房产企业预缴增值税如何账务处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理
房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理
房地产企业预售的商品房---税金的账务处理依据我国现行税法体系的规定，房地产企业预售的商品房，收取的预售售房款不仅要预缴营业税、城建税及教育费附加，还要预缴土地增值税和企业所得税。
营业税金及附加1、城建税和教育费附加是附加税，依附于营业税的缴纳而缴纳，城建税和教育费附加的会计处理与营业税相同，一般都与营业税一并会计处理，并计入“营业税金及附加”会计科目。
2、房地产企业预缴的营业税、城建税及教育费附加如何进行账务处理，目前企业会计准则和国家税务总局均没有下文予以明确规定，实务中，众多的房地产企业一般有以下四种处理方法：方法一：作为待摊费用处理将不具备收入确认条件的预收款项已缴纳的营业税金及附加作为一项待摊销的费用，在当期资产负债表中列示，待收入实际确认时再结转至损益表中的“主营业务税金及附加”项目。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。
②按税法规定发生纳税义务时，申报时，借记“长期待摊费用”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”。
③预收款项确认为收入时，借记“预收账款”，贷记“经营收入”。
同时，对已缴纳的营业税，借记“主营业务税金及附加”，贷记“长期待摊费用”。
方法二：计入开发成本将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加计入开发成本，若预收款项期末不确认收入，则不予结转至本年利润，而将余额在资产负债表的“存货”项目中反映。
其账务处理如下：①收到预收款项时，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，②申报时，借记“开发成本——开发间接费——营业税金及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”；缴纳时，借记“应缴税费——应交营业税”，贷记“银行存款”。
方法三：直接计入当期损益将当期预收款项已缴纳的营业税金及附加，直接计入当期损益。
其账务处理如下：申报时，借记“主营业务税全及附加”，贷记“应缴税费——应交营业税”、“其他应交款”；期末转入本年利润，借记“本年利润”，贷记“主营业务税金及附加”。
房地产公司取得预售收入的账务处理
房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008]299号）规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额,计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。
预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。
3、位于其他地区的，不得低于10％。
(二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004］77号）等有关规定的,不得低于3%.那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费,根据其纳税环节，分别通过“预付账款"（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。
因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时,不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。
按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
增值税的会计账务处理流程
增值税的会计账务处理流程一、一般纳税人增值税账务处理1. 增值税会计科目的设置①二级科目的设置②三级科目的设置参考文件：财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
“销项税额抵减”，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；“减免税款”，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；“转出未交增值税”，记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交的增值税额。
2. 一般纳税人增值税账务处理例：某物业公司于2019年12月成立，于2020年8月30日转登记为增值税一般纳税人，2020年9月发生如下业务：开具增值税专用发票，金额为300000元，税额18000元，购买固定资产取得增值转用发票金额120000，税额15600，当月采购部报销差旅费，取得铁路车票，发票票面金额总计为330元，当月支付税控盘技术维护费280元。
①开具增值税专用发票借：银行存款318000贷：主营业务收入 300000应交税费—应交增值税（销项税额）18000②购买固定资产取得增值转用发票借：固定资产120000应交税费-应交增值税（进项税额）15600贷：银行存款 135600同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）15600*10%=1560贷：营业外收入1560③取得铁路车票借：管理费用302.75应交税费-应交增值税（进项税额）330÷（1+9%）*9%=27.25贷：银行存款 330同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）27.25*10%=2.73贷：营业外收入④当月支付税控盘技术维护费借：管理费用 280贷：银行存款280借：应交税费—应交增值税（减免税款）280贷：管理费用等280⑤月末结转增值税计算当月应纳增值税：销项税额=18000进项税额=15627.25，加计抵减税额=1560+2.73=1562.72减征税额=2809月应纳增值税=18000-15627.25-1562.72-280=530.03借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）530.03 贷：应交税费—未交增值税 530.0310月2日缴纳9月增值税借：应交税费—未交增值税 530.03贷：银行存款530.03根据《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》：第六条“纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
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营改增话题：房产企业预缴增值税如何账务处理？？？
(2016-06-05 15:26:28)
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国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
【力禾SU_LYH1291128533/423338575】
例：房产企业，营改增老项目，本月销售预收款105万，如何账务处理？
现行增值税规定依据的主要会计处理文件：
（1993）财会字第83号关于增值税会计处理的规定
该文件经规定到了增值税会计处理的一般事项，对房产企业先预交、在抵扣的房产企业增值税的核算方式不能适用，应考虑在（1993）财会字第83号一般规定的基础上增设科目来核算房产企业的增值税。
增设科目：
资产类：预付账款—预交增值税（报表列表时重重分类到其他流动资产）负债类：应缴税费—应缴增值税（预交税款）
账务处理：
1、收到预收款
借：银行存款105万
贷：预收账款—***房105万
2、本月销售收到预收款105万，确认预缴增值税
按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定
企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，
在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税3万105/(1+5%)*3%
贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款） 3万
3、按城建税的规定，确定应缴城建税
企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，
因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：
企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
企业发生的交易或者事项导致其承担了一项负债而又不确认为一项资产的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
按预缴增值税计算的城建设等在当期直接确认营业税金及附加。
借：营业税金及附加3*7%=0.21元
贷：应缴税费—城建税0.21元
4、下月缴纳相关税费
借：应缴税费——应缴增值税（预缴税款） 3万
应缴税费——城建税0.21
贷：银行存款 3.21
4、企业预收款结转营业收入
借：预收账款105万
贷：营业收入100万
应缴税费—应缴增值税（销项税） 5万
5、以应缴增值税为限结转预缴增值税抵减应缴增值税（老项目，无进项，假设也无其他进项税）
借：应缴税费—应缴增值税（已交税费）3万
贷：预付账款—预交增值税3万
6、期末转出未交增值税
借：应缴税费—应缴增值税（转出未交增值税） 2万
贷：应缴税费—未交增值税2万
7、确认城建税
借：营业税金及附加2*7%=0.14
贷：应缴税费—城建税0.14
8、缴纳税费
借：应缴税费—未交增值税2万
应缴税费—城建税0.14
贷：银行存款 2.14万元
[采用一般计税方法的参上规定]。