如何测算一个城市的住房需求量
城市规划中的人口预测和社会需求分析
城市规划中的人口预测和社会需求分析随着全球城市化进程的不断加速，城市规划成为了一个日益重要的议题。
而城市规划的核心问题之一就是如何准确预测人口变化和分析社会需求，以便为城市的发展提供科学依据。
本文将探讨城市规划中的人口预测和社会需求分析的方法和意义。
一、人口预测的方法人口预测是城市规划中的一项关键工作，它能够为城市的发展提供重要的参考依据。
然而，人口预测并非易事，需要综合考虑多个因素。
下面将介绍几种常用的人口预测方法。
1.1 统计法统计法是一种基于历史数据的预测方法。
通过对过去几年的人口变化趋势进行统计分析，可以推测未来的人口发展趋势。
这种方法适用于人口变化相对稳定的地区，但对于人口波动较大的地区效果可能不佳。
1.2 经济模型法经济模型法是一种基于经济发展的预测方法。
通过分析城市的经济增长速度、产业结构变化等因素，可以推测未来的人口变化趋势。
这种方法适用于经济发展较为稳定的地区，但对于经济波动较大的地区效果可能不佳。
1.3 景观模型法景观模型法是一种基于地理环境的预测方法。
通过分析城市的地理特征、土地利用情况等因素，可以推测未来的人口分布趋势。
这种方法适用于地理环境相对稳定的地区，但对于地理环境变化较大的地区效果可能不佳。
二、社会需求分析的意义城市规划的目标是为城市居民提供良好的生活环境和公共服务设施。
而社会需求分析则是实现这一目标的重要手段。
通过对社会需求的分析，可以了解居民的需求和期望，从而有针对性地规划城市的发展。
2.1 住房需求分析住房是人们生活的基本需求之一，因此住房需求分析是城市规划中的重要内容。
通过对居民的收入水平、家庭结构、居住环境等因素的分析，可以推测未来的住房需求量和类型。
这有助于合理规划城市的住房布局和供给结构，提高居民的生活质量。
2.2 交通需求分析交通是城市的血脉，交通需求分析是城市规划中不可或缺的一环。
通过对居民的出行方式、出行距离、出行时间等因素的分析，可以推测未来的交通需求量和结构。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的各指标估算方法可以根据实际情况进行选择和应用。
以下是几种常见的估算方法：1.人口估算方法：人口是住宅小区的基础。
在估算小区的人口时，可以参考以下指标：小区面积、住房平均可容纳人口、居住空间利用率等。
以小区面积乘以住房平均可容纳人口，可以粗略估算出住宅小区的人口数量。
2.车位需求估算方法：车位需求是住宅小区的重要指标之一、对于新建住宅小区，可以根据居民家庭的汽车拥有量和停车需求来估算小区的车位需求。
对于已有住宅小区，可以根据现有停车位的利用率和车位供需关系来估算车位需求。
3.绿化率估算方法：绿化率是衡量住宅小区绿化程度的重要指标之一、可以通过测量小区内绿化面积和小区总面积的比值来估算小区的绿化率。
绿化率的高低可以反映出住宅小区的生态环境和居住品质。
4.公共设施估算方法：公共设施包括小区的道路、停车场、公园、社区服务中心等。
估算小区所需的道路长度可以根据小区规模和交通流量来确定；停车场的规模可以根据住户车辆数量和停车需求来估算；公园的规模可以根据人口数量和绿地面积标准来确定；社区服务中心的规模可以根据人口数量和服务需求来估算。
5.安全设施估算方法：安全设施是保障住宅小区居民安全的重要设施。
估算安全设施的具体方法可以根据小区的具体情况来确定。
例如，可以根据小区的规模和居民数量来决定是否需要设置安保人员和监控设备；可以根据小区的犯罪率和安全隐患来决定是否需要加装防盗门和防盗窗等。
以上是对住宅小区各指标估算方法的简要介绍。
实际应用中，需要根据具体情况选择合适的估算方法，并结合实际数据进行计算和分析，以得出准确、可靠的估算结果。
此外，估算方法应基于科学性和客观性，同时考虑到环境保护、社会经济和可持续发展等因素，以实现住宅小区的良性发展。
在一个城市中,有多少万套房屋算是足够的？
在一个城市中，有多少万套房屋算是足够的？一、城市的人口规模对房屋需求的影响城市的人口规模是影响所需房屋数量的主要因素之一。
人口规模不同意味着房屋需求的差异，因此，城市规模与足够的房屋数量之间存在着紧密的关系。
一个单一的指标无法完全确定一个城市需要多少万套房屋才算是足够的，但人口规模可以提供一个重要的参考。
借助人口统计数据，我们可以更好地了解房屋需求，并制定合理的规划。
二、城市发展水平对房屋供需关系的影响城市的发展水平也是决定足够房屋数量的重要因素之一。
一个发展较为成熟的城市，其房屋供给能力通常会更大于需求，而相对较为欠发达的城市，则可能需要更多的房屋来满足居民的需求。
发展水平直接关系到城市的经济繁荣程度、产业结构以及城市规划和土地利用等因素。
因此，在考量城市需求时，需要综合考虑城市的发展水平，以便提供足够的住房保障。
三、城市空间利用效率与房屋需求之间的关系城市空间利用效率的提升对房屋需求也有着密切的影响。
合理规划的城市可以用更少的土地提供更多的住房，从而减少了所需房屋的数量。
例如，高层建筑、住宅小区密度的调整和人口流动的规划等，都能够提高城市的空间利用效率，从而减少对土地资源的需求，达到节约土地、确保足够房屋供给的目标。
四、居民收入水平与房屋需求的匹配度居民收入水平是判断房屋需求的重要指标之一。
当人们的收入水平提高时，他们对居住条件的要求也会相应提升，因此，足够的房屋数量应与居民的收入水平相匹配。
城市需要提供不同档次的住房，以满足不同收入层次的居民对居住条件的需求。
五、政府政策的调控作用政府在房地产市场中发挥着重要的调控作用。
通过合理的政策引导，政府可以调整房地产市场的供求关系，进而影响房屋需求的变化。
政府可以通过土地政策、住房补贴和公租房建设等措施，来提供足够的房屋供应，从而满足市民的住房需求。
综上所述，一个城市需要多少万套房屋才算是足够的，涉及诸多因素。
人口规模、城市发展水平、空间利用效率、居民收入水平以及政府政策的调控等因素都需要综合考虑。
对我国住房市场供求的定量分析
套。
２ １年即可全部实现这一目标； ０６ 如果按新建住宅年均增长 １％计算， ５ 城市化率每年提高１ 个百允 或０ 个百允 ， ． ８ 实 现这一目 标的时间为２ １年或２ １年。 ０６ ０５ ３ 果考虑存量房因素， 如 即使按２ １年住房自有率８％ ００ ０ 计算， 前的住房总量也已完全可以实现户均一套住房。 目 如 果保守地按未来每年新建住宅增 长１％， ０ 城市化率每年提
二． 新增住房总供给 未来ｌ年新增供应１２３ ０ ２２万套。
１ ． 新建住房： ００ ２ １年竣工商品住宅面积６２６ １１万平方米， 平均９ 平方米 ／ 新增商品住宅６ ０ ０ 套， ８ 万套， 按照统计年鉴 商品住宅建设 占全部城镇住宅建设的８ ％左右， ００ ５ ２ １年新 增城镇住宅８ ０ ０万套。
产 业 经 济
对我国住房市场供求的定量分析
● 步德 迎
［ 内容提要］ 我 国 住房价格持 续上升。 其主要原因 在货币 是： 政策过度宽松 的环境下， 对通货膨胀的预期
导致住 房金 融化， 住房市场需求中投 资投 机性的需求占主体， 超能力购买和超前购买也 占相当的比例。目 我 前， 国城镇住房存量 已超过需求量的３％ 随着房地产投 资的快速增长， ０。 在全面限购二套房的政策下， 按最保守的估 计， ０ ０ ￣２ ２ 年新增的住房将能够满足全部城镇无房 家庭和 新增城镇人口的住房需求。 据此 ， 须要 坚持遏制住房 投资性的需求和加强保障性住房建设的政策， 要扭转存款 负 同时 利率的状况， 促使房地产市 场尽快回归 理性。 ［ 关键词］ 住房市场 需求 供给 定量分析 预测 判断
住房需求测算模型构建及应用——以苏州工业园区为例
上， 构 建 住 房 需 求 计 量 经 济模 型 ． 最 后 运 用 模 型 测 算 ２ ０ １ １ — ２ ０ ５ ０年 苏 州 工业 园 区 的住房 需 求 ， 以此 证
明模 型 的可操作 性 。
二 、住房 需求概 念界 定及 其影 响 因素
从 现 有研 究 来 看 ， 对 于需 求 的概 念 界定 已经 较
收入 、 人 口数 、 贷 款利 率和 时 间五 个 主 要 因素 为 自变 量 ， 构 建住 房 需 求 的 对数 线性 函数 计 量 经 济模 型 同 时 ． 本 文 根
据 苏州 工 业 园区 的 经验 数 据 设 定 了模 型 的 相 关参 数 ， 证 明 了模 型 的有 效 性 ， 并 据 此提 出了对 策 建 议
房 需 求 理 解 为 有 支 付 能 力 的人 １ ５对 住 房 的 总需 求
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ２ －１ ０ －１ ７
作者简 介 ： 段莉群 （ １ ９ ７ ２ 一） ， 女， 陕西西安人 ， 西安 交 通 大 学 人 文 社 会 科 学 学 院 博 士 研 究 生 ， 经济师 ， 主 要 从 事住 房 政 策 、 社
住房需求测算模型构建及应用
以 Ｉ 、 Ｉ 工业园区为例
对住房建设规划中住房供求总量的探讨
对住房建设规划中住房供求总量的探讨摘要: 以遵化市为例，对住房建设规划中住房供求量如何预测进行探讨，为住房用地及配套设施布局提供量的依据，以充分发挥住房建设规划的作用，使得房地产市场更加理性、健康、稳定发展。
关键词:住房建设规划,住房供求总量城市住房，在住房制度改革后，从原先福利分房，转变成为一种纯粹的商品。
在其后数年的发展过程中，一方面基本的住房需求得到了满足，城市居民的人均居住面积不断提高；另一方面，房价不断攀升，大量居民难以承受高房价的压力，买不起房或蜗居现象不断加剧。
城市住房问题，直接关系到城市居民的生活和城市未来的发展。
在这种情况下编制住房建设规划，充分发挥政府对城市住房建设的宏观调控作用，利用规划来促进年度房地产开发用地的有序投放，多渠道解决城市低收入家庭住房困难问题，使房地产市场更加理性、健康、稳定发展尤为重要。
住房建设规划中，住房供求总量的确定至关重要：供求总量预测过小，会导致供小于求的住房市场，使得房价恶性上涨；而总量预测过大，又会导致供大于求的现象，使得住房空置率过高。
本文以遵化市住房建设规划（2008-2015）为例，对住房结构体系的确定及供求总量的计算过程进行详细阐述。
一、遵化概况遵化市位于河北省东北部，北与兴隆县以古长城为界，东接迁西县，南与丰润县、玉田县相邻，西与蓟县接壤，总面积1521平方公里。
截止2007年底，遵化市区常住人口14.93万人，5.53万户；其中非农人口9.97万人，4万户，人均住房面积40.25m2；农业人口4.95万人，1.53万户，人均住房面积71.75m2。
二、住房需求分类分析综合考虑遵化的住房现状，将住房需求分为主动需求和被动需求，被动需求以城中村改造及大型基础设施和道路拆迁涉及到的村民户数为准，不给予预测。
三、住房主动需求预测（一）商品房需求量预测：1、迁入人口住房需求（机械增长人口和暂住人口）按照总规确定人口机械增长率10年以前取40‰，10-15年取35‰，2007年遵化城区常住人口为14.93万人，则2008-2015年遵化城区机械增长人口为14.93×（1+40‰）3 ×（1+35‰）5 -14.93 ≈5.02万人。
房地产市场的供需分析方法
房地产市场的供需分析方法房地产市场是一个重要的经济领域，对于经济发展和社会稳定具有重要影响。
了解房地产市场的供需状况对于房地产开发商、投资者和政府决策者来说至关重要。
本文将介绍房地产市场的供需分析方法，帮助读者更好地理解和评估房地产市场。
一、需求分析方法1. 经济基本面分析需求的变化与经济基本面密切相关。
通过分析经济增长率、居民收入水平、人口变动等指标，可以预测房地产市场的需求趋势。
例如，经济增长、就业机会增加和收入水平上升通常会促使人们购买更多的房地产。
2. 人口统计数据分析人口统计数据是需求分析的重要依据。
通过研究人口结构、人口迁移和家庭规模等因素，可以预测不同人群对房地产的需求。
例如，年轻人的需求可能更多地集中在购买住房，而老年人可能对安全、舒适的养老地产有较高需求。
3. 市场调研和调查市场调研和调查是了解需求变化的重要手段。
通过开展问卷调查、实地考察和与潜在买家的交流，可以收集客观可靠的数据和意见，更准确地了解市场需求。
这些数据可以用于评估购房者的偏好、预测未来需求趋势，并为房地产开发商提供产品定位和规划依据。
二、供应分析方法1. 市场供应量分析了解房地产市场供应量对于判断市场平衡与否至关重要。
通过研究房地产项目的备案、在售情况和土地供给计划等数据，可以推断市场供应的变化趋势。
供应量的增加可能会导致市场供需失衡，从而影响房价和销售额。
2. 市场竞争分析研究同类产品竞争对手的供应情况可以帮助评估市场供应的紧张程度。
通过了解竞争对手的产品特点、定价策略和销售情况，可以判断市场的潜在竞争关系，并预测未来的供应情况。
3. 政策环境分析政策环境对房地产市场的供应有着重要影响。
通过研究土地供应政策、房屋产权政策和金融支持政策等，可以预测政策调整对房地产供应的影响。
政策的变动可能导致供应量的波动和市场结构的变化。
三、供需平衡分析方法1. 市场调节速度分析供需平衡与市场调节速度密切相关。
通过分析市场上房屋销售速度和库存量的变化，可以判断供需平衡的状态。
如何测算一个城市的住房需求量
如何测算一个城市的住房需求量（一）中长期供需走势1、需求预测（1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分）方法一：需求因素综合推导法①快速城市化，创造首次置业需求计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。
1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。
（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。
）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。
②人均收入快速增长，带来改善型需求计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。
按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。
由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。
由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。
房产面积测算分析
房产面积测算分析房产面积测算分析是指通过测量和计算房屋的实际面积，以便进行房产估值、租金计算、税费计算等相关业务。
本文将从测量方法、面积计算和应用分析等几个方面进行说明。
在进行房产面积测算分析之前，需要明确一些测量方法和工具。
常用的测量方法包括用尺子和测量带进行直接测量、使用激光测距仪进行间接测量等。
还需要考虑房屋的不规则形状和各种功能区域的测量方法，如阳台、露台、楼梯等。
在实际使用中，需要根据具体情况选择合适的测量方法和工具。
面积计算是房产面积测算分析的核心内容。
常见的面积计算方法包括直接面积计算法和分区面积计算法。
直接面积计算法是指通过测量房屋外墙的长度和宽度，然后计算得出建筑物的总面积。
分区面积计算法是指通过将房屋划分为多个功能区域，然后分别测量和计算各个区域的面积，并将各个区域的面积相加得到总面积。
根据实际情况，选择合适的方法进行面积计算，可以获得更加准确和可靠的结果。
房产面积测算分析的应用主要体现在房产估值、租金计算和税费计算等方面。
在房产估值中，通过测算房屋的面积，可以根据市场价格和面积进行比较和计算，从而确定房产的市场价值。
在租金计算中，按照面积来确定租金的收入和支出，可以更加科学和合理地进行租金的管理和计算。
在税费计算中，面积是计算房产税、物业费等的重要依据，通过面积测算分析，可以准确计算出相关税费的金额，从而进行财务规划和预算。
房产面积测算分析是一个重要的工作内容，通过合理选择测量方法和工具，进行面积计算，可以为房产估值、租金计算和税费计算等提供准确、可靠的数据支持。
在实际应用中，需要综合考虑各种因素，做出科学和恰当的分析和判断，为相关业务提供有效的支持。
还需要注意合法合规和隐私保护等方面的要求，确保信息安全和合理使用。
关于市区人民住房需求的调查报告
关于市区人民住房需求的调查报告1. 简介本调查报告旨在分析市区人民住房需求的状况，并提供解决方案和建议。
通过对市区居民的调查和数据分析，我们将深入了解市区人民的住房需求和问题。
2. 调查背景为了更好地了解市区人民住房需求的现状，我们针对不同年龄、职业和收入群体进行了调查。
在调查中，我们收集了大量的数据和意见，以便形成全面的调查报告。
3. 调查结果根据调查结果，我们得出以下结论：a) 租房需求：高房价导致了市区居民对租房的需求增加。
超过50%的受访者表示他们无法负担买房，因此选择租房。
b) 质量问题：许多调查受访者抱怨市区的住房质量问题，如老旧的建筑物、维护不善等。
这些问题影响了人们对市区的居住环境的满意度。
c) 住房面积：超过60%的受访者认为市区的住房面积过小，无法满足他们的生活需求。
特别是对于家庭来说，他们需要更大的空间来充分发展。
d) 交通便利性：住房所在区域的交通便利性也是市区居民考虑的重要因素。
大多数受访者表示他们更喜欢住在距离交通枢纽近的地方，这样可以方便通勤和出行。
4. 解决方案和建议a) 政府支持：政府可以通过制定更加严格的住房政策来控制房价，减轻市区居民的购房压力。
此外，政府还可以提供低价、高质量的公共房屋给那些无法负担市区房价的人群。
b) 提高住房质量：对于已经存在的住房，市政府应当加大对房屋维修和改善的投入，确保市区居民居住环境的质量。
同时，应鼓励开发商建设新的高质量住房，以满足市区居民的需求。
c) 建设公共设施：除了住房面积问题外，市政府还应加强对公共设施和基础设施的建设和改善。
例如，修建更多的学校、医院和休闲设施，以提高市区居民的生活质量。
d) 发展公共交通：市政府应积极发展公共交通系统，提高市区交通的便利性。
这将使居民能够更加便捷地从居住区到市中心和其他地区。
5. 结论通过对市区人民住房需求的调查，我们了解到市区居民对于住房的需求和问题。
为了提高市区居民的居住条件和满意度，政府和相关部门应采取相应的措施来解决上述问题。
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2006年上海房地产市场走势预测（一）中长期供需走势镜片箱，需求预测（1）需求总量预测（建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分）方法一：需求因素综合推导法①快速城市化，创造首次置业需求计算方法：[（1+本地近几年平均城市化率（或用规划城市化率※））5-1]*本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90平方米示例：现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。
1996年全国城市化率为29.37%，2006年增至43.9%，年均增长1.45%，按此速度计算，未来五年全国城市人口增量将超过9000万人。
（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。
）这就意味着，未来五年约有7000万新增人口，约2400万个家庭需要新增住房需求，其中包括购房和租赁，假设其中有50%的家庭会选择购买一手新房，户均面积90平米，则其总需求为11亿平方米左右。
②人均收入快速增长，带来改善型需求计算方法：本地户籍人口/本地平均每户人口数*20%*50%*100平方米示例：按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。
按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。
由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇※可到当地十一五规划中找。
居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。
由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。
按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。
很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。
③持续旧城改造，造成新增刚性需求计算方法：本地规划动拆迁量*2*动迁户选择购买新房的需求比例（根据当地情况估算）示例：旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。
从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。
2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。
未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。
④流动性过剩，造成投资投机需求计算方法：2007年当地总销售面积*（10%-15%）※示例：住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。
当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。
投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。
投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。
从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。
整体而言，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求※根据当地情况在10%-15%之间估算，如更高或更低，请特别说明。
的比例为10-15%。
2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。
⑤预测结论按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：一是城市化创造的住房需求约为11亿平米左右，二是改善型住房需求约为20亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为5-8亿平方米，四是投资投资住房需求约为4-6亿平方米。
总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米方法二：成交总量增长趋势推导法按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。
按照这个增长速度，以2007年住宅销售量6亿平方米（此数据为估算，官方数据未公布）为基数，计算2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。
方法三：人均住房面积增长趋势推导法根据国家统计局的数据，2005年城镇居民人均住房建筑面积为26.1平方米，2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。
当然，这五年是我国房地产市场飞速发展的五年，其增长带有一定的时代性。
随着我国房地产市场，特别是住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住宅建筑面积的增长将有所放缓。
另一方面，我国提出了建设全面小康社会的住宅标准，计划在2010年人均住房建筑面积达到30平方米。
由于该标准制定于2004年，考虑到最近三年的宏观调控影响，以及已经确定的住宅发展政策，结合历史增长的趋势分析，我们预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右。
全国城镇人均住房建筑面积预测设2008-2012年这五年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关系如下：替换已有数据31=（28平方米*5.93亿+X）/（5.93亿+0.9亿）X=45.7亿平方米建议采用第一种方法，可据此预测需求结构部分（2）需求结构预测根据各城市2008住房建设计划中的各类产品供应，相应地预测各类产品需求。
①对应“70/90”政策，分析近几年不同户型面积的供求情况，预测2008需求；②近几年经济适用房的供求情况，预测2008需求；③近几年廉租房的供求情况，预测2008需求；④近几年限价房的供求情况，预测2008需求；⑤……………………………供应预测（1）供应总量预测2008年住房建设规划（以北京为例）（2）供应结构预测根据上表中数据示例：①“70/90”政策影响住宅供应结构未来五年“70/90”政策的效应将充分显现出来，大部分城市的新增住宅供应都将以90平方米以下中小户型为主。
不排除在政策实行若干年后，“70/90”政策会根据市场实际情况进行调整，但最近几年住宅市场的供应结构必然受到该政策的重大影响。
②住房保障政策影响住宅供应结构2008年政府大力推进以经济适用房和廉租房为主的住房保障措施。
以上海为例，上海政府在2008年两会期间宣布在五年内开工建设2000万平方米的经济适用房，使得政策性住房供应占住宅总供应量的比例达到20%。
住房保障是政府面对新的市场形势，及时调整政策，保障民生，重点推进的工作。
可以预测，在未来几年，政府将继续贯彻实施住房保障政策，甚至还有进一步强化的可能性。
由于经济适用房建设标准限定在60平方米左右，廉租房建设标准限制在50平方米以下，因此，未来五年，60平方米以下住房的供应比例将逐步扩大，并长期趋向占总住宅供应量15-20%的比例。
③预测结论综合以上各因素，预计2008-2012年全国住宅供应结构大致如下：高档商品房约占10%，90平方米以上普通商品住房约占20%，90平方米以下普通商品住房和限价住房占40%、保障性住房（经济适用房和廉租房）占20%。
90平方米以下住宅总的比例约为70%。
3、 2008年住宅供需研究结论根据上述分析，评述各地2008住房建设计划的优点与不足，并针对如何促进供需平衡，提出建议。
示例：根据上述预测，未来五年全国新增住宅供应量为37.9亿平方米左右，需求是为45亿平方米左右，住宅供需比例为1：1.18。
总体而言，呈现供不应求的形态，而理想状态应该是供略大于求，才能稳定市场。
因此，未来五年，政府还应采取多种措施，须大力清理闲置土地，确保新增土地供应，加大旧区改造力度，同时也应继续抑制投资投机性需求，争取住宅供需更趋平衡。
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（二）2008年大势取向2006年是经济发展的“转轨年”，是一个具有特殊意义的年份；对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说，2006年更有“筑底、平稳、发展”的任务。
由此认识，我们基本上可以从下面三个方面来把握2006年上海房地产业的“大势”。
1、宏观经济层面：“十一五”开局之年，国民经济增长看好从历史经验判断，作为第十一个五年计划的开局之年，2006年将会是经济调整的起步年。
“加快经济发展”、“强调经济社会发展各方面的稳定、协调和可持续性”两大基本指导原则保持不变。
预计，2006年宏观经济层面将呈现如下特征：经济发展模式逐步转向“需求拉动”。
在前期的经济增长过程中，存在一些行业投资过热、国民经济增长不平衡（投资增长过快投资率过高、消费增长偏慢消费率低）等亟需解决的问题。
针对这一问题，2005年开始政策调控，作为“转型”的铺垫，无疑地，2006年将是解决“转型”问题的极佳时期，国民经济增长动力“向消费倾斜”。
经济增长速度继续保持较高水平。
一方面，正如上述所言，2006年宏观经济将表现出“一稳一扩”两个趋向，即“适度控制投资增长，同时积极地扩大消费需求”，以保持适度的国民经济增长规模和总供给，保证经济增长稳步推进；其可行性在于，受居民收入水平提高及城市化加快等需求因素影响，以“住、行”为主导的新一轮消费结构升级仍在继续深化，因而经济增长有强劲的内在需求支持。
另一方面，“十一五”期间奥运会、世博会等重大利好不断，开篇年也必然会加大推进力度。
因此可以判断，2006年国民经济发展将保持较高的增长水平，上海GDP有望实现“连续15年两位数增长”的目标。
2、行业政策层面：以贯彻落实为主要原则，调控关注中长期效果2006年的政策调控将以贯彻落实为主要原则，这是因为2005年宏观调控的影响可能会持续2~3年，基于经济平稳发展的需要，不大可能再出现重大的调控导向。