新加坡裕廊及圣克拉拉案例研究
案例分析：从新加坡经验看我国化工物流的发展
新加坡裕廊化⼯区是亚洲的⽯化⽣产和物流基地，也是全球第三⼤的⽯油炼制基地。
当前，我国化⼯园区的发展如⽕如荼，项⽬的规划和建设紧锣密⿎，⽽与之相配套的化⼯物流体系也逐渐发展起来。
⽆论是从规划理念，还是从建设经验来看，新加坡裕廊岛⽯化产业的发展，都能为我国新兴化⼯园区的发展和物流园区的配套设施建设提供良好的借鉴。
新加坡⽯化⼯业发展 新加坡的⽯化⼯业的基地是裕廊岛（Jurong Island），它是以填海造陆⽅式衔接⽽成的。
裕廊岛拥有得天独厚的海运条件，造就了新加坡⽯化⼯业在亚洲甚⾄世界不可替代的地位。
在上个世纪60年代，裕廊岛上只有两家外资的炼油⼚。
从90年代中期开始，新加坡政府开始对裕廊岛开始进⾏填⼟⼯程，将七个⼩岛连成⼀⽚，并建成了完善的配套基础设施体系。
经过多年的努⼒，裕廊岛已形成了完整的⽯油和化⼯体系。
2004年实现⼯业总产值约312亿美元，其化⼯业产值占新加坡制造业总产值的⽐例2004年达到28%，是全球重要的⽯油炼制中⼼和⼄烯⽣产中⼼。
裕廊岛通过集中投资，形成了“化⼯簇群” （Chemical Cluster） —— 即上下游产业⼀体化的发展模式。
企业和企业之间形成上下游的关系，物料通过管道在园区内输送，企业之间共享基础设施和公⽤⼯程，在程度上降低了原料和产品的物流成本和企业的投资成本。
⽬前裕廊岛的产业以炼油、⼄烯及下游⽯化产品为主，投资者包括伊斯曼（Eastman）公司、杜邦（DuPont）、帝⼈（Teijin）、塞拉尼斯（Celanese）、埃克森美孚（ExxonMobil）、壳牌（Shell）、三井化学（Mitsui Chemical）等⼤型⽯化企业。
新加坡化⼯物流园区的建设 由于产业的发展和市场分⼯的细化，国际化⼯⽣产型企业本⾝⼏乎很少从事化学品的物流业务，⽽是将业务外包给第三⽅物流服务提供商（3PL）。
第三⽅物流服务提供商包括⽔路、陆路运输经营者，码头和仓储设施经营者，化学品仓库和化⼯储罐和管道经营者。
开发区超自主体制典型案例5——新加坡裕廊开发区
开发区超自主体制典型案例５——新加坡裕廊开发区本节讨论一个国外开发区案例。
选择新加坡裕廊开发区有几个理由：一是新加坡的强政府环境及华人为主的大文化背景，与我国有较强的相似性；二是新加坡是城市国家，开发区作为城市现象，其体制在以城市为背景的地方体制中，便于考察；三是新加坡作为后发国家，在几十年中从第三世界进入第一世界的发展水平，开发区发挥了重大作用。
并且在目前经济发展水平下，新加坡开发区仍然保持了竞争力；四是我国的特区和开发区的产生和初期发展，与新加坡经验密切相关。
早期体制设计思路，如载体型、公共产品性的开发区产业政策、高强度招商、亲商服务等，都借鉴于新加坡经验；五是新加坡高度规范的开放型经济，其开发区现有体制可以为我国开发区提供国际化参照。
一、概要新加坡的开发区最初建立于20世纪60年代初期。
建立开发区是政府工业化战略的组成部分。
作为一个传统的贸易港，新加坡在工业上的发展受到很大限制。
人口的增长和人们对未来的不确定感，迫使新加坡适应工业化的需要，增加就业机会。
1961年，新加坡政府接受联合国发展计划署的建议，决定在裕廊地区建立大规模的开发区。
同年8月，成立了国家经济发展局，标志着开发区建设正式启动。
目前，岛内在裕廊集团管理下的子园区有35个。
这此工业园区承载了7000多家跨国和本地的高科技制造业公司，对CDP的直接贡献率是25％，雇用了全国1／3以上的劳动力。
其中裕廊镇管理局捞演了主要开发者的角色。
这些工业园区遍布全岛，新加坡的55个城市规划区80％以上有工业用地。
较大的工业园区集中在裕廊东部和西部、大士、裕廊岛、兀兰、巴耶利岜和樟宜地区。
这些园区共占地8025公顷，大部分园区提供土地和标准厂房。
裕廊开发区的发展经过了四个阶段：(1)提供基础设施阶段(1961—1968)，(2)超需求发展阶段(1968—1979)，(3)高科技和资本主导阶段(1980-1990)，(4)保持竞争优势和知识主导阶段()990---)。
产业新城：新加坡裕廊工业园案例分析
• 在整个开发过程中，园区的资金筹集、土地运用、招商引资等 均采用一级政府统一支持
集团化的管理模式，扁平化的分工模式
• 扁平化、专业化分工模式，实现高效集约化管理 • 集团旗下有三大专业公司负责不同分工项目
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新
加
裕
坡
廊
贸
集
工
团
部
腾飞 园区开发与招商
裕廊国际 咨询规划与建设服务
裕廊港 港口与物流运作
裕廊集团隶属新加坡贸工部，获得新加坡政 府土地资源、财 嘚嘚
政和税收等多种优惠支持
• 裕廊集团隶属新加坡贸工部，参与国家长远工 业用地需求
土地安排
• 先由政 府通过贷款或提供税收补贴支付，满足 嘚嘚 先期基础设施项目所需资金
•设立科技园和国际商务区
•配套服务提高园区竞争力
•从服务基地向创新型基地 转型
工业转型推动 区域城市化
区域 配套完善
成熟阶段
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新加坡裕廊工业园 | 产业升级
裕廊产业发展呈现明显的阶段性特征，起初依托自身港口优势以物流及传统制造加工业启动，中期石化 重工产业驱动发展资本密集型产业，后期带动高科技研发和服务业发展
新加坡裕廊工业园 | 概况
新加坡最大的现代化工业基地，集科技工业、居住、办公、商业为一体的综合化产业新城
中心区(居住、 商业、办公)
新兴工业和 无污染工业区
轻工业和一般 工业区
港口和重工业 区自由贸易区
石化区
【发展历程】
起步阶段 1961-1968
•基础设施建设 •兴建标准厂房
区域初步发展
居住区 市中心
• 而后再实施资金揉入主题多元化政策，包括银
行贷 款、发放债 券等
国内外典型产业园区案例分析
国内外典型产业园区案例分析在全球经济发展的进程中，产业园区作为推动产业集聚、促进经济增长的重要载体，发挥着举足轻重的作用。
下面将对国内外几个典型的产业园区进行分析，以期从中汲取经验，为未来的产业园区发展提供借鉴。
一、美国硅谷美国硅谷无疑是全球最著名的高科技产业园区之一。
它位于加利福尼亚州旧金山湾区南部，从圣克拉拉谷延伸到圣何塞市。
硅谷成功的关键因素之一在于其拥有世界一流的科研资源。
斯坦福大学、加州大学伯克利分校等顶尖学府为硅谷提供了源源不断的创新人才和前沿技术。
这些高校不仅培养了大批优秀的科学家和工程师，还积极参与企业的研发活动，促进了产学研的深度融合。
风险投资在硅谷的发展中也扮演了至关重要的角色。
众多的风险投资机构为初创企业提供了资金支持，帮助它们将创新理念转化为实际产品和服务。
同时，硅谷形成了一种鼓励创新、容忍失败的文化氛围。
创业者们敢于尝试新的想法和技术，即使失败也能迅速重新站起来，继续追求梦想。
此外，完善的产业链和配套服务也是硅谷的优势所在。
从芯片设计、软件开发到硬件制造，硅谷拥有完整的高科技产业链。
同时，法律、金融、咨询等专业服务机构为企业提供了全方位的支持，大大提高了企业的运营效率。
二、新加坡裕廊工业园新加坡裕廊工业园是亚洲著名的工业园区之一。
它的成功得益于政府的科学规划和有效管理。
新加坡政府在园区建设初期就制定了详细的总体规划，明确了各个区域的功能定位和产业布局。
同时，政府投入大量资金进行基础设施建设，包括道路、桥梁、水电供应等，为企业入驻创造了良好的条件。
在招商引资方面，新加坡政府采取了积极主动的策略。
通过提供优惠的税收政策、完善的服务和高效的审批流程，吸引了众多国际知名企业入驻。
此外，政府还注重培育本地企业，促进了本土产业的发展。
裕廊工业园非常重视环境保护和可持续发展。
在园区规划和建设过程中，充分考虑了生态因素，建设了大量的绿化和环保设施，实现了经济发展与环境保护的良性互动。
三、中国苏州工业园区苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。
新加坡园区发展经验(裕廊)——下讲解学习
工业园区域拓展
越南新加坡工业园 1995 (500公顷）
一个现代化的综合性工业园区。一流的基 础设施，完善的辅助配套，以满足园区内 员工生活，工作，娱乐和休闲的需求
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工业园区域拓展
国际高技园区, 班加罗尔, 印度 2000 (27公顷)
班加罗尔国际技术园区是印度高新科技 园区的典范。一流的基础设施，完善的 工作，生活和娱乐配套设施，使园区备 受投资商的欢迎
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未来五年拨款161亿元的分配
• 70%投入能取得经济成果的研发活动，比上个五年的 65%拨款要高。设立“企业结盟基金”（IAF）帮助 由本地公共研究机构பைடு நூலகம்企业的合作项目。如罗氏药剂 与本地研发机构设立转化医学研究中心
• 19%为未来创新活动开创知识资本。提供有競争性资 金给研究机构，以刺激创新和最佳点子以及鼓励研发 组织进行更多合作。并在产业未形成前进行投资，为 未来创新项目的基础研究提供知识资本。
高素质人力 资源
高技能劳动员工 低缺勤率
战略合作伙伴
• 服务型安商亲商环境 • 能快速地启动项目
- 一站式的准证批示 - 税务优惠政策 - 提供出租熟地，标准厂房，宿舍住
房
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苏州工业园区招商引资的经验
❖ 明确指导性招商的理念
( ) 以市场导向与战略导向型搜索客户，多种销售手法引进外资
❖ 清晰招商策略
提供临港工业区（约78平方 公里）产业定位、概念性总体规 划和基础设施规划及启动区控制 性规划的规划咨询服务。
新加坡园区发展经验(裕廊)—— 下
新加坡生物科技及医药产业:大士生物医药产业园
规划面积：3.7km2 ，第一家企业进驻园区：1998年 开发模式：产业集群组团的发展模式 招商方向：著名大型制药企业、生物制药企业及各类生物医药公司 已进驻企业数量：11个，批租土地面积介于：4-20公顷 2001年进驻的GSK迄今已投资逾15亿新元在新加坡工厂
【礼森观点】世界级名园是怎样炼成的——以新加坡裕廊工业区为例
【礼森观点】世界级名园是怎样炼成的——以新加坡裕廊工业区为例一、透析世界级名园（一）工业区发展现状描述裕廊工业区位于新加坡岛西南部的海滨地带，距离市区约10公里，面积约70平方公里；工业区从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家；工业区具有建设现代化工业区的自然地理条件，包括港口（裕廊港），铁路，机场等。
图1 裕廊工业区区位构建特色产业集群：新加坡裕廊工业区形成了炼油、石油化工、特殊化工等完整的石化产业集群，并以石化产业为核心加强与其他行业的联系，形成了对其他产业的辐射和带动作用。
新加坡石油化工产业的一个特征就是“化学集群”战略，上下游产品链接，产生出许多衍生产品，形成一个“大而全”的产品供应基地。
目前有辛醇（伊士曼公司）、乙炔（塞拉尼公司）、苯乙烯（壳牌）、苯酚（三井化学）等“化学集群”。
“港口-城市-产业”一体化的开发模式：裕廊工业园是以新加坡最大的综合现代化、世界第三大石化炼油中心和工业港为主，并辅以城市功能加以支撑的港城一体化的综合产业新城。
港口：裕廊港是典型的商业港，依托裕廊工业园的产业发展而壮大，同时也带动了产业园区的发展。
城市：园区内沿裕廊河两岸规划住宅区和各种生活设施，和园区内的港口、产业同步发展，兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、银行、娱乐设施等，为园区内港区和产业提供金融、生活、通讯等服务，使裕廊工业园成为生产和生活的综合体，使生产和生活相得益彰，对园区的人才储备起到了非常大的促进作用。
图2 裕廊工业区空间布局图产业：裕廊工业区以石化、修造船、工程机械、一般制造业、物流等为主导产业。
各主导产业由最初的初加工向深度加工、高附加值产品领域延伸，形成了完整的产业链，使园区经济渐趋成熟。
（二）裕廊工业区形成的历史过程及原因整个园区的开发过程基本上可分成五个阶段，开发重点也从过去侧重于园区的基本建设和管理转向努力将园区营造成一个创新的源泉。
裕廊成功经验总结与介绍
业区建设之路——新加坡裕廊的启示新加坡裕廊工业区，堪称工业区发展的典范，负责工业区建设的裕廊集团，现在也已经成为极具实力的工业园区开发建设的实体。
1961年8月，新加坡国家经济发展局成立，裕廊工业园区建设正式启动。
在初期阶段，主要进行土地拓荒的前期准备工作，并进行基础设施和厂房建设。
在这一过程中，经济发展局负责产业政策、投资、建设、招商、服务等各项相关工作，对投资厂商提供贷款及税收优惠，而对招商对象则没有特定标准，来者不拒。
1968年6月1日，经济发展局的工业园区部独立出来，成立了裕廊镇管理局（JTC），美孚、埃索等大型公司先后入驻园区，化工产业集群初步形成，裕廊工业区进入快速发展阶段。
在这一阶段，工业区加大基础设施建设，政府直接拨款开发，快速提供成熟土地，提升了投资吸引力。
同时，工业区抓住全球产业布局重新调整机会，重点发展化工产业。
1980年，JTC制定了十年总体规划，先后建设新加坡科学园、石油化工产品生产和配售中心。
1984年，JTC在中国投资成立了深圳赤湾石油基地。
此时，裕廊工业区基于新加坡经济发展已较为成熟的特点，抓住“第二次工业革命”的机会，重点发展高科技和资本密集型企业，并开始发展海外业务。
上世纪90年代开始，裕廊工业区持续保持竞争优势，推出一系列创新的举措1991年，JTC被新加坡政府任命为裕廊岛开发项目代理商；1992年，建成新加坡第一个国际商业园区；1994年，推出组合式标准厂房；1995年，芯片制造园区开始建设；1997年，推出“21世纪工业用地计划”。
在土地资源紧张、工业园区竞争日趋激烈的情况下，裕廊工业区通过不断进行创新设计，提高了园区竞争力。
进入新世纪以来，裕廊集团通过强化公司化运作，继续加大业务拓展力度。
2000年，JTC开始公司化运作，精简机构，给予更大自主权，并发行40亿新加坡元的公司债券，建成机场物流园区，提供第三方物流和增值物流服务；2001年，整合裕廊港、裕廊国际、腾飞三个公司，分别负责港口与物流、咨询与建设、园区开发与招商业务；2003年，综合性化工物流园启用；2004年，建设纬壹（one-north）科技城；2007年，裕廊油气储存岩洞动工；2009年，投资8.9亿美元，兴建相关隧道、溶洞设施……经过40多年的发展，裕廊已经成为全球最有影响力的工业园区之一，发展成为全球化学品枢纽之一、世界第三大石油炼制中心、石油转口贸易中心、世界十大石化中心之一，拥有世界第三大散装液体码头，下辖35个子园区、7000多家公司，雇佣全国1/3以上的劳动力，贡献25%的GDP，2008年工业总产值达800亿新元，同时，全球顶级石油、石化公司，如埃克森美孚、壳牌等，以及第三方服务公司，如孚宝、欧德油储等入驻，固定资产投资总额超过310亿新加坡元。
(最新整理)新加坡裕廊工业园区案例@产业园区
2021/7/26
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新加坡裕廊工业园区
[关键字]： 产业园区
[简介]： 裕廊工业区是新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的 三分之二以上，自60年代至今已有40余年的发展历史。目前裕廊 工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配 套完整的综合工业区。
本报告是严格保密的。
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通过国际化商务园区的建设吸引电子、生命科学等高 新技术产业
•科技工业 和商务园区
–重点发展电子、生命科学等技术密集型产业
–主要园区包括：国际商务园区（200余家跨国大公司进驻）、 Changi商务区（主要为软件、研发等知识密集型企业）、Onenorth园区（创新基地）和Start-up中心（服务于新生企业）
– 兴建一批标准厂 房
– 由于当时实行进 口替代战略，加 之政局不稳，起 步阶段仅有150多 家企业入驻，且 多为本国资本
– 1968.6设立裕廊 镇管理局（JTC）， 专门负责园区的 开发管理
– 从进口替代策略 全面转向出口加 工策略
– 开发区整体布局 基本形成，投资 环境进一步得到 改善
– 国外资本开始大 量涌入，许多知 名厂商选择这里 作为其海外生产 基地
起步阶段 阶段I：19611968
初具规模 阶段II：19681990
产业转型 阶段III：19901997
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
管理转型 阶段IV：19972001
创新发展机制 阶段V：2001-至今
– 起步阶段先开发 土地14.5平方公里
– 政府重点建设港 口、码头、铁路、 公路、电力、供 水等各项基础设 施
– 政府为投资者提 供低息贷款及享 受统一税收的优 惠政策
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【案例借鉴】对标本项目，未来可借鉴其整体规划思路，人才引进措 施，开发时不仅要考虑整个园区的社会功能和经济功能，更应考虑如 何推动园区发展，成为整个城市的有机组成部分
功能分明、结构有致的分区，生态高效的产业“内生 循环系统” 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需
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案例借鉴
整体规划思路/ 人才引进措施
案例一：Santa Clara美国圣克拉拉县
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【圣克拉拉县】毗临圣荷西国际机场和圣克拉拉大学，距离圣荷西市 区4公里，因硅谷位于其中而成为加州的高科技工业集中地
旧金山湾区 斯坦福大学 21公里 客流量：1500人次/天 圣克拉拉周边物业随着硅谷的发 展而发展 人口：圣克拉拉县10.2万 交通便利：毗临圣荷西国际机场 （1965年开放），Caltrain、VTA、 圣荷西 国际机场 1.4公里 圣克拉拉政府 圣克拉拉大学 4公里 圣荷西 ACE等均经过该区域，交通发达 硅谷：旧金山经圣克拉拉至圣荷
特征 发展模式 物业构成 成功因素
人才公寓32%；办公21%；商业35%；其他配套12%
科学规划，合理布局，综合发展
完善的产业链，放大经济效益，增加了产业人口，带 动区域城市化发展
人才安居计划实施，合理的生活区规划，吸引了大量 外来高级人才 本项目紧邻一期产业区域，并处长江新城规划区域， 随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口 必将集聚 未来可借鉴其整体规划思路及人才引进措施，科学合 理地规划布局，提供片区完善的商业服务与人才居住 配套，推进区域良性发展
修建中的BART
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【物业构成】圣克拉拉站点凭借硅谷带来的产业及人口，发展人居商 业配套功能，逐步周边区域的发展与成熟
硅谷工业区
住宅区 公园
商业/住宅/公寓/餐饮
周边区域功能主要分为两大类： 一部分发展产业区， 一部分发展人居商业配套 物业比例： 商业约57% 住宅约35% 其他配套约8%
居住区 市中心
科学规划：新加坡政府从一开始就将裕廊确定为全面发展的综合型工业区； 合理布局：根据园区内不同区域的地理环境、区域特性进行规划布局；
综合发展：“化工簇群”完善了产业链条，将石化区的经济效益放大，增加了产业人口。加上
居住、生活配套设施的合理规划，推动了区域的城市化发展。
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【园区配套】产业升级和转型引入了更多高收入人才，其作为长期固 定工作人员对居住与配套的更高要求更好地刺激了区域的城市化发展
产业升级产业升级和转型引入了更多高收入技 术蓝领与管理者：
一般综合工业区： 化学化工园区 电子晶片和显示器 制造园区 食品工业园区和物 流服务园区 三星电子和德国世 创电子晶片生产厂 科技工业和商务园区： 电子、生命科学等 技术密集型产业 国际商务园区 Changi商务区（软 件、研发等知识密 集型企业） One-north园区 （创新基地） Start-up中心（服 务于新生企业）
人才公寓：实施国外人才安居计划，吸引外来 高级人才，为园区内企业提供住宅服务，区内 有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿 舍； 生活配套：提供综合生活、休闲环境，如公园、 学校、体育馆、商场等，形成生产和生活的综 合体。
企业管理层
工业蓝领
产业技术工人
高科技人才 白领 高级管理人员
利用最初石化的带动，中期石化产业链形成， 中后期复合型工业区发展，高新产业园区的成 熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居 住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业 区
开发时间序列
1970年
物业开发次序
硅谷的发展
物业开发情况
硅谷的发起，使该区域成为高科技产业集中地， 带了大量的人口与就业机会 淘金热带来的人口转移、硅谷产业发展带来的 人口为本地区住宅的发展提供了强大的客户支持 社区内绿化带、商业配套（零售、餐饮、休闲、 酒店等）、教育配套、教堂等的完善进一步加快 了区域的成熟 Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域，交通便 利，BART(湾区捷运)规划在硅谷设站，进一步缩 减城市间的距离 圣荷西与圣克拉拉政府规划在两地进行432英 亩的综合体项目，包括住宅、公寓、商铺、餐馆 等，体量近100万平米
石化区拉动 区域发展 工业和高新区 发展推动区域 城市化
1968.6设立裕廊镇管理局（JTC），专门负责园区的开发管理 国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地
产业转型 1990-1997
新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展 园区设立专门的科技工业园区和国际商务区 面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理 转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位 改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高 园区竞争力 整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创 新的源泉
连接硅谷的BART还在不断建设 当中：
2000年
住宅/社区商业
2009年-至今
交通发展
规划中
住宅/商业
近年来，圣克拉拉在先期产业与住宅带来的经 济与人口带动下，积极发展公共交通，同时与住 宅商业配建并举，形成“产-居-人-城”的良性 发展闭环，成功构建一座极具生命力的产城融合 科技新城。
圣克拉拉 硅谷工业区
商业/教育配套/宗教场所 /住宅区/绿化带
圣克拉拉大学
圣克拉拉大学
硅谷工业区
圣克拉拉住宅区
轨道交通站点
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【案例借鉴】对标本项目，在政策引导、产业优势的前提下，未来可 借鉴其开发节奏及物业构成，完善商业服务与人居服务，打造高度产 城融合的产业新城
特征
产业集聚导致区域人口迅速扩大，树立了片区的产业 基地形象；商业及居住配套随之而起，区域逐渐走向 成熟；待片区成熟后，逐渐向外围扩张 商业约57%；住宅约35%；其他配套约8% 高端产业集聚（产业及人口推动区域发展） 政府投入力度较大（重视产业区发展及区域规划）
西近50公里的一条狭长地带，是美
国重要的电子工业基地，世界最为 知名的电子工业集中地，它是随着 20世纪60年代中期以来，微电子技术的发展而逐步形成的 Nhomakorabea以斯坦福、
伯克利、加州理工等知名大学为科 研依托
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【开发节奏】产业先行发展，带动周边商住逐渐发展，开发次序由产 业区周边向外围扩展，通过区域开发，成功打造成为产城融合的典范
园区东北部：新兴工 业和无污染工业区 裕廊河两岸：社会生 活设施及住宅 园区中部：轻工业和 一般工业区 园区西南部沿海区域 ：港口和重工业区 沿海岛屿：炼油、石 化业
上下游一体化产业 模式： 上游产业： 炼油、乙烯（代表 企业：埃克森美孚、 壳牌）； 下游产业： 石油化学工业（代 表企业：伊斯曼公 司、杜邦、帝人、 塞拉尼斯、三井化 学）； 物流业，仓储： 码头和仓储设施经 营者，化学品仓库 和化工储罐和管道 经营者（代表企业： 孚宝、欧德油储和 Tankstore。
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案例二：新加坡裕廊工业园
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【新加坡裕廊工业园】位于新加坡岛西南部，是世界闻名且较为成功 的产业新城，是新加坡最大的现代化工业基地
地理位置 位于新加坡岛西南部的海滨地带， 距市区约10多公里，面积约为70平 方公里，占全国的面积十分之一 资源优势 有水深近12米的良港；临新加坡 到马来西亚的铁路干线和公路干线； 新加坡南部最大的河流——裕廊河 流，横贯整个园区内部，提供工业 用水 园区的发展 从1961年10月开始兴建，目前已 发展成为新加坡最大的现代化工业 基地，工业产值占全国的2/3以上， 区内约有7000家本土及跨国公司进 驻，从初期的出口加工制造等逐步 向通讯技术、生命科学等众多高新 技术企业演化，推动了新加坡进入 新兴工业国家
• 圣克拉拉大学：1851年建校，是一所私利的天 主教大学，历史悠久，居美国西部第二； • 成熟的住宅区：商业配套、教育配套、教堂等 设施的完善，同时临近圣克拉拉大学，区域居住 、文化氛围较浓； • 便利的交通：毗临圣荷西国际机场（1965年开 放），Caltrain、VTA、ACE等均经过该区域， 交通发达； • 规划中的综合物业：圣荷西与圣克拉拉政府规 划了未来432英亩的综合物业区，包含了住宅、 公寓、商铺、餐饮等综合功能。
管理转型 1997-2001
区域配套完善 宜居城市形成
区域城市化 发展成熟
创新发展机制 2001-至今
裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多 依靠复合工业区，特别是产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。
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【规划分区】功能分明、结构有致的分区是园区的一大特点，区内形 成了生态高效的“内生循环系统”，并成为整个城市的有机组成部分
发展模式
物业构成 成功因素
商业与人居服务并举，提供完善商业服务与居住条件
达到产城融合，形成产、城、人良性闭环，高速发展
案例借鉴
物业构成/KPI
本项目紧邻一期产业区域，处于长江新城规划区域， 随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口 必将集聚 未来可借鉴其开发节奏与物业构成，提供片区完善的 商业服务与人居配套，形成产、城、人良性发展闭环
裕廊工业园
【发展历程】裕廊工业区发展分为五个阶段，经历基础建设，石化带 动，复合工业与产业升级转型发展为成熟的宜居城市
开发时间序列
起步阶段 1961-1968
物业发展阶段 基础建设
物业开发情况
政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施 兴建一批标准厂房
初具规模 1968-1990