新加坡裕廊工业区案例
产业新城：新加坡裕廊工业园案例分析
• 在整个开发过程中，园区的资金筹集、土地运用、招商引资等 均采用一级政府统一支持
集团化的管理模式，扁平化的分工模式
• 扁平化、专业化分工模式，实现高效集约化管理 • 集团旗下有三大专业公司负责不同分工项目
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新
加
裕
坡
廊
贸
集
工
团
部
腾飞 园区开发与招商
裕廊国际 咨询规划与建设服务
裕廊港 港口与物流运作
裕廊集团隶属新加坡贸工部，获得新加坡政 府土地资源、财 嘚嘚
政和税收等多种优惠支持
• 裕廊集团隶属新加坡贸工部，参与国家长远工 业用地需求
土地安排
• 先由政 府通过贷款或提供税收补贴支付，满足 嘚嘚 先期基础设施项目所需资金
•设立科技园和国际商务区
•配套服务提高园区竞争力
•从服务基地向创新型基地 转型
工业转型推动 区域城市化
区域 配套完善
成熟阶段
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新加坡裕廊工业园 | 产业升级
裕廊产业发展呈现明显的阶段性特征，起初依托自身港口优势以物流及传统制造加工业启动，中期石化 重工产业驱动发展资本密集型产业，后期带动高科技研发和服务业发展
新加坡裕廊工业园 | 概况
新加坡最大的现代化工业基地，集科技工业、居住、办公、商业为一体的综合化产业新城
中心区(居住、 商业、办公)
新兴工业和 无污染工业区
轻工业和一般 工业区
港口和重工业 区自由贸易区
石化区
【发展历程】
起步阶段 1961-1968
•基础设施建设 •兴建标准厂房
区域初步发展
居住区 市中心
• 而后再实施资金揉入主题多元化政策，包括银
行贷 款、发放债 券等
国内外开发区模式比较及经验典型案例研究
“国家综合配套改革试验”专题国内外开发区模式比较及经验:典型案例研究设置开发区是促进区域发展的一种方式，有利于带动区域经济的发展，形成辐射作用，并带动其他区域的发展。
从国内外开发区的形成和发展来看，一些典型开发区具有不同的发展模式，市场和政府在开发区中的作用也因为区域经济发展的不同阶段、市场经济的成熟程度而有所差别。
通过比较研究国内外开发区模式，总结其成功经验，可以为目前国家综合配套改革试验区的改革提供有益启示。
一、国外开发区模式(一)美国硅谷1、硅谷概况硅谷位于美国加利福尼亚州旧金山以南，包括圣塔克拉拉郡及其与圣·蒙特尔、阿拉米达、圣塔克鲁兹等郡邻近的部分，总面积约3880平方公里，人口243万(2005年)。
硅谷是世界一流园区的典型代表，是世界其他国家和地区进行高技术开发所效仿的对象。
20世纪50年代初到60年代末是硅谷崛起和初步发展时期。
硅谷的发展模式，即“学术－工业综合体”，以及风险资本与创新公司的初步结合基本定型。
20世纪70年代初到80年代中期，是硅谷的大发展时期。
1971年微处理器的发明使生产微机成为可能。
微处理器使硅谷从而也使整个美国进入了微电子时代。
20世纪80年代到90年代中期，硅谷由低潮重新走向高潮，软件业的崛起很快使硅谷度过了危机，硅谷的非物质化进程，使硅谷率先进入了“信息社会”。
20世纪90年代中期到现在，硅谷大规模进入网络时代，网络时代又带来了软件业的昌盛。
这是软件业和网络业同时大发展时期，也是硅谷的社会文化和人们的思维领域发生根本变化的时期。
2、硅谷的发展模式硅谷成功的原因得益于大学、政府的作用和风险资本投资、战争政治环境以及创新企业家的革新等，但从发展模式看，主要有以下三种：(1)从机制上讲，硅谷首创了一种科、技、产三位一体的发展模式，其中政府起重要的中介力量。
这种“硅谷现象”是科技发展的一种新的社会形态，也是整个高科技产业发展的最大特色。
三位一体的发展模式，是硅谷发展的内在动力，它在硅谷产生了三大划时代的变化：第一，改变了硅谷的生产力结构，使得知识也即高科技迅速成为生产力中的首要因素，即第一位的生产力；同时也改变了生产力中劳动者的结构以及生产工具的性质和功能。
国内外典型产业园区案例分析
国内外典型产业园区案例分析在全球经济发展的进程中，产业园区作为推动产业集聚、促进经济增长的重要载体，发挥着举足轻重的作用。
下面将对国内外几个典型的产业园区进行分析，以期从中汲取经验，为未来的产业园区发展提供借鉴。
一、美国硅谷美国硅谷无疑是全球最著名的高科技产业园区之一。
它位于加利福尼亚州旧金山湾区南部，从圣克拉拉谷延伸到圣何塞市。
硅谷成功的关键因素之一在于其拥有世界一流的科研资源。
斯坦福大学、加州大学伯克利分校等顶尖学府为硅谷提供了源源不断的创新人才和前沿技术。
这些高校不仅培养了大批优秀的科学家和工程师，还积极参与企业的研发活动，促进了产学研的深度融合。
风险投资在硅谷的发展中也扮演了至关重要的角色。
众多的风险投资机构为初创企业提供了资金支持，帮助它们将创新理念转化为实际产品和服务。
同时，硅谷形成了一种鼓励创新、容忍失败的文化氛围。
创业者们敢于尝试新的想法和技术，即使失败也能迅速重新站起来，继续追求梦想。
此外，完善的产业链和配套服务也是硅谷的优势所在。
从芯片设计、软件开发到硬件制造，硅谷拥有完整的高科技产业链。
同时，法律、金融、咨询等专业服务机构为企业提供了全方位的支持，大大提高了企业的运营效率。
二、新加坡裕廊工业园新加坡裕廊工业园是亚洲著名的工业园区之一。
它的成功得益于政府的科学规划和有效管理。
新加坡政府在园区建设初期就制定了详细的总体规划，明确了各个区域的功能定位和产业布局。
同时，政府投入大量资金进行基础设施建设，包括道路、桥梁、水电供应等，为企业入驻创造了良好的条件。
在招商引资方面，新加坡政府采取了积极主动的策略。
通过提供优惠的税收政策、完善的服务和高效的审批流程，吸引了众多国际知名企业入驻。
此外，政府还注重培育本地企业，促进了本土产业的发展。
裕廊工业园非常重视环境保护和可持续发展。
在园区规划和建设过程中，充分考虑了生态因素，建设了大量的绿化和环保设施，实现了经济发展与环境保护的良性互动。
三、中国苏州工业园区苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。
【礼森观点】世界级名园是怎样炼成的——以新加坡裕廊工业区为例
【礼森观点】世界级名园是怎样炼成的——以新加坡裕廊工业区为例一、透析世界级名园（一）工业区发展现状描述裕廊工业区位于新加坡岛西南部的海滨地带，距离市区约10公里，面积约70平方公里；工业区从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家；工业区具有建设现代化工业区的自然地理条件，包括港口（裕廊港），铁路，机场等。
图1 裕廊工业区区位构建特色产业集群：新加坡裕廊工业区形成了炼油、石油化工、特殊化工等完整的石化产业集群，并以石化产业为核心加强与其他行业的联系，形成了对其他产业的辐射和带动作用。
新加坡石油化工产业的一个特征就是“化学集群”战略，上下游产品链接，产生出许多衍生产品，形成一个“大而全”的产品供应基地。
目前有辛醇（伊士曼公司）、乙炔（塞拉尼公司）、苯乙烯（壳牌）、苯酚（三井化学）等“化学集群”。
“港口-城市-产业”一体化的开发模式：裕廊工业园是以新加坡最大的综合现代化、世界第三大石化炼油中心和工业港为主，并辅以城市功能加以支撑的港城一体化的综合产业新城。
港口：裕廊港是典型的商业港，依托裕廊工业园的产业发展而壮大，同时也带动了产业园区的发展。
城市：园区内沿裕廊河两岸规划住宅区和各种生活设施，和园区内的港口、产业同步发展，兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、银行、娱乐设施等，为园区内港区和产业提供金融、生活、通讯等服务，使裕廊工业园成为生产和生活的综合体，使生产和生活相得益彰，对园区的人才储备起到了非常大的促进作用。
图2 裕廊工业区空间布局图产业：裕廊工业区以石化、修造船、工程机械、一般制造业、物流等为主导产业。
各主导产业由最初的初加工向深度加工、高附加值产品领域延伸，形成了完整的产业链，使园区经济渐趋成熟。
（二）裕廊工业区形成的历史过程及原因整个园区的开发过程基本上可分成五个阶段，开发重点也从过去侧重于园区的基本建设和管理转向努力将园区营造成一个创新的源泉。
国外旧改成功案例分析
国外旧改成功案例分析目录1. 欧州成功案例 (3)1.1 英国伦敦里维尔城改造案例分析 (3)1.1.1 背景概述 (4)1.1.2 改造方案设计 (5)1.1.3 改造成果及影响 (7)1.2 瑞士苏黎世旧城改造案例分析 (8)1.2.1 背景概述 (9)1.2.2 改造方案设计 (10)1.2.3 改造成果及影响 (11)1.3 法国巴黎马雷区改造案例分析 (13)1.3.1 背景概述 (14)1.3.2 改造方案设计 (15)1.3.3 改造成果及影响 (17)2. 美洲成功案例 (18)2.1 美国纽约下城酒吧街改造案例分析 (19)2.1.1 背景概述 (21)2.1.2 改造方案设计 (21)2.1.3 改造成果及影响 (23)2.2 巴西里约热内卢老城改造案例分析 (24)2.2.1 背景概述 (26)2.2.2 改造方案设计 (27)2.2.3 改造成果及影响 (28)2.3 墨西哥墨西哥城历史城中心改造案例分析 (29)2.3.1 背景概述 (30)2.3.2 改造方案设计 (32)2.3.3 改造成果及影响 (33)3. 亚洲成功案例 (34)3.1 韩国首尔兴京地区改造案例分析 (36)3.1.1 背景概述 (38)3.1.2 改造方案设计 (39)3.1.3 改造成果及影响 (40)3.2 新加坡莱佛士初创区改造案例分析 (41)3.2.1 背景概述 (43)3.2.2 改造方案设计 (44)3.2.3 改造成果及影响 (45)3.3 日本东京神田地区改造案例分析 (46)3.3.1 背景概述 (48)3.3.2 改造方案设计 (49)3.3.3 改造成果及影响 (50)4. 总结与展望 (52)4.1 国外旧改成功经验总结 (53)4.2 对中国旧改的启示 (54)4.3 未来发展展望 (55)1. 欧州成功案例汉堡市位于德国北部，是德国第二大城市和最重要的海港和最大的外贸中心、德国第二金融中心，同时是德国北部的经济和文化大都市，有着“世界桥城”的美称。
新加坡裕廊东湖区案例分析
面积：湖区约3.6平方公里。
为工业区提供高端休闲场所。 也是旅游者购物地之一。
的地。
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新加坡裕廊东湖区（Jurong East Lake District）
通过建设国际商务中心带来总部经济集聚，推动商业配套发展，促进区域发展升级。
中国花园 日本花园 裕廊湖公园lake Park 体育与休闲中心 IMM商业购物中心 Jcube商业购物中心 国际商务中心 IBP
发展历程
1975年 工业园的 生活休闲娱乐配套区
1992年
2008年
商务与商业配套带动区域功能升级， 成为区域性商务与商业中心
深化商业与休闲功能，实现第 二次飞越，成为区域中心与世 界级休闲目的地
廊商业区（Jurong Gateway）和湖畔休闲区（Lakeside）两大 板块，兴建包括世界级的科学馆在内的旅游景点、滨水酒店、公 园和长廊等，将裕廊湖新区发展成为新加坡市区以外最大的商业 中心与世界级休闲目的地。 区位：位于新加坡西南部，距市中心不足10公里。
项目构成：三区、三园、四中心
• 环湖及湖上休闲娱乐区
主要项目：中国花园、日本花园、体育与休闲中心、裕廊湖公园等。
• 商务办公及商业购物区
主要项目：国际商务中心、IMM商业购物中心、JCUBE商业购物与娱乐中心等。
• 住宅及生活配套区
住宅、超市、餐饮、学校等。
住宅及生活配套区
International Business Park
国际商务中心 International Business Park：
建于1992年，新加坡第一个商务园，集聚了Acer、Sony、M1、德国美施威尔等200多家跨国高科技企业，德国工业与贸易中心、北欧 欧洲中心均将总部设于园区内。
新加坡与国内工业上楼条件解析
新加坡与国内工业上楼条件解析最近研究工业上楼，在翻阅资料的过程中，一张照片让人眼前一亮：“‘工业上楼’还可以这样？？”初看这张照片时，以为是地面，仔细一看，这好像是在楼上！图：新加坡兀兰飞腾工业大厦高层宛若地面，货车客车在高楼穿行，这个令人大开眼界的项目就是新加坡裕廊工业区的兀兰飞腾项目。
垂直盘道的设计，大大提升企业货运效率，降低制造业企业生产成本，使得“工业上楼”真正成为制造业公共服务载体。
反观国内很多“工业上楼”项目，“上楼”有余，而“工业”不足，企业买来当办公楼，天天想着资产增值的美梦。
就像当年限超高层一样，工业上楼也应该被适当限制，不能让工业上楼促进地方招商保护主义，从而阻碍符合经济学规律的产业自然转移与区域协调发展。
Part.01兀兰飞腾新加坡堆叠式厂房的典型案例兀兰飞腾工业大厦（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25邮区的兀兰小镇，该项目占地面积16.85万m2，建筑面积42.16万m2，容积率2.5。
图：兀兰飞腾外立面上世纪80年代，为应对城市土地资源极其紧缺的情况，新加坡贸工部下属的裕廊集团建设和运营了一批“堆叠式厂房”。
这类厂房多以3层叠3层、最高为9层的形态组成，每栋楼有8到16个单元，每个单元由3层楼组成，包含中试生产制造区、研发办公区和仓储区三个功能组成部分。
兀兰飞腾便是由裕廊集团建设运营的典型新加坡“堆叠式厂房”。
这座9层高的堆叠式厂房内的每个单元都是一个独立的工厂，拥有自己的专用装载区和停车场。
每栋建筑由三个三层的企业单元堆叠而成，同一地面叠加三个企业单元，并通过盘道连接每个单元的首层，实现集约土地利用。
图：项目剖面示意图企业可以租也可以买一个单元作为自己完整的运行机构，单元的设计也有多种类型供企业选择。
图：项目平面图为解决高层厂房货运运输问题，项目设置两个垂直盘道，直接抵达垂直空间上第二和第三单元首层，即第4和第7层，实现真正的“多首层”。
项目内的货运从上面看是这样的：图：兀兰飞腾顶层高架从侧面看是这样的：图：兀兰飞腾垂直坡道从底层看是这样的：图：兀兰飞腾首层道路这个垂直盘道的设计也是兀兰飞腾项目与国内“工业上楼”项目的本质区别，目前，国内“工业上楼”项目的货运主要依靠货梯与吊装口，货运效率十分有限，无法解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等“工业上楼”的核心痛点。
新加坡裕廊及圣克拉拉案例研究
【案例借鉴】对标本项目，未来可借鉴其整体规划思路，人才引进措 施，开发时不仅要考虑整个园区的社会功能和经济功能，更应考虑如 何推动园区发展，成为整个城市的有机组成部分
功能分明、结构有致的分区，生态高效的产业“内生 循环系统” 居住、办公、商业、休闲娱乐为一体的城市综合功能 ，满足生产、生活各项所需
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案例借鉴
整体规划思路/ 人才引进措施
案例一：Santa Clara美国圣克拉拉县
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【圣克拉拉县】毗临圣荷西国际机场和圣克拉拉大学，距离圣荷西市 区4公里，因硅谷位于其中而成为加州的高科技工业集中地
旧金山湾区 斯坦福大学 21公里 客流量：1500人次/天 圣克拉拉周边物业随着硅谷的发 展而发展 人口：圣克拉拉县10.2万 交通便利：毗临圣荷西国际机场 （1965年开放），Caltrain、VTA、 圣荷西 国际机场 1.4公里 圣克拉拉政府 圣克拉拉大学 4公里 圣荷西 ACE等均经过该区域，交通发达 硅谷：旧金山经圣克拉拉至圣荷
特征 发展模式 物业构成 成功因素
人才公寓32%；办公21%；商业35%；其他配套12%
科学规划，合理布局，综合发展
完善的产业链，放大经济效益，增加了产业人口，带 动区域城市化发展
人才安居计划实施，合理的生活区规划，吸引了大量 外来高级人才 本项目紧邻一期产业区域，并处长江新城规划区域， 随着先天优势及政府大力支持建设，未来产业及人口 必将集聚 未来可借鉴其整体规划思路及人才引进措施，科学合 理地规划布局，提供片区完善的商业服务与人才居住 配套，推进区域良性发展
修建中的BART
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【物业构成】圣克拉拉站点凭借硅谷带来的产业及人口，发展人居商 业配套功能，逐步周边区域的发展与成熟
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案例研究
新加坡裕廊工业区：经历基础建设、石化带动、复合工业、产业升级转型、成熟的宜居城市五阶段
1、启动期:10年，基础设施建设 及行业工人,产生临时低层次居住 性需求；
2~3、建设初期: 20年，核心项目 建设期,大量专业性的蓝领建设者, 产生中高层次的居住需求。外地资 本开始涌入，选此为生产基地；
案例研究
新加坡裕廊工业区：新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上
成立 时间 区位
规模
1961年
位于新加坡岛西南 部滨海地带
面积约70平方公里； 目前已发展成为新 加坡最大的现代化 工业基地，工业产 值占全国的2/3以上；
交通
功能 定位
距离市区约10公里， 具有建设现代化工 业区的自然地理条 件，和海陆空交通 条件；
案例研究
新加坡裕廊工业区：优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才
− 园区内沿裕廊河两岸规划住宅区和各种生活设施，和园区内的港口、产业同步发展，兴建了学校、科学馆、商场、体育馆、 银行、娱乐设施等，为园区内港区和产业提供综合服务业支撑，使裕廊工业园成为生产和生活的综合体。
成熟阶段
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工业区高新产业发展直 接推动区域城市化
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区域城市化发展成熟（ 平稳发展期）
工业区发展及转型推动城 市化（全面建设期）
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化工簇群完善区域产业链并带来2更多人口1
石化区拉动区域发展
区域基础建设
石化区拉动区域发展（ 建设初期）
区域初步发展（启动期） 时间
裕廊工业区最终发展为产业多元，功能完备成熟的城市化区域，不仅靠石化拉动和产业链补强，更多依靠 复合工业区，特别是高新产业发展所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。
4、全面建设期: 10年；
产业转型后高收入技术蓝领、白领 与管理者成为长期固定工作人员, 对商业与写字楼的需求开始呈现；
5、平稳发展期: 10年大项目基本 建成投产, 产业布局基本完成,产能 不断增长,区域发展成为集工业\居 住于一体综合性城区。
发展程度
在大量一般综合工业进驻后，进驻企业 发生产业转型（升级后）才对房地产产 生了急速推动作用
− 为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和1200间宿舍；实施国外人才安居计划，吸引外来高级人 才。
利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型 工业区发展，高新产业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成 为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合 工业区