第六章成本法

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第四节 旧房地产的成本法估价
2. 重新购建价格的求取思路 （1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过 程，采用成本法求取重新购建价； （2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价， 然后相加求取重新购建价。
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第四节 旧房地产的成本法估价
3. 建筑物重新购建价格的求取方式
建筑物重新购建价：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（重置成本）：指采用估价时点的建筑材料、建筑 构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税 制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有 同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
三、购买的 熟地
1、农地征用费：（1）征用补偿安置费用； （2）征地管理费；（3）耕地占用税； （4）耕地开垦费；（5）新菜地开发建设 基金；（6）政府规定的其他税费。 2、土地使用权出让金 1、房屋拆迁费用：（1）房屋拆迁补偿安置 费用；（2）房屋拆迁估价服务费；（3） 房屋拆迁服务费；（4）房屋拆迁管理费； （5）政府规定的其他有关税费。 2、土地使用权出让金 1、地价款 7 2、买方缴纳的税费等。
例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿 元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为 2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5% 和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成 本和管理费用在开发期内均匀投入）
估价上的建筑物折旧是指由于各种原因造成的建筑物价值损失 。
（1）物质折旧：建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物 价值损失。包括：
1）自然经过的老化
2）正常使用的磨损
3）意外破坏的损毁 4）延迟维修的损坏
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第四节 旧房地产的成本法估价
（2）功能折旧
又称精神磨损、无形损耗，指建筑物在功能上相对缺乏、 落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 原因：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的 消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等。 （3）经济折旧 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的各种不种因素所造 成的建筑物价值损失。
第六章 成本法
• 1、成本法的基本原理
• 2、新开发土地的成本法估价 • 3、新开发房地产的成本法估价 • 4、旧房地产的成本法估价 • 5、评估租金的成本法——积算法
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第一节 成本法的基本原理
1.1 成本法的概念
成本法：原价法、承包商法、加合法、成本逼 近法等，是通过求取开发可替代估价对象的房 地产所需的成本总额来估算对象房地产价格的 方法。(具有完全性、现时性、客观性）
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第二节 新开发土地的成本法估价
一、土地取得成本
获取土地的三种主要方式：
1. 通过征收农地取得土地；
2. 通过城市房屋拆迁取得土地；
3. 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出让 或开发商转让）取得的熟地。
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第二节 新开发土地的成本法估价
土地取得成本
一、征用农 地取得的 土地
二、城市房 屋拆迁取 得的土地
第二节 新开发土地的成本法估价
二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必 需的直接费用、税金等。包括：
项目 1 2 3 4 5 开发成本 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 房屋建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发建设过程中的税费
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第二节 新开发土地的成本法估价
三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包 括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等， 一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
重建价格（重建成本）：指采用与估价对象建筑物相同的建 材、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的 国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建 筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。适 用于有特殊保护价值的建筑物。
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第四节 旧房地产的成本法估价
4. 建筑物重新购建价格的求取方法 （1）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积 关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。 [例1]
某幢房屋的建筑面积为300平米，该类用途、建筑结 构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。 试估算该房屋的重新购建价格。 解：该房屋的重新购建价＝300×1200＝36万元
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第四节 旧房地产的成本法估价
[例2]
某建筑物的体积为500立方，该类用途、建筑结 构和档次的房屋单位建筑体积造价为600元/立方。 试估算该房屋的重新购建价格。
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第二节 新开发土地的成本法估价
解：V＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理 费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发 利润 ＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋V×（2% ＋ 5.5% ＋ 10%） 故：V＝（取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管 理费用＋投资利息）/（1－2%－5.5%－10%）
解：该房屋的重新购建价＝500×600＝30万元
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第四节 旧房地产的成本法估价
（2）分部分项法
先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件 或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部 分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独 立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后 将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应 的单价或成本后相加，来求取建筑物重新购建价。
注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。
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第二节 新开发土地的成本法估价
五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传 费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。 六、销售税费 指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方） 缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。 包括： 1. 销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附 加。 2. 其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。
v 1 . 2 1 8 % 2 . 5 1 8 %
3 1 .5
1 2 % 5 . 5 % 10 %
总价V 比率
5 . 23 亿
5 . 23 10
6 8
单价
荒地面 积 开发完成后可转让面积

2 10 60 %
436 元 / m
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第四节 旧房地产的成本法估价
4.1 适用于旧房地产的基本公式
（1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧 或者： 旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价 格－建筑物的折旧
P=L+C-D
（2）旧建筑物的成本法公式: 旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格
－建筑物的折旧
（3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项 目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况：
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第二节 新开发土地的成本法估价
A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直 接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息 ＋销售费用，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理 费用＋投资利息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润 率称为销售利润率，即：
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第四节 旧房地产的成本法估价
分部分项法示例
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第四节 旧房地产的成本法估价
（3）工料测量法（数量调查法） 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构 配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建 筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数， 再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑 设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件 和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标 准后相加，求取建筑物重新购建价格。 优点：详细、准确 缺点：费时、费力。
销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值）
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第二节 新开发土地的成本法估价
2.2 新开发土地的成本法计算公式
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本 ＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
土 地 开 发 费
原地价
税费 利润
新地价
其他
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第二节 新开发土地的成本法估价
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第三节 新建房地产的成本法估价
适用于新建房地产的基本公式 （1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建 筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用
＋销售税费＋开发利润
（2）新建建筑物的成本法公式：
新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用 ＋投
资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
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第二节 新开发土地的成本法估价
七、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出 来。在测算时应注意以下几点：
（1）开发利润是税前的，即：
开发利润＝开发完成后的房地产的价值－土地取得成本－开 发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费
（2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。
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第四节 旧房地产的成本法估价
工料测量法示例
项目 现场准备 水泥 沙石 砖块 木材 瓦面 铁钉 人工 税费 其他 重新购建价格 数量 单价 成本（元） 3000 6500 5000 12000 7000 3000 200 15000 1000 5000 57700
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第四节 旧房地产的成本法估价
用成本法评估出来的试算价格称为积算价格。