关于推进乡镇镇农民集中居住区建设的思考

关于推进乡镇农民集中居住区建设的思考
农村集中居住区建设是推进城镇化进程的一项基础性工程。

农民集中居住区的建设，避免了农村房屋的重复建设、重复拆迁，有效缓解了拆迁工程的安置矛盾；推进了土地的集约化利用，节约了宝贵的土地资源，促进了土地和空间资源的有效配置；在一定范围内改变了农村民房散、乱现状，从根本上改善了农村环境面貌，提高了农民居住水平和生活质量，促进了新农村的繁荣和文明。

近年来，我镇按照靠近现有城镇、靠近工业区、靠近商贸市场的“三靠近”的要求，进一步创新工作思路，加大组织领导力度，快速推进，农民集中居住区规划建设工作取得了初步成效。

一、我镇农民集中居住区建设的基本情况
一是启动较早，建设规模不断扩大
我镇总人口46125人，总面积68.66平方公里，共有16个村（居）。

2006年，陈中村农民集中居住区先期启动，2010年又同时启动了5个农民集中居住区，其中五堡小区已入住40%，河东小区已经部分建设完成。

大部分集中居住区能按照“三集中、三靠近”的原则，结合区位、交通、村情及农民意愿进行规划设计。

绝大部分集中居住区为两层砖混结构，面积在150㎡-180㎡，联排。

考虑农村特点，多数带有院子，大门宽敞，便于车辆进入，预留太阳能热水器安装
位置。

至2011年，全镇共有陈中、五堡、庙庄、河东、捐元、王庄、陆圩、伏尧8个村（居）及镇区启动了农民集中居住区建设，总建设面积32万平方米，3500套，建设规模在不断扩大。

二是投入加大，配套设施日渐完善
镇政府规定，在集中居住区建设前，要预缴基础设施配套资金，用于集中居住区的基础建设。

通过“村村通”解决了部分小区的道路建设问题，同时结合农村环境综合整治，做好居住区的环境整治工作。

通过向上争取、农民自筹等方式，加大基础设施建设的投资力度，保证了小区通水、通电、通有线电视，基本配备垃圾房、公厕等公用基础设施，逐步完善了商业网点用房、农贸市场、学校、幼儿园、图书室等一系列生活服务设施。

今年全镇将新铺农村等级公路22公里，新建垃圾池40个，下水道3600米，垃圾房4个，公厕1个，配备垃圾车一辆，基本向农民集中居住区倾斜，将极大改善农民集中居住区的生活环境，提高农民生活质量。

三是档次提升，建设品位逐步提高
我镇的农民集中居住区建设经历了从零散向集中、两层向多层、砖混向框架的转变过程。

集中居住区的档次不断提升，建设的品位也在随着集中居住区的推进逐步提高。

建设之初，多是有条件的村在交通方便的地方小规模开发沿街、
沿路下店上铺式住宅，样式单一。

后经过到北丁集、寒山镇等先进乡镇的观摩、学习，拓宽了思路。

后期开发的王庄农民集中居住区占地300余亩，规划总居住户数为1600户，建筑面积达到22万平方米，全部为多层框架结构，2010年该集中居住区入选“宿迁市十佳农民集中居住区”。

近期启动的状元府小区占地110余亩，仍然是多层框架结构，且墙面全部为面砖。

建成后将与与王庄小区连片形成占地面积410亩、总建筑面积30万平米、居住达2800户的高标准小区。

二、我镇农民集中居住区建设面临的问题
一是规划不够科学，违建乱建现象抬头
农民集中居住区刚启动时，由于是新生事物，有的集中居住区没有规划便开始建设，有的集中居住区是边规划边建设，还有的是规划好了，但是建设时又改了。

16个村居都有启动农民集中居住区建设的意愿，但由于各个村的地理位置、财力物力、群众要求、启动时间不一，导致在规划上很难做到“全镇一盘棋”，很多情况下是“老人老办法、新人新办法”，以致造成“一村一景”现象。

此外，一些村居的集中居住区打政策擦边球，少批多建、先建后批现象还在一定程度上存在。

二是产权不够明晰，土地权属问题突出
农民集中居住区的土地权属问题一直是老大难问题。

国
家为了守住18亿亩耕地红线，对土地的管控很严。

农民集中居住区的土地性质属集体土地。

农民集中居住区统筹建设并不改变土地集体所有的性质，集中居住区住宅的建设仍属于农民宅基地上自建住房的行为，集中居住区城乡基础设施和公共服务设施的配套建设仍属于乡镇公共设施、公益事业建设的范畴，仍应当履行法定手续，遵守相关规范。

但随着农民维权意识的增强，被拆迁农民认为集中居住区房屋用地不同于拆迁前各家独立使用的宅基地，要求领取国有土地使用证和房屋产权证的呼声越来越高，由于权属问题不明确，造成责任不明，存在重建轻管、建后不管现象。

三是管理不够规范，组织服务功能弱化
农民集中区的居住对象基本上都是被拆迁农民，传统的居住方式、失去土地导致生活困难等因素造成已建农民集中居住区基本没有物业管理，绝大部分集中居住区居民的政治、文化生活、社会保障管理等问题还未纳入正常的管理渠道，出现管理盲区。

集中居住区没有相应的政策可以依据，在管理上各自为政，缺乏规范、有序管理。

此外，集中居住区一般没有成立基层组织，组织服务功能严重弱化，组织活动基本开展不起来，出现边缘化倾向。

三、关于推进我镇农民集中居住区建设的几点建议
一是加强宣传引导，提高农民集中居住积极性
农民集中居住区建设是一件利国利民的好事。

但应该把
好事办好。

要通过广播、电视、报纸、标语等多种途径，广泛宣传发动，提高干部群众的思想认识，增强其认同感和支持度，调动他们参与村庄建设改造的主动性和积极性。

可以先搞试点、示范，通过实实在在的例子，让农民逐步理解和接受。

要把国家的相关政策宣讲到位，把节约土地、惠及子孙的优点解释到位，把改善居住条件、提高文明程度的好处宣传到位。

让群众自觉自愿选择集中居住，避免群众“被集中”、“被上楼”。

二是合理运用政策，解决集中居住区土地问题
土地是制约经济发展的主要因素，也是影响农民集中居住区建设规模、建设成本的重要原因。

应认真研究、解读国家的相关政策，在政策允许的情况下，探索通过多种途径解决集中居住区土地问题的思路:1、积极向上争取用地指标。

因为土地资源的稀缺性，争取到的指标可能不会很多。

2、通过土地增减挂钩进行用地置换。

这是一个从目前来讲比较可行的思路。

3、对于符合村镇整体规划的集中居住区，规划可以先建后补。

4、部分集中居住区土地可以先征为国有，再进行行政划拨。

5、允许村与村之间进行土地调剂。

对于群众提到的产权证问题，可以积极向上级部门反映，争取从制度上彻底解决问题。

三是创新运作方式，探索多元资金投入模式
农民集中居住区建设投入大、周期长、涉及面广。

乡镇
政府的财力有限，不可能完全依靠政府。

这就需要在运作方式上开拓思路、大胆创新。

在基础设施配套上，以政府投入为主，可以利用农村道路建设、农村环境综合治理、农村饮水安全等契机完善基础设施建设；在建设方式上，可采取自建、代建、联建等方式，探索多元资金投入方式，解决资金投入不足的方式；在资金来源上，可采取土地增减挂钩补偿、集中居住区房屋抵押贷款、政府担保贷款等方式提高群众承受能力。

四是完善服务功能，建立健全小区组织体系
进一步完善集中居住区的服务功能，搞好居住区的硬件配套设施，首先解决水、电、路等关系群众生活的基础设施问题。

特别是电的问题，由于土地性质没有解决，集中居住区用电基本上是商业用电，群众意见很大，需要和供电部门沟通。

进一步建立健全农民集中居住区组织体系，发挥党组织的职能作用，帮助居住区成立业主委员会、管委会、治安巡逻队等，提高居民的组织化程度。

积极发挥党员干部的模范带头作用，开展志愿者活动，帮助解决就业、就医、入学等群众关心的问题，提高群众的归属感和向心力，引导群众由农民向居民转变。

我镇农民集中居住区建设取得的成绩是可喜的，问题也
是客观存在的，这其中既有制度上的原因，也有操作过程中的原因，既有个性问题，也有集中居住区建设普遍存在的共性问题。

希望我镇对农民集中居住区建设的探索能为全区农民集中居住区建设的健康发展提供有益的思考与借鉴。