新加坡的土地制度与土地市场管理
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验（精简篇）
新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡产业升级及用地集约利用的成功经验新加坡在其40多年的工业化发展和工业园区开发经验中通过早期开发综合工业园区，各产业的特色园区、都市型工业园区及为工业产业服务的商务科技园区，到2000年后为促进前沿科技研发为代表的知识型产业发展的纬壹科技城，新加坡累积了各类型工业园区的开发经验。
在不断打造适应当前经济发展需求的各类园区的实践中，主要的成功经验包括：有效征用土地、创造土地和空间、土地集约化使用、打造世界级工业基础设施、打造产业空间载体即各式工业园区、完善的产业政策、教育和职业培训等。
其中，针对新加坡缺乏充足的土地供应而采取的多种有效创造土地和高效利用土地的政策特别是针对提升或淘汰落后、低效产业用地等的措施对清濛园区目前面临的缺乏发展用地和低效用地如何提升等问题有一定的借鉴意义。
新加坡因其国土面积狭小，因此在发展工业用地时十分强调土地的集约利用效率。
但在二十一世纪之前，新加坡仍然有将近四分之一的工业用地被一些低土地利用率、低劳动力增加值的产业和企业所占据，其创造的工业增加值仅占新加坡工业增加值总量的十分之一。
为了提高这些用地的效率，新加坡通过三种措施即通过提高现有工业用地的利用效率和劳动生产率；通过定时检讨各工业用地的承租期限和使用效率；对其旧有和落后工业区的更新、重建计划的实施大大增强了新加坡工业用地的产出效率。
每平方米净用地生产力增加值的平均值由1996年的约700新元/平方米增加到2016年的50新元/平方米。
为了进一步增加工业用地的生产效率，新加坡对原有产出效率较低且占地面积过大的企业提供各种奖励和财务方面的支持，积极鼓励这些企业退还那些因在新加坡工业化发展初期时为了促进工业发展时过多划拨的土地，并给予这些企业保留的工业用地各类津贴和大致3-5%的租金折扣等优惠政策。
在这些企业退还多余的工业用地时，新加坡一般通过相应的勘测和评估后，以当前市场价格收回未到期土地并免除相应的各种行政费用和律师费。
中外土地管理制度比较
中国政府通过土地供应计划、地价政策 等手段调控土地市场；而西方国家则更 多依靠市场机制和法律法规进行调控。
土地利用规划体系不同
中国土地利用规划体系较为完善，包括国家 、省、市、县、乡五级规划；而西方国家土 地利用规划体系相对分散，缺乏统一规划。
土地保护政策侧重点不同
中国强调耕地保护和粮食安全，实施严格 的耕地保护制度；而西方国家则更注重生 态环境保护和土地资源的可持续利用。
解决提供了法律依据。
行政调解与裁决
在土地争议处理中，政府扮 演着重要角色，通过行政调 解和裁决等方式，协助当事
人解决纠纷。
诉讼途径
当事人也可以通过司法途径 解决土地争议，向人民法院 提起诉讼，由法院进行审理 和判决。
外国土地争议解决机制特点
多元化纠纷解决机制
外国普遍采用多元化纠纷解决机制，包括调解、仲裁、诉讼等多 种方式，以满足不同当事人的需求。
土地市场
外国土地市场较为成熟，市场化程度较高，政府 主要通过规划和税收政策进行调控。
3
交易机制
外国土地交易机制灵活多样，包括买卖、租赁、 抵押、信托等多种方式，且交易程序相对简便。
差异分析及优化建议
差异分析
中外土地市场与交易机制在土地所有制、市场化和交易方式等方面存在较大差 异。中国土地市场政府主导性较强，市场化程度有待提高；而外国土地市场则 更加注重市场机制和法律法规的作用。
在全球化和区域一体化背景下，各国将加强 土地管理领域的国际合作与交流，共同应对 土地资源利用和保护的全球性挑战。
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利用。
财政政策措施
通过土地出让金、土地租赁、土 地作价入股等方式，实现土地资 源与财政收入的有机结合，支持 城市基础设施建设和农业农村发
新加坡土地综合利用效率探讨
综 合 、长 远 的 土 地 规 划 ： 力 ，不 断努力 寻求 土地 最佳 使用 方式 的成 兼 顾 交 通 效 率 与 环 境保 护
一
、
９７ 的首位 。全球 经济 竞争 力连 续十年 排在 世 家 １６ 年 帮助制 定 的概念 性规 划 。联合 国 ９１ 界 前 五 名 。新 加 坡 创新 的土 地 管理 和使 专家 经过 四年 研究 ，于 １ ７ 年 提交 研究 结 用 模式 以及其 对 土地长 期使 用综 合效 率 的 果 。其主要 用 途是 为新加 坡 的市镇 、产业
有世 界最 畅顺 的城市 交通 ，世界交 通协 会 从 原来 的 ３ ％增 加 到４ ％。上 述这 一切 ， ６ ７
２０ 年 《 市 的流动性 》报告 评估 ，新 加 在发 达经 济体 的大都 市 中 ，都是不 可 能发 ０６ 城
７ 《 市 察》 ０１ 第 期 ８ｉ 城 观 ２１ １ 年
新 加 坡 土地 综 合 利用 效 率探 讨
◎ ［ 刘云 华 新］
摘
要 ：新加坡 经济发 达 、人 口密集 、土地狭 小 。但 有 限 的土地 并没 有成 为新 加
坡 经济社 会发 展 的制 约 。相 反 ，通过借 鉴 世界 城 市规 划发展 的 成功 经验和 自身的创 新 土地 管理 ，新 加坡 在 土地 空 间ｉ 用上展 现 了其 面对 住房 、交通 、环境 、水资 源利 用等 ｆ ， ４
城 市发展 共 同挑 战 问题 时独 特 的解 决方 法 。长期稳 定 的综合 规 划 、短 期局 部 的灵 活应
变和 土地 效益 的综合 考 量成 为新加 坡 土地政 策 的三 大特征 。新加坡 在 土地 管理 中对 土
地使 用效 率和 社会 公平 兼顾 的政 策理 念与 效果 ，对 中国快速 城 市化进 程 中的 土地 管理 有非 常有益 的借 鉴 。
从新加坡土地管理经验谈土地可持续利用
家 ，其 经 济 一 般 以 自由放 任 的市 场
经 济 为 原 则 ， 但 是 在 土 地 市 场 ， 则 是 政 府 主 导 ，政 府 广 泛 干 预 管 制 土地 使 用 和 城 市 规 划 。 新 加 坡 土 地 制 度 采
收 法 》 、 《 占 国 有 地 法 》 、 仔 侵
关键词 ：新加坡 ；土地管理 ；经验 中图分类号 ：Ｆ ０ ． （３ ） ３ １２ ３ ９ 文献标识码 ：Ｃ 文章编号 ：１７ — ９ ５２ ｌ ）６ ）２— ２ ６ ２ ６ ９ （０ ２Ｏ一（ ０ ０ （ 】
２ ？ 霎 萎 Ｏ 羹 主 砉，
为 主 题 ，紧 紧 围 绕 “ ■ 五 ” 发 展 主 十
方 公 ， 其 中 ｌ ０ 平 方 公 里 的 十 地 ４多
集 约用地 是其 经济 社会可 持续 发展 的
唯 一 出路 。 新 加 坡 是 通 过 完 善 的 法 律 制 度保 障节约 集约 用地政 策 的落实 。
的 修 订 完 善 ，使 规 划 具 有 前 瞻 忡 。 新 加 坡 土 地 规 划 主 要 分 为 概 念 规 划 、 总
验 ２ １强化政府主导 ，完善法制建设… ．
新 加 坡 是 以 私 有 制 为 基 础 的 国
用 和 管 理 环 节 ， 新 加 坡 都 制 定 了具 体 的法 律 ， 如 《 家 土 地 法 、 《 地 国 权属 法》 、 《 划法 》 、 规
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定
浅谈星马泰三国的土地政策及对外来投资者的相关规定随着国内房地产调控的不断深入,各地区相继出台“限购、限价、限贷”等房地产政策,导致全国成交量不断下滑,居民观望氛围浓厚,楼市进入寒冬已是不争的事实。
因此部分有实力的开发商开始转战海外,进行全球化的投资战略布局,碧桂园也不例外。
目前我司已与大马置地组成合营公司,共同开拓马来西亚的住宅及商业物业,这是我司海外投资的第一步。
投资拓展中心承担着公司土地投资与开拓市场的任务,应该尽早了解海外市场的土地政策及相关的法律法规,做好参与全球化投资的准备。
纵观当今世界,欧美国家由于债务危机的拖累,经济仍未复苏,相比之下东南亚的新兴经济体发展蓬勃,海外引资的政策优惠,人口密集,更适合我司进行海外拓展。
其中新加坡、马来西亚、泰国经济发展快速,市区人口密集,人均消费水平较高,值得集团优先考虑。
本文将简单介绍星马泰三国的土地现状,土地政策以及对外来投资者的相关规定。
一、新加坡新加坡国土面积只有不到700平方公里,截止2011年末总人口518万,人口密度每平方公里约7400人。
由于国土面积小,土地资源严重短缺,新加坡的大部分土地资源由国家集中控制,以便达到土地高效利用。
目前政府拥有全国87%的土地,其中,大约29%(20300公顷)由法定机构因为购买而拥有;58%(41000公顷)归国家所有,直接由政府部门与律政部下属的法定机构——新加坡土地管理局(Singapore Land Authority,简称SLA)来掌控,而其中各政府部门及国家机构掌控约有三分之二的土地,其余的三分之一由SLA管理。
而且,国有土地和公有土地的比重仍在上升,私人土地的比重还在下降。
虽然新加坡是以私有制为基础的国家,其经济一般以自由放任的市场经济为原则,但是在土地市场则是国有和公有的土地占主导地位。
新加坡土地的开发利用基本上也由政府控制,土地的发展方式有三种:一是根据规划划拨给相关部门(如政府办公用地);二是出售给相关法定机构(如建屋局、裕隆工业区等);三是每年两次通过招标方式卖地。
浅谈新加坡土地管理制度
浅谈新加坡土地管理制度2016年4月6日，学校邀请新加坡土地管理局副局长王汉龙来介绍新加坡土地管理情况。
通过课题授课、座谈交流及参阅资料，对新加坡土地管理制度有了较为深入的了解。
一、基本情况新加坡国土面积719平方公里，其中填海造地面积超过150平方公里，人口554万，人口密度7697人/平方公里，国内生产总值（GDP）为2927亿美元，是世界上人口密度和经济密度最高的国家之一。
因此，新加坡土地如何集约利用成为重要议题，土地规划与管理显得尤为重要。
新加坡土地所有权分为国有和私有两种。
其中，87%国土为国有、13%国土为私有。
新加坡土地使用权根据使用年限99年、999年和永久使用3类；土地利用类型有交通、住宅、工业、商业、公用事业、生态等。
新加坡的公共组屋、交通收费闸门（ERP）、垂直绿化、雨水集蓄等集约利用土地资源的做法成效显著，是世界上土地开发、利用和管理比较成功的国家之一。
新加坡土地管理在机构设臵、规划引导、法治保障、土地征管、出让模式、集约利用等方面形成了独具特色的理论、方法和政策体系，为新加坡经济社会发展提供了坚实的支撑。
二、核心理念新加坡长期以来核心的国家治理理念是“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”。
这种“施小恶以成就大善”的治国理念贯彻在土地规划与管理的全过程。
其基本法理是：基于公共利益征收私人土地，不应给国家带来不适当的财政负担；社会发展成就不应让个人独享，而应由全体公民共享；在立法设计上应尽量避免“法之不善”引发的土地投机行为和私人暴富现象。
三、土地规划土地管理制度的核心要素是产权、规划、执法。
如果说产权的性质与结构，能基本决定一个区域土地制度的基本演讲路径；那么规划的格局与优劣，则直接决定一个区域的未来发展成效。
新加坡土地利用规划和城市、交通、住房、商业、公用设施等多个领域的规划融为一体，具有典型的“多规合一”的特点。
新加坡土地利用规划大致分为三个层次。
（一）第一层次是概念总蓝图。
土地资源管理的土地所有权与使用权分离
土地资源管理的土地所有权与使用权分离土地资源的管理是一个具有重要意义的社会问题，涉及到土地的所有权与使用权的分配和运营。
在现代社会中，土地所有权与使用权的分离是一种常见的管理模式，其目的是为了更好地保护土地资源、实现土地的可持续利用和公平分配。
本文将探讨土地资源管理中的土地所有权与使用权分离的影响与挑战。
1. 背景介绍土地作为一种有限的资源，其所有权和使用权的界定一直以来都是人们关注的焦点。
历史上，土地所有权和使用权常常由同一方掌握，这导致了不少问题的产生，如土地滥用、资源浪费等。
为了解决这些问题，土地法律体系出现了土地所有权与使用权的分离的概念。
2. 分离的定义与意义土地所有权与使用权的分离是指将土地的所有权和使用权分别归属于不同的主体。
所有权可以归属于国家或私人，而使用权则可以通过租赁、出让等方式进行分配。
这种分离的模式可以有效地保护土地资源，鼓励土地的合理利用，促进经济的可持续发展。
3. 影响与挑战土地所有权与使用权分离模式的实施面临着一些影响与挑战。
首先，土地使用权的流转需要建立健全的法律体系和监管机制，防止滥用和不公平分配。
其次，在土地收益分配上需要进行公平合理的规划，确保各方利益的平衡。
此外，土地管理部门需要加强监督力度，防止各种违规行为的发生。
4. 基于分离的管理模式土地所有权与使用权分离模式下的土地管理可以采取多种方式。
一种方式是通过租赁制度，将土地的使用权租给符合条件的农民或企业，以鼓励他们对土地进行合理利用。
另一种方式是通过土地市场的运作，将土地的使用权进行有偿出让，从而实现资源的优化配置。
5. 成功案例与经验教训世界各地都存在着土地所有权与使用权分离的管理模式。
例如，新加坡通过租赁制度有效地控制了土地资源的滥用和浪费；英国通过土地市场的运作实现了土地的有效利用和全面开发。
然而，也存在一些潜在的问题，如土地流转不畅、农民权益受损等。
因此，我们可以借鉴这些成功案例的经验教训，在实践中加以改进。
新加坡以规划土地政策促进产业转型升级的经验与做法
最 佳 、 率 最 高 、 益 最 大 的原 则 ， 效 效
统 筹 安 排 工 业 区 内各 类 建 设 用 地 ， 不 断 优化 园区 的 土地 利 用 结 构 和 布 局 ， 成 比较 科 学 合理 的功 能 分 区 ， 形 建 立 了生 产 建设 、 品项 目、 用 工 产 公
２Ｂ ） 在 “ 务 地 带 ” ， 变 用 途 （２。 商 内 改
ｆ 规 定 的变 动 范 围 内１不 需再 重 新 在 申请 ，同一 栋 建筑 内也 允许 具 有不 同 的用 途ｆ 规定 的变 动范 围 内１ 在 。商 务 地 带 １Ｂ） 于无 污 染 的用 途 ， （１ 用 商
务 地 带 ２８ ） 于有 污染 的用 途 。新 （２用 的商务 １ 商 务 ２地 带 内的产 业及 与 、 之 相 关 的活 动 是 否允 许 布 置 在该 地 带 内 ，主要 看 该 活 动对 周 围环境 是
次 允 许零 售 活 动 设 于仓 库 或 工业
带 内 。该计 划 有 利 于促 进 一 种 具有
来越模 糊 ， 产业 分工越 来越 细 ， 为此 ， 必须提高规划 的灵活性 和适应 性 。总 的思路是 ， 善用地分类标 准 ， 完 增加用
地 的兼 容性 和规划 变更 的灵 活性 ． 促
集 型 产 业 ：沿 海 的 西南 区片 规 划 为
４注 重 土 地 立 体 开 发 利 用 ． 动 ． 推
限度地 减 少 了原 计 划 与 市 场需 求 不 匹 配 的风 险 ，使 得 特 定 地块 的开 发 更 富弹性 。目前 ， 当数 量 的 白色地 相
带 已成 功 开 发 。关 于 “ 白色 地 带 ” 的
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新加坡土地局董事会成员：主要是非政府成员
1. Mr Chaly Mah CEO & Country Managing Partner, Deloitte and Touche Dr Peter Kellock Founder muvee Technologies Pte Ltd Mr Ed Ng President & CEO（保险公司） ASEAN，GE Capital Mr Latiff Ibrahim Managing Partner Harry Elias Partnership Lee Tsao Yuan Executive Director SDC Consulting Mr Tan Tong Hai Chief Operating Officer Starhub Ltd 2. Professor Pang Eng Fong Practice Professor of Management 新加坡管理大学商学院教授 Singapore Management University Ms Rita Soh Siow Lan Director 总裁（建筑公司） RDC Architects Mr Yap Kim Wah 新加坡航空公司资深副总裁 Singapore Airlines Ltd Ms Koh Lin-Net 贸工部副秘书长Deputy Secretary, Ministry of Trade and Industry Mr Vincent Hoong 土地局总执行官 Chief Executive，SLA Mr Greg Seow 董事会主席 40 AMP Capital Investors (Singapore)
36
土地局的土地出售管理 土地局根据 “政府土地销售计划” 直接 出售土地给私人或政府部门，土地的用途 包括农业、商业，办公等，也有一些土地 销售是临时决定的。
土地局也会委托代理机构出售政府土地
同时要确保这些机构尽可能公开、透明土地销 售过程。
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如何确保土地局和其他机构出售土地的公正 性 行政体系的廉洁 新加坡法定机构的运作模式
平等的市场交易自然会使土地的使用权落入出价 最高者，同时，他必然也是能使土地产出最多的 人。 完全竞争的土地市场会使土地使用效率到达最佳 状态。
3
市场经济中土地的特殊特性
1。不可移动性造成分割的土地市场。
2。区位的唯一性造成产品的异质性以及一定的 垄断性。
3。分割的市场和有限供给以及可以长期重复使 用成为最佳投机品。 4。不可移动性造成使用者外部效应的不可移动。
新加坡710平方公里土地，土 地用途细分为31个类别。
30
新加坡土地利用分布，公顷，(%) 资料来源：市区重建局 土地用途 住房 商业 2000土地分配 预测需求 10,000 (15.1) 18,000 (22.5) 1,000 (1.5) 1,500 (1.9) 差额 8,000 500
工业
公园 社区、机构 运动、娱乐 基础设施 道路 其他 总计
土地不分区的优点是：
激励土地所以者对土地利用的状况进行谈判，受外部 性影响的各方通过谈判，签订和约一解决外部性问题。
没有分区制使大部分工业厂商聚集于易于进入交通网 的地方，零售商聚集在商业中心和零售业条状带地区。
15
土地的市场化管理
土地市场化管理只能是在城市土地规划的 基本框架下有限地实行市场机制，即目前 通行的招投标、拍卖、挂牌等。
设计分区
设计分区将住宅和就业的增长引向能够有效提供 基础设施的地区。设计分区也常常被用于保护空 隙地段。
直接开发：考虑土地所以者的权益。
空隙地分区制。边际效益与土地边际成本的均衡。
14
土地分区制管理
未实行分区制的城市如何？
美国德州休斯顿市是美国唯一没有分区的城市。
发展的结果是休斯顿是城市机构和土地利用分布基本类似 于其他土地分区的城市。
12
土地分区制管理
财政分区
地方政府通常利用财产税为公众服务提供资金， 所以城市会排斥那些可能给地方政府带来财政负 担的家庭或企业。
高密度住宅通常是地方政府排斥的对象。
排斥性分区制和包含性分区制。 边缘土地的使用可能会用附加开发费。 工、商业开发区要承担其对所在区域产生的外部 成本。
13
土地分区制管理
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土地利用管理与分区制
监控土地市场的其他机制 限期开发。 土地供应调节。 交易税。 资本增值税。 建设执照。
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新加坡土地综合利用与集约利用
概念性规划图
概念性规划图1967年由联合国专家帮助制定。其主 要用途为新加坡的产业分布、市区中心体系和交通 设置提供指导。 概念性规划图主要理念是要考虑交通、环保、土地 利用等城市的综合效率。
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土地分区制管理
公害分区（外部性分区）
环保性能分区：传统分区以区域划分土地。环保 性能分区则以环保标准分区，符合限定环保标准 者都可以进入。
零售业公害：交通拥挤、噪音、停车是零售业的 主要外部效应。若以环保性能分区，只要零售业 者能够满足要求，也可以座落在住宅区内。 住宅公害：大部分住宅外部性产生于高密度住宅。 停车、噪音、遮挡是主要问题。
6,000
2,000 3,000 400 3,000 1,400 (-8,800) 14,000
31
27,400 (41.5) 18.600 (23.2)
二、新加坡的土地制度与土地管理机构
新加坡的土地制度
新加坡的土地所有制是国有和私有的混合制度。
国有土地是通过土地征用法从私有土地征用而来。 目前国有土地比例约为90%。 国有土地出让的使用权一般是99年，特别情况有 30年或60年。
8,000 (12.2)
2,500 (3.8) 4,000 (6.0) 1,600 (2.4) 3,300 (5.0) 8,200 (12.5) 66,000 (100)
14,000 (17.5)
4,500 (5.6) 5,500 (6.9) 2,000 (2.5) 6,300 (7.8) 9,600 (12.0) 80,000 (100)
简单说来：城市规划的核心是 布局 “人口、交通、产业” 这三个要素， 解决 “交通拥挤 和 环境污染” 两个问题。
6
城市土地的综合规划
城市系统规划模式 中心城市和卫星城模式 多中心模式。 城市带。 正在探索中的立体城市和超级都市。
7
城市土地的综合规划
中心城市和卫星城模式
城市在由集聚效应导致的人力、资本集中的同时， 也由于交通成本的降低向外扩散。扩散的新城区 或形成的卫星城并不一定复制中心城市的所有功 能，而是借用或仍然依托中心城市的某些功能， 于是形成中心城市和卫星城的模式。
城市中心和相对独立卫星城的概念减少总体交通需 求。 产业布局注重环保和就业分布。
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土地的综合利用与集约利用
新加坡城市规划
新加坡的城市中心与卫星城体系设计。
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概念性规划图的市镇和交通安排
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新加坡城市规划
交通规划
概念性规划图以环形和中心向外辐射的模式设计 新加坡的干线交通网络。 这种设计可以使得车辆由中心方便地到达外围的 卫星城，也可以使车辆从中心区的一个地方方便 地到达另一个地方。 干线交通网络由地铁系统和高速公路系统组成。 目前的地铁线长93公里，未来计划增加到500公里。
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人口布局
在市中心和其他商业区内设有公共住房 对缓减交通拥挤是非常重要的。
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新加坡城市规划
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新加坡城市规划
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产业布局
在居民区附近设置低污染的工业区对缓 减交通拥挤也是非常重要的。
26
从我家窗户看出去的景观：面向西南，对面是炼 油厂，当时风向西北。
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新加坡城市规划
土地规划中的环境考虑 产业布局：污染控制。 交通与人口密度：噪音和拥挤问题。 绿地比例：每千人0.8公顷绿地，和开放空 间。
结论：自由土地市场是不可能达到完全竞争市场 的最佳状态。
4
市场经济中土地的管理规范
土地管理的目的是取得土地使用的综合效率 土地管理的不同层次和类别： 城市土地的综合规划 土地分区制管理 土地市场化管理
5
城市土地的综合规划
城市综合规划
城市规划则是研究如何合理地规划土地的使用， 从而使整个城市能够和谐高效地运作，提高城市 运行的综合效率。这包括合理的工业、商业和住 宅区的布局，畅顺的交通，整洁、优美的环境， 以及具有历史文化特色的市容等。
讲座 1-1g
新加坡的土地制度与土地市场管理
新加坡南洋理工大学 刘云华博士
电邮：ayuliu@.sg 手机： 65-97497576
1
一、土地使用效率的理论与管理规范
二、新加坡土地制度与土地管理机构
三、新加坡的土地市场与地产政策
2
Байду номын сангаас
一、土地使用效率的理论与管理规范
土地使用效率
土地使用效率在于土地产出的最大化，即让能够 产出最多的土地使用者使用土地。
33
新加坡的土地制度
私有和国有土地百分比的演变
---------------------------------------年度 国有 私有 ---------------------------------------1949 31 69 1952 37 63 1960 44 56 1965 49 51 1970 57 43 1975 66 34 1980 70 30 1985 76 24 2006 87 13 ---------------------------------------34
9
土地分区制管理
基本的手段是将使用目的互不相容的土地 分离开来。 土地分区的基本类型有：
公害分区
财政分区 设计分区