均价确定及价格策略
德思勤-价格策略体系
德思勤--房地产项目价格制定体系－价格策略价格策略（一）价格定位策略价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。
1、产品分类共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ统计分析：1、从面积比例上看124㎡四房以上的户型占总面积的62%2、在套数比方面，二房三房与四房以上户型平分秋色3、小高层和高层占总面积的66%，套数占72%结论：通过产品分类分析，我们的销售主攻方向是小高层与高层二、选择竞争楼盘的原则竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房地产项目竞争对手的基本原则如下：同地域片区竞争同品质竞争同定位竞争（户型和客户的定位一致）同概念竞争（主要卖点的推广）同客户源竞争以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定威尼斯花园的价格和销售策略具有借鉴意义。
三、竞争楼盘概况根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：象湖源位于本项目南面，临沿江南路，占地18.5㎡，由44栋住宅（多层、小高层、高层）围合组成，分三期开发，现一期900套正接受内部认购，已完成认筹700余套，主力户型以90~140㎡的三房四房为主；今年6月18日开始发售，实行的是“高举高打”的推售策略：最先推出的是北区的多层和高层单位（叠型板式结构），户户南北通透，户户观湖景，认购均价3250元/㎡（折后）；聘香港张柏芝为形象代言人，结合象湖自然资源和小区规模，强力塑造“南昌楼王”的市场形象，所以无论从专业公司（设计、建筑、环境等）、现场包装、媒体宣传、卖场设计都堪称一流；目前，象湖源每周认筹4~8套之间，预计9月份正式开盘，张柏芝将亲临现场参加开盘仪式。
●千僖颐和园●远东国际花园●新加坡花园●新田绿洲●福田花园从以上六个楼盘来看，项目规模、户型、面积、园林、景观、配套资源等卖点均与本项目有着许多的相似或相同之处，这些项目都在公开发售后不久即遇到销售阻力，感到市场的承受能力有限，不能支撑到发售价格。
定价策划方案
定价策划方案篇一：产品定价策划方案1、定价目标(1)利润目标因为大学生目前大多仍为消费者，可用于个人自由支配的资金不多，属于非强势消费群体，于是对价格较为敏感，在旅游过程中对物质要求不高，讲究经济实惠，特殊是吃、住方面只要得到基本满足即可。
由于这是刚刚成立的旅游公司和以上因素的制约，所以以获取适度利润为目标。
(2)市场占有率1、旅游目的以观光和休闲度假为主由于在校大学生受经济条件限制，他们的出游多以短期到邻近地区为主。
《中国旅游报》对北京高校的专项抽样调查显示，大学生选择出游天数多以 2~4 天为主，比例总和占 74.7％。
因大学生生活经历少，对学校和家庭以外的事物新鲜，他们旅游时多选择与日常生活反差较大的自然风景类的旅游目的地。
2、出游方式多以自组群体为主大学生的自我意识和独立意识较强，外出旅游多不愿受限于现行的旅行社路线和组团安排。
于是一到假期，高校就会浮现五花八门的寻“伴”旅游启事。
武汉大学旅行社曾经对4所高校进行市场调查，结果显示大学生出游的意愿在 95％以上，近90％的大学生有出游经历。
然而这其中绝大部份都是自组旅游，参团出游的大学生却是寥寥无几。
有关调查也证实，大学生出行外地喜欢结伴而行，在人数组合上以 2—7 人居多，达到 74％，其性别构成上是两性搭配占绝大多数。
2、成本(一)旅游市场营销存在忽视售后服务问题,导致游客流失。
现代旅游市场营销中,旅游产品是一个包含核心产品、有形产品和附加产品的整体概念。
它不仅要求要赋予旅游者生理上、物质上的满足,而且要赋予旅游者心理上、精神上的满足。
这就要求旅游企业把游客视作“上帝”并为之服务,否则势必被市场所淘汰。
现在绝大部份旅游企业没有一个较好的旅游产品售后服务体系,许多旅游企业认为这根本没有必要。
(二)旅游市场营销中存在的法制意识淡薄问题。
有的旅游企业为旅游者提供虚假的旅游服务信息,以贿赂手段拉拢顾客,诋毁其他旅游企业的声誉,有的甚至冒用其他旅游企业的品牌等等。
房地产营销价格策略
房地产营销价格策略房地产营销价格策略是指在房地产行业中，为了提高销售额、增加利润和市场份额，制定出的合理的售价和价格政策。
一个成功的房地产营销价格策略必须兼顾市场需求、竞争环境、产品定位和成本等因素，并在此基础上做出明智的定价决策。
以下是一些常见的房地产营销价格策略：1.高价策略：高价策略适用于高端住宅或豪华房产。
通过制定高于市场均价的售价，打造出稀缺和独特的产品形象，吸引高收入人群或有经济实力的购房者。
该策略可以提高产品的品牌价值和利润率，但也要注意市场需求和竞争环境的影响。
2.低价策略：低价策略适用于低价位房产或新兴市场。
通过制定低于市场均价的售价，吸引价格敏感的购房者。
该策略可以迅速打开市场、扩大市场份额和积累口碑，但需要注意成本把控和产品价值的平衡。
3.市场均价策略：市场均价策略是指以市场均价为基准制定售价。
通过与市场价格保持一致，传递产品的适度和合理定位，稳定市场份额，适用于中档住宅。
4.升级换代策略：升级换代策略是指通过加入新的高品质、高附加值的功能和服务，提升现有产品的售价和附加值。
这种策略可以吸引原有客户进行升级购买，增加收入和利润。
5.优惠策略：优惠策略是指在一定时期内，通过特殊的优惠措施来促进销售的策略。
例如，提供折扣、分期付款、赠送家电或家具等方式，吸引购房者。
这种策略可以在特定的市场环境下增强竞争力和销售额，但需要在考虑成本和利润的基础上合理选择和控制优惠措施。
6.组合销售策略：组合销售策略是指将不同类型的房产进行组合销售，形成套餐或批量销售。
例如，将高端住宅和商业物业进行组合销售，让购房者获得更多价值。
这种策略可以提高销售额和利润，增加产品的市场竞争力，但需要考虑购房者需求和市场环境的匹配。
7.动态调整策略：动态调整策略是指根据市场需求和竞争环境的变化，随时调整售价和价格政策。
房地产市场波动较大，经济环境和政策的变化也会影响购房者的购买意愿和能力，因此及时调整价格策略可以更好地应对市场的变化，取得更好的销售效果。
房地产项目均价确定及价格策略
房地产项目均价确定及价格策略随着城市经济的不断发展，房地产行业也逐渐成为各大投资者关注的焦点。
房地产项目作为一个重要的市场存在，其均价的确定和价格策略的制定，对于市场的发展和房地产企业的发展至关重要。
本文将探讨房地产项目均价的确定和价格策略的制定，以及其对房地产行业的意义。
一、房地产项目均价的确定房地产项目的均价是指整个项目的总售价除以总建筑面积，得出的平均价格。
房地产项目均价的确定是一个复杂的过程，需要考虑到多种因素。
1. 地理位置地理位置是影响房地产项目均价的重要因素之一。
一般来说，地理位置优越、交通便利的房地产项目均价较高。
2. 房屋面积及结构房屋面积和结构也是决定房地产项目均价的重要因素之一。
一般来说，面积较大、结构合理的房屋售价较高。
3. 设施及配套现代人们生活方式的变化，对于房地产项目的设施和配套要求也越来越高。
因此，开发商在确定房地产项目均价时也需要考虑如何增加项目的设施和配套，使其更具吸引力。
4. 市场需求市场需求是决定房地产项目均价的重要因素之一。
如果市场需求旺盛，那么房地产项目均价也会相应上涨。
5. 历史走势房地产市场是一个非常特殊的市场，与其他市场存在很大的差别。
因此，对于历史走势的了解可以为开发商提供更多的信息，以便他们更好地确定房地产项目均价。
房地产项目均价的确定需要考虑多种因素，而这些因素的不同组合也将会导致不同的均价。
开发商需要多方面考虑，在实际操作过程中，不断调整和修改，才能得出较为准确的均价。
二、房地产项目价格策略价格策略是企业在市场上的一种经营策略，是企业在实施产品销售活动时所采取的一揽子定价方案。
房地产项目的价格策略制定也要根据市场需求、地区文化等因素作出相应调整。
1. 全款折扣全款折扣是房地产项目价格策略中常用的一种方法。
开发商为吸引消费者，给予其全价直接付清的优惠。
2. 分期付款随着消费方式的变化，房地产的分期付款也成为一种常见的价格策略。
开发商为吸引消费者，推出多种优惠的分期付款方案，提高消费者贷款的可承受度和购买欲望。
房地产项目均价确定及价格策略
房地产项目均价确定及价格策略随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场成为经济增长的重要领域之一。
在房地产项目的开发和销售过程中，均价的确定和价格策略的制定是十分关键的环节。
一、房地产项目均价的确定房地产项目均价是指在同一区域内具有相似特征的房屋的平均销售价格。
均价的确定需要考虑多种因素，包括房屋所处的地理位置、交通条件、建筑年代、套型结构、装修程度等。
下面从三个方面来介绍均价的确定。
1. 市场调研市场调研是确定均价的重要步骤。
通过对周边同类房源的实地考察，了解市场的供求状况和价格水平，可以有针对性地制定合理的售价策略，确保售价接近市场价。
2. 成本估算成本估算是确定均价的重要因素。
除去地价，成本包括土地开发、建筑施工、市政设施建设、销售费用等多方面。
通过成本估算，可以确定房屋的最低销售价格，以保障企业的盈利能力。
3. 风险控制另外，风险控制也是确定均价不可忽视的因素。
考虑到市场波动性的不确定性，企业需要适时调整价格，确保项目的市场竞争力。
二、房地产项目价格策略的制定价格策略是企业为了对市场作出反应而制定的一系列变化。
价格策略的制定影响着房地产项目的销售业绩和企业的市场份额。
下面从三个方面来介绍价格策略的制定。
1. 定价策略定价策略是企业制定的售价方针和销售价格。
不同的定价策略，会对房地产项目的销售产生不同的影响。
以折扣策略为例，通过降低房屋售价来吸引客户，降低进入门槛，增加消费者的购房信心，有效促进房屋销售。
2. 促销策略促销策略是企业为了提升销售业绩而设立的一系列刺激消费者购买的活动。
例如，企业可以通过开展推荐有奖、佣金分配、定金返还等多种促销方案，吸引消费者购买。
3. 价值策略价值策略是企业根据产品或服务的独特性和差异性，为不同的消费者提供不同的价值。
例如，企业可以通过提供定制化家居装修、高端私人管家服务、带有私人游泳池的别墅等多种差异化的价值策略，以满足不同消费者的需求。
结语在房地产市场竞争日益激烈的环境下，房地产项目均价的确定和价格策略的制定越来越关键。
房地产销售价格策略
房地产销售价格策略房地产销售价格策略在法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
下面小编为大家分享房地产销售价格策略，欢迎大家参考借鉴。
1房地产销售策略的总体价格策略。
低价策略：进入新市场，对市场情况不很了解，需要树立口碑与品牌。
入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。
高价策略：项目异质化程度高，市场环境好，短期操作项目。
此法风险较大。
中价策略：拥有一定市场占有率及品牌基础，对利润水平要求高，平稳销售的项目。
低开高走定价策略：适合期房阶段。
开盘时低于消费者心理价格，容易聚集人气，如郊区或超大盘。
实现快速销售，支持财务指标。
高开低走定价策略：以高价开盘销售，可以实现开盘较高的利润水平，提高楼盘的品质。
但可能影响销售的速度，阻碍开盘旺销，会经受严峻的市场考验，带来一定的风险。
同时如果价格降低，将损害前期客户的信心，对品牌形象不利。
稳定价格策略：指楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
2房地产销售策略的动态价格策略。
根据产品周期及时间节点的排布，动态的调整产品价格。
通常按照工程进度及销售节奏安排的时间节点制定并调整价格走势。
开工期：没有形象支持(前期认购)，以认购卡形式购买，为吸引人气价格一般不高，可实现项目基本利润。
开盘：公开发售，项目整体形象卖场包装就绪，形象全面展示。
旺销期：通过调高售价控制销售节奏。
应根据市场整体价格和销售状况的变化相应调整均价或房屋单价。
如某座楼销售情况良好，可考虑适当上调;某座楼销售情况较差时，可考虑增加优惠等。
景观、样板间开放：工程形象日趋完善，可以通过推广手段提高产品认知度，实现销售目标。
封顶：实楼展示，产品优势展现，客户购买风险降低，价格上涨空间较高。
项目配套形象展示：接近实际交付效果，消除环境、配套等购买抗性，大幅提高售价。
尾盘：所剩房源不多，需要运用一定的价格手段推动销售，在折扣后售价可能降低。
房地产销售方案四篇
房地产销售方案四篇房地产销售方案篇1一. 销售节奏(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。
制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。
故本销售计划相关节点只是初稿。
待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)销售节奏安排：1. 10月底—12月，借大的推广活动推出-项目2. 10月底—11月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. 1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. 1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备(1月15日前准备完毕)1. 户型统计：由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：由营销部-、策划师负责，于12月31日前完成-项目销将资料包括以下几个部分：购买-的理由：产品稀缺性销讲基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。
12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。
12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
新产品的常用定价策略
新产品的常用定价策略
1. 成本加价定价策略：根据制造、运输、销售等所有成本加上一定的利润来确定价格。
2. 竞争性定价策略：参考同行业竞争对手的价格来决定自身产品的价格，如跟随市场均价或低于市场均价。
3. 市场定位定价策略：根据产品的定位以及目标消费群体的购买力和需求水平来制定相应的价格。
4. 售价定价策略：在生产成本的基础上，根据目标市场的需求和消费者的购买心理，设定相应的售价。
5. 促销定价策略：通过消费者喜欢的优惠和折扣来决定产品的价格，并通过促销活动来吸引更多的消费者。
6. 限时特价定价策略：在某个时间段内限时降价，以刺激购买力和增加销量。
7. 等价交换定价策略：建立消费者对产品的价值感和信任感，将产品价值与消费者感知的价值建立等价关系，大幅度提升消费者对产品的接受度及认可度。
8. 基于价值的定价策略：根据产品所创造的价值以及消费者对该产品的需求程度来制定相应价格。
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目录一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素3.参考楼盘4.参考均价制定5.最终价格确认二、价格策略1.销售阶段2.价格策略3.阶段优惠4.付款方式折扣5.账面价格计算6.价格表制作原则一、均价制定1.定价方法2.定价影响因素本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。
以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。
根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。
（各因素之权重分析见下表）在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。
3.参考楼盘鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山➢鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。
➢梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。
➢淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。
4.参考均价制定参考楼盘综合评比表：东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c] 按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706元/平方米5.最终价格修正1)宏观市场走势分析今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是：➢提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响；➢二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。
据中原市场调查部门跟踪研究，罗湖区的成交量创下了上半年的最低峰。
成交量也比5月份下降了45%。
其原因一方面是由于开发商放缓了推盘的速度，供给减少，另一方面是由于国六条的影响，购房者也犹豫不决。
2)豪宅市场楼盘销售近况➢万科金域蓝湾3期积累接近2000批客户，开盘成交230套左右，一天售罄的日子一去不复返；➢卓越浅水湾前期积累2000多个筹，5月20日开盘搁浅，至今销售套数仅80多套；➢鸿景翠峰5月开盘至今（截止至2006-9-1），也只成交71套；➢名家富居8月5日解筹，2000批诚意客户最后成交100套单位，消化了总体量的不足十分之一。
政府宏观调控措施的出台，对豪宅市场形成了较大的冲击，一些传统的豪宅区域的各楼盘解筹及销售现状陷入低潮，莲塘片区这个非传统豪宅区域，客户更是抱冷眼旁观的态度，豪宅市场在不断发出“市场低潮”来袭的警报。
3) 片区住宅价格走势数据来源中原深港研究中心➢ 从罗湖区历年的成交均价可以看出，过去三年的住宅均价都有稳步的升幅，但上涨幅度不大，这个和罗湖的发展空间渐渐减少的区域发展属性有很紧密的联系。
罗湖历年成交均价20004000600080001000012000单位：元/㎡增长率罗湖区商品6月住宅销售价格对比➢7月罗湖区整体的成交均价约8969元/平方米，环比减少了5.7%，同比增长8.37%，从上表得出，7月销售总金额仍然持下降趋势，房价波动较大，造成本月房价下降主要是因为7月份全区主要还是消化存量楼盘，新开盘的楼盘阳光绿地家园的成交量占全区总成交量的比例不到50%，虽然其销售均价达到11000元/平方米（带装修），但是也不足以拉高整个片区的均价。
罗湖区商品住宅销售数据对比➢自3月份以来，罗湖区成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根据中原深港研究中心的数据，7月成交量仍然保持下降趋势，成交单位约285套，比6月下降23.39%，同比去年同期降低了76.75%；成交总面积仅为18871.5平方米，比6月下降34.73%，成交量是2006年以来最低的一个月。
➢另一方面，6月初出台的深圳国十五条表现了深圳政府调控房地产市场的决心，由于这一政策的影响，置业者的观望氛围越来越浓。
在新政出台的关口上，部分置业者开始犹豫是否买房，更多的人选择了继续观望市场的走势。
小结：整个罗湖片区楼市也进入一个相对冷静期，成交量的急剧减少、成交价格的稳定的小幅上升，表明楼市由于政策的影响，众多豪宅客户（包括投资客）出现了持币观望态度，因此这部分客户对于政策及价格有相当高的关注度和敏感度。
4)东方尊峪现状分析东方尊峪现在登记了1500名的客户，但是在没有梳理客户的情况下，客户的诚意度未能确定。
现场的交通及停车位不具备现场开盘的环境，肯定会影响开盘效果。
根据销售现场前期对诚意客户的意向统计以及销售人员和客户的沟通表明，大部分客户的心理价位区间集中在8000-10000元/平米，前期定价过高的话，很多客户会觉得难以接受，容易造成开盘期不畅的结果。
如果开盘期销售不畅，再降价处理，一方面前期客户容易产生责难，另一方面容易造成项目市场价值下降的形象，使得中期的销售陷入困境。
鉴于市场因素、片区状态、项目本身情况等综合因素，本项目的一期的定价原则及目标是：一期在保证价格的情况下，追求销售速度最大化，以一期的热销带出二期单位，在二期单位中追求利润值！5) 东方尊峪价格确定参考与本项目毗邻且户型定位较接近的鸿景翠峰，虽然项目规模及景观面没有本项目优胜，但其展示条件较为良好及抢了市场先机，以12000元/平米的均价发售，仍然得到以开盘三个月66套的惨淡结果。
这个和其脱离市场盲目定价脱离不了关系。
为避免本项目的定价更具时效性和市场依据，本项目定价的时候需要考虑到市场的不稳定性因素，因此，中原认为需要考虑片区整体二级市场价格走势及三级市场近期成交价格作为参考，根据其影响和参考价值取其恰当的比例，最后得出修正后的项目均价。
罗湖区二手住宅半年度成交均价7480654361965,0005,5006,0006,5007,0007,5008,00005年上半年05年下半年06年上半年单位：元/平方米数据来源中原深港研究中心如上图所示，06年上半年罗湖区三级市场成交均价为7480元/平米，二级市场成交均价为9678元/平米，根据市场影响的敏感性分析，各取20%的比重对东方尊峪一期的价格进行修正：罗湖历年成交均价20004000600080001000012000单位：元/㎡销售均价增长率最后得出经过市场比较的东方尊峪的价格为10455元/ 平米。
因而中原建议：东方尊峪一期开盘均价定为10455元/M2如果开盘销售非常顺畅，成交量高于60%，可将价格分两阶段各提升5%（销售率达60%和80%两阶段）一期最后实现均价10455×60%+10455×20%×（1+5%）+104550×20%×（1+5%）（1+5%）=10774元/ M26)东方尊峪二三期均价确定：A.经过东方尊峪项目策划和销售同事分别打分，综合系数计算后初步得出整体各栋的综合系数及栋差如下：东方尊峪各栋整体均价图示根据上述均价表计算所得，在目前市场及自身条件情况相同下，各期均价如下：一期（逸涛阁、逸清阁）均价：（8455+12261+10699+10699+9697+9537+10058）/7=10445元/㎡二期（第三台地）均价：（10819+10098+11981+10538+12221+12662）/6=11659元/㎡三期（雍景阁、雍翠阁、逸澜阁）均价：（13784+13664+12662+12342+12822+12662+12061+12221）/8=13083元/㎡注：虽然项目考虑整体推售，但是整体推售策略仍然是先主推第一台地，第二台地则需要通过价格制造一个自然引导，因此对二三台地的均价需要加入市场增长、竞争对手比较、工程完善度等方面进行修正。
B.二期价格最终价格测算修正：1)市场增长率考虑因素2005年1月——2006年8月罗湖整体均价增长率根据上表所得A.罗湖整体均价月平均增长率为2.3%；B.以2006年8月为价格表制作节点，一期推售时间为2006.10—2006.12（3个月），二期推售时间预计为2007.1—2007.5（5个月），三期推售时间预计为2007.6—2007.8（3个月）；2)园林工程完善对价格修正根据中原以往操盘经验，园林工程完善后对项目价格的影响率为2%结合1）和2）的修正系数，二期最终实现均价：11659×（1+2.3%）×（1+2.3%）×（1+2.3%）×2%=12435元/㎡C.三期入市价格修正三期入市时间与百仕达花园5期入市时间相同，两者产品和档次都类似，因此需要将百仕达花园的入市影响作为三期入市价格的因素之一，由于百仕达花园有部分未确定因素，因此根据经验，参考比例只定到20%，下一步将工程完善程度确定三期均价。
东方尊峪三期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c]按以上公式计算，东方尊峪三期未来参考均价为：13767元/平方米，因为三期推售时，主体园林工程预计已经全部完毕，园林冲击力仍然可以为三期的价格带来2%的提升，因此：三期的入市均价为：13767×2%=14042元/㎡注：●评分及系数原则请参考第七部分《东方尊峪价格表定价原则》；●栋差是整体考虑的基础方向，与后期制定的准确的单位均价可能有差别，敬请留意！二、东方尊峪一期价格策略1.销售阶段2.价格策略由于项目周边环境杂乱、容积率高，目前很多客户的心理价位都在8000-10000元/ M2左右。
所以开盘价格不宜过高，以免与客户心理价位相差过大，造成解筹率低下。
中原建议，采用“低开高走，走势平缓”的价格策略，前期和后期优惠可以较大,中期可以稍小,呈两头低中间高的曲线；但是各个阶段的实际价格相差不大，且优惠可以用不同方式表示,以给予客户新鲜感。
如此既能保证开盘的热销，也不会造成某个阶段因为价格过高而滞销。
认筹期的优惠给4个点；强销期可以降到2个点；尾盘期可以升到3个点。