房地产预缴建安预缴增值税的区别
“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题
注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)
房地产预缴建安预缴增值税的区别
款和价外费用-支付的分包款) 到预收款时按照 3%的预
÷(1+11%)×2% （二）适用简易计税方法计 税的，应预缴税款=(全部价 征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按 照以下公式计算：
业为主管国税
机关
款和价外费用-支付的分包款) 应预缴税款=预收款÷（
÷(1+3%)×3%
1+5%）×3%
纳税人取得的全部价款和价 外费用扣除支付的分包款后 的余额为负数的，可结转下 次预缴税款时继续扣除。 纳税人应按照工程项目分别
暂行办法》的公告
第四条 纳税人跨县（市、 区）提供建筑服务，按照以 下规定预缴税款： （一）一般纳税人跨县 （市、区）提供建筑服务， 预缴 适用一般计税方法计税的， 规范 以取得的全部价款和价外费 用扣除支付的分包款后的余
预收款方式销售自行开发 不同： 的房地产项目，应在收到 建筑企业是为 预收款时按照 3%的预征 率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按 照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（ 了空间上的平 衡（即平衡住 所地、建筑服 务发生地税 负）
同，建筑服务
因预缴与纳税 申报系同一期
间，故预缴可 （财税〔2016〕36 号文件 以在当期应纳 印发，以下简称《试点实 税额中抵减； 施办法》）第四十五条规 定的纳税义务发生时间， 以当期销售额和 11%的适 用税率计算当期应纳税 额，抵减已预缴税款后， 向主管国税机关申报纳 房地产开发企 业，预缴与纳 税义务时间不 同，故只能在 规定的纳税义 务时间内抵减
产项目，未按本办法规定
预缴或缴纳税款的，由主 管国税机关按照《中华人 民共和国税收征收管理 法》及相关规定进行处理 .
法》及相关规定进行处理。
任
房地产开企业预缴税款与建筑服务、纳税人销售不动产 （不含房地产开发，下同）目的不同，是为了平衡项目开
浅谈房地产企业增值税的预缴
浅谈房地产企业增值税的预缴作者：姜鹏浩来源：《市场周刊·市场版》2017年第10期摘要：文章首先阐述房地产企业营业税改征增值税后作为一般纳税人和小规模纳税人预缴款计算方法和时间，然后简析了房地产预缴税率管理措施，最后有针对性提出房地产企业收取诚意金等款项应如何进行税务处理。
关键词：预缴；预收款房地产企业销售自行开发的房地产项目以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项，采取预收款方式（预收款包括首付款，按揭贷款，尾款等）销售的，应按照以下方法预缴增值税：一、一般纳税人增值税预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（一）一般计税方法预缴税款计算公式应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率） ×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
（二）一般计税方法预缴税款时间一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
（三）一般纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目试用简易计税方法的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
向机构所在地主管国税机关申报缴纳的增值税﹦预收款÷（1+11%）×5%-己预缴税款二、小规模纳税人增值税预缴房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产开发企业的税种及税率
房地产开发企业的税种及税率简介房地产开发企业是指从事房地产开发和销售的企业。
在中国，房地产行业是一个重要的支柱产业，对于国民经济的发展起到了至关重要的作用。
然而，作为一个特殊行业，房地产开发企业需要承担不同的税种和税率，这对于企业运营和财务管理有着重要的影响。
本文将介绍房地产开发企业所涉及的税种及其税率，以帮助企业了解税务政策，合理规划财务，降低税务风险。
1. 增值税增值税是房地产开发企业最核心的税种之一，也是最常见的税种。
根据国家税务局的规定，房地产开发企业应当按照销售额的17%交纳增值税。
具体的计税方法是：•销售额 = 售房价款 - 销售服务费需要注意的是，对于一些特定的房地产项目，如公租房、廉租房等，可以享受部分或全部的增值税减免政策，具体情况需要根据国家税务局的规定来确定。
2. 消费税房地产开发企业在销售过程中，可能会涉及到一些特殊商品的销售，如高档家具、豪华装修材料等。
对于这些商品，房地产开发企业需要依法交纳相应的消费税。
消费税的税率根据不同的商品有所不同，具体的税率标准请参考国家税务局的相关规定。
3. 城市维护建设税房地产开发企业在取得房地产开发收入时，需要交纳一定比例的城市维护建设税。
具体的税率根据不同的城市有所不同，通常在5%至12%之间。
需要注意的是，一些地方政府为了吸引外来投资，可能会对房地产开发企业给予税收优惠政策，具体情况请咨询当地税务部门。
4. 房产税房产税是对房地产所有者征收的一种财产税。
房地产开发企业在取得房地产项目的所有权后，需要按照一定的比例交纳房产税。
具体的税率和征收标准根据当地政府的规定有所不同，请咨询当地税务部门了解具体情况。
5. 土地增值税土地增值税是指在房地产开发企业将土地进行转让时，需要缴纳的一种税种。
土地增值税的税率根据不同的地区有所不同，通常在30%至60%之间。
具体的税率和征收标准请咨询当地税务部门。
6. 企业所得税房地产开发企业在经营过程中，所获得的收入需要按照一定的比例交纳企业所得税。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
增值税预缴税款的4种情形以及预缴税款的计算
营改增后增值税除了税率和征收率，又出现一个新名词“预征率”，全面推开营改增后，增值税预缴税款涉猎的范围越来越广，加之一部分业务由地税机关委托代征，让很多财务人员措手不及。
下面将这些情况需要进行增值税预缴以及预缴税款的计算统一汇总，以备不时之需。
一、房地产开企业取得预收款需要预缴税款[政策依据]：财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款：9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：预缴税款=预收款/(1+税率/征收率)*3%[政策依据]：税总〔2016〕18号公告第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第二十条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%二、建安业取得的预收款及异地(非同一行政区划)提供建筑服务取得收入时需要预缴税款[政策依据]：财税〔2017〕58号第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。
《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年第11号)第三条：纳税人在同一地级行政区范围内跨县(市、区)提供建筑服务，不适用《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第17号印发)。
——税总〔2016〕17号公告第四条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：(一)一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。
增值税预缴税款何时抵？(老会计人的经验)
增值税预缴税款何时抵？（老会计人的经验）这个问题从税务规则角度，本来把握起来非常简单：交多了的时候抵。
但是，当税务规则意识不足时，由于具体操作的原因，大家眼光都放在操作层面，没有台头看路，就容易产生疑问了。
针对我前天解读财税【2017】58号的公众号文章，有读者留言提出：蓝老师，预缴的税款，不是可以当月直接抵掉吗？实际上，这是对不同预缴税款规则的混淆。
——我甚至可猜到，他应该就是一位建筑业会计、或者公司有异地不动产租赁的会计。
举例来说。
1、先看一项预缴——出租异地不动产。
出租异地的房产，需要在房产所在地预缴增值税（本地不预缴）。
当月的租金收入，既要在不动产所在地预缴增值税，同时，又产生纳税义务，需要在机构地申报。
所以，预缴增值税后，再申报增值税销项，增值税就缴多了，多缴了就要退，但实际上税收政策把“退”改成了“抵”。
于是，异地预缴的税款，当月就能抵。
次月申报时，预缴了多少，就填在申报表中。
当然，要有足够的税款让你抵，不然结转下月。
简易计税时，征收率与预征率都是5%，纳税义务=预缴义务，一般情况下刚刚抵完。
给人感觉是预征了马上抵。
所以，才会有人认为，预缴税款实际上当月就可以抵。
实际上，规则上的原因是产生了纳税义务，导致了多缴税，所以可以立即抵税。
把握规则能让我们对具体操作认识更深刻。
2、再看另一项预缴——房地产预售房地产预售收入不产生增值税纳税义务，这是36号文的规定，但被规定要“预缴”（项目在本地、异地都要预缴）。
税法既然规定了预缴义务，则就应该预缴。
由于此时并没有产生纳税义务，只有预缴税金、没有销项税金，所以不存在多缴税，也就不存在退税和抵税的问题了。
待该预售的房地产确认增值税纳税义务时，就要计提增值税销项，此时会导致“多缴税”，从而要让预缴金额进行抵税。
给人感觉像是按项目对应，不能当期抵税。
一些房地产会计甚至据此认为，预缴并不能当月抵税，而要项目一一对应，并认为这是专门的规定。
但从纳税规则上看，实际上本该如此。
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缴税款。
（三）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。
第五条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：
（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+9%)×2% （二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。
向主管国税机关预缴税款。
第十二条一般纳税人应在取
得预收款的次月纳税申报期
向主管国税机关预缴税款。
第十九条房地产开发企业中
的小规模纳税人（以下简称小
规模纳税人）采取预收款方式
销售自行开发的房地产项目，
应在收到预收款时按照3%的
预征率预缴增值税。
第二十条应预缴税款按照以
下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+
5%）×3%
第二十一条小规模纳税人应
在取得预收款的次月纳税申
报期或主管国税机关核定的
纳税期限向主管国税机关预
缴税款。
均；
2、预缴公式有
所区别
3、预缴地不同：
建筑企业明确
预缴地在建筑
服务发生地；
房地产开发企
业为主管国税
机关
抵减第八条纳税人跨县（市、区）提第十四条一般纳税人销售自抵减时间不同，
时间规范供建筑服务，向建筑服务发生地主
管国税机关预缴的增值税税款，可
以在当期增值税应纳税额中抵减，
抵减不完的，结转下期继续抵减。
行开发的房地产项目适用一
般计税方法计税的，应按照
《营业税改征增值税试点实
施办法》（财税〔2016〕36
号文件印发，以下简称《试点
实施办法》）第四十五条规定
的纳税义务发生时间，以当期
销售额和9%的适用税率计算
当期应纳税额，抵减已预缴税
款后，向主管国税机关申报纳
税。
未抵减完的预缴税款可以
结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自
行开发的房地产项目适用简
易计税方法计税的，应按照
《试点实施办法》第四十五条
规定的纳税义务发生时间，以
当期销售额和5%的征收率计
算当期应纳税额，抵减已预缴
税款后，向主管国税机关申报
纳税。
未抵减完的预缴税款可
以结转下期继续抵减。
建筑服务因预
缴与纳税申报
系同一期间，故
预缴可以在当
期应纳税额中
抵减；
房地产开发企
业，预缴与纳税
义务时间不同，
故只能在规定
的纳税义务时
间内抵减
房地产开企业预缴税款与建筑服务、纳税人销售不动产（不含房地产开发，下同）目的不同，是为了平衡项目开发期各期的纳税义务、所设计的特殊政策。
如果未至项目纳税义务时间，将预缴增值税即用
于抵减当期应交增值税，显然，不可能达到平衡税负的目的，有违预缴设计初衷。
二、房地产预缴税款设计，避免了与房地产营业税纳税义务时间不同所形成的重大影响
《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天；而根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。
保留预缴增值税政策，既考虑了营改增后的抵扣政策上的差异，又避免了与营业税纳税义务时间不同所致的项目不同期间的税负差异。
参考如下部分省市国税局的解释：
“财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照9%计提销项营改增，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。
为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。
同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。
”
因此，房地产开发企业保留预售预缴增值税政策，是一项特殊政策，可以保证房地产开发企业在项目开发期的税款均衡入库，避免了时间上的错位；同时将预缴征收率设为3%，也较营改增之前的5%
降低了2个百分点，让房地产开发企业部分税款推迟了纳税义务时间。
这也是营改增政策给房地产开发企业所带来的红利。
如果将项目尚未完工、预售所缴的增值税，用于抵减其他完工项目应缴的增值税，从效果上等同于未实施或未完全施行预缴增值税政策，房地产开发企业的流转税政策实质产生巨大变化，这与营改增设计初衷并不一致；也易促使房地产开发企业做出推迟交房、推迟纳税义务时间的逆向选择。
三、增值税纳税申报表“预缴税额”填报说明存在区别
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税
纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）（四十二）第28栏“①分次预缴税额”：填写纳税人本期已缴纳的准予在本期增值税应纳税额中抵减的税额。
“营业税改征增值税的纳税人，分以下几种情况填写：
1.服务、不动产和无形资产按规定汇总计算缴纳增值税的总机构，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的分支机构已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
2.销售建筑服务并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
（注：销售不动产与建筑服务相同，预缴仍是平衡不动产所在地和纳税人住所地税负）
4.出租不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减。
”
增值税纳税申报表填写说明中，当期实际可抵减数并未包括房地产企业所有预缴增值税；也说明房地产预缴增值税的抵减，与上述其他情形并不完全一致。
综上，房地产开发企业预售款所预缴的增值税，在相关项目未至纳税义务期、即约定的交房日期或实际办理住房移交之前，不宜用于抵减当期应缴增值税。