建德及千岛湖高端别墅市场调研报告131p
杭州别墅市场调查研究报告
杭州别墅市场调查研究报告一、别墅的定义二、杭州别墅市场的发展三、目前杭州市场别墅基本概况四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目：七、个人观点与小结附件1 别墅各风格类型特征附件2 杭州别墅排屋项目一览表一、别墅的定义“别墅”这一名称是舶来品。
现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa 才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。
事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。
目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。
（各风格特征详见附件1）二、杭州别墅市场的发展纵观杭州别墅发展轨迹，从地段、时间、产品类型、建筑特色来分析，个人把杭州的别墅发展可以分为以下四个阶段。
第一阶段：远郊别墅，超越规划的昙花一现1992年底，在杭州房地产市场尚处于萌芽阶段时，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。
同一时期的别墅还包括之江板块的之江花园等。
这些别墅的最大特点是：选址远郊，地貌自然，有山或有水；别墅借鉴香港模式，采取精装修，户型较为单一；价格昂贵。
最贵的如梦湖山庄、宏福山庄，当时起价1000美元/平方米，而当时杭州市中心的平均房价不过2000~3000元/平方米。
这些别墅一开始走的是港澳路线，面向港澳及国内买家。
随着1993年底宏观调控的开始，这些以港澳模式打造的远郊别墅的黄金岁月转眼消逝而过。
第二阶段：城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓随后杭州房地产业进入相对漫长的调整时期，1994~1996年由绿城开发的丹桂、金桂、银桂等桂花园系列产品为代表的第二代近郊独立别墅应运而生。
浙江淳安千岛湖别墅项目市场调研报告
99 千岛湖别墅排屋200方以下房源较少。
千岛湖在售千万元别墅品质分析
➢千岛湖在售千万元别墅一般都出自浙江的品牌开发商，项目容积率低， 绿化率高。本项目在景观设计、建筑设计及物业管理等方面均处于顶级。
项目名称 开发商
本项目
普天
绿城养生堂 千岛湖玫瑰园
绿城
建筑指标 容积 绿化
率率
0.36
67.5 %
别 墅 14003500万
预售 在售
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
千岛湖墅·游艇大宅 3000－4000万
天屿山顶度假别墅 1600－2600万
金基·观岛 滨江度假酒店别墅800－1200万
千岛湖乡村俱乐部·悠然山
翡翠岛·山水名墅
千岛湖乡村俱乐部·顶 上别墅1000多－3500万
绿城·千岛湖玫瑰 园1400－3500万
尚公馆
润和千岛湖度假村
（在售）
——
精装修 500万
1000－3500 万
1600-2600 万
千岛湖滨江度独 栋 440 、 假 酒 店 别 墅650 、 在售毛坯 （在售） 750
800-1200 多 万
尚公馆（在售） 400-600 精装修 800-1500万
绿城养生 堂·千岛湖玫 瑰园（在售）
500 600方
－
毛坯
目录
第一部分 千岛湖别墅市场概况 第二部分 客户分析 第三部分 个案分析 第四部分 2009-2011年住宅用地成交情况
第一部分 千岛湖别墅市场概况
政策
限贷不限购，楼市受政策影响较小，周边城市限购为千岛湖提供机会
限购方面：目前千岛湖不限制外地人购房，不限制购房套数。 贷款方面：外地人停止贷款，三套及三套以上停止贷款。
(精品)杭州别墅、排屋市场调研报告-精锐
新湖·香格里拉项目
杭州别墅、排屋市场调研报告
浙江精锐
2005年8月
目录
一.杭州别墅的发展历史 (5)
二.现阶段杭州别墅市场特征 (5)
（一）市场特征概述 (5)
（二）市场特征 (5)
1.别墅开发呈现大盘化 (5)
2.各板块别墅定位的差异化 (6)
3.别墅价格连连追涨，现仍然保持坚挺 (6)
4.别墅开发普遍存在同质化问题 (7)
5.杭州别墅供应量将持续放大 (8)
6.后市别墅消化压力增大 (8)
7.别墅购买群体趋于大众化 (8)
8.市场供应户型趋于理性 (8)
三.杭州别墅板块研究 (9)
（一）02省道沿线别墅市场研究 (10)
1.板块别墅分布特点 (10)
2.开发量分析 (11)
3.主力供应面积 (11)
4.主力供应价格 (11)
5.销售情况分析 (12)
6.服务配套分析 (12)
7.发展趋势分析 (13)
8.小结 (13)
（二）银湖板块别墅市场研究 (14)
1.别墅分布特点 (14)
2.开发量分析 (14)
3.主力供应类型分析 (15)
4.主力供应面积 (15)
5.主力供应总价 (15)
6.销售情况分析 (15)
7.服务配套分析 (15)
8.发展趋势分析 (16)
9.小结 (16)
（三）之江板块 (17)
1.板块现状及特点 (17)
2.开发量分析 (17)
3.主力供应面积 (17)
4.主力供应价格 (17)
5.. (18)
（四）青山湖板块 (18)。
金基千岛湖项目市场研究及定位报告150pN-PPT精品文档151页
国际会 议中心
山、滇池
云南民族 风情
民航培 训中心
太湖、山 、桥岛吴文化山体景观来自金融区山丘、湖 泊
佘山传说
世纪会 议中心
运动
射击馆、 高尔夫、球 类运动城
购物
卡丁车、 高尔夫、体 育训练基地
美食街 餐饮城
高尔夫 体育休闲 公园
苏州刺绣 美食度假
高尔夫 商购区
高尔夫、 水上运动
功能分类
观光
疗养
健身中 心
会议培 训 商贸旅 游
大连金石滩
金石、沙 滩、大海
上海横沙岛
海岛、水 产
国际会 议中心
厦门湄洲岛
石林、岛 屿
妈祖文化
商贸科 技
三亚亚龙湾
热带风光
南国风情 传统文化
运动
购物
功能分类
观光
疗养
高尔夫 海滩运动
购物区
观海开发 海滩康
带
复区
高尔夫、狩 猎、潜水、 游艇
高尔夫、棒 球、网球、 跳伞、射击
淡水养殖 品 海洋捕捞
200
5.00%
400
4.0%
0 2005年
2006年
2007年
2008年
财政总收入(亿元)
增幅
0.00%
0 2005年
2006年
2007年
2008年
0.0%
固定资产投资(亿元)
增幅
Code of this report | 15
淳安在2019年的经济指标：
GDP: 92.7亿元，可比价增11.0%；
高层度假公寓
51926
迷你villa 酒店 会所 地下车库 物业用房 合计
20800 12936（可售6936）
浅谈千岛湖房地产开发市场中存在的问题及对策
浅谈千岛湖房地产开发市场中存在的问题及对策本文根据当前千岛湖房地产业的发展现状，分析了千岛湖房地产业发展中可能面临的三大矛盾，从六个方面提出千岛湖房地产业发展的对策，寻找适合千岛湖地区房地产开发市场的适当模式。
作者认为千岛湖如果能立足自身生态优势，以旅游地产为千岛湖房地产业发展的主方向，以生态水居为旅游地产的品牌定位，完善多层次的住房供应保障体系，将有利于推动城镇化建设水平，促进未来房地产业和城镇经济的健康可持续发展。
标签房地产开发市场；存在问题；对策浑然天成的千岛湖，有着与桂林山水媲美的娇妍风光，更有太湖洞庭的浩瀚气势，千娇百媚的人居环境，山水相拥的自然条件，吸引了无数的文人墨客纷至沓来。
虽然相对落后的经济交通条件制约了淳安的发展，整体经济实力的不足对当地房地产投资产生了一定的阻碍，直到20世纪90年代后期才有所起色，但目前千岛湖房地产却雨后春笋般地发展起来。
然而，房地产发展中的房价高涨、环境破坏等负面影响，对千岛湖的可持续发展提出了挑战。
如何根据当前房地产的发展现状，有序、有计划、有目的的进行房地产开发和城市建设，对打造千岛湖养生居住天堂具有非比寻常的意义。
本文试图通过对当前千岛湖目前房地产发展的态势和国内居住发展趋势的分析，寻找适合千岛湖房地产开发市场的适当模式，从而解决千岛湖房地产发展中可能面临的重大矛盾，促进千岛湖城镇建设和城镇经济的有效、可持续发展。
一、千岛湖房地产业发展的现状房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。
上世纪90年代中期以来，县委、县政府通过推进房地产投资主体多元化，实行住宅商品化，引入和完善房地产市场机制，大力实施旧城改造，改善投资环境和居住环境，推动了千岛湖房地产业的持续高速增长，千岛湖房地产业步入快速发展时期，取得了令人矚目的成绩，开发建设面积和产业总产值双双刷新历史记录。
但与这种高增长势头相伴，一系列无法回避的问题也相继出现，成绩和问题相互交织，造就了当前千岛湖房地产市场运行的特殊性。
天屿千岛湖度假别墅项目营销提报
超
这就是我们！
Worken & D-Well Integrated Marketing Group
华坤道威整合营销机构
[杭州华坤市场研究有限公司] [杭州华坤广告策划有限公司] [杭州华坤道威销售代理有限公司]
• 后创立华坤道威整合营销机构，先后服务于万科地产、南都房产、绿城中国、坤和建设、欣盛集团、 天鸿房产、OBI（欧倍德）、开元房产、上海锦江、通和置业、赞成房产、恒和置业等百余家房产企 业。
•现任华坤道威执行董事、华坤道威总经理 。
华坤道威董事、华坤市场研究公司总经理：杨坤华 女士
• 1995年开始房地产策划生涯；2000年加入北京东方博文广告公司（及世基永怡销售代理公司）任策划总 监，主管营销策略，曾为北京及天津、青岛、济南、石家庄等数十个房地产项目提供销售、推广策略服 务，拥有非常丰富的操盘经验。
销售部
市场部 销管部
华坤道威整合营销机构由华坤市场研究、道威广告策划、华坤道威销售代理三家公司组成；另设企 业管理部。 日常运作—企业管理部：企业运作的规矩方圆
研究公司：产品塑造者，负责个案的市场定位、产品规划 广告公司：项目包装者，负责个案的广告企划、营销推广 代理公司：销售第一线，负责个案的现场执行
品牌故事： 创立于1854年，。创始人是路易·威登本人。从设计最初到现在，印有LV”标志这一独 特图案的交织字母帆布包，伴随着丰富的传奇色彩和雅典的设计而成为时尚之经典。 100年来，世界经历了很多变化，人们的追求和审美观念也随之而改变，但路易·威登 不但声誉卓然，而今保持着无与伦比的魅力。
奢侈品牌 百达翡丽 （Patek Philippe）
杭州别墅、排屋市场调研报告
杭州别墅、排屋市场调研报告一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）二、㈠、市场趋势三、1、房地产市场综述四、2、别墅、排屋市场综述五、3、市场特点及趋势六、七、㈡、产品趋势八、1、经济型别墅排屋成市场主角九、2、杭州楼市排屋别墅渐入精装修时代十、3、中式别墅崭露头角十一、4、木结构别墅十二、5、轻钢结构别墅十三、6、真正的第二居所别墅、排屋产品受期待十四、7、空间与尺度营造多样化十五、一、现阶段杭州别墅、排屋项目发展趋势（市场环境）十六、㈠、市场趋势十七、1、房地产市场综述十八、①、宏观调控影响展现，杭州楼市两极分化十九、由于中央宏观调控政策的出台，从5月份起，杭州新房市场进入冬季，大部分在售楼盘无成交纪录，开盘速度骤降，开发商纷纷减少投放量。
二十、调控政策出台后，杭州楼市渐呈现两极分化趋势：二十一、第一个现象是“中间高、四周低”。
市中心的房价一直比较坚挺，受调控的影响不大，而城市周边区域则呈现不同程度的下降局面。
二十二、第二个现象是“高的更高、低的更低”。
如深蓝广场、金色海岸、西溪风情、桃花源等高品质豪宅，逆市热销，品质成为抵抗市场因素的黄金盔甲。
二十三、二十四、②、销售量仍然呈现上升趋势二十五、根据权威部门公布的2004年和2005年两组数据，2004年1-12月，杭州完成商品房预售620.4万平方米，2005年1-11月商品房预售567.32万平方米。
也就是说，经过历来销售业绩尚可的12月，2005年商品房预售将超过2004年，总的销售量仍然呈现上升趋势。
二十六、二十七、③、“买方市场”初步形成，营销也要“精耕细作”二十八、宏观调控出台后，杭州楼市的“买方市场”终于出现端倪，开发商的销售难度陡增，杭州楼市的营销手段层出不穷。
挂着各种名头的折扣营销、借“产品说明会”和“客户俱乐部”的口碑营销、分幢销售的“曲线救市”、“样板房营销”和“工地营销”、甚至“网络营销”的异军突起，严酷的市场局面，逼得开发商不得不差异营销、拓宽思路。
千岛湖市调报告目录版
千岛湖市场调查报告2011年8月24日目录一、宏观区位分析 (1)城市区位 (1)千岛湖交通 (1)天气概况 (2)旅游状况 (3)二、宏观经济分析 (4)经济形式 (4)收入水平 (5)人口结构 (5)产业结构 (7)产业收入 (8)宏观经济分析小结 (9)三、千岛湖房地产市场分析 (10)千岛湖近几年房地产市场情况 (10)千岛湖2011年住宅房地产市场 (11)千岛湖高档酒店发展 (13)千岛湖2009—2011土地成交 (14)千岛湖住宅个盘 (19)千岛湖住宅楼盘分析小结： (34)千岛湖酒店个案 (36)千岛湖酒店分析 (41)一、宏观区位分析城市区位千岛湖地处长三角的腹地，隶属以上海为核心的长三角三小时经济圈，距离上海、杭州分别为129和316公里，也是杭千高速终点，被称为是上海和杭州的后花园。
千岛湖所在的淳安县北接临安县、南接常山县、西南与开化县、衢州市为邻，东南与桐庐和建德二县市接壤，西北与安徽省交界。
千岛湖交通上海到千岛湖的交通：从上海方向出发，走沪杭高速，到杭州如果不到杭州城，那就直接北上杭州绕城高速，到袁浦转至杭千高速即可到达千岛湖镇。
时间只要3小时。
江苏各城市到千岛湖的交通：如果各城市都有到杭州的高速，那就直接走高速到杭州，然后走绕城高速，不用经杭州城里，这样速度更快。
比如从南京出发，走杭宁高速到南庄兜上杭州绕城，至袁浦转至杭千高速到达千岛湖镇。
时间为个小时。
杭州到千岛湖的交通：杭州是千岛湖的最大门户，坐巴士前往千岛湖的话，从杭州出发最为方便。
从杭千高速只需2小时即可到达，从杭州沿320国道行至富阳右拐走05省道或从320国道行至建德洋溪右拐走06省道都可直达千岛湖镇。
天气概况浙江千岛湖地处亚热带中部，属亚热带季风气候区，冬季受北方高压控制，盛行西北风，以晴冷干燥天气为主，低温少雨；夏季受太平洋副热带高压控制，以东南风为主，高温湿热。
气候温和湿润，四季分明。
无霜期8-9个月，年平均气温在15℃-17℃之间，无霜期230-270天，年平均降水量1319.7毫米，春雨、梅雨、台风雨为主，七、八月间有伏旱。
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数据来源：建德统计年鉴2009
整体市场环境研究 公寓市场研究 低密度市场研究
开发机会
竞争研究 需求研究
竞争格局
在售仅两个楼盘，且都为尾盘销售，后期潜在竞争重点为主城三块高价地
在售项目 潜在项目
望江豪庭（九里坞地块） 楼面价：3300元/㎡
一江春水
5000-8000元/㎡
洋安新城地块
泽园（樟坞岗地块） 8900-11000元/㎡
物业类型
销售情况
主力户型
潜在供应量 （万方）
拉里维娜
10
一江春水
14.3
泽园
12.3
（樟坞岗地块）
金色蓝庭 （溪头W-9地块
3.2
）
多层、高层、 排屋
多层、小高层 、排屋
高层
09年开盘，目前高 层9300,多层7000 ，排屋25000
07年5月首次开盘 ，目前公寓6000， 排屋基本售罄
11年9月26日首次 开盘，推出220多 套房源，已去化 85%
起步较早，
表楼盘：月亮湾、新安明珠、蓝天雅等， 产市场迎来快速发展的阶段。
但早期房地产业规模小而散。
2019年，供应已达30万方，销售面积
市场开始分化，出现较多高品质楼盘：锦华园、秀水华庭、
99年房地产总投资金为0.87亿元。 约12万方；
水韵天城、山水华庭，并且沿新安江等一批排屋物业蓬勃发
产品打造无特色，
拉里维娜 公寓:8500-12000元/㎡
排屋：25000元/㎡
金色蓝庭（溪头W-9地块） 9000-12000元/㎡
御景园 公寓7800-12000元/㎡ 排屋：25000-30000元/㎡
目前在售 在售后期推量约14.25万方，主力120-140㎡，少量顶跃受到追捧，排屋供不应求。
名称
总建筑面积 （万方）
2019年供应及销售大大增加，供应达
展。以半岛山庄、秀水华庭和水韵天城等楼盘为代表），至
50万方，销售超过40万方，市场活跃。 今，产品打造更讲究规划布局及园林景观，西班牙风格的巴
萨名门受到市场青睐。
外地置业者比例上升，投资性购房比例上升。2009年置业
者中非本地居民占20%。
但由于土地供应有限，整个市场呈现供不应求。
改善需求为主
上升阶段 以数量为主，数量与质量
并重
快速发展，以质量为主， 数量与质量并重
减缓发展阶段 8000元以上 改善需求为主
缓慢发展 综合发展型
供应情况及购买客群 整体上供不应求，本地人为购买主力，外来客群有增加趋势
2019-2009年建德市商品房供需图
（单位：万方）
52
43
40
40
38
35
30
27
30
30
30
24
13
15
2002年
2003年
2004年 2005年 2006年 2007年 供应面积 成交面积
2008年
2009年
2009年建德市商品房购买对象来源
杭州地区 6.4%
省内其他 8.8%
外省市 4.8%
建德市 80%
全市年均供应34万方，去化29万方。由于成交面积是以房产交易发证时间为准，比批准预售时期落后一年，初步估算，近三年商 品房销售比例约为95%。 城东区域公寓销售价格09年下半年至今上涨50%以上，排屋售价超过2万元。 房地产开发投资总体呈上升趋势。03-09年总投资计57亿元，受08年销售低迷及供地趋紧影响，09年投资仅为7.7亿元。 客群来源主要以建德为主，其中新安江街道占绝大多数，周边乡镇占比约30%，以乾潭、寿昌、梅城居多。
经济指标与房地产 建德人均GDP稳步上升，房地产市场全面进入改善型需求阶段
人均GDP（单位：元）
35000 30000 25000 20000 15000
14611
15961
17726
20098
19470
22643
26997
31706
32824
10000
5000
0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
人均GDP与房地产发展关系（2009年建德人均GDP为32824元，美元约5410）
发展阶段 人均GDP（美元）
需求特征
发展特征
启动阶段 800-3000 生存需求
超速发展 单纯数量型
上升阶段 3000-4000 生存、改善型需求兼有
快速发展阶段 4000-8000
70㎡：7% 100㎡（跃层）：26% 130㎡：56% 220㎡：9% 另有12套跃层
120-140㎡
90-140㎡
剩余117套，约 1.65万㎡
剩余46套左右， 约0.6万㎡
剩余约10万㎡
高层
11年10月5日首次 开盘，推出3、4号 楼约120余套房源
120-150㎡
剩余约2万㎡
合计
14.25万㎡
210428 208111 138531 87512 76474 69344 61222 60806 59292 56288 42022 39694 39412 34502 32565
386445
0 100000 200000 300000 400000 500000
名称 乾潭镇 梅城镇 新安江街道 洋溪街道 寿昌镇 大洋镇 下涯镇 杨村桥镇 三都镇 大同镇 更楼街道 钦堂乡 李家镇 大慈岩镇 航头镇 莲花镇 合计
乡镇工业生产单位（家）
合计 1035 999 503 318 508 493 336 397 411 553 257 208 310 193 234 301 7056
规模以上 164 148 56 44 38 21 22 35 34 22 21 34 12 15 22 23 711
其他 871 851 447 274 470 472 314 362 377 531 236 174 298 178 212 278 6345
目前人口总量为7.8万，增长率为0.96‰，远低于千分之五
的平均水平。且外来人口较少。
周边乡镇 周边乡镇中，梅城、乾潭、寿昌工业发达，经济实力雄厚
生 产 总值GDP（当年价）
新安江街道 梅城镇 乾潭镇 寿昌镇
洋溪街道 大洋镇 下涯镇 三都镇 大同镇
杨村桥镇 更楼街道
李家镇 航头镇 钦堂乡 大慈岩镇 莲花镇
注：数据来源于建德市建设局、建德市统计局
市场发展历程
起步较早，目前进入快速发展阶段，土地稀缺，整体呈现出供不应求； 人口绝对值较小，增长缓慢，后续市场面临扩容问题。
起步阶段
初步发展
快速发展
90年代初
2000年
2019年
至今
自2019年实行土地招拍挂制度， 2000年步入相对正规的发展轨道，代
2019年至今，随着城市的东扩发展和经济发展，建德房地