德思勤-深圳福田卓越世纪中心深度案例
德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引
谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
2016年深圳卓悦汇及中洲π开业案例分享与借鉴
柜，其外立面又可作为装饰
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
残疾人&家庭厕所
洗手间
· 分类有男女厕，母婴室， 残疾人&家庭厕所 · 采用原木材料，外面设 有凳子等候区
设有较低的洗手位，贴心设计
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
VIP室 — L3
· 面积约为60~70㎡，内
部装饰色彩鲜艳，布置 温馨，宛如儿童游玩区
•地铁4号上梅林站、9号线（10月底通车）
•附近有万㎡
1 项目概况
商圈分析
基本信息
所在商圈
项目定位
交通概况
周边道路高峰期拥堵，地铁便利，公交可达区域范围校窄 •城市主干道创业二路、前进一路 •地铁5号灵芝站、12号线（规划中）
宝安新安——未来消费持续上涨，旧住宅与工业园多，商业发达
中洲·π
整体定位：社区型购物中心 客群定位：中低档次，家庭和学生、打工一族
商业设计
两种不同定位从何体现？
营销活动
业态/品牌
经营分析
2
商业设计
建筑设计 装修美陈 平面设计
配套设施
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
建筑主体
· 玻璃幕墙及大理石相结
合的装饰材质
· L1层被市政规划的两车 道路分割成南北两区
·中康路与梅林路交汇处
有滚动型字幕LED，LED 广告位晚上未使用
2 商业设计
建筑设计
装修美陈
平面设计
配套设施
外广场
· 广场由两块草地组成 · 各式各样emoji表情的 气球，驻足许多人拍照 · 复古式长条形汽车停靠 路边作主题静态展示
aA德思勤深圳市正中中心区项目初步定位思考
平行思维的表现方式“六顶思考帽”
白帽：资料与信息 红帽: 直觉与感情 黑帽: 逻辑与批判 黄帽: 积极与乐观 绿帽: 创新与冒险 蓝帽: 系统与控制
每顶不同颜色的帽子所代表是需要在某个时间段内进行重点思考得一个 方面的问题。把问题分开设定，逐个考虑，环环推进，个个击破
4、项目研究过程和报告撰写思路
本项目应以商业为主体，定位思考 住宅价值： 应以商业经营定位为前提。
均价：6000元/㎡（目前宝安中心区的均价大大低于此价格） 建筑面积：66700㎡ 销售率按90%计算 住宅销售总收入：6000*66700*90%=3.60亿
二、项目开发模式的调整建议
目前商业操作模式：规划在先，招商为后。 操作模式弊端：由于是先前规划，商业规划往往 具有主观性，未能客观的从商家的需求出发，包 括规模、内部格局、交通走向、楼层功能设置需 求等因素，造成经营上的不便。 市场条件：中心区各项目大规模的商业面积开发
5、景观资源之高层海景、中心绿轴
学校 会展中心
地块的西南面和南面可 以看到海景资源。 在中心区开发的前期阶 段，根据规划项目的西南 面为学校，未来项目的高 层单位视野较宽阔。
景观资源之城市生活景观
都市---唯一的动态景观
6、配套资源齐全
书城
青少年宫
酒店 幼儿园
幼儿园
中学 小学
中学 医院
本项目周边规划的 商业、教育、文化、 休闲设施均十分齐全； 项目自身5.69万m² 的商业配套设施
新区域 新市场
大型商业与 住宅的结合
混乱的思考
寻求一种新的思维模式
平行思维—— 换一个角度做地产
3、平行思维的介绍
——平行思维（另译横向思维）由爱得华·德·波诺创立。它 强调的是每一位思考者只需在同一时间内都戴上同一种颜色 的帽子，集中思考一个方面的问题，继而就可以依次对问题 的不同侧面给予足够的重视和充分的考虑，它提供了“平行 思维”的工具。它将我们的思维从不同侧面和角度进行分解， 分别进行考虑，而不是同时考虑很多因素。
写字楼案例分析-深圳卓越世纪中心
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【高端电梯】原装进口三菱电梯，创造高效舒适的商务环境，全面提高客户商务效率， 1号楼电梯25部，2号楼电梯24部，3号楼电梯7部，4号楼电梯14部
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【网络架空地板】采用网络架空地板，方便企业铺设网络系统施工
表面处理：环 氧喷涂的静电 喷涂处理，耐 腐蚀、耐刮擦， 有效克服对电 子元件有巨大 破坏力的静电、 阻然的危害， 提高电子设备 的稳定性 架空方式：采 用 10cm 架 空 ， 方便企业铺设 网络系统施工
建筑设计公司 美国LEO A DALY公司 停车位 1550个
物业管理公司 卓越物业
2
【区位分析】项目位于福田中心南区，深圳会展中心东侧，市政配套设施齐全，周边 高端写字楼聚集，区位优势明显
市民中心
会展中心站
卓越世纪中心
会展中心
3
【交通分析】拥有地铁1、4号线换乘站（会展中心站），东面紧邻海田路、南面紧邻 福华四路、西面紧邻金田路、北面紧邻福华三路，至香港深圳各个区域交通便捷
尺寸：60（长）×60（宽） ×33（厚）mm
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【停车场】地下负二层和负三层为停车场，共有1550个车位，智能化停车系统，方便 高效快捷
1、3、4号楼地下停车场 相连通，车位数共 1550 个（ 其 中部 分 双层 机械 停车位572个） 2 号楼的停车场单独设立， 车位数共：465个
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【写字楼分析】卓越世纪中心1号楼为超甲级写字楼，拥有顶级商务配置和标准化高 品质商务配套服务
物业类别 国际甲级写字楼
标准层高
标准净高 使用率 设备层/避 难层为 标准层面积 玻璃幕墙 通讯系统 安保系统 消防系统
4.1m
2.95m 66% 18层、33层、49层 1900m2——2000m2 中空LOW-E玻璃幕墙（信义玻璃） 卫星电视信号、无线网络覆盖 24小时安全监测、保安巡逻 烟感、温感探测
深圳卓越皇岗世纪中心案例分析
高层建筑：深圳卓越·皇岗世纪中心项目工程概况：深圳卓越•皇岗世纪中心位于深圳市商务中心区，是一幢地下3层、地上59层的超高层写字楼，建筑面积15万m2，建筑高度268m，14、25和39层设避难层。
外墙装饰主要采用玻璃幕墙、干挂花岗岩和复合铝板。
主楼结构为外围劲性砼钢管柱与（1100～700）mm厚核心筒混凝土结构组合，-3~27层（局部至39层）外框柱为22个矩形钢管混凝土叠合柱、26层～40层2-6轴/2-C～2-D轴为内包十字型钢柱，外围柱从51层到屋面均为斜方钢柱（倾斜度为5.2°）。
型钢采用Q345B圆形钢管、焊接H型钢和焊接箱型结构，混凝土最高强度等级C70，抗渗等级P12和P8，地下室底板厚（600~700）mm，承台最大厚度 6.6m。
于2008年2月15日开工，2009年5月16日封顶。
外墙构造卓越皇岗世纪中心1#楼外墙玻璃，全部采用Low-E热反射节能中空钢化安全玻璃幕墙，Low-E夹胶中空钢化安全玻璃,功能主要表现在：a 、节能性：特别是本工程是采用low—E玻璃作为基片，能将k值（即在温差下,单位面积玻璃传导的热量）减低到1.7w/㎡.℃, 同时能将Sc值(遮阳系数) 降到0.4以下，具有阳光控制功能。
b、隔音性能：中空玻璃本身可以将噪音降低32dB左右。
c、防结露性能：单片玻璃由于K值较大,在室内外温差较大的时候,会造成玻璃内表面出现结露现象,影响玻璃的通透性能,造成视线阻隔,中空玻璃空气层绝对干燥,使其露点达到-40℃,确保玻璃表面不出现结露现象。
d、良好的透射性：玻璃幕墙使用的Low-E中空钢化玻璃中,将Low-E膜放在第二面,这样可以使冬天透过玻璃的太阳光更多些，同时可以反射更多的室内红外线波，减少冬天室内的能耗。
夏天它可以限制更多的太阳热能进入。
选用的玻璃可见光透射比为0.5，有非常良好的透射性能。
层间位置采用埃特板800高封挡楼板结构，埃特板背面因节能减排的要求，粘贴挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，满足规范和设计的要求。
[2020年](定价策略)深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编
深圳市德思勤置业有限公司定价方式精编](https://img.taocdn.com/s3/m/1d1e0a920c22590102029d75.png)
（定价策略）深圳市德思勤置业有限公司定价方式目录目录11.前言42.市场背景53.定价方法54.定价思路55.核心均价的初步合成65.1.可比楼盘的选择65.2.相关资料收集分析75.3.可比楼盘比较打分75.4.核心均价的初步合成75.5.核心均价讨论、实收均价确定8 5.6.确定项目实收均价96.均价分解117.项目内部调差127.1.水平调差127.2.垂直调差147.3.特别因素调整158.核心均价的讨论与价格表调整169.对外表价制作179.1.付款方式与平均折扣率179.2.价格表表价合成1810.价格对比1811.推售策略1811.1.推售策略1811.2.销控方案建议2011.3.不同时机的提价策略201. 前言(具体内容参见销售执行报告要求)谨呈××××公司:深圳市德思勤置业有限公司年月日2. 市场背景3. 定价方法4. 定价思路5. 核心均价的初步合成5.1. 可比楼盘的选择5.2.见附表5.3.1-9》5.4.下对××个现售比较楼盘权重分配进行说明：（简单说明权重分配的理由）参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场实收均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到本楼盘初步的核心均价值为××××元/平方米。
见附表3《核心均价打分表》（加权平均值）5.5. 核心均价讨论、实收均价确定在初步核心均价形成后，需确定实收均价范围。
5.6. 确定项目实收均价5.6.1. 实收均价范围讨论按照前述分析，（以下讨论根据需要组合）a.通过市场竞争比较法，确定本项目初步核心均价为××××元/平方米b.通过市场供求情况，产品稀缺性分析确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米c.通过客户需求情况，确定本项目的均价范围××××元/平方米——××××元/平方米d.通过区域内相似楼盘的历史价格走势（三级市场租金表现），或价值兑现推导出项目均价范围××××元/平方米——××××元/平方米。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳德思勤_熙园豪宅项目案例总结_213PPT
案例提要
• 项目规划设计与产品创新借鉴 • 项目定位提升的思路？ • 如何寻找项目的核心优势？并与客户需求对应？ • 豪宅项目营销战略思路？ • 项目的营销战略如何与具体的实施活动及宣传推
广紧密结合？ • 产品种类繁多的“泛豪宅”项目如何确定价格策
略与销售策略？
目录
一、项目概况 二、市场背景与策划背景 三、策划思路 四、营销推广 五、现场销售执行 六、成功与失败经验分享
海湾片区2002-2004年总建筑开发量 1，500，000㎡以上
华侨城片区2002-2004年总建筑开发量 2，000，000㎡以上
盐田片区2002-2004年预计总建筑开发量 1，000，000㎡以上
五大豪宅片区三年推出量700万㎡ 平均每年推出量200万㎡ 其中符合现有豪宅定义的年推出量在90 万㎡左右
其片区以波托菲诺为代表，成熟的生活配套、优越的地理 位置及强大的企业名牌的影响力吸引了众多买家，二期纯水岸 与熙园产品类似，在2003年仍剩余20%需要消化。城市山谷继 二期联排别墅后又将推出二期半独栋别墅，其别墅社区的现场 法国园林实情及浓厚的文化氛围对买家仍有很大的吸引力。但 片区总体推广量不大。
启示：
1050
计容积率建筑面积（m2） 154035.12
商场建筑面积（m2）
3383.3
绿化率
58%
住宅净建筑面积（m2） 138408.54 架空花园总建筑面积（m2） 7869.8 建筑覆盖率
23%
3.发展商背景
深年，注册资金2亿元人民币。位列深圳市规划与 国土资源局2002年度深圳市房地产综合开发企业资质排名 十强。公司在深圳市累计开发量超过60万平方米，主要在 宝安市场，已开发项目有宝安弘雅花园、雅豪轩、丽景城、 御景台。
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全钢化LOW-E中空玻璃
规格为，8+12+8（比一般的厚35%）。
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外立面——图片展示
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1`2号楼
3号楼A、B座
4号楼
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幕墙玻璃为专门为设计定制的钢化中空LOW-E玻璃，其颜色在不同 天光效果下会显现出不同的色彩。 每快幕墙尺寸为：宽1.5m、高2.7m 全规格为，8+12+8（比一般的厚35%）。 优点：膜层中含单层银面，是玻璃在保持可 见光透光率较高，自然采光良好的同时；更 低的遮阳系数Sc，能有效限制太阳热辐 射，尤其是减少近红外热辐射透过，有效节 约能源，提供一个健康环境。
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大堂 1号楼、4号楼都采用了双大堂设计，首层大堂 层高分别达15.5m.10.5m、15.5m，二层大堂 层都高达10米。
4号楼-1层
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1号楼—1层
4号楼-1层
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写字楼——数据对比
对比项目开发商与设计单位均具超强实力，项目均配备2-5层的裙楼商业 和3-4层地下停车场。
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写字楼——建筑指标 对比项目标准层面积1500-2000 ㎡之间，但京基100达到2400-2700 ㎡ ，实用率 基本在70-85%，户型面积400-500 ㎡为主流，柱距一9-10米较多，走道宽度1.8 米，而首层大堂大多分布在12.5-17.5米之间，大堂面积一般超过700 ㎡以上。
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项目区位
卓越· 世纪中心位于CBD内，内外交通便捷。
卓越世纪中心
空
陆
海
地铁：处于城市干道系统的核心，地铁成为现 代城市的一个非常重要的交通手段。 1、2、3、4号线贯通四向，围合CBD版图。
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项目总体规划
卓越· 世纪中心由4栋楼围合而成，集商业、写字楼、公寓、酒店于一体 的都市综合体项目。
本项目共分为东西两个地块， 总建筑面积46.6万平米，其中 写字楼建筑面积：290903.42平米 公寓面积：25163.21平米 商业裙楼：35237.54平米 酒店：26966.92平米。
大堂 1号楼大堂面积1548㎡，（一层700 ㎡ ， 二层848 ㎡ ） 4号楼双大堂面积898㎡。 二层大堂均设有访客休息区。提供一些饮 品、糕点。体现人性化的商务感受。
4号楼二层
1号楼二层
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项目概况
轻轨
国内最大的地下火车交换枢纽即将在此呈现。届时，从CBD至香港西九龙 仅需20分钟，到广州新客运站约35分钟。
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西班牙云石 西班牙云石
1号楼
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1号楼
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大堂
2号楼大堂面积约为1000平方米，高 15.5米。除了西班牙云石，其他用 材与卓越1号楼相同。
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大堂
两层大堂通过手扶梯与垂直梯相连接
而功能设计上将高区和中低区电梯厅由 一、二楼分开，将大大增加电梯工作的效 率，缓解上下班高峰乘电梯难得问题。这 些都体现了卓越集团人性化商务的理念和 对产品高品质的追求。
4号楼
1号楼
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墙面则是 伊朗的圣诞米 黄 （1100/㎡）
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大堂——装饰 墙体造型采用西班牙云石（2000/ ㎡ ）。 产品特点：分量轻，硬度高，不易变形， 易安装，透光效果明显，是目前装饰行业 最前卫，最流行的环保装饰材料。 产品用途：透光灯柱，透光背景，透光吊 顶，透光吧台，透光地铺，透光工艺以及 各种透光台面造型。
1号楼
4号楼
写字楼部分 商业部分 公寓部分
2号楼 3号楼
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项目总体规划 项目整体布局为西高东低 ，4栋楼形成了南北东三向相对封闭、西向完全开放的 特点。
同时引进了美国绿色建筑委员会 （USGBC）申请LEED认证 ，以41分高分 获批LEED金级预认证 ，成为华南区域首个 获得LEED金级认证的写字楼物业。
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电梯
原装三菱进口电梯（中转电梯、扶梯和三号楼垂梯为上海三菱）
速度高达6米/S，电梯的候梯时间：小于35秒。
客梯轿厢尺寸：2.00米×1.70米×3.00米，开门尺寸为：1.20米*2.60米
客梯载重/人数为：1600kg/23人 ，3号楼载量为1350kg 消防梯：2.00米×1.50米×2.60米，开门尺寸为：1.2*2.4，荷载：1350kg。
4号楼二层
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大堂
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大堂——装饰
天花材料 采用木纹造 型防火铝板 +金箔退旧
地面石材 则是产自巴 西的奥运金 麻+铜条 （800/㎡）
核心筒石材 采用产与安 哥拉的棕石 价格 1300/㎡）
1号楼
◆ 1号楼为超甲级写字楼，总高度 280米，共66层，4-66层为写字楼部 分,建面120281.92㎡ ◆ 2号楼为268米，共59层，4-24层 为甲级写字楼，24层以上为五星级酒 店和酒店公寓，建面101437.34 ㎡。 ◆ 3号楼为150米，共38层，功能为
2号楼
4号楼
小面积的精品写字楼，产权为公 寓 ，建面37388.2㎡。
卓越世 纪中心
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项目概况
金中环与晶岛国际
财富大厦
南面是小区路——福华四 路，距离滨河大道之间是
Байду номын сангаас
岗
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同时引进了美国绿色建筑委员会（USGBC）申请LEED认证 ，以41分高分获批LEED金级预 认证 ，成为华南区域首个获得LEED金级认证的写字楼物业。
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外立面
钻石立面—— 城市标记企业门面
◆ 4号楼为185米，共38层超甲级写 字楼，建面64428.6米。
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3号楼
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写字楼部分
外立面 大堂
电梯系统 户型
标准层洗手间 机电系统 停车场 产品配套 物业管理
总结
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写字楼——对比小结
1、对比项目写字楼朝多功能、一体化方向发展。即形成商业、休闲、娱乐、公寓、酒店等 综合性物业，体量较大，一般在区域具有引领性，所以本项目在此方面能较好地把握未来发 展方向。 2、产品设计上，尺度感更为阔绰。标准层一般为1500-2000平米，京基100甚至达到了 2400-2700平米，层高4.2米以上，净高2.8米以上，采用双层大堂 ，层高12.5米——17.5 米，大堂面积一般在700平米以上。
建筑价值是对城市中 心地标的永恒传承，彰显 企业门面的摧残光辉。
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外立面
4栋塔楼内部和外部的四处角落被轻微 切割，形状像轻微切割的菱形钻石。 在大多以横平竖直的中心区建筑中，实 现了“简约不简单”的目的，标志性极 强。再加上中心区少有的墨绿色外墙也 将使世纪中心独树一帜 外墙材料规格： 花岗岩厚达1.8CM（比一般的1CM厚 80%）
卓越世纪中心
11 22 33 44
项目概况 写字楼 裙楼商业 案例总结