中央别墅区价值体系概述
中央别墅区第四极崛起
中央别墅区第四极崛起来源:中国经营报-中国经营网时间：2011-11-11 15:46 作者：路漫党鹏字体：大中小北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。
如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖，这三个城市别墅区曾让中国“中央别墅区”呈现三足鼎立之势。
如今，位于西部的成都牧马山的崛起，或将改变中国别墅格局，呈现东西南北均衡发展之势。
“无论是从城市地位，还是区域优势、交通优势以及配套优势，成都新津的牧马山已经具备了冲击第四极的条件。
”四川省营销学会副秘书长刘江博士表示。
10月中旬在成都牧马山召开的“2011中国中央别墅区年会”上,牧马山作为中国中央别墅区第四极的崛起这一概念得到了与会者的普遍认同。
天赋资源成都最早别墅聚集区牧马山，因张飞、赵云屯兵放牧于此而得名。
这片方圆18.3平方公里的区域内，有着常年苍绿的近2000亩原始松林，府河、江安河、杨柳河、岷江四水环侍。
与洛杉矶比弗利山、香港太平山、台湾阳明山相比，其稀缺的自然资源，安逸的半山环境，具有极大的相似性，而牧马山绵延千年的历史文化底蕴却是后者无法企及的。
浅丘近水、山地迤逦，距成都市区20余分钟的车程，在业内人士眼中，适合打造高端别墅的先天要素，牧马山区域都具备。
从2003年起，牧马山成为了成都别墅兵家必争之地，也是成都最早、最纯粹的别墅集中开发区，由于它特有的浅丘地貌，成都建成了最早、最标准、人气最旺的高尔夫球场。
即便如此，世家地产顾问机构副总经理彭致远仍然认为，目前牧马山的价值还没有真正地发挥出来，其应有的市场地位并没有得到认可。
正如成都置信集团副总经理陈建蓉所说：“牧马山区域的高端价值属性，一直以来只是被开发商和业内人士所感受到，如今最重要的是，如何让别墅购买者也能真切感受到这种价值的存在。
”最近两年来，置信、龙湖、金科、华新国际、三盛、隆鑫、中渝、国嘉、大陆希望、吉宝等众多国内外品牌企业进驻牧马山，高起点的规划让牧马山别墅区商业缺位问题开始得到缓解，别墅聚集效应显现，牧马山别墅区目前正面临全面复兴的历史机遇。
别墅价值卖点
风景：别墅是一道风景，园林是一道风景，你也是一道风景，生活也是一道风景。你在
这儿看风景，看风景的人在看你。这里的生活，已成为他人眼中的风景。
一墅一景，每栋别墅都有不同的景观视野，四季都有不同的风景。
项目价值点提炼
【品质· 艺术】
上帝存在于细节之中。 倚山艺墅，一砖一石、一花一木、一栏一柱，皆用心用情，精雕细琢。就像是手工打造
项目价值点提炼
价值点调性关键词
城市∕定海。主城。繁华。 山地∕橘子山。长岗山。坡地。果岭。天然。
艺术∕经典。永恒。历久弥新。
稀缺∕首席。唯一。绝版。 别墅∕艺墅。美墅。山墅。
身份∕传奇。巅峰。荣耀。
生活∕尊享。大隐。
项目价值点提炼
定位语
城市· 山地· 艺墅
项目价值点提炼
市场地位
舟山首创城市山地艺墅
舟山城市别墅巅峰高度
舟山首席高尚人居典范
的别墅，经典、舒适、自然。手工作品，在汽车界是劳斯莱斯，在舟山别墅界，是倚 山艺墅。
由宁波市亚太酒店物业管理有限公司实行尊贵物业管家服务，六重智能安防体系——警
卫森严，采用最苛刻的标准要求安全，保证社区安全无忧。
项目价值点提炼
价值点四：稀缺资源别墅价值
【卖完就绝版】
稀缺的地块：市中心原本就一地难求，市中心+自然山地更是旷世稀罕。 稀缺的别墅：倚山艺墅，精品别墅，仅114席，舟山100多万人中，仅有万分之一的人有
各入户门的朝向、位置、高低并不相同，生活不会互相打扰，就像是住在独栋别墅。
项目价值点提炼
【景观· 艺术】
山景：长岗山山明林秀，树木葳蕤，地灵人杰。眼前，绿意融融，青山叠翠；远处，白
别墅价值卖点 PDF
别墅价值卖点 PDF
随着人们生活水平的不断提高，别墅成为越来越多家庭的梦想之一。
别墅的卖点主要包括以下方面：
1. 高品质的生活环境
别墅通常被建在绿树环绕、风景优美的地方，拥有宽敞的花园和私家泳池，居住环境宜人，能够让人们享受高品质的生活。
此外，别墅通常采用高端建材和装修，打造出典雅的室内环境，给人一种舒适、自在的感觉。
2. 完善的设施配套
别墅通常配备有私人泳池、健身房、游戏室、电影院、酒窖、卡拉OK等豪华设施，为业主提供了丰富的娱乐休闲选择。
同时，别墅通常还有保安、清洁等专业服务人员，以及智能化家居系统，让居住更加安心、便捷。
3. 高端社区和品质生活方式
别墅通常位于高端社区内，业主可以享受到社区内的优质配套服务，如高端餐厅、名店购物、艺术展览等，同时还能结交到社区内的精英人士，享受到品质生活的各种尊享。
4. 投资价值和升值空间
别墅通常位于城市郊区或风景区，周围环境优美，未来升值潜力巨大。
此外，别墅是高端房地产的代表之一，拥有更高的投资价值，提供稳健的资产增值渠道。
5. 家庭安全和隐私
别墅通常拥有高墙围篱和专业保安，能够保证居住安全，同时别墅拥有宽敞的私人花园和围墙，业主可以获得更好的隐私保护，享受到更自由、舒适的生活。
总之，别墅具有独特的生活品质和投资价值，在如今市场上越来越受到人们的关注和追捧。
北京八大别墅区发展
伟业格拉斯项目组
北 京 传 统 别 墅 区 分 布
“一山”——西山，从 门头沟、八大处、香山 直至温泉永丰乡
“二河”——潮白河、 温榆河两河流域别墅带
“三线”——立汤、京顺、 京通
“四高”——京昌、京沈、 京开、京密四条高速路
从传统和业界普遍的接受度来讲，人们更习惯区域的分类方式
国门商务区西起中央别墅区,东至东六环,北接机场,南临机场南线。总规划面积19.65平方公里，可开发建设面积
9.65平方公里。按照产业和空间整体规划为航空商务办公区、机场服务办公区、商业综合服务区、航空产业配套区、 国际商务核心区等五个功能组团。
新中国国际展览中心位于顺义区天竺，北京市顺义空港工业开发区西侧，东邻首都国际机场，西靠
配套
教育：汇佳幼儿园，亚奥幼儿园 ，景山学校分校，汇佳学校 ，中央戏剧学院， 北京邮电大学昌平校区，北京商业学校，北京人文大学，北师大亚太实验学校， 沙河大学城（北京师范大学、中央财经大学、北京航空航天大学、北京邮电大 学、外交学院等高校已签约入住） 医疗：回龙观医院、太阳城医院、安贞医院分院 购物：华汇北辰超市、飘亮购物中心、第五大道，北辰购物中心、九华山庄国 利超市、王府中西医结合医院、、阳光广场、家和超市 餐饮休闲：九华山庄、温都水城、鲍鱼岛、高地高尔夫，小汤山疗养院、龙脉 温泉度假村、鸿华高尔夫球场
阜石路
教育配套：北京大学、清华大学、北京外国语大学、北京理工大学、人民大学、 教育配套： 首都师范大学、国防大学、中国农业大学、国际关系学院、北京理工大学分校等。 另外拥有北大附小、人大附小、北外附小、中关村小学、中关村二小、人大附中、 北大附中、清华附中、八一中学等 山水园林：香山、玉泉山、万寿山等；园有金山陵园、森林公园、希望公园、巨 山水园林： 山农场、四海水上乐园、松林公园、百旺山森林公园等；水有昆明湖、长河、永 定河引水渠。皇家园林、现代游玩胜地比比皆是——香山公园、石景山游乐园、 八大处公园、颐和园、圆明园、玉泉山公园、紫竹院公园、动物园、天文馆、北 京植物园、北京海洋馆、昆运河航线等。
【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
深圳中心·天元价值体系
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。
2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈
深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。
深圳中心·天元价值体系
3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区
豪宅价值体系梳理及案例分享
1
豪宅发展状况
目 录CONTENTS
豪宅价值体系梳理
豪宅案例分享
大
外豪
富人区
私享
产品核心特征
注重私密性；注重享受性；注重专属化；
产品价值诉求点
卓越、专属、创新、艺术
顶级形象特征
低调的奢华收藏品
立足于产品软硬相结合
营销特征
低调奢华，强调圈内影响
市场价格
稀缺性自我定价；价格比2-4：1
价值管理-营销价值体系构建方法与实战运用
中轴向北，龙华位于城市发展大方向；级扩容； 划定项目进入唯一城市双核共同辐射范围（CBD政治文化商务中心\CBD城市枢纽中心），将龙岸、溪山、水 榭春天等竞争对手排除在外，形成“CBD政治文化商务中心”+“CBD城市枢纽中心”唯一的价值叠加辐射区；
项目背景——
2009年初，龙华片区法定图则尚未发布， 对龙华的定义如：二线拓展区，福田后花 园，中心区的副中心等；
周边竞品的推广如金地上塘道：“城市向 北，深圳向上”、圣莫丽斯 、 龙岸： “深圳中心，下一个香蜜湖在此靠岸” 、 溪山：“银湖山麓，凝峰名邸” 、圣莫 丽斯“中央别墅区、原山大宅”
• “城市别墅三问”——抓住产品特征、与客户需求共鸣
抓准有效客群，一期成交客户多为首次别墅置业客户，从第一次从平面单位更换为别墅产品，因此价格低去 化慢，而二期针对二次购买别墅的客户，懂得别墅生活的优缺点，价格承受能力更高，消化速度快。 通过对别墅客户特征及需求进行深入研究，抓住近郊别墅的固有缺陷，提出契合客户需求的“城市别墅三
问”，引发客户共鸣；城市心、繁华里、合院墅——城市别墅三问:
买别墅，注定要孤独么？ 买别墅，注定要没配套吗？ 买别墅，注定要牺牲老人、小孩的生活吗？
7合院产品设计灵感来源于客户 讲故事——
产品研发初期的客户调研，有一位住黄埔雅苑顶复的客户在观澜大宅买了一套价值5000 万的别墅，花了近千万装修，搬进去后没过多久，小孩天天闹，老人和太太也不开心，小 孩不愿意住，说他没有小朋友，没有玩伴，很孤单，老人也是，太太觉得到处都是窗和阳 台，晚上老公很晚应酬回来，心里害怕有人翻进来。听了家人的话后，客户自己也觉得是 这样，最后搬回市区，住回黄埔雅苑。
中央楼王价值点阐述
三、全明户型设计，让爱沐浴在阳光里
现如今的钢筋水泥的森林中，阳光逐渐成为我们居家生活的奢侈品；好的户型设计 逐渐成为我们置业的首选，全明户型的设计更是少见，伟业万和城中央楼王，本着 追求品质生活的开发理念，用最优质的户型来回馈广大客户长期以来对我们的支持， 全明户型设计，为您和家人打造一个明亮、舒适的家。
幸福生活，从这里起航！
幸福生活，从这里开始！
幸福生活，从这里放飞！
Thanks！
亚洲随园亚洲御园亚洲祥园亚洲熙园亚洲雍园亚洲嘉园亚洲锦园亚洲雅园亚洲裕园一无与伦比的观景效果足不出户尽享醉美景色亚洲御园亚洲雍园和亚洲熙园以无与伦比的绝佳位置和观景效果最大程度的让您和家人足不出户揽尽醉美景色
中央楼王价值点阐述
洋房之上 墅景人生
——热烈祝贺伟业·万和城中央楼王耀然入市
亚洲祥园
亚洲御园
亚洲嘉园
亚洲雍园 亚洲熙园
亚洲锦园
亚洲随园 亚洲裕园
亚洲雅园
一、无与伦比的观景效果，足不出户尽享醉美景色
亚洲御园、亚洲雍园和亚 洲熙园，以无与伦比的绝 佳位置和观景效果，最大 程度的让您和家人足不出 户，揽尽醉美景色；中央 水系环绕四周，中心花园 尽收眼底，让你的来自一天 都生活在幸福可快乐之中！
二、品牌电梯双回路控制，尊贵生活由此开始
中高档小区的规划设计
中高档小区的规划设计
地理位置选择是规划设计的重要一环。
中高档小区应选择在交通便利、绿意盎然的地段，地理位置优越，临近商圈、学校、医院等，方便居民的
日常生活。
同时要考虑到周边环境的安全性、安静度等因素，以提供一个
舒适、宜居的居住环境。
建筑风格是中高档小区规划设计的重要考虑因素之一、应根据小区的
定位和目标群体的需求，选择适合的建筑风格。
可以选择传统的别墅式建筑、现代风格的高层住宅或者是联排别墅等。
建筑风格要注重美观与实用
兼顾，尽量突出小区的豪华感和品质感。
配套设施是中高档小区的重要组成部分。
中高档小区应该拥有完善的
配套设施，包括但不限于娱乐设施、健身设施、停车场、儿童活动区等。
同时，应设立门禁系统、24小时保安巡查等安全设施，确保居民的安全
和舒适度。
绿化环境是中高档小区的一大亮点。
小区内应设计大面积的绿地和花坛，引入各种植被，如草坪、花草树木等，增加小区的景观价值和宜居度。
同时，应注重园林的景观效果，打造小区的风景名片。
社区管理是中高档小区的关键。
应建立专业的物业管理团队，负责小
区内部的维修、清洁、安全等事务。
定期开展各种社区活动，增加居民之
间的交流和互动，营造融洽和谐的社区氛围。
同时，要建立健全的物业管
理制度，确保小区管理的规范化和高效性。
总结起来，中高档小区的规划设计应该兼顾地理位置选择、建筑风格、配套设施、绿化环境和社区管理等方面。
只有在这些方面做到全面考虑和
细致设计，才能打造出一个舒适、宜居的中高档小区。
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地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。
基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
➢以皇后区为例，面积112.1平方英里，人口 2，224，000人，每平方英里人口密度达19， 839人。而纳苏郡287平方英里，人口1，340， 000，密度为4，669人；苏福克郡911平方英 里，人口1，440，000，密度为1，581人。
整体规划
长岛房地产市场围绕区域核心资源
North Shore北海岸区
配套
高尔夫、马术、游艇——长岛生活
的必需，而非身份的奢侈品
配套
长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居全国前列，成 为纽约富人置业重要因素
➢长岛人均空间、人均绿地和人均公共活动 场地远高于纽约市
➢据2006年统计数字显示，纽约市人口密度 是长岛人口密度的8.5倍，人均收入不及长岛 人均收入的一半；纽约市暴力犯罪风险指数 达6.8（10为最高），财产犯罪风险指数达 5.4，与此同时全国平均为3和3.2，长岛为2 和3.7；纽约市拥房率39%，长岛达80%；纽 约市拥车率36%，而长岛为78%。
[关键字]： ➢关键字：别墅
[简介]： ➢本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
中央别墅区案例
New York
LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
自然环境
长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林， 具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称
长岛四周环海、北温带海洋性气候、 遍布丘陵、广袤森林、超大植被比 例,具有超过65个不同级别的公园和 休闲码头，有享誉全球的琼斯海滩 和长岛海滩，以及令人难以置信的 2500英尺海岸线
Jones Beach
New York LongInland Expressway
交通联系
长岛中心距纽约市中心30英里（约32公里），主 要道路交通联系为长岛高速公路LIE（LongInland Expressway），至长岛圣福克郡的中部为终点 ， 从曼哈顿到长岛中心45分钟车程。
昆斯区的南端有纽约市最大的机场约翰·肯尼迪国 际机场，北端有瓜迪亚机场。
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
具有乡下田园风情的区 域，有传统的农场和葡 萄园，盛产享誉世界的 白葡萄酒，绝好的休闲 度假场所。
South Shore 南海岸区
相对北海岸有更为完善 的商业与娱乐设施配套， 经常举办吸引人的比赛 和活动，其中琼斯海滩 为世界一流的海滩，相 对开放与繁华。
Central Suffolk 萨福克中 心片区：区域内形成强烈 对比，具有繁华商业零售 区域，中心存在未开发区 具有大量的未被损坏的原 始森林和隐藏的小水湾。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
配套
长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高
品质花园式酒店为主，功能齐全， “Long Island is a quiet, beautiful place to
Long Island Marriott Hotel
呈组团分布，共分为各具特色的六 昆斯和布鲁克林两区属
豪宅公寓散落分布在山
北叉区North Fork
纽约市区，临近纽约市， 城市意向较强烈，建筑 密度较高，生活配套设 施齐全，交通便利
海之间，具有较高的收
大区域 藏价值，主要客户为富
裕的business tycoons （商业企业大亨），有 些别墅用作企业会所。
Long Beach
summer Beach
Robert Moses Beach
Ocean Beach
客户构成
由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城 市财富阶层置业居住
低密度、匀质、高素质、富裕
拥车率 拥房率 犯罪指数 人口密度
0%
20%
40%
60%
80%
100%
纽约市 长岛
南叉区South Fork
没有公交通行 名的海滩美景，以及不 同风格的山村风情。
产品
长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强
调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵
长岛住宅有两类：一类是60万—100万美元的新建 住宅，另一类是100万美元以上的豪宅，其中最为 奢华的为早期建设住宅 基本条件：绿地草坪，家庭泳池，封闭庭院 豪宅产品：自然景观占有、网球场、小型跑马场， 以及高尔夫练习场，占地可达1、2万平米及以上
enjoy the pristine beauty of the Bahamas.
规模经济 Hotels and resorts on the island tend to be
fairly eco-friendly, and the island is so far
safe from overdevelopment…”
East Hampton
$40,000,000
豪宅设计强调资源与自然的结合，房子与优美的自 然风光融合为一体，充分体现人与自然的和谐
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其他
区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset