上海房产纠纷律师王洪成分析大楼屋顶浴场建设的可行性
屋面工程防火安全面临大考
作 为北 京奥 运 会 比赛 场 馆 之一 的北 大 乒 乓球 馆 也 曾 发生 过类 似火 灾 。 这些 火灾有 的直接 由屋 面施 工操 作 引起 ； 也有 的
２１． ０１ ３中国 建筑防水． 屋面工程 １ Ｏ ． Ｉ
屋 面 防火 专题 报 道 之一
意义 。 ００年 ， 安部 消 防局组织 公安部 天津 消 防研 ２１ 公 究所 、 公安 部 四川 消 防研究 所等有 关单 位 ， 《 对 建筑设
１ ０ｈ的不燃 烧体 的建 筑 ， 屋顶 的保 温材 料不 应低 ． Ｏ 其
中国绝 热节能材 料协 会顾 问张德 信则 指 出 ， 的 新
《 建筑设计防火规范》对绝热材料在屋面保温工程上
的应用 提 出了严格 的要 求 ， 从技术 上来 说是没 有难 单 度 的 ，建筑 的 防火 要求 和保温 功能 的实 现没有 冲突 。 但 是 ， 范对 有机类 绝热 材料 的要求 比以往 更为 严苛 规
屋 面 工 程 防 火 安 全 面 临 大 考
徐 建 月， 正其 ， 文 亮 庞 潘
（ 国建 筑 防 水 杂 志 社 ， 苏 苏 州 ２ ５０ ） 中 江 １０ ８
２１ ００年 １ 月 １ １ ５日， 海 发生 一 起 特大 火 灾 ， 上 余
是 屋 面工 程 已竣 工 ，但 因 屋 面材 料 不 防火 而 问接 引 起 。屋 面是 房屋 建 筑重 要 的组成 部分 ， 重 的火 灾 会 严
姚路胶州路一栋正在进行外立面节能改造施工 的高
层 住宅 失火 ， 成 ５ 造 ８人 死亡 ＿ ｌ ＿ 。大火是 由工人 违规 实 施 电焊施 工 ，导致 溅 落 的火 星 点 燃 脚 手架 上 的尼 龙
危 及 整 幢建 筑 的 承重 结 构 ， 致结 构 变 形 、 筑 垮 塌 导 建
小区澡堂项目建议书
小区澡堂项目建议书一、项目背景随着城市化进程的加快，越来越多的人选择居住在小区内，小区的配套设施也成为了人们选择住宅的重要考量因素之一。
澡堂作为一种日常生活必需的设施，可以为小区居民提供便利的洗浴服务，提高居民的生活质量，因此在小区内建设澡堂成为了一个备受关注的话题。
二、项目内容小区澡堂项目旨在为小区居民提供便捷的洗浴服务，解决小区居民洗浴需求不足的问题。
澡堂可以提供淋浴、桑拿、按摩等服务，为居民提供一个放松身心的空间。
同时，澡堂还可以节约居民的用水量，提高小区的水资源利用效率。
三、项目优势1. 便利性：小区澡堂的建设可以方便小区居民进行洗浴，减少居民外出洗浴的时间和成本。
2. 节约资源：澡堂可以统一管理水资源，减少居民的用水量，提高小区的水资源利用效率。
3. 增加社交机会：澡堂可以为小区居民提供一个交流的空间，增进居民之间的交流和沟通。
4. 提高小区配套设施：建设澡堂可以提高小区的配套设施完善程度，提高小区的居住品质。
四、项目建设方案1. 场地选择：选择小区内空闲的场地进行澡堂的建设，可以利用小区内的闲置空间进行改造。
2. 设施规划：根据小区居民的需求和小区的实际情况，合理规划澡堂的设施，包括淋浴间、桑拿室、按摩室等。
3. 管理模式：可以考虑引入专业的洗浴管理公司进行澡堂的管理，也可以由小区物业进行自主管理。
4. 安全保障：建设澡堂时需考虑安全因素，保证居民在澡堂内的安全。
五、项目预期效益1. 提高小区居民的生活质量，满足居民的洗浴需求。
2. 提高小区的配套设施完善程度，增加小区的吸引力。
3. 节约水资源，提高小区的水资源利用效率。
4. 增加小区的社交空间，促进居民之间的交流和沟通。
六、项目风险及解决方案1. 经营风险：可能会出现经营不善导致澡堂无法持续经营的风险。
解决方案：引入专业的洗浴管理公司进行澡堂的管理，提高经营水平。
2. 安全风险：澡堂内可能会出现安全隐患。
解决方案：建设时需考虑安全因素，保证居民在澡堂内的安全。
肢解发包、转包、借用资质引发的乱象——上海塌楼事件庭审实录
司则派遣乔磊任“ 莲花河畔景苑 ”
这 ６名 被 告 人 分 别 是 上 海 工程 总监 理 。 梅都 房地 产开 发有 限公 司 “ 花 莲 根 据 检 方 指 控 ，倒 楼 案 ” “ 事
皇诉
２月 １日，法庭 进 入质 证 阶
河畔景苑” 目负责人秦永林 ； 项 上 发涉及“ 违法分包” “ 、违规堆土” 、 段。
施工安全管理责任 ，任 由梅都公 林称 ，０８年 １ ２０ 月担任项 目负责 门的整改通知单 ，事实上也不 了 司将合同约定属于总承包范 围的 人 ，但 自己没有建筑工程相关资 解这般开挖和堆土是否有危险。 ” 地下车库土方开挖工程违法分包 质。“ 即便有 ， 那也过期了。” 秦永林回忆 ，虽然感觉 已经不对
行区人民法院一审开庭 。 此案中， 工现场安全防火工作负责人 。陆 地建筑市场层层转包、出借资质
涉案 的工 程方 、 承建 方 、 监理 方等 卫 英被众 欣公 司指 派 为 “ 花河 莲
的乱象。这一切与上海的高房价
显 六名被告 因涉嫌重大责任事故罪 畔景苑” 二标段项 目经理 ； 光启公 相 比， 得无 比突 兀 。 被提 起公诉 。
工程施工合同》 由众欣公司承建 ，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
下午 ５ ， 时 庭审结束 ， 法庭并 侧 等处 。 ２０ ０９年 ６ ， 月 秦永林及 张志
梅都公司开发 的“ 莲花河畔景苑 ” 没有当场宣判。 据知情人士透露，
房地产项 目。 同年 ９ ， 月 梅都公司 该案将在两周之后宣判。对于可 琴为赶工程进度，在未进行天然 地基承载力计算 的情况下 ，仍指 与光启公司签订“ 莲花河畔景苑” 能的审判结果 ，据记者从侧面 了 《 建设工程施工合 同》 ，委托光启 解， 公诉方建议 “ 被告不适合缓 使张耀雄开挖该项 目０ 号地下车 公司为工程监理单位。 刑 ”原 因是“倒楼 ） ， （ 事件影响太 库 的土方 ，并将 土方 继续堆 放 在 ７ 号楼北侧等处 ，堆高最高达 １ Ｏ
洗浴中心可行性方案报告书
洗浴中心可行性方案报告书一、项目背景洗浴行业是一种以提供身心放松、减压、健康养生为主要服务内容的行业。
随着人们工作压力的提高和生活质量的不断追求，洗浴行业逐渐成为人们日常生活中必不可少的一部分。
然而，在现有的洗浴中心市场中，存在一些问题，如服务质量不稳定、卫生条件不达标等，给顾客带来了不好的体验。
因此，建立一个高品质、优质服务的洗浴中心是十分有必要的。
二、市场分析1.洗浴中心市场潜力大：人们对于身心健康的关注度越来越高，因此，洗浴中心的市场需求量逐年增长，且潜力巨大。
2.消费者对服务质量要求提高：消费者对于洗浴中心的服务质量要求越来越高，他们希望能够享受到舒适的环境、专业的服务和高品质的设施。
三、项目目标1.打造优质服务品牌：我们的项目的目标是建立一个优质服务的洗浴中心品牌，通过提供舒适的环境和专业的服务，满足消费者对于身心健康的需求。
四、项目内容1.地点选择：选择一个方便、交通便利的地点，以吸引更多的顾客，比如商业区、居民区等。
2.建筑设计：在建筑设计中，要注重舒适度和装饰风格的选择，以创造一个令人放松、享受的环境。
3.人员培训：洗浴中心的服务人员要经过专业的培训，以提供高品质的服务，满足顾客的需求。
4.设施设备选购：选择高品质、可靠的设施和设备，如按摩床、桑拿房、蒸汽室等，以提供舒适体验。
五、项目预算1.土地和建筑：根据选定地点的实际情况，合理估算土地和建筑的购买或租赁费用。
2.设备和设施：根据项目需求和市场行情，合理估算设备和设施的购买费用。
3.人员成本：包括雇佣员工的工资、培训费用等人员成本的预算。
4.水电费、物业管理费等日常运营费用的预算。
六、收益预测1.项目开始运营初期，由于品牌知名度还不够，可能会面临一定的市场推广和竞争压力，收入可能较低。
2.随着品牌的知名度提高，以及消费者对于高品质服务的认可度提高，收入将有望逐渐增加。
七、风险评估1.目前市场上已经存在一些老牌洗浴中心，他们有较高的知名度和稳定的顾客群体，可能会给新建洗浴中心带来一定的竞争压力。
上海房产纠纷律师王洪成：从房产买卖价款体现房产价值
上海房产纠纷律师王洪成：从房产买卖价款体现房产价值房产区位的因素在普通人眼中也是重要的一个部分，比较容易感受和认识。
房产权益是房产中无形的、不可触摸的部分，也是普通人难以直接感知和认识的最重要的部分，在房产交易中尤为如此，据上海房产纠纷律师所知，这一部分相对房产区位而言较难被感受和认识。
房产的权益包含与房屋所有权或使用权相关的土地使用权以及在房产权利上附加的用电、用水、采暖、通行、排污、通风、采光、通信、地址等与生活密切相关的权能，构成一个权利体系，而各种权能又能带来不同的利益，这种利益有经营利益也有消费利益，统称为权益。
那么从房产买卖价款所体现的房产价值来看，哪一个因素对价值的影响较大呢?试分析如下：区位相近，权益相同的两个房产，价值差别主要在实物上，因面积和质量功能不同而不同。
从单价来说，主要是建筑成本的差别反映。
差别不是很大，如同一栋楼房的两套房。
同样实物、权益相同的房产价值差别因区位不同差别就大了，如北京、上海的闹市区与青海新疆的边远小镇，房产价值因区位的差别主要反映在土地使用权的价值上。
而同样实物、相同区位的房产因权益不同价值的差异就难以一概而论了，例如使用权与所有权的差别，如租房和买房，同样是使用，所付的价格却不同，不同就在于所享有的权益不同。
同样是买卖，合法的所有权房产与非法违章搭建房屋，其实际价值则可能一个是正数而另一个却是负数，其区别不在实物和区位，仅在权益上能够体现。
房产买卖的本质是什么呢?房产是不动产，本身属性决定了买卖的房产实体不能在空间位置上移动。
只是也只能是房产权益(即房产无形的不可触摸的权益)的转移和实现，不仅是房产买卖，对于所有的房地产转让而言，都具备这种特征。
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物业告业主买顶楼装太阳能热水器法院判令拆除案例
物业告业主买顶楼装太阳能热水器法院判令拆除案例去年夏天，张先生买下一套顶楼商品房，并在屋顶上安装了太阳能热水器。
没多久，小区的物业公司对张先生指出，这样安装违反了有关规定。
然而，张先生并没有进行整改。
一周后，物业公司向张先生发出书面通知，要求他在3日内拆除。
接到拆除通知的张先生依然无动于衷，于是物业公司将其告上了法庭。
在审理中，物业公司据理力争，说屋顶是整幢楼全体业主共有的，现在张安装太阳能热水器，侵犯了其他业主的权利。
物业公司还拿出《上海市居住物业管理条例》加以说明。
该《条例》规定，禁止在天井、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。
另外，他们小区在“住宅装修须知”中也有“禁止安装卫星天线接收器和太阳能热水器”的规定。
张先生辩称，太阳能热水器不属《上海市居住物业管理条例》中规定的“建筑物和构筑物”，而且太阳能热水器安装在其房屋对应的屋顶上，并没有妨碍其他业主，也不会对屋顶造成损害。
法官审理后认为，张先生所在的楼房屋顶，是该幢房全体业主共有，他们都对屋顶享有共同的权利。
张在没有征得全体业主同意的情况下，在屋顶上安装太阳能热水器，侵犯了其他共有人的利益，而且这种行为对屋面有可能造成损害，物业公司要求张先生拆除并无不妥之处。
日前，法院一审判决张先生在规定的期限内拆除太阳能热水器，恢复屋顶的原状。
杨某夫妇均无工作，为了维持生计，杨某决定利用自己家住一楼，而且阳台临街的便利条件开个小卖部。
于是杨某便将自家的阳台拆改为门，以便开始经营小卖部。
杨某没有想到的是他所居住小区的物业管理公司找上了门，要求杨某停止拆改，恢复原状。
杨某没有理会物业的阻止。
没过多久，杨某接到了法院的传票。
法院经过审理认定：杨某与物业管理公司之间存在《物业管理委托合同》的法律关系，杨某有义务遵守《物业管理委托合同》当中对业主的要求，应当遵守《住户手册》。
杨某擅自拆改阳台未按《住户手册》填写申请表，且违反了《住户手册》的规定，又对小区绿地形成破坏，因此判决杨某将阳台恢复原貌。
楼顶平台所有权争议案例
楼顶平台所有权争议案例——开发商赠送给顶层业主楼顶平台成私家花园楼顶平台到底归谁所有开发商赠送楼顶平台胡某和吴某分别购买了同一栋商品房的8楼17号、18号和9楼20号商品房。
两人的房屋正好形成一个错层，即胡某房屋的楼顶平台与吴某的房屋地面在一个水平线上。
同时，吴某还与开发商签订了一份协议，约定：开发商同意吴某在购得9楼房屋后，将胡某房屋楼顶平台交给吴某管理使用；吴某应确保平台安全，做好安全防护措施，并不得渗水。
之后，吴某将胡某楼顶平台隔热板部分拆除、部分降低，在平台上修砌花台进行绿化使用，同时在8楼至9楼的楼梯间转拐处安装铁门关锁，独自使用胡某楼顶平台。
赠送协议侵权无效胡某的房屋墙体出现渗水，遂向法院提起诉讼，要求判令吴某停止侵害、拆除安装在楼梯间的铁门及楼顶的违章建筑、恢复原状，并赔偿胡某墙体、地面部分损坏的损失。
吴某辩称：其使用楼顶平台是经开发商同意后使用的，双方签订的协议具有法律效力，且是正当使用，不存在侵权，并尽了楼顶的管理维护和安全的义务，没有对胡某造成损害。
开发商述称：吴某管理使用楼顶平台是经其同意的，其未出售给任何人，应归自己所有。
对胡某房屋的渗漏，其愿负责维修。
法院经审理认为：胡某、吴某争议的楼顶平台属建筑物区分所有权，应归该栋楼的全体区分所有人共有。
吴某与开发商签订的使用管理协议，因开发商不是所有权人，吴某亦不是惟一的共有权人，故协议属侵权行为，应为无效，据此，法院遂判决：吴某拆除楼顶平台设施，恢复隔热层原状；吴某拆除安装在楼梯间的铁门。
楼顶平台归全体业主康达青岛律师事务所汤书国律师认为，建筑物区分所有权是指在同一栋建筑物内，因分别购买、使用而享有区分所有权成员权的各区分所有人独自享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权（亦称共有持分权）所构成的特别所有权。
其中的专有权与一般的所有权相同；共有权是指区分所有人对其享有的专有权范围以外的其他部分的权利，包括：建筑物的基本构造部分，如框架、支柱、房顶、外墙、地下室等；公共使用的部分，如楼梯、走廊、消防设备、水塔、自来水管道等；仅为部分共有人共有的部分，如上下楼间的楼板等。
张某面对卖方的违约情况,便诉诸法律途径
张某面对卖方的违约情况，便诉诸法律途径
上海房产纠纷律师王洪成近日代理了这样一起房屋买卖纠纷案件：当事人张某通过上海某房产中介，向卖方李某购得了一处房屋，总价款为150万。
双方所签订的《房屋买卖合同》约定将该房款分为两次付款。
在签订合同当日，张某便支付了第一阶段的款项70万元。
因为双方约定的房屋过户时间为三个月后，所以第二阶段的房屋交款在过户前完成支付便可以。
但是随着房产市场的变幻莫测，该处房屋的价值又飙升。
所以卖方李某便致电张某，要在原定价格基础上，将房产价上升20%。
如果张某不同，便将张某的70万元退回，将此处房屋卖给其他人。
对于李某的无理要求，张某便决定诉诸法律途径，便委托了上海房产纠纷律师王洪成处理此案。
上海房产纠纷律师王洪成在接受委托后，了解了案情的实际情况后，认为依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，除当事人协商一致外，任何一方无权单方解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
故向法院提起了诉讼，要求李某履行合同义务，并承担相应的违约责任。
文章来源：/mlist2849/58602/。
顶层业主违建、改建致次顶层家漏水,物业有责任吗？
顶层业主违建、改建致次顶层家漏水，物业有责任吗？作者：王明霞来源：《中国建筑防水·悦居》2018年第04期基本案情苏州市民王某家住新苑小区13幢2301室，杨某居住在顶层2401室，与王某是楼上楼下邻居关系。
杨某在装修房屋时，未经许可，对楼顶公共天台进行了装修，私自改建了天台的管道。
一场大雨过后，雨水无法全部经管道排出，倒灌至杨某房屋内，再渗漏至王某的房屋，致使王某刚装修的房屋设施及家具严重浸泡受损。
王某认为物业公司对杨某私自改建管道和占用公共部位的行为存在管理不善的过错，要求物业公司承担相应的赔偿责任。
因协商未果，王某诉至法院，请求判令杨某拆除占用公共部位搭建的房屋、将改建的管道恢复原状，并要求杨某及物业公司共同赔偿其经济损失60000元。
法院审理案件审理过程中，法院根据王某的申请，请专业鉴定机构对涉诉房屋渗水原因进行鉴定。
鉴定机构表示渗漏事件发生在大雨天气，需要进行放水试验以现场检查判断渗水原因，杨某以其房客不同意进行检测为由不予协助，致使放水试验未能顺利进行，导致王某的举证不能继续，其应当承担由此造成的后果。
另外，法院了解到王某也存在擅自在屋顶公共平台搭建花坛的行为，因王某不能提供证据证明其搭建行为没有破坏原有管道和防水层，故王某对其损失的发生也有过错，应当适当减轻杨某的赔偿责任。
王某和杨某在装修时，物业公司已告知相应注意事项，对他们的搭建行为也曾予以制止，已尽到相应管理义务，故王某要求物业公司承担赔偿责任，于法无据。
最终判决，对于王某的损失，王某自担40%，杨某承担60%。
律师提醒本案中，因王某自身存在违规搭建的行为，其应提供证据证明其搭建行为没有破坏原有管道与防水层，因其未能提供，故推定王某对损失的发生也有过错。
王某与杨某在拿房时承诺遵守《业主手册》、《前期物业服务协议》等规定，并在申请房屋装修时，物业公司已告知装修注意事项，如不得擅自改变房屋结构及功能，不得拆改排水、排污管道以及其他影响建筑结构和使用安全、影响他人利益的行为。
屋顶防水可行性分析
屋顶防水可行性分析屋顶防水是保护房屋及其内部结构不受雨水浸泡的重要措施。
在进行屋顶防水可行性分析时，需要考虑多个因素，包括屋顶结构、材料选择、成本效益、施工难度等。
首先，屋顶的结构是进行防水的关键因素之一。
屋顶结构应该能够承受外部环境的影响，包括风、雨、雪等。
常见的屋顶结构有平屋顶、斜屋顶和拱形屋顶等。
平屋顶由于没有坡度，容易积水，因此需要更加密封和防水的措施。
斜屋顶的坡度可以帮助排水，但仍需要适当的屋面防水处理。
其次，材料的选择对屋顶防水至关重要。
常见的防水材料包括沥青卷材、聚合物改性沥青卷材、聚氨酯防水涂料等。
其中，沥青卷材具有较好的耐候性和抗老化性能，是常用的屋面防水材料。
聚合物改性沥青卷材具有更好的弹性和耐久性，适用于复杂屋面结构。
聚氨酯防水涂料具有良好的附着力和抗老化性能，适用于斜屋顶和平屋顶的防水处理。
此外，成本效益也是进行屋顶防水可行性分析时需要考虑的因素之一。
屋顶防水的成本取决于材料的选择、工程量的大小以及施工难度等。
一般而言，沥青卷材的成本较低，施工比较简单，适用于大面积的屋面防水处理。
而聚合物改性沥青卷材和聚氨酯防水涂料的成本较高，但能够提供更好的防水效果和耐久性。
最后，施工难度也需要考虑在屋顶防水可行性分析中。
不同材料的施工难度各不相同，而且屋顶的形状、高度和倾斜度也会对施工难度产生影响。
平屋顶无论使用何种防水材料，施工难度相对较低。
而斜屋顶的施工难度较大，需要考虑如何在倾斜的屋面上进行操作，增加了施工的复杂度。
综上所述，屋顶防水在保护房屋结构及内部的作用不可忽视。
在进行屋顶防水可行性分析时，需要综合考虑屋顶结构、材料选择、成本效益和施工难度等多个因素，选择合适的防水材料和施工方式，以保证房屋的防水效果和使用寿命。
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上海房产纠纷律师王洪成分析大楼屋顶浴场建设的可
行性
能否在大楼屋顶建设浴场呢？对于这个问题，上海房产纠纷律师引申了三个相关知识点：①物业的所有权范围界定；②大楼结构是否能承受该浴缸的重量；
③吊装公司是否有吊装的资质。
根据《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
”
第7条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。
”
第8条规定：“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
”
第12条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。
”
第13条规定：“异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。
”
《城市新建住宅小区管理办法》第8条规定：“物业管理公司有权制止违反规章制度的行为。
”第14条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失；(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；(三)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的。
”
综上所述，上海房产纠纷律师王洪成建议，在确认大楼屋顶能否建设浴场时，应该进行充分的、全面的分析，只有当各种否定因素都排除之后，方可实施浴场建设。
同时，也应该注意，在建设前应该到相关部门办理手续，确保合法建设。
相关法律咨询请找上海房产纠纷律师王洪成。