商业银行结构化融资之法律实务详解
2010年商业银行绿色信贷全面解析
中国·银行业公司业务创新与营销专题研究报告2010年2月15日北京银联信信息咨询中心提供前言环境保护已成为当今世界普遍关注的热点问题，国际经济环境正处在变革和调整之中，气候变化、能源资源安全等问题越来越被人们所关注。
因此，“经济再平衡”引起全球高度关注，中国必须适时改变传统的经济发展方式，即促使实体经济实现从“高碳”向符合气候改善要求的“低碳”转型，“低碳经济”必将为我国商业银行的绿色信贷业务提供了巨大的发展机会。
本专题针对上述情况，系统地研究了国内外绿色信贷的发展情况，结合国内商业银行的业务现状以及部分商业银行在绿色信贷领域的成功操作经验，精选了绿色信贷业务操作的成功案例进行深度剖析。
通过本专题，我们将为您解决如下问题：什么是绿色信贷？绿色信贷的分类标准是什么？国际上绿色信贷的发展趋势有哪些？我国商业银行绿色信贷业务存在的主要问题是什么？商业银行开展绿色信贷业务的切入点是什么？商业银行怎样对绿色信贷进行实务操作？绿色信贷业务特殊的风险防范操作手法有哪些？总之，为了银行客户在未来的商业竞争中把握决胜先机，银联信倾情推出本期专题。
本期专题分五个部分，依次阐释“商业银行绿色信贷发展概况”、“我国商业银行绿色信贷业务现状”、“我国商业银行绿色信贷案例分析”、“商业银行绿色信贷业务风险防范”、“我国商业银行发展绿色信贷建议”。
敬请关注：《2010年商业银行绿色信贷全面解析》。
本期专题：2010年商业银行绿色信贷全面解析正文目录第一章商业银行绿色信贷发展概况 (5)一、绿色信贷起源追溯 (5)（一）绿色信贷的形成 (5)（二）绿色信贷产品分类 (6)二、绿色信贷经验回顾 (7)（一）国际绿色信贷业务发展 (7)（二）国际绿色信贷经验总结 (11)（三）国际经验对我国的借鉴 (12)三、国内发展绿色信贷环境分析 (13)（一）宏观经济环境分析 (13)（二）信贷政策环境分析 (13)（三）银行信贷发展分析 (15)（四）绿色信贷环境总体评价 (16)第二章我国商业银行绿色信贷业务现状 (18)一、我国绿色信贷整体发展水平综述 (18)二、我国重点商业银行绿色信贷业务 (19)（一）浦发银行绿色信贷业务 (19)（二）建设银行绿色信贷业务 (24)（三）交通银行绿色信贷业务 (28)（四）兴业银行绿色信贷业务 (30)（五）徽商银行绿色信贷业务 (32)第三章我国商业银行绿色信贷案例分析 (35)一、工商银行绿色信贷案例解析 (35)（一）工商银行绿色信贷特征 (35)（二）“风电绿色信贷项目”案例解析 (36)二、兴业银行绿色信贷案例解析 (38)（一）兴业银行绿色信贷特征 (38)（二）“华电永安发电项目”案例解析 (39)第四章商业银行绿色信贷业务风险防范 (42)一、绿色信贷的环境风险分析 (42)（一）信贷风险 (42)（二）法律风险 (42)（三）市场风险 (43)（四）声誉风险 (43)二、绿色信贷风险分类及评估 (43)（一）环境与社会标准分类 (43)（二）环境与社会风险评估 (44)三、绿色信贷风险管理操作分析 (45)（一）绿色信贷风险管理流程 (45)（二）绿色信贷风险控制与转移建议 (45)第五章我国商业银行发展绿色信贷建议 (46)一、商业银行绿色信贷的机构设置和人才培养 (46)二、建立可操作性强的银行信贷管理政策 (46)三、商业银行多元化金融服务领域的开拓 (47)四、商业银行绿色信贷创新的风险控制 (48)五、商业银行绿色信贷业务操作建议 (48)图表目录图表1：国际绿色信贷产品划分标准 (6)图表2：加拿大商业银行（BDC）绿色信贷流程 (10)图表3：浦发银行国际金融公司(IFC)能效项目 (20)图表4：浦发银行法国开发署(AFD)能效项目 (21)图表5：浦发银行清洁发展机制CDM财务顾问方案 (23)图表6：建设银行绿色信贷审批具体案例 (25)图表7：建设银行绿色金融方案 (27)图表8：交通银行绿色信贷授信客户分类 (28)图表9：绿色信贷授信风险评估指南 (44)图表10：商业银行绿色信贷业务操作指南 (49)第一章商业银行绿色信贷发展概况一、绿色信贷起源追溯（一）绿色信贷的形成“绿色信贷”源于国际上公认的赤道原则（赤道原则原名为“格林威治原则），是指2002年10月世界银行下属的荷兰银行、巴克莱银行、西德意志银行、花旗银行和国际金融公司在伦敦召开的国际知名商业银行会议上制定的《环境与社会风险的项目融资指南》。
天津金融资产交易所
天津金融资产交易所，是服务全国的金融资产交易平台，金融交易所是财政部唯一批准的全国性金融资产交易机构。
日前发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。
这一纲领性文件已为我国未来金融市场发展定了大方向，投资银行作为直接融资的媒介将获得更大发展空间。
另外，2014年中央经济工作会议提出：要保持货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。
提高直接融资比重对于商业银行而言最重要的是发展债券融资、结构化融资等投资银行业务。
面对新的金融改革背景、竞争更加激烈的市场环境和更为严格的资本监管要求，商业银行要转型发展，就必须坚持“从高资本占用型业务向低资本占用型业务、从传统融资中介向全能型金融服务中介”的转型战略，努力摆脱利差型盈利模式，把投资银行业务作为重要推手之一加速转型发展。
未来投资银行业务发展在做好传统债券融资的同时，不可避免的要与金融资产交易所等非银行金融机构等存在许多业务交叉，通过与各类机构的通道业务或者其他结构性融资业务，完成对重要客户需求的深度开发和全面服务。
而这些结构性融资业务部分属于创新业务，并未纳入监管范畴，在满足客户需求提高商业银行中间业务收入的同时，未来也将面临一定的监管风险，因此，为了走稳健有效的转型发展之路，商业银行应重点发展被监管认可的创新业务，例如着力发展信贷资产证券化、信贷资产流转平台、银行理财管理计划以及理财直接融资工具等创新产品，实现投资银行业务的全面发展。
5.特约会员可参与甲方金融资产交易创新研究和推广等相关活动。
（财务公司）应充分利用人民银行手续简单的应收票据再贴现业务，积极研究、实践信贷资产证券化，信贷资产卖断、转让等创新业务；与上海、北京、天津等地金融资产交易所保持良好沟通，探索新的融资模式和机会。
2015年的风口——资产证券化1、国家开发银行“开元”系列基础设施信贷资产证券化案例2徐州市的保障房资产证券化案例3东方资产管理公司“东元”系列不良资产证券化案例4浦东建设的BT项目资产证券化案例5五矿发展的贸易应收账款资产证券化案例6东莞控股的高速公路收费收益权资产证券化案例7上汽通用汽车金融有限责任公司“通元”系列个人汽车抵押贷款资产证券化案例8中国建设银行“建元”系列个人住房抵押贷款资产证券化案例9中国联通的通信网络租赁费收益资产证券化案例10平安银行车贷资产证券化案例11海印股份房地产收益权资产证券化案例12远东租赁资产证券化案例13南京公用污水处理收费收益权资产证券化案例14华能澜沧江水电收益资产证券化案例15阿里巴巴小额贷款资产证券化案例16迁安热力资产证券化案例17天津保障房资产证券化案例18中信启航商业地产物业收益资产证券化案例【一】各类贷款债权的资产证券化项目产品设计要点及实务操作案例分析一、对公贷款、个人消费贷款、住房抵押贷款、个人经营贷款等不同类型的贷款债权资产池的特点（一）对公贷款资产池的特点（二）个人消费贷款资产池的特点（三）住房抵押贷款资产池的特点（四）个人经营贷款资产池的特点（五）对不同类型的基础资产的风险评估方法二、贷款债权资产证券化项目的案例分析（一）案例1：国家开发银行CLO案例分析（二）案例2：招商银行的贷款资产证券化案例分析（三）其他典型案例分析三、基金子公司资产证券化业务的机遇与展望（一）基金子公司行业的发展现状（二）基金子公司的业务转型需求及对资产证券化业务的定位（三）基金子公司资产证券化业务的机遇（四）基金子公司资产证券化业务的展望【二】不良资产证券化的实务操作与案例分析一、我国不良资产及不良资产处置介绍1．传统不良资产及处置情况2．证券化在传统不良资产领域的运用二、不良资产证券化的比较分析及操作实务1．不良资产证券化的国外实践2．不良资产证券化与正常信贷资产证券化的比较3．不良资产证券化的国内操作结构及流程4．不良资产证券化的案例分析三、不良资产证券化特殊问题分析1．不良资产证券化的基础资产选择2．不良资产证券化的SPV确定3．不良资产证券化的信用增级4．不良资产证券化的风险分析5．不良资产证券化中的资产处置四、不良资产证券化的思考和发展1．金融及非金融机构不良资产新形势分析2．资产证券化的政策变化及发展3．不良资产证券化的思考及发展【三】保险资产证券化以及与保险资管业务的创新结合一、保险资产证券化的现实需求二、保险资产证券化的可行操作模式三、保险资产证券化的操作要点与难点四、保险资产证券化以及保险资管的重点监管政策梳理五、保险资产管理业务分类分析以及保险资产证券化的切入点（一）投行业务板块1、基础设施及不动产投资计划2、项目资产支持计划（二）资产管理板块1、企业年金业务2、保险资产管理计划3、增值平台服务（保险协议存款）4、公募业务5、传统第三方保险资产管理业务6、万能险账户管理新发展六、保险资产管理公司的组织架构和业务体系以及对保险资产证券化的启示【四】企业资产证券化的实务操作要点及典型案例分析一、资产证券化的交易动机与现实价值二、资产证券化的基础资产类别三、企业资产证券化与其他融资工具的比较及优势四、企业资产证券化的最新政策调整五、企业资产证券化产品在交易所平台的流转六、资产证券化中关于会计处理与税务处理的最新政策及实务热点问题七、企业资产证券化中“专项资产管理计划”的实务操作要点八、企业资产证券化中“资产支持票据（ABN）”的实务操作要点九、企业资产证券化典型案例解析（污水处理收费收益权、小额贷款债权、租赁应收款）【五】房地产金融变革背景下不动产证券化及房地产信托投资基金前沿实务一、房地产金融视角最新趋势与市场方向1、宏观分析与解读2、监管理念转型与资产证券化二、房地产企业视角金融工具与不动产证券化1、金融工具池及选择2、存量资产证券化盘活三、不动产资产证券化产品模型及架构创新1、核心模型及关键条款2、架构创新与组合四、不动产资产证券化运作流程、基础资产构造、尽调、估值、风控与后续管理1、完整运作流程2、基础资产构造3、项目尽调4、估值与研判5、产品风控6、后续管理7、案例探讨五、有关房地产信托投资基金的思考1、“类REITS”向正规化转型2、案例探讨【六】租赁资产证券化的法律实务与操作要点一、租赁行业最新发展情况以及对资产证券化业务的启示二、金融租赁公司资产证券化实务三、融资租赁公司资产证券化实务四、租赁资产证券化的基础资产选择五、租赁资产证券化常见的信用增级模式六、租赁资产证券化的典型案例分析【七】应收款（各类收费权或收益权、租赁、保理等）资产证券化实务一、应收款的主要分类、法律属性和会计处理要点（一）应收款的主要分类1、既有应收账款：租赁债权、保理应收款2、未来应收账款：各类收费权或收益权（二）应收款的“负面清单”解析（三）应收款的法律属性1、既有应收账款：已经形成的付款请求权+附属担保权益2、收费权：基于特许经营权而形成的未来应收款3、收益权：基于已签署合同而形成的未来应收款（四）应收款的会计处理要点1、既有应收账款：在满足一定条件情况下可实现会计出表2、未来应收账款：无法实现会计出表，属于表内债务融资二、收费权资产证券化实务要点解析（一）收费权的主要类型1、半公益性收费权：供热收费权、自来水收费权、污水处理收费权、燃气收费权、公交收费权、地铁收费权、垃圾处理收费权等2、非公益性收费权：高速公路（桥梁、隧道）收费权、电费收益权、有轨电车收费权、铁路运输收费权、港口（渡口）收费权、飞机起降收费权、有线电视收费权等（二）项目执行要点1、基础资产的抵质押问题及解决措施2、特许经营权问题及解决措施3、财务报表的编制与调整4、破产隔离风险的缓释措施5、信用增级措施（三）产品设计要点1、期限结构2、融资规模3、分层结构（四）产品评级与定价（五）典型案例介绍1、迁安热力供热收费权专项计划：国内首单供热ABS项目2、中国水务自来水收费专项计划：国内首单自来水ABS项目3、南京公控污水处理收费权专项计划：国内首单引入投资者回售选择权条款的ABS项目4、淮北矿业铁路运输收费权专项计划：国内首单设计了半年档产品的ABS项目5、华能澜沧江二期供电收费权专项计划：国内首单引入财务公司流动性支持的ABS项目三、收益权资产证券化实务要点解析（一）收益权的主要类型1、人文主题公园门票收益权2、关联企业经营应收款3、不动产租金收益权/不动产基金份额收益权4、PPP项目收益权5、信托受益权（二）项目执行要点1、基础资产的界定2、基础资产的抵质押问题及解决措施3、基础合同构建问题及解决措施4、破产隔离风险的缓释措施5、信用增级措施（三）产品设计要点1、期限结构2、融资规模3、分层结构（四）产品评级与定价（五）典型案例介绍1、中国网通专项计划：国内规模最大的企业ABS项目2、华侨城换欢乐谷专项计划：国内首单门票收入ABS项目3、海印股份信托受益权专项计划：国内首单信托受益权ABS项目4、天津保障房资产支持票据：国内首单保障房租金收益ABS项目四、租赁债权资产证券化实务要点解析（一）项目执行要点1、资产池选择2、承租人通知问题及解决措施3、破产隔离风险的缓释措施4、信用触发机制5、信用增级措施（二）产品设计要点1、期限结构2、分层设计3、循环购买结构（三）产品评级与定价（四）典型案例介绍1、宝信租赁一期专项计划：备案制后国内首单租赁ABS项目2、远东租赁三期专项计划：国内首单设计了循环结构的租赁ABS项目3、广汇租赁一期专项计划：国内首单分散性租赁ABS项目五、保理应收款资产证券化实务要点解析（一）项目执行要点1、资产池选择2、债务人通知问题及解决措施3、破产隔离风险的缓释措施4、信用触发机制5、信用增级措施（二）产品设计要点1、期限结构2、分层设计3、循环购买结构（三）产品评级与定价（四）典型方案设计（国内目前未发行过保理应收款ABS项目）六、资产证券化金融创新之实务运用思路（一）通过资产证券化赚取流动性利差（二）通过结构化分层赚取杠杆超额收益（三）通过循环购买实现主动管理（四）通过资产证券化实现“非标资产转标”（五）通过再证券化实现无风险套利【八】金融资产证券化实务要点及案例——以信贷资产证券化为核心一、我国金融资产证券化业务发展路径梳理二、金融资产证券化的重点操作实务要点探讨三、金融资产支持证券的风险识别与控制四、金融资产支持证券的定价与发行五、金融资产证券化的典型案例剖析六、信托型的信贷资产证券化业务相关注意事项及热点问题七、金融资产证券化业务的展望与机遇八、金融资产证券化业务的监管政策解析九、实务思考与操作建议【九】资产证券化的财务会计处理以及税务问题分析一、资产证券化适用会计法律法规分析二、资产证券化适用税务法律法规分析三、资产证券化的财务会计处理热点问题四、资产证券化各阶段对参与方的税务影响（一）设立阶段（二）发行阶段（三）权益支付阶段五、资产证券化的会计处理问题案例解析与评点（一）营业税（二）企业所得税（三）印花税六、资产证券化项目的财税处理操作建议及思考【十】应收款资产证券化实务及业务机会分析一、金融视角的应收款类型及特点二、应收款资产证券化的业务模式三、应收款资产证券化的操作实务要点四、几类应收款资产证券化产品案例分析五、资产证券化负面清单解读及对应收款证券化的影响六、各类金融机构的应收款资产证券化业务模式分析七、应收款资产证券化业务发展趋势分析和业务机会展望【十一】不动产证券化与房地产投资信托基金（REITs）前沿实务一、不动产证券化的主要模式及发展介绍（一）主要模式介绍与比较1、公募REITs：直接上市的不动产证券化2、私募REITs：专项计划+Pre-REITs3、准REITs：租金收益权资产证券化4、三种模式比较（二）资产证券化与REITs的联系与区别（三）REITs的产品优势分析（四）境外REITs发展概况及特点（五）国内REITs发展概况及特点1、国内REITs发展历程2、国内最新REITs政策解读3、国内REITs法律与税收环境分析二、境外公募REITs实务解析（一）三种模式：股权型REITs、债权型REITs和混合型REITs（二）典型交易结构（三）发行方式：公开募集上市交易REITs、公开募集非上市交易REITs、私募REITs（四）二级市场情况（五）税收优惠情况（六）经典案例分析1、西田——澳大利亚最大的REIT2、汇贤产业信托——香港上市的东方广场REIT3、嘉茂商用产业信托——新加坡上市的嘉茂物业REIT三、国内私募REITs实务解析（一）国内企业发行私募REITs的主要动机（二）国内企业发行私募REITs的两种模式1、资产持有人不保留控制权：中信启航模式2、资产持有人保留控制权：苏宁云商模式（三）基金架构（四）交易结构（五）退出方式（六）税收分析（七）定价方法（八）经典案例解析1、中信启航私募REITs案例2、苏宁云商私募REITs案例四、国内准REITs实务解析（一）商业物业租金收益权资产证券化（二）保障房租金收益权资产证券化（三）工业物业租金收益权资产证券化（四）经典案例分析1、海印股份专项计划案例2、天津保障房资产支持票据案例3、某工业厂房专项计划案例五、创新模式介绍（一）境内直接发行公募REITs方案设想（二）商业物业准“永续债”方案设想（三）商业银行的CMBS“过桥资产证券化”方案设想【十二】资产证券化的信用评级实务以及典型案例分析一、结构融资评级实务前沿二、信贷资产证券化信用评级方法三、信贷资产证券化信用评级典型案例分析四、企业资产证券化信用评级方法五、收益权及应收账款资产证券化信用评级典型案例分析六、资产证券化信用评级对金融投行等业务实践的启示【十三】银行视角的资产证券化操作实务与案例分析一、银行视角的资产证券化发展趋势分析二、银行信贷资产证券化政策发展分析三、银行信贷资产证券化的特点与模式四、银行信贷资产证券化的结构五、银行信贷资产证券化的操作流程六、银行信贷资产证券化与其他融资方式的比较七、银行信贷资产证券化的优势分析八、银行信贷资产证券化案例解析应收账款证券化运作模式有哪些应收账款证券化的主要参与者为发起人（即应收账款出售方）、服务人、发行人（SPV）、投资银行、信托机构、信用评级机构、信用增级机构、资产评估机构和投资者等。
《银行业务综合技能实务》课程标准
《银行业务综合技能实务》课程标准课程名称：银行业务综合技能实务（“智慧金融”赛项一“金融综合技能”模块培训课程）适用专业：财富管理专业、投资与理财专业等1.课程性质本课程是财富管理专业、投资与理财专业、金融等专业的专业核心课，充分体现财经商贸大类行业对商业银行通用必备知识技能的职业需求，兼顾商业银行业务传统核心业务和科技金融创新业务发展要求，对接专业教学标准，并有机融合金融合规思政教育元素；同时也是国家、省级高职院校职业技能竞赛一“智慧金融”赛项一“金融综合技能”模块培训课程。
实施本课程前，学生应了解一定的经济学基础、金融学基础和会计基础等基本理论原理。
相关课程衔接如下：前导课程：《经济学基础》《金融学基础》《企业财务会计》《财金基本技能》后续课程：《理财规划》《信贷业务与风险管理》《企业财务分析》《金融产品营销》课程学习内容充分体现财经商贸大类专业人员对商业银行通用、必备知识技能的职业需求，兼顾商业银行业务传统核心业务和互联网金融创新业务发展要求。
2.课程目标通过课程学习，了解并运用商业银行典型核心业务处理的相关业务知识，按照业务操作风险点分析控制要求及流程顺序逐项学习各项基本业务的处理要点，掌握商业银行各项业务处理的综合操作技能，养成具备敬业精神、团队精神和求索精神，严格执行银行相关法律法规、具有良好人际沟通能力和职业道德的品格，为上岗就业做好准备。
知识目标：了解商业银行业务的发展概况和未来趋势。
掌握商业银行存款、贷款业务的处理及风险防范。
掌握商业银行支付结算业务的处理及风险防范。
熟悉商业银行理财业务处理。
熟悉商业银行电子银行业务处理。
能力目标：具有较强的商业银行业务操作技能与业务处理能力。
掌握商业银行核心业务风险识别与防范能力。
具有较强的持续学习能力。
素质目标：培养学生认真细致、精益求精的工作作风。
培养团队合作精神。
培养自学能力、提高动手能力、培养创新意识。
3.课程设计本课程以商业银行综合技能职业能力培养为依据设置。
PPP项目中针对财务报表合并问题的结构化融资方式及其发展
PPP项目中针对财务报表合并问题的结构化融资方式及其发展政府和社会资本合作模式(PPP)在基建领域的规范应用已经越来越广泛,本文关注ppp模式下结构化融资遇到的财务报表合并问题,并针对中国证监会发布《2015年上市公司年报会计监管报告》后ppp项目结构化融资模式的最新发展进行分析。
目前,参与PPP项目的社会资本仍以大型基建国企居多,这类企业参与的首要目标是带来基建工程收入,但由于背负较高的负债率,必须不触碰到融资指标限制;所以PPP基金以及PPP项目公司不被纳入基建企业的合并财务报表成为参与项目的先决条件。
基建企业通过与金融机构合作开展结构化融资方案从而达到回避报表合并的目标,目前市场中典型结构化融资模式如下:①母公司为一家基建企业,下属基建子公司,该子公司为参与PPP项目的主体。
②基建企业和金融机构合作,各出资50%设立一家合营公司,该合营公司持有基金管理牌照。
③基建子公司与地方政府签署PPP项目合同和施工总承包合同,负责项目施工。
地方政府指定一家企业作为投资主体参与项目公司。
④金融机构向社会发行信托计划或资产管理计划进行融资。
⑤⑥⑦设立有限合伙制的PPP基金,其中基金管理公司担任普通合伙人(GP),资产管理计划作为优先级有限合伙人(优先级LP),基建子公司作为劣后级有限合伙人(劣后级LP)。
GP通常出资极少,劣后级LP可能出资10%-30%,优先级LP承担大部分出资。
在收益分配和风险承担方面,优先级LP一般收取固定回报,剩余回报主要归属于劣后级LP;同时优先级LP在劣后级LP的顺序后面承担亏损。
⑧设立PPP项目公司,通常PPP基金、基建子公司和地方政府指定企业三方作为股东出资,PPP基金在项目公司中持有大部分股权,其余由地方政府企业和基建子公司分别出资。
公司章程通常与一般有限责任公司无异,除了涉及PPP项目建设和运营的重要事项可能存在地方政府企业的“一票否决权”;此外各方股东按股权比例享有股东表决权及董事会席位及表决权。
资产证券化ABS实务操作
资
性，所以具备这种资产的公司一般具有较明显的竞争优势，处于行业中的垄断低位，或得到
产
政府的保护和支持。
证 券
– 与和收入挂钩的证券化不同的是：在公司破产的时候，投资者可以接管该运营资产，决定继
化
续运营还是进行清算，来保证优先获得本息的偿付。尽管如此，但资产并没有完全转移，经
概
营权仍属于公司，只是相应的收益由投资者获取，所以和传统的证券化产品相比，该类证券
一
现金流为支持，发行证券的一种融资方式。
✓ 特定资产需与资产的原始权益人实现破产隔离；
资 产 证
✓ 由一个特设目的载体(SPV)发行证券； ✓ 资产未来的风险与原始权益人关系不大。
券
化
概
资产证券
述
化
是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为 偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基 础上发行资产支持证券的业务活动。
– 第九步，SPV 以上述现金流为基础，向持有资产支持证券的投资者还本付息，在全 部偿付之后若还有剩余，则将剩余现金返还给发起人。
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4. 资产证券化的“九三三”
（1）一般流程－九个步骤
一 资 产 证 券 化 概 述
4. 资产证券化的“九三三”
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（2）三个核心要素
一 核心要素 ：
• 真实出售：即发起人真正把证券化资产的收益和风险转让给SPV。证券化
内容指引
• 资产证券化概述 • 企业资产证券化操作实务 • 资产支持票据操作实务 • 中国资产证券化实践与总结 • 案例分析
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1. 企业融资方式概览
一 资 产 证 券 化 概 述
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1. 企业融资方式概览
一 资 产 证 券 化 概 述
三大REITs模式典型案例最全解析汇报 实务必备
中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录- - - - -一、交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即Real Estate Investment Trusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs 产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs 产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
九民会议纪要中的信托实务操作新看点
九民会议纪要中的信托实务操作新看点一、九民会议纪要对信托实务的意义——统一裁判尺度、穿透式审判思维对监管要求落实的导向价值近期，最高人民法院官网公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（法[2019]254号）》（以下简称“《会议纪要》”）成为了社会各界普遍关注的焦点，其明确传达了在中国司法实践中“统一裁判思路”的重要主旨。
正如最高人民法院民二庭负责人在就《会议纪要》答记者问中强调的，“民商事审判工作要树立正确的审判理念。
注意辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则；注意树立请求权基础思维、逻辑和价值相一致思维、同案同判思维，通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权；注意处理好民商事审判与行政监管的关系，通过穿透式审判思维，查明当事人的真实意思，探求真实法律关系……。
”因此，虽然《会议纪要》不是司法解释，不能作为裁判依据直接进行援引，但其对于提供统一裁判思路和尺度具有重要指导意义。
加之金融纠纷案件部分系《会议纪要》中的重点，使得本次《会议纪要》的出台在配合金融监管政策导向实现、促使金融机构在业务操作中严控法律风险和合规风险等方面均具有深远影响。
2019年，信托行业面临监管政策集中、项目风险控制成本增加、业务创新转型需求上升等诸多问题，使信托行业发展环境和格局日趋复杂。
在这一背景下，《会议纪要》对于各信托公司关于监管口径的把握和理解、创新业务的标准和尺度，以及实务操作中的风险控制措施升级等势必起到潜移默化的影响。
植德的结构化融资法律工作组长期深耕于各类资管业务，本次将聚焦于我国资管行业中的典型代表——信托行业，在结合自身丰富实践经验的基础上，起草《九民会议纪要中的信托实务操作新看点》，篇幅上拟通过上、中、下三篇文章，针对《会议纪要》相关内容，专注信托业务实践操作问题，关注实务中可能遇到的“雷区”和“红线”，以期为信托实务提供可践行的分析思路和建议。
结构化融资业务模式简介20130513
兴业银行结构化融资业务模式简介
2013年，兴业银行结构化业务模式主要有两种，一是信托直接发放信托贷款模式；二是信托+券商资管计划发放委托贷款模式。
北金所模式因银监8号文暂停办理。
一、信托直接发放信托贷款
（一）业务模式
过桥资金-信托公司-融资人
过桥资金-兴业银行（信托受益权受让方）
（二）适用范围
融资人为非敏感性行业，即非政府融资平台、非房地产企业。
二、信托+券商资管计划发放委托贷款
（一）业务模式
过桥资金-信托公司-券商（资产管理计划）-兴业银行（委托贷款受托方）-融资人
过桥资金-兴业银行（信托受益权受让方）
（二）适用范围
融资人为敏感性行业，即政府融资平台、房地产企业。
三、补充说明
（一）关于模式
2013年以来，兴业银行结构化融资最终的资金来源基本上都是总行自营资金对接，很少采用卖断的模式。
—2— （二）关于通道业务
由于券商通道业务适用于敏感性行业结构化融资业务，因此受到限制较多，具体而言，房地产企业除非具备“四三二”的资格，即“四证齐全、百分之三十投入、二级资质（含股东）”，否则只有一些小的信托公司（如西藏信托）才做；政府融资平台企业，如是土储项目，则信托公司一般为兴业国际信托。
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实用标准文案
商业银行结构化融资之法律实务答案
单选题
1.理财资金用于向单一借款人及其关联企业发放信托贷款的总额，不得超过发售银行资本净额的（）。
V
0.1
0.15
r
C0.2
r
D0.25
正确答案：A
2.明股实债的基本模式为（）V
A C资产证券化
股权远期回购安排
资产收益权回购
0s
r
信托受益权回购
D
正确答案：B
3.银行资金通过通道参与上市公司非公开发行业务中，银行资金主要指的是（)V
n
自有资金
A
r
B同业资金
a
A
Y o理财资金
都不对
正确答案：
多选题
4.设定担保的主债权类型包括（）V
A F
曹A远期股权回购或收购
信托受益权收购
实用标准文案♦B F
9C臣股权收益权回购
&D "资产收益权回购
正确答案：A B C D
5. 结构化融资业务的特点有（）V
9A中通道主体多
9B "交易链条过长
9C臣交易文本过多
□+丄
D —都不对
正确答案：ABC
判断题
6. 上海银监局发布的《关于进一步规范辖内商业银行与异地信托公司业务合作有关问题的通知》，规定上
海本地商业银行只能以总行为单位与异地信托公司开展合作。
正确
正确答案：错误
7. 理财产品投资的信托产品不得设计为开放式的。
X
错误
正确答案：正确
8. 资产收益权的法律属性是未来债权。
V
错误
正确答案：正确
9. 对于财产权信托，财产权必须是可以用货币进行衡量的
错误正确答案：正确
10. 从原状分配的财产种类来看，通常有货币形式的财产和非货币形式的财产。
号"正确
错误
正确答案：正确。