营改增之建筑业和房地产企业

营改增之建筑业和房地产企业主讲老师王越课程框架一、建筑业、房地产企业营改增的背景以及对国民经济的影响二、建筑业、房地产企业营改增的税务处理及会计处理三、税收优惠及征收管理一、建筑业、房地产企业营改增的背景以及对国民经济的影响1、“营改增”有利于消除企业重复纳税。

建筑业由3%营业税——11%增值税；房地产业由5%营业税——11%增值税。

2、增值税实行凭发票抵扣制度，通过发票把买卖双方连成一个整体，并形成一个完整抵扣链条，促进上下游产业的融合发展。

同时，在这一链条中，无论哪一个环节少交税款，都会导致下一环节多交税款。

可见，增值税的实施使所有参与主体都形成了一种利益制约关系。

3、实行“营改增”后，企业购进的固定资产所含增值税额能够一次性得到抵扣。

一手房（存货）和二手房（固定资产）的不同：一手房的增值税专用发票当期可一次性抵扣；二手房的增值税专用发票，当期只能抵60%，在第十三个月再抵余下的40%。

4、“内部承包”、挂靠等现象使企业不能形成一个有机整体，公司本部管不了项目部的资金、成本，而一旦征收增值税后，肯定会对这类企业现行的管理体制产生冲击，同时也将迫使企业从粗放型的经营方式向管理出效益的方式转变。

5、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升。

以前企业购买不动产不能进行抵扣，房地产业营改征增后，企业可以凭增值税专用发票抵减其销项税额，这有利于房地产企业通过房屋销售规模的扩大获取规模经济效益，间接的促进市场活跃。

二、建筑业、房地产企业营改增的税务处理及会计处理建筑业计税依据及应纳税额的计算：住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知（建办标〔2016〕4号）按照前期研究和测试的成果，工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1＋11%）。

其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。

工程造价=①人工费（不含税）＋②材料费（不含税）＋③施工机具使用费（不含税）＋④企业管理费（不含税）＋⑤规费（不含税）＋⑥利润＋⑦销项税额其中，销项税额=（①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥）×11%900+100=1000营业税时：①-⑤都是含税价，含税价再加上毛利润等于1000，交3%营业税，企业利润70万元。

毛利润=卖价-买价；净利润=毛利-税费增值税时：900为①-⑤不含税价。

施工方一定要一项一项按不含税来谈。

（含税价=不含税价+不含税价*税率）即（含税价/（1+税率）=成本）假设材料费砼，可以按简易征收法3%纳税。

因为利润=成本*成本利润率。

含税价/1.03大于含税价/1.17，如果施工方只能取得3%普票，却按17%算成本，显然会少算利润。

建筑业500万就是一般纳税人。

虽然是一般纳税人，但是特殊情况下可以选择简易计税法。

选好之后，36个月不得变更。

1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

（清包工是只有人工没有材料，人工费和管理费是没有抵扣的。

）只涉及材料，基本上属于修缮、装饰或其他工程作业。

国家税务总局关于劳务承包行为征收营业税问题的批复（国税函〔2006〕493号）建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业，由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督，施工劳务由施工企业的职工提供，施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。

按照现行营业税的有关规定，施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务，因此，对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。

【举例】比如清包工收入100万元，其中人工成本90万元，则营业税时期该项目利润为=100－90－100*3%=7（万元）。

增值税时期若按11%税率计算：利润=100/（1＋11%）－90=0.09（万元）=900（元）而按简易计税办法计算：利润=100/（1＋3%）－90=7.09（万元）显然，简易计税办法下较有利。

不过凡事均不是绝对的，如果劳务分包与发包方系一家集团，即使按11%集团也并不吃亏，而且劳务分包方自身的少量进项税额可以抵扣。

2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

建设方——总包——分包当总包方取得不了进项，只要建设方购买部分材料等，总包方可以选择简易计税法；同样当分包方取得不了进项，只要总包方购买部分材料，分包方也可按简易计税法。

采取简易计税法，对外开票只能开3%。

同样是付1000万，1000/1.03的成本显然大于1000/1.17的成本。

甲供在增值税链条断掉的时候比较好，例如对医院、学校、政府，他们是不需要办理一般纳税人的，都是小规，所以对于你开3%还是11%的票就无所谓了，但是对于企业还是要让利。

除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

即建设方提供的材料需要计入建筑业营业税营业额。

但无须开具发票。

【举例】材料设备供应商出价1 170万元（含税价），施工总承包劳务成本900万元。

若采用包工包料方式。

假定收入2 000万元，则施工总承包成本为1 900万元（1 170/1.17＋900），利润=2 000－1 900=100（万元）。

需要向甲方索取2 220万元[2 000×（1＋11%）]。

如果采用甲供方式，则施工总承包成本为900万元，收入1 000万元，需开具发票1 030万元[1 000×（1＋3%）]，甲方另取得1 170万元，共支付2 200万，甲方成本仍为2 000万元。

3．一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般是先签建筑工程承包合同，后拿建筑工程施工许可证。

如果合同是在4月签的，证是在5月拿的，这种情况也属于老项目。

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。

2014年以前的建筑工程施工许可证是注明了开工日期的，但是2014年以后建筑工程施工许可证没有注明开工日期，这时只要承包合同上注明开工日期是2016年4月30日前的，也属于老项目。

《建筑工程施工许可管理办法》在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。

按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

建筑工程承包合同：施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。

一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：适用简易计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1＋3%）×3%注：比营业税时期少交税，营业税时期直接×3%。

（总包-分包）÷（1＋3%）×3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

解释：即不会退税。

可能上个月按照全部价款和价外费用开了票，交了税，结果次月取得了分包票，次月又没对外开票，就会出现负数，该负数只能在下次预缴税款时结转扣除，但如果下月工程已结算了，该负数就没地方扣除了。

所以分包票和总包票要放在一个月里，不要出现总包在前，分包在后。

如果工程结束了，分包票抵不了。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

在会计处理上直接借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：（1）《增值税预缴税款表》；（2）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；（3）与分包方签订的分包合同原件及复印件；（4）从分包方取得的发票原件及复印件。

提醒企业的是及时取得分包发票，否则在建筑服务发生地将按照全额纳税，事后取得分包发票将无从退税！国家税务总局关于换发税务登记证件有关问题的补充通知（国税发〔2006〕104号）对外来经营的纳税人（包括超过180天的），只办理报验登记，不再办理临时税务登记。

建筑服务发生地即项目部不办理税务登记证，所以只需要预缴不需要办理纳税申报。

回原地办理，但只是申报而已。

在项目所在地交了税了，所以回机构所在地只需零申报。

企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”“应付账款”等科目。

因此建议机构所在地申报纳税时，对分包款按借记“应交税费——应交增值税”科目，借记“工程施工”等科目，贷记“银行存款”等科目的处理，收取总包款时借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“工程结算”等，贷记“应交税费——应交增值税”科目的处理，则应交税费余额正好抵销预缴税款。

一般计税方法一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。