开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任
一房多卖,重点法条及原则
“一房多卖”的法律规定一、同一商品房数个买卖合同效力的认定（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
二、何人可以取得争议房屋的所有权在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。
但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。
根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。
所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。
2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。
一房多卖的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场交易纠纷日益增多，其中“一房多卖”现象尤为突出。
一房多卖是指同一套房产被多个买受人同时购买，严重侵犯了买受人的合法权益。
为规范房地产市场秩序，保护购房者权益，我国法律对一房多卖行为进行了明确规定。
本文将从一房多卖的定义、法律依据、法律责任等方面进行详细阐述。
二、一房多卖的定义一房多卖，是指同一套房产被多个买受人同时购买，导致其中部分买受人无法取得房产所有权的行为。
具体表现为：1. 房地产开发商或中介机构将同一套房产卖给多个买受人；2. 房地产开发商或中介机构在未取得房产所有权的情况下，将房产出租给多个承租人；3. 房地产开发商或中介机构在未取得房产所有权的情况下，将房产抵押给多个债权人。
三、一房多卖的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”2. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第二条规定：“国家实行物权登记制度。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”第三十七条规定：“当事人约定买卖不动产物权的，应当办理物权登记。
未办理物权登记的，不得对抗善意第三人。
”3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，保护房地产权利人的合法权益。
”四、一房多卖的法律责任1. 开发商或中介机构的责任（1）承担缔约过失责任。
若开发商或中介机构在一房多卖过程中存在欺诈、隐瞒等行为，导致买受人无法取得房产所有权，应当承担缔约过失责任。
一房多卖行为法律规定(3篇)
第1篇一、引言房地产作为我国经济的重要组成部分，近年来发展迅速，房价不断攀升。
然而，在房地产交易过程中，一房多卖的现象屡见不鲜，严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。
为了规范房地产市场交易行为，保障消费者权益，我国法律对一房多卖行为进行了明确的规定。
本文将从法律角度对一房多卖行为的规定进行分析，以期为相关人员提供参考。
二、一房多卖的定义一房多卖，是指房地产开发商或业主在同一时间将同一套房产分别出售给多个买受人，或者在同一时间段内以不同价格多次出售同一套房产的行为。
三、一房多卖的法律规定1.《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则。
一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。
一房多卖行为违反了诚实信用原则，属于欺诈行为。
当买受人因一房多卖行为遭受损失时，可以向开发商或业主主张赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
一房多卖行为中，先登记的买受人取得房产所有权，其他买受人无法取得房产所有权。
但若后登记的买受人能够证明其是善意第三人，则可能获得房产所有权。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计进行建设，不得擅自改变房屋用途；不得将同一套房屋分别出售给多个买受人。
一房多卖行为违反了该法规定，属于违法行为。
房地产开发企业若发生一房多卖行为，将面临行政处罚。
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者在购买商品或者接受服务时，有权要求经营者提供真实、全面的信息。
一房多卖行为中，开发商或业主未向买受人提供真实、全面的房产信息，违反了消费者权益保护法的规定。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人一房多卖，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
开发商一房多卖法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产交易纠纷也随之增多。
其中，开发商一房多卖现象屡见不鲜，严重损害了购房者的合法权益。
本文将从法律角度分析开发商一房多卖的法律规定，并提出相应的应对策略。
二、开发商一房多卖的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”根据此规定，开发商一房多卖属于违约行为，应当承担违约责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”根据此规定，开发商一房多卖导致购房者无法办理房产登记，侵犯了购房者的物权。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、建筑规模、规划设计条件、开工时间和竣工时间等进行开发建设。
”第四十条规定：“房地产开发企业不得擅自变更土地使用权出让合同约定的土地用途、建筑规模、规划设计条件等。
”根据此规定，开发商一房多卖违反了法律规定，侵犯了购房者的合法权益。
4. 《中华人民共和国消费者权益保护法》《消费者权益保护法》第二十条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。
”第二十二条规定：“经营者提供商品或者服务，应当按照约定或者符合其行业规定的方式，向消费者提供真实、全面的信息。
”根据此规定，开发商一房多卖侵犯了消费者的知情权和公平交易权。
三、应对开发商一房多卖的法律策略1. 购房者应当加强法律意识，了解相关法律规定，提高维权意识。
2. 购房者在签订购房合同时，应当仔细阅读合同条款，明确约定开发商不得一房多卖，并要求开发商提供相关证明材料。
3. 购房者在发现开发商一房多卖时，应当及时收集证据，如合同、发票、付款凭证等，以便在诉讼中维护自己的合法权益。
一房多卖的刑法法律规定(3篇)
第1篇一、一房多卖的法律定义一房多卖，是指开发商或房屋所有权人在房屋未办理过户登记前，以虚假销售、隐瞒真实销售情况等手段，将同一房屋卖给了多个买家，使购房者陷入合同纠纷、无法办理过户登记等困境。
二、一房多卖的法律规定1.《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“以虚假的销售广告、虚假的销售宣传、虚假的销售承诺等手段，骗取他人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
”根据该条款，一房多卖行为可能构成诈骗罪。
具体分析如下：（1）虚假销售广告、虚假销售宣传、虚假销售承诺等手段：开发商或房屋所有权人故意隐瞒房屋已售事实，发布虚假销售信息，误导购房者。
（2）骗取他人财物：购房者因受骗而支付购房款，开发商或房屋所有权人非法占有购房者财物。
（3）数额较大：购房款金额达到一定数额。
2.《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益、集体利益或者他人合法权益的，合同无效。
”根据该条款，一房多卖行为可能使购房者签订的购房合同无效。
具体分析如下：（1）欺诈：开发商或房屋所有权人隐瞒房屋已售事实，使购房者误信房屋未售。
（2）胁迫：开发商或房屋所有权人利用购房者急于购房的心理，施加压力，使购房者签订购房合同。
3.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”根据该条款，一房多卖行为可能导致购房者无法办理过户登记。
具体分析如下：（1）未办理过户登记：购房者与开发商或房屋所有权人签订购房合同后，未办理过户登记。
（2）同一房屋被多人购买：导致购房者无法办理过户登记。
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条规定：“经营者提供的商品或者服务不符合保障人身、财产安全的要求，造成消费者或者其他受害人人身伤害、财产损失的，依法承担民事责任。
一房二卖承担法律后果(3篇)
第1篇在房地产市场高速发展的今天，购房已成为许多人生活中的重要事件。
然而，房地产市场也存在着诸多风险，其中“一房二卖”就是其中之一。
一房二卖，顾名思义，就是同一套房产被卖给了两个或两个以上的买家。
这种行为严重侵犯了买家的合法权益，那么，一房二卖承担的法律后果有哪些呢？一、一房二卖的法律定义一房二卖，是指同一套房产在未办理产权过户手续的情况下，卖方将其出售给两个或两个以上的买受人。
这种行为在我国《合同法》、《物权法》等法律法规中都有明确规定，属于违法行为。
二、一房二卖的法律后果1. 违约责任一房二卖行为违反了合同法的相关规定，卖方应承担违约责任。
根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”因此，卖方应当退还买受人的购房款，并赔偿因违约给买受人造成的损失。
2. 损害赔偿卖方在实施一房二卖行为时，可能给买受人造成财产损失。
例如，买受人因信赖卖方的出售行为而支付了购房款，但最终无法取得房产。
此时，卖方应承担损害赔偿责任，赔偿买受人的经济损失。
3. 追究刑事责任在特定情况下，一房二卖行为可能构成犯罪，如诈骗罪、侵占罪等。
如果卖方在实施一房二卖行为时，以非法占有为目的，虚构事实，骗取买受人的财产，将依法追究刑事责任。
4. 产权争议一房二卖行为可能导致产权争议。
在办理房产过户手续时，由于卖方未履行合同义务，买受人可能无法取得房产。
此时，买受人可以依法向法院提起诉讼，要求确认其与卖方之间的合同关系，并要求卖方履行合同义务。
5. 信用记录受损一房二卖行为严重损害了卖方的信用。
在今后的交易中，卖方可能会面临信誉受损、难以获得贷款等问题。
三、预防一房二卖的措施1. 严格审查卖方身份和房产信息在购房过程中，买受人应严格审查卖方的身份和房产信息，确保房产来源合法。
2. 签订购房合同购房合同是保障买受人权益的重要法律文件。
在签订购房合同前，买受人应仔细阅读合同条款，明确双方的权利义务。
一房二卖案件的处理
一房二卖案件的处理导读：本文一房二卖案件的处理，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。
其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。
有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。
笔者不以为然。
对于相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。
需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。
由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。
而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。
基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。
一、普通一房二卖案件的处理普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。
谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。
不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。
这种看法其实是不科学的。
在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。
至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。
（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
一房多卖法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房屋交易日益频繁，但随之而来的是一房多卖的现象日益增多。
一房多卖不仅侵犯了买方的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。
本文将从一房多卖的法律规定、案例分析以及防范措施等方面进行探讨。
一、一房多卖的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”根据此规定，一房多卖行为属于违约行为，卖方应当承担违约责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十七条规定：“动产物权设立和转让前，第三人请求确认该动产物权的，应当证明自己对该动产享有合法权利。
”此条规定了一房多卖中，买方如何主张自己的物权。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，实行实名制，禁止炒卖、炒租房地产。
”此条规定了一房多卖行为的违法性。
4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该司法解释对一房多卖的法律责任作出了明确规定，主要包括：（1）卖方应当承担违约责任，退还购房款及利息，赔偿买方损失；（2）买方有权解除合同，要求卖方返还购房款及利息，赔偿损失；（3）如果买方在一房多卖中已取得房产证，卖方不得以其已将房屋出售给他人为由，要求买方返还房屋。
二、一房多卖案例分析1. 案例一：甲与乙签订购房合同，约定购买乙的房屋。
甲支付了定金，但乙将该房屋出售给丙。
甲起诉乙，要求乙承担违约责任。
分析：根据《合同法》第一百一十四条，乙的行为构成违约，应承担违约责任。
甲有权要求乙退还定金，并赔偿损失。
2. 案例二：甲与乙签订购房合同，约定购买乙的房屋。
甲支付了定金，但乙将该房屋出售给丙，并与丙办理了过户手续。
甲起诉乙，要求乙承担违约责任。
分析：根据《物权法》第二十七条，甲已取得房屋的合法权利，乙不得以其已将房屋出售给丙为由，要求甲返还房屋。
一房二卖要承担哪些不利的后果
一房二卖要承担哪些不利的后果1、行政后果，根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
2、刑事后果，房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。
1、从民事责任角度分析(1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。
而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。
具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(2)对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(3)对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(4)二种情况下的特殊处理第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。
如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。
根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。
一房多卖的法律规定
一房多卖的法律规定一房多卖是指一套房产的多个买卖合同。
在一些地区，一房多卖可能是适用的，但是在其他地方，一房多卖则被认为是不合法的。
以下是一些关于一房多卖的法律规定。
1.所有权归属问题在一房多卖的情况下，首要问题是确定房产的所有权归属。
根据中国的民法，只有当房产的所有权完全归属于卖家时，才能进行合法的买卖。
如果房产的所有权归属存在争议，一房多卖将被视为非法行为。
2.公证要求在一些地区，一房多卖必须通过公证进行。
公证是权威机关对相关合同的认可，以确保买卖双方的合法权益。
如果一房多卖未经过公证，可能会被视为不合法。
3.法定权益保护根据中国的法律，买方在买卖合同中享有合法权益保护。
如果发现自己参与了一房多卖的交易，买方可以向法院提起诉讼，要求维护自己的权益。
相关法律规定，如果一房多卖违反了买方的合法权益，买方有权要求返还全部支付金额，并可以获得相应的赔偿。
4.房地产行政部门规定为了保护房产市场的稳定和公平，房地产行政部门在一些地区设立了一些规定来限制一房多卖的现象。
这可能包括对房产交易的严格审查和监管，以及对违规行为的处罚措施。
违反这些规定的买卖双方可能面临罚款、追责等后果。
5.合同的法律效力一房多卖涉及到多个买卖合同的签署，其中可能存在一些涉及到法律效力的问题。
根据中国合同法，合同的订立必须符合合法、自愿、平等、公平的原则。
如果发现一方强制另一方签署多个买卖合同，这些合同可能会被认定为无效。
总结起来，一房多卖的法律规定主要包括确定所有权归属、公证要求、法定权益保护、房地产行政部门规定以及买卖合同的法律效力等方面。
在进行房产买卖时，双方应当遵守相关法律法规，确保买卖双方的合法权益。
同时，如果发现一房多卖的情况，买方有权通过法律途径维护自己的权益。
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。
谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。
问：谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。
为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
”商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。
本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。
《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。
此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。
《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
房地产开发商一房二卖法律责任分析2004年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。
合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。
然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在2003年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。
王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。
房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。
对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。
一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。
《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。
二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。
因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。
所以在一房二卖中可能出现两种情形：(1)两个买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证。
(2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。
2、一房二卖所涉及合同的效力(1)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。
根据《民法通则》及《合同法》的有关规定，在房屋所有权未作变更登记时，房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产，因此所签订的数份买卖合同只要不具有法定的无效情形，自成立时起生效。
但由于房地产开发商自后买卖合同签订时起存在欺诈的情形，因此后买受人在无法取得房屋时，有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
(2)先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同;签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同。
在房屋所有权作了权属登记之后，所有权主体已经不再是房地产开发商，在这种情况下房地产开发商继续以销售方的名义出卖房屋，构成无处分权人处分他人财产，根据《合同法》的有关规定，相应的合同无效。
(3)先、后买受人都没有取得房屋所有权证，如上所述，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
(4)在房屋拆迁补偿安置中，如果作为拆迁人的房地产开发商明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，而后又将该安置房屋另行出卖给其他人，被拆迁人主张优先取得补偿安置房屋的，其他买卖合同无效。
如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，则其他买卖合同可认为有效。
这在《司法解释》第七条中作了明确规定，这一规定是为了保护被拆迁人的利益，因为被拆迁人在拆迁活动中很有可能面临无房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以从保护弱者和公平正义的角度出发，应对被拆迁人取得安置房的权利作一特殊保护。
也有人把这称为特种债权优先权，即被拆迁人对特定的安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。
(5)如果房地产开发商与第三人恶意串通，进行一房二卖的，则相应的合同无效。
依据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。
根据《司法解释》第十条规定，即使房屋已经交付给恶意的第三人占有使用，善意买受人仍可主张第三人的合同无效。
三、一房二卖的法律后果1、从民事责任角度分析(1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。
而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。
具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(2)对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(3)对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(4)二种情况下的特殊处理第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。
如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。
根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。
如果善意买受人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。
2、从行政责任角度分析根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
3、从刑事责任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。
合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。
首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。
而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。