目的就是对他人所有的财产进行使用、收益，即为了追求物的使用价值而对他人的物在一定范围内进行支配。
与此相应，用益物权的内容也主要是行使使用、收益的权能。
2、地位的独立性。
用益物权为独立物权，是对所有权的限制。
用益物权是非所有人对所有人的物在法律规定的限度内独立支配的排他性权利，是一种独立的权利。
用益物权人在法律规定或合同约定的某种权利的具体支配范围内，可以对抗一切人，包括所有权人，从而形成对所有权的限制。
例如，建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
3、客体的限制性。
用益物权客体的限制性有三个方面：一是用益物权的客体须具有使用价值，客体的存在形态或使用形态发生变化，会对用益物权人的利益产生直接影响，甚至丧失。
二、用益物权的比较特性比较特性与所有权、担保物权相比，用益物权具有以下特征：1、用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重对物的使用价值，并以对物的占有为前提。
这区别于担保物权注重物的交换价值的特点。
2、用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权为从物权。
3、用益物权虽然也可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。
4、用益物权是直接支配他人的物的权利。
用益物权人可以直接支配标的物，不需要他人行为的介入。
较后，用益物权是保护物品所有人的权益同时也维护了用益物权人的权益，避免了不必要的纠纷，并且根据现在的社会制度和法律特性来看，公民的法律意识明显提高，而且公民遵纪守法的态度也是有很大提升。
用益物权包括哪几种类型？一、用益物权包括哪几种类型？1、土地承包经营权2、建设用地使用权3、宅基地使用权4、地役权5、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)二、用益物权和担保物权的区别用益物权和担保物权设立的目的不同、权利性质不同、标的物不同、存续期间不同。
用益物权
四、国有土地使用权人的权利和义务 1．国有土地使用权人的权利 (1)占有土地的权利 （2）使用土地权利 (3)处分土地使用权的权利，包括： ①转让，但必须投资达到25％ ②抵押 ③出租，但必须投资达到25％ 注意对划拨土地处分权利的限制：不得转让，不 得单独抵押，不得单独出租；若必须与地上建筑 物一同处分，则应当转为划拨土地补缴出让金。 (4)从事与建筑建筑物有关的附属行为
第二节 国有土地使用权
一 、国有土地使用权的概念与特征 （一）概念 国有土地使用权是因建筑建筑物或其他工作物 而使用国家所有的土地的权利。 （二）特征 1、国有土地使用权是使用他人土地的权利。 2、国有土地使用权是存在于国家所有之土地之 上的物权。 3、国有土地使用权是以建筑建筑物或其他工作 物为目的的权利。
第三节 土地承包经营权
一、土地承包经营权的概念和特征 （一）概念 土地承包经营权是指承包人（公民或集 体）因从事耕作、种植或其他农业生产 经营项目而基于承包合同对集体所有或 集体使用的国家所有的农业用地所享有 的占有、使用、收益的权利。
（二）特征 1、客体是集体所有或者国家所有交给集体使 用的农业用地 2、权利内容必须是以种植业、养殖业等农业 生产为目的 3、该种权利虽然作为集体土地使用权但是却 是可以转让的权利 4、权利主体有一定的限制 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的 单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三 分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的 同意，并报乡（镇）人民政府批准。
三、国有土地使用权的期限 划拨土地使用权没有期限的限制。 出让土地使用权的最高期限为： 1．居住用地70年； 2．商业、旅游、娱乐用地40年； 3．教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4．综合或者其他用地50年。 5．工业用地50年； 每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让 方和受让方双方商定。 大家在记忆的时候只需记住70年、4年的情形，其余 均为50年。
经济师中级经济基础知识：用益物权
经济师中级经济基础知识：用益物权经济师考试用益物权几种具体的用益物权1.建设用地使用权建设用地使用权是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
建设用地使用权具有以下的法律特征：第一，建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。
根据我国的法律规定，公民或法人要获得国家所有的土地的使用权，就必须符合法律规定的条件，并按法律规定的程序到有关机关办理相应的手续，在使用过程中，使用权人对国有土地负有管理、保护和合理利用的义务。
第二，建设用地使用权的客体为国家所有的土地。
包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。
国有土地的范围是根据我国宪法的规定确定的。
建设用地具体包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
第三，建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
国家是国有土地的所有权人，其行使权利的代表即政府，政府作为行政机构，在利用和开发土地上存在诸多的弊端，因此国家可以将土地所有权的部分权能按照所有权与使用权分离的原则，移转给一定的公民或法人使用，这样才能使政府实现政企分开的目的，同时也能使土地发挥出最大的经济效益。
第四，建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。
建设用地使用权是一项法定的独立物权，国家保证建设用地使用权人依法行使其权利，同时也保障其权利不受他人的非法侵害。
依照法定程序取得的建设用地使用权是受法律保护的，任何人都不得非法干涉和侵害。
根据《物权法》的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
(1)建设用地使用权的有偿出让。
这是指国家作为出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的制度。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
五种用益物权的概念
五种用益物权的概念
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
在中国的法律体系中，有五种主要的用益物权，它们分别是：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是指农业承包户对其承包的集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。
2.建设用地使用权
建设用地使用权是指单位和个人依法享有的在城市和农村的集体土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
这是一种重要的用益物权，对于城市化和农村经济发展具有重要意义。
3.宅基地使用权
宅基地使用权是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
这是保障农村居民基本居住需求的重要权利。
4.地役权
地役权是指不动产的所有人或使用人为了自己不动产使用的便利、效益的提高，通过合同约定而使用他人不动产的一种用益物权。
地役权是一种独立的用益物权，它不依赖于其他权利而存在，可以单独设立、变更和终止。
5.居住权
居住权是指居住权人对他人的住房及其附属设施占有、使用，以满足生活居住的需要。
这是一种为了保障居民基本居住需求而设立的用益物权。
【实用文档】用益物权概述建设用地使用权
第4单元用益物权考点一：用益物权概述（2级）（一）用益物权的概念1.以使用他人之物为目的的物权，称用益物权。
2.用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。
（二）用益物权的类型用益物权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权。
考点二：建设用地使用权（3级）（2008案；2009单；2013单；2014单；2016多；2017多）（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权，是依法对国家所有的土地进行占有、使用和收益，并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
【注意】建设用地使用权自登记时设立，登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
【提示】除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。
（二）建设用地使用权的取得分类内容1.创设取得（一级市场）无偿划拨（1）土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为（2）下列确属必需的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地、军事用地；②城市基础设施用地、公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等；④法律、行政法规规定的其他用地【注意】严格限制划拨土地的使用用途。
用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权（3）除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制【真题·单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。
（2014年）A.最长期限为50年B.最长期限为70年C.最长期限为30年D.一般无使用期限的限制【答案】D【解析】根据规定，以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
一些用益物权的知识
一、用益物权概说（一）用益物权的概念以使用他人所有之物为目的（使用价值）的物权，为用益物权。
323（物117）：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
注意：实证法上并无针对动产的用益物权类型，条文中的“动产”二字实为赘文。
可以处分用益物权本身，但是不能处分用益物权的标的物（二）用益物权的类型《物权法》上详细规定的法定用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权；《民法典》为解决当前社会中特定群体的居住困境和落实农村土地“三权分置”的政策新增两项用益物权：居住权、土地经营权。
《民法典》第三分编“用益物权”下亦规定了探矿权、采矿权、取水权、养殖权以及捕捞权等，传统上一般将这类权利归入“准物权”；海域使用权亦属用益物权，由特别法详细规定。
（三）用益物权的功能用益物权可使得需要使用某物之人能够以较低对价实现目的，亦可使得所有权人在不消灭所有权的前提下获得一定对价。
二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念《农村土地承包法》第3条第1款：国家实行农村土地承包经营制度《农村土地承包法》根据2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈中华人民共和国农村土地承包法〉的决定》第二次修正§ 331（《物权法》125条）：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
（农村集体经济组织中只有本集体经济组织的人才能取得集体所有的土地的土地承包经营权）（2）承包方式《承包法》规定了“家庭承包”和“其他方式的承包”两种承包形式，但只有通过“家庭承包”才可以取得“土地承包经营权”。
以“其他方式的承包”取得的是“土地经营权”。
规范基础：《承包法》第16条：（1款）家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
（2款）农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。
第48条：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。
第十二章用益物权概述
第十二章用益物权概述用益物权是一种特殊类型的物权，与所有权和担保物权并列构成了我国民法物权制度的三大支柱。
用益物权是指权利人不对特定的物享有直接的支配权，而是对特定他人的物享有特殊的、有限制的占有、使用、收益和赋予他人使用的权利。
用益物权的产生是通过与用益物权的设定人订立用益物权设定契约来实现的。
首先，用益物权的设立应当具备下列条件：一是以定时供享受为目的；二是不违反法律、行政法规的规定；三是不侵害他人的合法权益。
这些条件确保了用益物权的合法性和合规性，同时避免了滥用用益物权的情况发生。
用益物权可以分为两类：一类是占有型用益物权，包括房屋所有权和土地承包经营权等；另一类是使用型用益物权，包括房屋使用权和林地使用权等。
占有型用益物权是指权利人对特定物的占有享有的权利，权利人可以享有物的收益，并对物进行支配和处分。
使用型用益物权是指权利人对特定物的使用享有的权利，权利人可以使用物，但不享有物的收益，并对物进行租借或赠与等方式赋予他人使用。
在用益物权的行使过程中，权利人可以享有物的收益，并对物进行支配和处分，但需尊重法律的限制和相应的约定。
权利人应当按照合同的约定行使用益物权，并尊重他人的权益，不得损害他人的合法权益。
同时，权利人也有义务维护物的正常使用和保护物的完好，并承担因自己的故意或过失造成的损失。
用益物权的转让也需要符合一定的法律规定。
占有型用益物权的转让应当遵守不违反法律规定的条件，并经法定程序完成。
使用型用益物权的转让需获得权利人的同意，并通过协商确定转让的方式和转让的权益范围。
用益物权的终止方式主要包括到期终止、解除和撤销等。
到期终止是指用益物权的设定期满自动终止；解除是指双方通过协商或者法律规定解除用益物权关系；撤销是指权利人放弃用益物权。
总体来说，用益物权是一种特殊的物权形式，通过与用益物权的设定人订立用益物权设定契约来产生。
用益物权可以分为占有型用益物权和使用型用益物权两大类。
用益物权的设立需要满足一定的条件，其行使过程需尊重法律的限制和约定，并承担相应的义务。
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【考题·多选题】根据《物权法》的规定，下列财产中，可以作为抵押物的有（）。
（2009年）
A.机动车
B.建筑物
C.正在制造的生产设备
D.通过招标方式取得的荒地的土地承包经营权
【答案】ABCD
【解析】（1）选项C：当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立；（2）选项D：只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”的土地承包经营权才可以抵押。
（2）动产的浮动抵押
【解释】经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
①浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立。
未经登记，不得对抗善意第三人。
②在动产浮动抵押的抵押财产确定之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
【解释】浮动抵押物一直处于变动中，抵押权的客体尚未特定化，因而不能限制抵押人的处分。
【考题·多选题】甲公司向乙银行借款，同意以自己现有以及将有的全部生产设备、原材料、产品、半成品进行抵押。
根据担保法律制度的规定，下列关于该抵押的表述中，正确的有（）。
（2010年）
A.甲公司与乙银行协商一致时，抵押权设立
B.甲公司与乙银行协商一致，并达成书面协议时，抵押权设立
C.该抵押权非经登记不得对抗善意第三人
D.如第三人已向甲公司支付了合理价款并取得抵押财产的，则抵押权不得对抗该第三人
【答案】BCD
【解析】（1）选项ABC：动产浮动抵押的设立以合同生效为条件（抵押合同应当采取书面形式），未经登记的不得对抗善意第三人；（2）选项D：在动产浮动抵押“结晶”之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（3）房地一体原则
①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，但土地上的新增建筑物不作为抵押财产。
②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
（2008年案例分析题）。