上海房地产08年楼市回顾及09年展望
2009年上海房地产市场四大预测
可 供 开 发 的土 地 愈 来 愈少
，
进制造 业 的政 策主导 下
域 扩张
、
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，
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、
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一
，
并 取 得 了领 跑 市 场 的 优 势
上 海 房地 产 的世 博 概 念似 乎 低 调
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，
2009
满 足 对 于 占市场 需 求 5 0 ％ 以 上 的 改 善
年
，
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。
形 成 自己 的
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，
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。
，
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，
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，
核心竞争力 略
一
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，
最重 要 的是鼓 励 改 善性 需 求
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、
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，
，
，
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，
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，
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2008年
。
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世博
面服 务
跟 着知 名 开发商 的 开 发步 伐
如 中原
。
上海房地产市场2008年回顾与2009年展望
上海房地产市场2008年回顾与2009年展望
刘玉刚
【期刊名称】《中国房地产业》
【年(卷),期】2009(000)0Z1
【摘要】在2009年上半年经济的持续放缓和资金压力的加大,会迫使更多的公司
加入到降价销售的行列。
不过,我们相信2009年下半年随着固定资产投资的力度
加大,房地产市场的交易将重新活跃起来。
因此,继续维持房地产行业调整持续到2009年中期的判断。
同时,考虑到上海市适婚人群年龄结构、持续的动拆迁计划、外来移民等自住需求以及投资性需求限制的放开,我们相信上海住宅市场成交将重
新获得前进的动力。
【总页数】3页(P47-49)
【作者】刘玉刚
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.2008年广州房地产市场总结及2009年展望 [J], 肖文晓;
2.2009年中国经济将率先复苏——2008年中国经济回顾和2009年展望 [J], 郭
田勇;蒋蛟龙
3.回顾2008年课改五省数列题展望2009年浙江新高考——2009年高考《数列》复习的一些备考提示 [J], 王红权;朱豪
4.中国商业发展蓝皮书（2008年-2009年）——回顾2008年展望2009年 [J], 荆林波
5.上海房地产市场2008年回顾与2009年展望 [J], 刘玉刚
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2008年上海豪宅别墅市场分析报告
重点案例
御翠豪庭为了促进成交，将新一轮开盘价调低
本次所推的最后一批房源7、 8、9、10及11、12、15号楼
建築形態：1棟12層的小高層、7棟22-30層的高層 專案規模：占地面積41667m2 建築面積：150000m2 容積：3.6 裝修情況：全裝修 裝修價格：3000元/平方米 開盤時間： 20078月4日 交房時期：20091月31日
高端市场的变化趋势
供求比猛增，但是建立于低供应基础上
400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
万
2 0 0 4 年7 月-2 0 0 8 年5 月 上海高档公寓市场供求走势
8 7 6 5 4 3 2 1 0
0407 0409 0411 0501 0503 0505 0507 0509 0511 0601 0603 0605 0607 0609 0611 0701 0703 0705 0707 0709 0711 0801 0803 0805 推案量(㎡) 成交量(㎡) 供求比
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供求比 成交均价(元/㎡)
但是，价格线性走势却令与供求比的走势呈现较大的差异。 08年3月后，高端住宅（指单价25000元以上别墅与高端公寓）的成交量与主流住宅的成交量萎靡不振不 同，反而出现较理想的态势，其成交比重相对增加，导致整体市场的价格出现陡然增长，
人民币升息对中国楼市的影响
首先，资金成本的增加，导致买卖双方的动态平衡被打破，卖方急于回龙资金，买方却面临高财务成本的 贷款债务； 其次，股市楼市的不景气，人民币的升值伴随着升息动作将导致热钱更看好银行存款作为资金避风港的作 用，而考虑到此类风险，央行对存款准备金额度的上限可能进一步提高； 第三，人民币价值预期将收到升息预期的影响而推高，随着6.5比率的达到或将要达到，套现行为将大规 模展开。
2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告
2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告【易居中国】上海易居房地产研究院综合研究部出品课题组组长:上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。
从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。
其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,今年以来,房价已下跌20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。
中部地区成交量明显下降,房价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。
西部地区成交量下降20-40%,房价比较稳定,下跌空间不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。
我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企业的大盘,比如恒大、万科、富力等。
第二类,超小户型单身公寓。
第三类,近郊经济型房源。
第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。
我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。
至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。
2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。
今年9月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。
在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三季度GDP增幅回落至9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45天内连续三次降息,频率之高历史罕见。
2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测
2008年中国房地产市场分析与2009年形势预测（一）、2008年房地产市场现状分析受世界金融危机和复杂的国内因素的影响，2008年我国经济增幅快速回落。
始于2007年末的我国房地产市场的调整，2008年仍在延续。
这种调整不仅与国内外宏观经济形势有关，也是房地产市场自身发展规律使然。
国家统计局发布的数据显示,全国房地产开发景气指数(简称国房景气指数)从2007年12月开始连续13个月下降，2008年12月为96.46，同比回落9.99点。
1、房地产开发与建设2008年上半年我国房地产开发与建设主要指标延续2007年态势，下半年形势总体走低。
房地产开发投资、房屋施工面积维持相对较高增幅，新开工面积、竣工面积、购置土地面积、开发土地面积等增幅下半年出现了较大幅度下降，其中后两者1~9月出现了负增长。
（1）.房地产开发投资增幅高位运行，下半年增幅回落2008年全国房地产投资达3.06万亿元，其中住宅投资达2.2万亿元。
上半年全国房地产开发投资高位运行，1~6月全国房地产开发投资同比增33.5%，超过了2007年30%的增长幅度；下半年增幅下降，1~12月为20.9%，同比减少9.3个百分点，其中住宅投资增幅从36.6%下降到22.6%。
1~9月全国城镇固定资产投资增幅开始超过房地产投资；1~11月超过了住宅投资增幅，住宅投资增幅比2007年同期减少9.4个百分点。
尽管全国房地产投资增幅下半年回落，但全年同比仍达20%以上。
在应对国际金融危机，宏观经济形势发生重大变化的背景下，房地产开发投资没有出现过大的波动，维持了较大幅度的增长。
（2）.土地购置和开发面积增幅下降与2007年购地狂潮以及“地王”不断涌现相比，2008年全国房地产土地购置面积和开发面积增幅下降。
土地购置面积同比增长由1~2月的35.8%下降到1~6月的7.6%，1~12月为-8.6%，除1~5月外，增幅在逐月下降。
土地开发面积同比增幅由1~2月的21.3%，一路回落到1~12月的-5.6%，除1~6月外，也是逐月下降。
08年上海房地产市场走势预测
08年上海房地产市场走势预测2008年上海房地产市场走势预测2008年，上海房地产市场预计将面临一些挑战和变化。
全球金融危机的爆发以及国内宏观调控政策的影响，可能会对上海房地产市场产生一定的影响。
下面是对2008年上海房地产市场走势的一些预测。
1. 限购政策的继续实施：为了控制房价上涨的速度，预计政府将继续实施限购政策。
这将使得购房者的选择范围收窄，对房地产市场的需求带来一定的压缩。
2. 股市的调整对房地产市场的影响：由于全球金融危机的爆发，预计国内股市将面临调整的压力。
这可能导致一部分投资者寻求其他投资渠道，其中房地产可能成为吸引资金的选择之一，从而对房地产市场带来一定的刺激。
3. 新建住宅供应量的增加：由于政府对房地产市场的调控力度加大，对于房地产开发商的土地供应有一定的要求。
这样一来，预计新建住宅的供应量会有所增加，使得市场上的房屋供应相对增加。
4. 经济放缓对市场需求的影响：由于全球金融危机的影响，预计中国经济增速将出现一定的放缓。
这可能对购房者的购买力产生一定的影响，减少了他们对房地产市场的需求。
综上所述，2008年上海房地产市场可能面临一定的挑战和变化。
政府的宏观调控政策将继续影响市场，股市的调整也可能带来新的投资机遇。
此外，新建住宅供应量的增加以及经济放缓对市场需求的影响也将是该市场的关键因素。
投资者和购房者应密切关注这些变化，制定相应的战略。
2008年上海房地产市场走势预测5. 二手房交易活跃度的下降：由于政府实施的限购政策以及经济放缓等因素，预计二手房交易活跃度可能会呈现下降的趋势。
限购政策使得购房者的选择范围变窄，使得他们更倾向于选择购买新房而非二手房，从而影响了二手房交易的市场。
6. 房地产投资回报率的下降：由于政府对房地产市场的调控和全球金融危机的影响，预计房地产投资回报率可能会出现下降的趋势。
投资者可能更加关注投资回报率低但更稳定的资产类别，从而减少对房地产的投资需求。
2008年房地产市场分析及2009年展望200855
2008年房地产市场分析及2009年展望内容摘要：2008年，房地产市场出现调整，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源增速持续回落，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。
2009年房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速有可能下滑到10%以下；房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为“量价齐跌”，大城市房价跌幅将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。
一、2008年房地产市场运行特点分析2008年，一度蓬勃发展的房地产市场开始调整，房地产销售出现了1998年以来的首次负增长，房价涨幅持续回落，部分区域房价下跌明显，企业资金来源增速回落至2004年以来的最低水平，开发商资金回笼压力加大。
1、全球房地产市场形势严峻，国内市场信心受到冲击自2005年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。
2007年次贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。
2008年，多数国家房地产市场更趋恶化。
2008年8月份，美国新屋平均售价大幅下降12.4%，销售量环比减少11.5%至17年以来的最低水平。
由于大量未售出房屋积压，新屋开工数持续降低，2008年8月份新屋开工数连续第二个月下降，创17年来最低水平。
英国2008年8月份平均房价跌幅达到5.3%，跌幅为7年来最大。
俄罗斯房地产今年开发新楼面积比2006年缩减了近100万平方米。
日本和德国的房地产市场长期不景气，目前住房价格仍然十分低迷。
全球房地产市场降温蔓延将给我国住房投资和需求造成强大的心理冲击，推动房地产市场向下调整。
2008年1季度全国城镇储户问卷调查结果显示，未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3和1.9个百分点，创调查以来最低水平。
2009年上海市房地产业发展分析报告
表４ 中房上海住宅指数
时 间 中房上海住宅指数 涨 跌 中房上海办公楼指数 涨 跌 时 间 中房上海住宅指数 涨 跌 中房上海办公楼指数 涨 跌 ２ ０ ０ ８ 年１ ２ 月 ２ ０ ０ ９ 年２ 月 ２ ０ ０ ９ 年３ 月 ２ ０ ０ ９ 年４ 月 ２ ０ ０ ９ 年５ 月 ２ ０ ０ ９ 年６ 月 ２ ９ ３ ９ － １ ５ ６ ２ ２ ２ ７ － ３ ９ ２ ９ ０ ０ － ３ ９ ２ ２ １ ２ － １ ５ ２ ９ ０ ０ ０ ２ ２ ０ ９ － ３ ２ ９ １ ６ １ ６ ２ ２ ０ ９ ０ ２ ９ ４ ７ ３ １ ２ ２ ０ ９ ０ ３ ０ ４ １ ９ ４ ２ ２ １ ２ ３
资料来源：上海市统计局。
２ ０ ０ ９ 年上海市房地产开发供给小幅度下降。上海市 ２ ０ ０ ９年商品房施工面积 ９ ９ ６ １ ６ 万平方米，下降 ４ １ ％。其中商品住宅施工面积 ６ ５ ５ ０ ７ ３万平方米，下降 ４ ７ ％。商品房新开工面积 ２ ４ ９ ０ ６ ３ 万平方米，下降 ３ ７ ％。其中商品住宅新开工 面积 １ ７ ２ １ ０ ２ 万平方米，下降 ２ ３ ％。商品房竣工面积 ２ １ ０ ４ ９ ８万平方米，下降 １ ５ ％。其中商品住宅竣工面积 １ ５ ０ ８ ８ １ 万平方米，下降 １ ４ ４ ％ （ 见表 ２ ） 。 ２ ０ ０ ９ 年上海市房地产需求大幅度增长。商品房销售面积 ３ ３ ７ ２ ４ ５万平方米， 增长 ４ ６ ９ ％。其中商品住宅销售面积 ２ ９ ２ ８ ０ ４ 万平方米，增长 ４ ８ ９ ％ （ 见表 ３ ） 。 ２ ０ ０ ９ 年上海楼市是价格急速上涨的一年。住房价格环比大幅上涨，在高位 ０ ０ ９年 上再度向上攀升，屡创上海房价历史新高。从价格指数变化情况来看，２ １ ２月，中房上海住宅指数为 ４ １ ８ ４点，与当年价格低位的 ３月相比，上涨幅度达
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19557 13855 9583 6497 5706 2007年
中外环 外郊环
21567 13084 8604 6574 2008年
郊环外
各环间均价持续上涨，除了外环以外区域，08 年相比07 年涨幅比07年相 比06年的涨幅更大； 06-08年全市各年接近中外环间的价格；
08年涨幅都超过了50%；而中外环和外郊环间，08
历年新房供应 量持续减少，08年
586
相比06和07年分别
减少了35.44%和 29.39%。
131190 113
133
06年供应 内环内 内中环
07年供应 中外环 外郊环
08年供应 郊环外
中外环间一直
06-08年各区域新房成交
1000 500 0 06年成交 内环内 内中环 07年成交 中外环 外郊环 08年成交 郊环外 824 556 307 264 216 107 343 244 250 153 365 147 90 67 91
是上海新房供应和 成交的主要区域， 历年所占比重维持 40%-50%之间。
各环间概况（公寓）
06-08年上海市各环间新房成交均价
单位：元/㎡ 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
29665 17217 11336 5645 8045 4580 2006年
内环内 内中环
09年1月春节期间，开发商放缓新房供应，成交量也有所减少，但是利好不断， 并且随着房地产业振兴规划即将出台，总体市场将在09年走出低迷。
各环间概况（公寓）
06-08年各区域新房供应
1000 800 600 400 200 0 782 346 223 202 234 732 206297 141 257
内地 22.2%
港澳台 0.7%
境外 1%
本市 82.5%
本市 76.6%
• • •
外资购房者减幅明显； 本市购房者也出现明显减少； 内地购房者增幅明显，尤其以江浙地区购房比例增幅明显。
客源（公寓）
各环间本市购房者比例
郊环外 9.4% 内环内 10.9%
各环间内地购房者比例
郊环外 14.2% 内环内 9.6%
年的涨幅也超过30%；涨幅最小的郊环以外区域也达到了15%。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓成交房型配比
10% 5% 5% 8% 6% 6% 5% 9% 5% 7% 25% 7% 25% 41% 25% 25% 4% 30% 4% 53% 31% 39% 51%环内和内中环间
三房为主，套面积都在
一室 二室 三室 复式 其他
140平方米以上，并且四
成交面积 761万
房、五房的大户型也受 到较大关注；其他环间 以二房成交为主，并且 房型以90平方米左右为 主。
各环间成交与存量概况（公寓）
上海市各环间公寓可售房型配比
6% 13% 7% 7% 16% 11% 12% 4% 6% 6% 17% 4% 24% 25% 42% 7% 38% 39% 8% 42% 36% 39% 33% 32% 26%
内中环 11.2%
内中环 12.9%
外郊环 49.3%
中外环 19.1%
外郊环 43.6%
中外环 19.6%
各环间大陆外购房者比例
郊环外 5% 内环内 23%
各地区大陆外购房者比例
国外 26.4% 香港 32.0%
外郊环 34%
澳门 3.8%
中外环 12% 内中环 26%
台湾 37.8%
国内购房者基本以外郊环间购房为主，其中本市和内地客户相差不大；
大陆外购房者香港和台湾客户占到较大的比例。
内环内高端公寓（均价在3万元平方米以上）
08年内环以内高端物业成交比
长宁 5.8% 徐汇 4.4% 虹口 3.5% 普陀 0.6% 浦东 37.0%
黄浦 7.7%
静安 19.6%
卢湾 21.4%
浦东新区高端物业成交量最大，其次为卢湾和静安；成交面积最大的楼盘：仁 恒河滨城，成交87699 平方米；大陆外购房者中香港的购房者较多；成交均价最高 的楼盘：翠湖天地御苑，成交均价66619元/平方米，大陆外购房者中主要以香港和 台湾客户为主。
42 13
6000 4000 2000 0
0807
0808
0809
0810 成交面积
0811
0812 成交均价
0901
供应面积
08年下半年新房新增供应量相对较大，在成交量明显萎缩的情况下，新房供应 量大于成交量；
08年10月底楼市新政出台后，成交量出现大幅攀升，11月、12月环比分别上 涨了53.8%和20%；
目前公寓存量645万㎡ 06-08年上海
一室 二室 三室 复式 其他
市公寓月均销售111万
可售面积 645万㎡
平方米计算，6个月可 以去化。
步增大，中环线以内小
面积房型明显不足。
客源（公寓）
2007年上海市商品住宅客户成交比例
内地 14.9% 港澳台 1.7% 境外 0.9%
2008年上海市商品住宅客户成交比例
上海房地产市场
“08年回顾”及“ 09年展望”
佑威房产研究中心 2009.02.23
新房市场概况
2 0 0 8 年上海市各类物业新房成交比
商业 11% 办公 10% 别墅 11% 其他 9% 公寓 59%
新房成交面积： 2008年上海市商品房 成交面积为1273万平方米； 2007年上海市商品房 成交面积为2610万平方米； 08年相比07年减少了 51.23%。
新房市场各月概况(公寓)
08年7月-09年1月上海市新房供应、成交、均价表
140 120 100 80 60 40 20 0
11867 98 56
12383
12188 110
11747 96
12554 84 60
11179 85 72
13028
14000 12000 10000 8000
62 52 37 39
新房市场概况
2008年上海市各类物业新房成交价格
单位：元/㎡ 25000 20000 15000 10000 5000 0 公寓 别墅 办公 商业 其他 12643 20067 18128 11685 7219
新房成交均价： 2008年上海市商品房
商品房均价 13390元/㎡
成交均价为13390元/平方 米； 2007年上海市商品房 成交均价为10438元/平方 米； 08年相比07年上涨了 28.28%。
别墅市场
上海市各区域别墅供应成交