注册物业管理师《物业管理实务》电子教材
物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念与特征物业管理企业就是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点:第一,就是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员与经营场所;拥有明确的经营宗旨与符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算,自负盈亏,以自己的名义享有民事权利,承担民事的责任;所提供的服务就是有偿的与盈利性的。
第二,属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能就是通过对物业的管理与提供的多种服务,确保物业正常使用,为业主与物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作与居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要就是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务与创造性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值与增值。
因此,物业管理企业的“产品”就就是服务,与工业企业等其她经济组织就是有区别的。
第三,具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主与物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分1、全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来,以原有企业或行政事业单位的房屋管理与维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般就是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育与全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2、集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
这类企业一般就是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其她机构负责组建,管理街道区域内的物业或其她物业。
此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自建开发的各类房产。
3、民营物业管理企业民营物业管理企业就是指民营性质的物业管理企业。
4、外资物业管理企业外资物业管理企业就是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
5、其她物业管理企业其她物业管理企业就是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。
(二)按股东出资形式来划分1、物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限,对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2、物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司的全部资产被划分为等额股份,鼓动以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3、股份合作型物业管理企业股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程,按其股份享有权利与义务,企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式(一)房地产建设单位的附属子公司或部门房地产建设单位的附属子公司就是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。
另外,也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业),承担售后物业的管理工作。
这种企业的特点就是:房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。
这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目,但近年来随着市场化进程不断推进,除了管理上级建设单位开发项目以外,也通过市场获取物业管理项目。
(二)独立的物业管理企业独立的物业管理企业就是指不依附于房地产开发建设单位与其她单位,独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。
(三)物业管理集团公司物业管理集团公司主要由集团总公司与下属公司或分公司构成。
集团总公司就是宏观控制机构,集团发展的战略决策由总公司负责,总公司机关中也设若干业务处室与行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置,也可按专业服务内容划分,如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
第二节物业管理企业的成立根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为工商注册登记与资质审批两个阶段。
一、物业管理企业的工商注册登记根据《公司法。
规定,企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记,在领取营业执照后,方可额开业。
因此,物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记,其办理手续与一般企业相同。
(一)企业名称的预先审核物业管理企业可结合行业特点,根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名,但在起名时,必须符合《公司法》的有关规定。
根据公司登记管理的有关规定,物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准,经工商行政管理部门批准后,获得《企业名称预先核准通知书》。
(二)公司地址物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
(三)注册资本《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为１０万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。
同时,考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书,因此,注册资本还应符合资质等级注册资本的规定要求。
(四)股东人数与法定代表人在设立物业管理企业时,股东人数必须符合法定条件。
(五)公司人员物业管理企业人数与从业资格应该符合相关法规要求。
(六)公司章程物业管理企业章程就是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件,就是设立企业的最重要的基础条件之一。
企业章程的内容因企业性质与业务的实际情况不同而有所不同。
一般工商行政管理部门备有章程文本,主要内容包括:(１)总则,包括公司名称与地址等;(２)企业的经营范围;(３)公司的注册资本;(４)股东的姓名或名称;(５)股东的权利与义务;(６)股东的出资方式与出资额,股东转让出资的条件;(７)公司的法定代表;(８)公司解散事由与清算方法;(９)职工录用方式、待遇、管理方法;(１０)企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时,应提交由具有法定资质机构出具的验资证明,以及必要的审批文件。
物业管理企业如果符合规定的条件,在工商行政机关发给营业执照,公司即告成立。
二、物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发与管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发与管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级与三级物业管理企业资质证书的颁发与管理,并接受国务院建设主管部门的指导与监督。
设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发与管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导与监督。
各资质等级物业管理企业的条件如下:１、一级资质:(１)注册资本人民币500万元以上;(２)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理与技术人员不少于30人。
其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(３)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;(４)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之与不低于100％:1)多层住宅200万平方米;2)高层住宅100万平方米;3)独立式住宅(别墅)15万平方米;4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
(５)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度与标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
２、二级资质(１)注册资本人民币300万元以上;(２)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理与技术人员不少于20人。
其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(３)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;(４)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之与不低于100％:1)多层住宅100万平方米;2)高层住宅50万平方米;3)独立式住宅(别墅)8万平方米;4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
(５)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度与标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。
３、三级资质(１)注册资本人民币50万元以上;(２)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理与技术人员不少于10人。
其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;(３)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书(４)有委托的物业管理项目;(５)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度与标准,建立企业信用档案系统。
(二)在申报资质时需提供的资料新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:(１)营业执照;(２)企业章程;(３)验资证明;(４)企业法定代表人的身份证明;(５)物业管理专业人员的职业资格证书与劳动合同,管理与技术人员的职称证书与劳动合同。
(三)物业管理企业的资质管理资质管理就是房地产行政主管部门依法对物业管理企业与行业管理的主要内容之一。
除资质审批外,资质管理还包括对已设立的物业管理企业就是否遵守法规、规章,就是否履行合同,以及经营管理、信用等情况进行监督检查。
资质管理有利于规范物业管理行为,加强对物业管理活动的监督,维护物业管理市场秩序,提高物业管理企业的管理与服务水平。
物业管理企业在申请核定资质等级时,若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为,将不会获得资质审批部门的批准。
第三节物业管理企业的组织形式与机构设置一、物业管理企业的组织形式物业管理企业应根据自身实际情况,选择适宜的组织形式。
物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
(一)直线制直线制就是最简单的企业管理组织形式,它的特点就是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不社专门职能机构(如图1-1所示)。
这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模与较复杂的物业管理。
(1)主要优点:领导能够集指挥与职能于一身,责权分明,指挥及时。
(2)主要缺点:要求领导能通晓各种知识,具备多方面的知识与技能。
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
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中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录................................................................................... 第一章物业管理企业 ...................................................................第一节概述 ........................................................................第二节物业管理企业的设立 ..........................................................第三节物业管理企业的组织形式与机构设置.............................................复习思考题 .......................................................................... 第二章物业管理招标投标 ...............................................................第一节物业管理招标投标的内容与形式.................................................第二节物业管理招标投标的策划与实施.................................................附录1：招标文件目录.................................................................附录2：投标邀请函格式...............................................................附录3：投标人须知(部分).............................................................附录4：投标函格式...................................................................附录5：投标报价总表格式.............................................................附录6：资格证明文件种类.............................................................第三节物业管理方案的制订 ..........................................................复习思考题 .......................................................................... 第三章物业管理合同 ...................................................................第一节合同的概念 ..................................................................第二节前期物业服务合同 ............................................................第三节物业服务合同 ................................................................附：物业服务合同典型案例分析 ........................................................第四节业主公约和其他物业管理合同...................................................复习思考题 .......................................................................... 第四章早期介入与前期物业管理 .........................................................第一节早期介入 ....................................................................第二节前期物业管理 ................................................................复习思考题 .......................................................................... 第五章物业的承接查验 .................................................................第一节新建物业承接查验 ............................................................第二节物业管理机构更迭时的承接查验.................................................第三节物业管理工作的移交 ..........................................................复习思考题 .......................................................................... 第六章入住与装修管理 .................................................................第一节入住服务的内容 ..............................................................第二节入住服务应注意的问题 ........................................................第三节装修管理 ....................................................................复习思考题 .......................................................................... 第七章房屋及设施设备管理 .............................................................第一节房屋及设施设备管理概述 ......................................................第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施.............................................第三节共用设施设备的运行管理 ......................................................第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制.....................................第五节几种典型设施设备的管理 ......................................................复习思考题 .......................................................................... 第八章物业环境管理 ...................................................................第一节清洁卫生管理 ................................................................第三节绿化管理 ....................................................................复习思考题 ..........................................................................第九章公共秩序管理服务 ...............................................................第一节公共安全防范管理服务 ........................................................第二节消防管理 ....................................................................第三节车辆停放管理服务 ............................................................复习思考题 ..........................................................................第十章物业管理风险防范与紧急事件 .....................................................第一节物业管理风险的内容及防范管理.................................................第二节紧急事件处理 ................................................................复习思考题 ..........................................................................第十一章财务管理 .....................................................................第一节物业管理企业财务管理 ........................................................第二节物业管理项目的财务管理 ......................................................第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制.........................................第四节物业管理专项维修资金 ........................................................复习思考题 ..........................................................................第十二章物业管理档案管理 .............................................................第一节物业管理档案的概念与分类 ....................................................第二节物业管理档案的收集与整理 ....................................................第三节物业管理档案的检索利用与保存.................................................第四节物业管理企业信用档案 ........................................................复习思考题 ..........................................................................第十三章人力资源管理 .................................................................第一节员工的招聘与解聘 ............................................................第二节人员的培训及管理 ............................................................第三节员工薪酬管理 ................................................................第四节员工的考核与奖惩 ............................................................复习思考题 ..........................................................................第十四章客户管理 .....................................................................第一节客户沟通 ....................................................................第二节客户投诉的处理 ..............................................................第三节客户满意度调查 ..............................................................复习思考题 ..........................................................................第十五章物业管理应用文书 .............................................................第一节应用文书的基础知识 ..........................................................第二节物业管理应用文书的类型 ......................................................第三节物业管理应用文书制作及运用的要领.............................................【案例】物业管理典型文书示例。
物业管理师《物业管理实务》课件
规范业主，物业使用人，业主大会和业主委员会
业主公约是物业管理的基础和准则
(二) 业主公约的制订与宣传 销售前：建设单位制定业主临时公约
销售中：要求买受人对临时公约予以书面承诺
业主a 大会召开：业主公约正是订立
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第四章 早期介入与前期物业管理
• 序言：
早期介入的概念 咨询活动，可以由单位提供，也可以有个人提供
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第三章 物业管理合同
四﹑口头合同﹑书面合同﹑事实合同
(一)口头合同 (二)书面合同 (三)事实合同
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第三章 物业管理合同
五﹑合同签订应遵循的基本原则
(一)主体平等 (二)合同自由 (三)权利义务公平对等 (四)诚实信用 (五)守法和维护社会公益
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第三章 物业管理合同
第三章 物业管理合同
二﹑合同的承诺
(一)合同承诺的构成要件 1.必须由受要约人发出 2.必须再要约规定的有效期内做出 3.内容必须同要约的内容一致 4.必须抵达要约人才能生效
(二)合同承诺的法律意义 承诺的撤回
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第三章 物业管理合同
三﹑合同的要件
(一)当事人的缔约能力 (二)当事人的真实意思表示 (三)合同的内容合法 (四)合同的形式合法
（三）前期物业服务合同的解除或终止 合同期限不确定
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第三章 物业管理合同
第三节 物业服务合同
一﹑物业服务合同的概念 物业服务合同是物业管理企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服
务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
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物业管理实务(课堂PPT)可修改全文
五、合同签订应遵循的基本原则 （一）主体平等 （二）合同自由 （三）权利义务公平对等 （四）诚实信用 （五）守法和维护社会公益
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第二节 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与
物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利 义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开 展物业管理服务的依据。
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第二章 物业管理招标投标 第一节 物业管理招标投标的内容与形式
一、物业管理招标投标的概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容（以上P13-18）
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物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律 和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定 物业管理权的活动。 1、物业管理招标的概念
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三、 合同的要件 P53 （一）当事人的缔约能力 （二）当事人的真实意思表示 （三）合同的内容合法 （四）合同的形式合法 四、口头合同、 书面合同、事实合同 口头合同的优点是简便易行，缺点是一旦发生纠纷难 以查据。 书面合同在发生纠纷时，可以形成比较可靠的证据。 事实合同主要指行为合同形式
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二、前期物业服务合同的主要内容 （一）合同的当事人 （二）位于基本情况 （三）房屋内容与质量 （四）服务费用 （五）物业的经营与管理 （六）承接查验和使用维护 （七）专项维修资金 （八）违约责任 （九）其他事项
P56-57 A
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三、签订前期物业服务合同应注意的事项 B （一）物业的承接验收 （二）物业服务的费用 （三）前期物业服务合同的解除或终止
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（二）制订物业管理方案的要点及方法 (P41)
1、招标物业项目的整体设想与构思 2、管理方式与运作程序 3、人员配备、培训与管理 4、管理指标与措施 5、管理制度的制订 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入及前期物业管理服务内容 8、常规物业管理服务综述 9、工作计划 10、物资装备 11、费用测算 12、成本控制
注册物业管理师《物业管理实务》教材
注册物业管理师《物业管理实务》教材1. 简介《物业管理实务》是注册物业管理师考试中的一门重要科目，主要介绍了物业管理的基本理论、实践经验和管理技巧。
本教材旨在帮助考生全面了解物业管理的相关知识，并提供必要的备考指导。
2. 物业管理概述物业管理是指对房地产物业进行全面管理的一种专业服务。
本章节将从以下几个方面介绍物业管理的意义和基本内容：•物业管理的定义和目标•物业管理的职责和职能•物业管理的分类和运营模式3. 物业管理法律法规物业管理涉及众多法律法规，合理遵守相关规定对于物业管理工作的顺利开展至关重要。
本章节将详细介绍以下内容：•物业管理相关法律法规的基本概念•物业管理领域的主要法律法规•物业管理法律法规的适用与执行4. 物业项目管理物业项目管理是物业经营的核心环节，涉及到维修、保洁、设备设施管理等方面的工作。
本章节将从以下几个方面介绍物业项目管理的关键内容：•物业项目管理的基本要求和流程•物业项目管理的组织架构和人员职责•物业项目管理中的常用工具和方法5. 物业维修与保养物业维修与保养是物业管理中的一个重要环节，直接影响物业的使用和价值。
本章节将重点介绍以下内容：•物业维修与保养的基本原则和方法•物业维修与保养的常见问题和解决方法•物业维修与保养中的管理经验和技巧6. 物业安全管理物业安全管理是保障业主和租户生命财产安全的重要工作。
本章节将从以下几个方面介绍物业安全管理的相关内容：•物业安全管理的基本原则和目标•物业安全管理的职责和任务•物业安全管理中的应急预案和事故处理7. 物业投诉与纠纷处理物业投诉与纠纷处理是物业管理工作中的常见问题，合理应对投诉与纠纷可以有效维护业主和租户的权益。
本章节将重点介绍以下内容：•物业投诉与纠纷处理的基本原则和程序•物业投诉与纠纷处理的常见情况和解决方法•物业投诉与纠纷处理中的沟通技巧和谈判策略8. 物业管理信息系统物业管理信息系统是现代物业管理的重要工具，可以提高管理效率和服务质量。
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物业治理实务第一章物业治理企业第一节概述一、物业治理企业的概念和特征物业治理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业治理相关活动的经济实体。
其特征能够归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业治理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的治理章程，具备相应的物业治理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业治理企业的要紧职能是通过对物业的治理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人制造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业治理企业本身并不制造实物产品，它要紧是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、托付性的代理服务和制造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业治理企业的“产品”确实是服务，与工业企业等其他经济组织是有区不的。
第三，具有一定的公共治理性质的职能。
物业治理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合治理、物业的装修治理等，其内容带有公共治理的性质。
二、物业治理企业的分类物业治理企业的分类方法有专门多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业治理企业全民所有制物业治理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋治理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，治理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业治理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化进展的轨道。
2.集体所有制物业治理企业集体所有制物业治理企业的资产属于集体所有。
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。
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中国物业管理师执业资格考试参考教材第二科目物业管理实务索引目录................................................................................... 第一章物业管理企业 ...................................................................第一节概述.........................................................................第二节物业管理企业的设立...........................................................第三节物业管理企业的组织形式与机构设置.............................................复习思考题........................................................................... 第二章物业管理招标投标 ...............................................................第一节物业管理招标投标的内容与形式.................................................第二节物业管理招标投标的策划与实施.................................................附录1：招标文件目录.................................................................附录2：投标邀请函格式...............................................................附录3：投标人须知(部分).............................................................附录4：投标函格式...................................................................附录5：投标报价总表格式.............................................................附录6：资格证明文件种类.............................................................第三节物业管理方案的制订...........................................................复习思考题........................................................................... 第三章物业管理合同 ...................................................................第一节合同的概念...................................................................第二节前期物业服务合同.............................................................第三节物业服务合同.................................................................附：物业服务合同典型案例分析.........................................................第四节业主公约和其他物业管理合同...................................................复习思考题........................................................................... 第四章早期介入与前期物业管理..........................................................第一节早期介入.....................................................................第二节前期物业管理.................................................................复习思考题........................................................................... 第五章物业的承接查验 .................................................................第一节新建物业承接查验.............................................................第二节物业管理机构更迭时的承接查验.................................................第三节物业管理工作的移交...........................................................复习思考题........................................................................... 第六章入住与装修管理 .................................................................第一节入住服务的内容...............................................................第二节入住服务应注意的问题.........................................................第三节装修管理.....................................................................复习思考题........................................................................... 第七章房屋及设施设备管理..............................................................第一节房屋及设施设备管理概述.......................................................第二节房屋及设施设备维修养护计划与实施.............................................第三节共用设施设备的运行管理.......................................................第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制.....................................第五节几种典型设施设备的管理.......................................................复习思考题........................................................................... 第八章物业环境管理 ...................................................................第一节清洁卫生管理.................................................................第二节白蚁及卫生虫害防治...........................................................第三节绿化管理.....................................................................复习思考题...........................................................................第九章公共秩序管理服务 ...............................................................第一节公共安全防范管理服务.........................................................第二节消防管理.....................................................................第三节车辆停放管理服务.............................................................复习思考题...........................................................................第十章物业管理风险防范与紧急事件......................................................第一节物业管理风险的内容及防范管理.................................................第二节紧急事件处理.................................................................复习思考题...........................................................................第十一章财务管理 .....................................................................第一节物业管理企业财务管理.........................................................第二节物业管理项目的财务管理.......................................................第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制.........................................第四节物业管理专项维修资金.........................................................复习思考题...........................................................................第十二章物业管理档案管理..............................................................第一节物业管理档案的概念与分类.....................................................第二节物业管理档案的收集与整理.....................................................第三节物业管理档案的检索利用与保存.................................................第四节物业管理企业信用档案.........................................................复习思考题...........................................................................第十三章人力资源管理 .................................................................第一节员工的招聘与解聘.............................................................第二节人员的培训及管理.............................................................第三节员工薪酬管理.................................................................第四节员工的考核与奖惩.............................................................复习思考题...........................................................................第十四章客户管理 .....................................................................第一节客户沟通.....................................................................第二节客户投诉的处理...............................................................第三节客户满意度调查...............................................................复习思考题...........................................................................第十五章物业管理应用文书..............................................................第一节应用文书的基础知识...........................................................第二节物业管理应用文书的类型.......................................................第三节物业管理应用文书制作及运用的要领.............................................【案例】物业管理典型文书示例。
2021年最新物业管理师物业管理实务教材讲义
注册物业管理师课程--《物业管理实务》在线学习物业管理实务精讲班第1讲讲义备考建议备考建议1、学习之前必要要读两个文献：一种是《物业管理师资格考试实行办法》，另一种是《考试大纲》。
2、复习考试要紧记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习范畴就是环绕考试用书。
3、熟读考试大纲：注意大纲中提示题型、题量和考试时间长短。
这些信息决定了考试深度和广度，4、把复习内容分为三个档次：A BC，以此来区别考试重点和要点。
在考试大纲中对每一章内容分别有掌握、熟悉、理解这三个层次，分别相应A BC三个档次，此外，如果出当前每一章考试目和考试规定内容提示中，就需要在该某些画一种星号（*），如果这项内容在每一章背面复习题中又浮现，还需要增画一种星号（*），依照这些记号可以很容易找到学习重点。
5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。
不同考题所考核知识规定是不同，例如，选取题考核是对问题分析、判断能力和对知识掌握精确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳能力。
单选题：单选题规定在备选4个答案中，可以辨别出一种对的答案，因而，不规定形成很精准记忆，规定答题者通过对不同备选答案确认对的答案筛选过程，判断考试者对所考核知识分析、判断、运用能力。
多选题：与单选题相比，考核精确度规定要高某些，由于对5个备选答案通过度析判断找出若干个对的答案是一种考核知识精确度过程，需要通过筛选、比较后选取对的答案。
普通状况下，当考试用书中所涉及到知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题考核点。
综合分析题是全面检查考试者分析判断能力题型，单纯表白性试题越来越少。
这就规定考生必要在全面理解、精确把握教材内容同步，可以理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握知识，分析解答考题。
6、考试大纲里面规定“掌握”内容，必要精确理解、精确记忆、精确运用；考试大纲里面规定“熟悉”内容，必要可以理解其含义，可以运用知识进行分析和判断；考试大纲里面规定“理解”内容，必要可以懂得其基本含义、可以进行判断和应用。
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物业管理实务第一章物业管理企业第一节概述一、物业管理企业的概念和特征物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：第一，是独立的企业法人。
物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事的责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二，属于服务性企业。
物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。
物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代理服务和创造性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三，具有一定的公共管理性质的职能。
物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类物业管理企业的分类方法有很多种，本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
（一）按照投资主体的经济成分来划分1.全民所有制物业管理企业全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。
这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。
这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。
随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。