物业管理师《物业经营管理》讲义、真题、预测三合一 第六章 零售商业物业经营管理 第四节 零售商业物

第四节零售商业物业的租赁管理

在商业物业经营管理过程中，制定商业物业经营管理的租赁方案和租赁策略是商业物业运行管理的核心内容，其目的是实现商业物业阶段性收益的最大化。一般主要包含有承租商的选择、租金确定与调整、租约制定等内容。

【例题6.3】制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（）的最大化。[2012年真题]

A．物业收入B．物业收益

C．物业使用率D．物业自然寿命

【答案】B

【例题6.4】零售物业商业物业管理中，租赁管理主要包括（）。

A．租户管理

B．租约制定

C．租户选择

D．租金确定与调整

E．租约解除

【答案】BCD

一、承租商的选择因素

1．声誉

声誉是选择承租商作为商业物业承租商时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形

象的评估，所以物业服务企业要注意了解承租商对待消费者的态度如何。这对于一些大型百货公司、连锁店或准备改变经营地点的承租商来说，很容易对其声誉做出评估。

除了顾客服务质量外，柜台中商品更迭频率也是考察承租商的一个方面。此外，售货员对所销售的商品了如指掌且着装整洁、服务规范，也可以视为整个商场的一笔无形财富。承租商在多大程度上进行广告宣传也表明了其在建立和保持声誉方面所做出的努力的大小。

新经营业务则意味着商家所面临的风险较大，但其收益可能会超过其所承担的风险。一个新建立的充满活力和创造力的企业，只要它与当前的承租商或连锁店有与众不同之处，很快就可以建立起自己的客户群。一个新的发展中的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略。一个企业如果有一套清晰的发展新业务的计划，且经过对所处商业影响区域内消费者的研究，确定合理的商品种类和适应当地消费者支付能力的价格结构，肯定会好于那些没有认真进行市场策划的商家。

【例题6.5】选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是（）。

A．财务能力

B．声誉

C．租户组合与未知分

D．租户需要的服务

【答案】B

2．财务能力

除了承租商的声誉外，物业服务企业还要认真分析可能承租商的财务状况。大型承租商在某一个连锁店经营的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相关权益人的成功。母公司可能会通过转让其下属的某一连锁店，来解决整个企业对资金的需求。而在商店

经营权更迭的过程中，虽然可能对母公司所经营的业务影响较小，但对某一个具体连锁店的经营业务影响较大，从而加大了整个购物中心空置的风险。

低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对承租商开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括存货和流动资金占用利息、职员工资、货架及收款设备折旧、商店设计和广告费用等支出，对于转移经营地点的承租商，迁移成本和迁移过程中的停业损失也考虑在经营成本之中。潜在承租商有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量承租商财务能力大小的一个方面。

3．承租商组合与位置分配

一宗商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的承租商组合。

（1）主要承租商与次要承租商所经营的商品和服务种类应呈互补关系。

一个大型百货公司为主要承租商的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，仓储商店或折扣百货商店为主要承租商的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。主要承租商的类型决定了每一商业物业最好的承租商组合形式。次要承租商所经营的商品和服务种类不能与主要承租商所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。

（2）满足顾客有目的性的购物和冲动性购物的需求。

与承租商组合相关的另外一个问题，是在考虑商业物业内所经营的商品和服务的种类时，同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求。消费者进入购物中心的眼镜店或珠宝店时，往往有很明确的目的，也就是说消费者来到该购物中心的目的就是寻找某项特定的商品或服务。如果消费者在到达或离开其目标商店的过程中随手买了一支蛋卷冰淇淋，则属于冲动性购物。良好的承租商组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个商业物业的总营业额。

（3）独立零售商的整体对待。

当购物中心内有两个或两个以上的主要承租商时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租商所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使承租商组合最优化的有效方法。

【例题6.6】当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（）。[2013年真题]

A．应具备相互均等的财务能力

B．所要求的租赁价格要相等

C．所提供商品搭配合理

D．与次要租户提供的商品类型应互补

E．都应被视为整个购物中心内的一部分

【答案】CDE

（4）合理确定各承租商在整个购物中心中的相对位置。

位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。较小的、较高销售密度的零售业务，趋向于位于距离购物商场中心较近的地方；较大的、较低销售密度的零售业务，趋向于位于离中心较远的地方。

当一个新的购物中心落成时，合理地为每个承租商确定位置，对于提高该承租商乃至整个物业吸引消费者的潜力大有益处。

【例题6.7】下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是（）。[2013年真题]

A．甜点店与服装店相邻

B．冷饮店设置商场入口

C．家具店靠近商场中心

D．食品店远离商场中心

【答案】B

4．承租商需要的服务

商业物业内的承租商非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动，其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别，整个购物中心的客流量有多大。

除此之外，某些承租商还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题，家具店需要特殊的装卸服务，超级市场需要大面积的临时停车场，银行需要提供特殊的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。

尽管获得某些特殊服务的承租商要为此支付额外的费用，但仍会引起其他承租商的关注。解决这一问题的最好办法，是由物业服务企业向全体承租商做出公开的说明。

【例题6.8】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（）等。[2013年真题] A．租户的声誉状况

B．租户的财务能力

C．租户的零售技术

D．租户需要的服务

E．租户组合

【答案】ABDE

二、承租商的选配方法

物业服务企业应依据所经营管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租商。一般可以从以下五个方面对承租商进行分类选择。

1．根据承租商的经营品种选配

按照经营品种，承租商可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。根据承租商的经营品种选配，使商业物业内各种商品齐全。

2．根据承租商的不同类别选配

承租商除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货商场、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些承租商在经营上各有特色，能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

3．根据承租商的不同层次选择

承租商就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般承租商。物业服务企业在招租时应充分考虑不同层次承租商的选配。知名度高、影响力大、全国性的品牌往往能提高商业物业良好的声誉，带来大量的客流量，但是往往需要很优惠的租金才能吸引这些大承租商的进驻。相反，不知名的品牌或者影响力小的承租商，往往为了进入有影响力的商业物业，愿意承担高租金，以提高其自身的品牌影响力，借助商业物业的影响力提高销售额。

4．根据不同的商业机构选配

商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构外，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、浴室；旅游