中国房地产金融及风险分析
房地产金融的风险及防范探究
房地产金融的风险及防范探究房地产金融是指以房地产作为抵押品，通过金融机构提供的贷款等金融产品，为购房者提供资金支持，促进房地产市场繁荣发展的金融行业。
房地产金融具有较高的风险性，以下从房地产金融的风险及防范措施展开探讨。
一、房地产市场周期性波动风险房地产市场的周期性波动是房地产金融风险的重要来源。
一方面，在房地产市场的高景气期，银行等金融机构对房地产的融资会比较宽松，但随着房地产市场的泡沫破裂，金融机构资产质量恶化风险也会随之增加。
因此，加强对房地产市场的监管，完善房地产市场调控机制，限制房地产市场的过度繁荣，有助于降低房地产金融风险，稳定金融市场。
二、房地产市场资金链断裂风险房地产开发商常常面临流动性压力，为了快速回笼资金，存在通过高杠杆金融手段迅速完成项目融资的行为。
但这种行为可能导致房地产市场资金链断裂，开发商逾期无法偿还，导致金融机构资产损失。
因此，金融机构应该对开发商的合规性进行认真审查，严格控制贷款规模和贷款期限，引导房地产市场发展向健康方向转型。
三、房贷价格波动风险在房地产金融中，房贷是很重要的一部分。
房息贷款核心利率随着央行基准利率的变动会产生波动，房贷利率风险也会随之改变。
因此，金融机构应该随时关注央行利率变动，及时调整房贷利率和服务政策，以减少房贷利率风险，稳定房地产市场和金融市场。
房地产市场参与者涉及多方，涉及到的各种风险也会相应增加，信用风险是其中之一。
金融机构在提供贷款服务的过程中，应对借款人的资信状况进行认真评估，避免发生借款人逾期、欠款等信用风险，加强对信用评级机构的监管，减少信用评级机构存在的利益冲突问题，以降低房地产市场信用风险。
综上所述，房地产金融具有较高的风险性，金融机构在提供服务的过程中，需要根据市场风险情况和监管政策的变化，灵活调整服务规模和风险控制措施，为投资者提供更加安全、稳健的理财服务。
房地产市场的金融风险
房地产市场的金融风险房地产市场一直是金融领域中的热门话题。
作为全球最关键的经济板块之一，房地产业不仅对经济增长起到重要推动作用，也带来了一系列的金融风险。
本文将就房地产市场的金融风险进行探讨，并分析其可能造成的经济影响。
一、房地产市场的金融风险概览1.1 房地产市场泡沫风险房地产市场泡沫风险是指过度投资造成的房价上涨，脱离了实际经济基本面。
在过去几十年中，不断涌入的资金使得房地产市场快速膨胀，导致了一系列问题。
当房地产市场泡沫破裂时，可能引发金融危机。
1.2 房地产开发商信用风险房地产开发商信用风险是指开发商不能按时履行债务，无法偿还银行贷款或发行的债券。
这种情况可能会导致金融机构出现信贷违约，进而对整个金融系统产生连锁反应。
1.3 房地产投资风险房地产投资风险主要包括市场风险和流动性风险。
市场风险指投资者购买的房产可能因市场变化而导致价值下降；流动性风险则指投资者在需要变现房产时，未能及时找到买家或以合理价格进行交易。
二、房地产金融风险的影响2.1 经济周期波动房地产市场的金融风险对经济周期有深远的影响。
当房地产市场出现问题时，投资减少、消费者信心下降，导致经济增长乏力甚至出现负增长，从而引发整个经济的不稳定。
2.2 金融系统的脆弱性增加房地产市场的金融风险可能对金融系统造成重大威胁。
当房地产开发商信用风险爆发时，银行和其他金融机构将面临贷款违约的风险，进而可能导致整个金融体系的不稳定。
2.3 社会稳定问题房地产市场的金融风险也会对社会稳定带来负面影响。
当房地产市场下跌或房产市值贬值时，购房者可能遭受巨大财务压力，房屋贷款风险增加。
这种情况下，社会不稳定因素可能会增加，社会治安问题可能进一步恶化。
三、防范和化解房地产金融风险的对策3.1 强化监管和监测政府和金融机构应加强对房地产市场的监管和监测，防止房价泡沫的形成。
建立健全的监控机制，及时发现并应对风险。
3.2 推动金融创新通过金融创新手段，引导资金流向更加合理的领域，减少对房地产市场的过度依赖。
房地产金融市场的风险及防范措施
房地产金融市场的风险及防范措施一、房地产金融市场的概述房地产金融市场是指房地产行业和金融行业相结合形成的一种市场形态，它不仅包括房地产市场的各种交易和金融市场的各种业务，还包括两者之间的交叉沟通和合作。
二、房地产金融市场的风险1.宏观风险宏观经济波动、利率变动、信贷政策调整等都可能对房地产金融市场产生影响，从而引发风险。
2.市场风险房地产市场存在供需关系的复杂关系，价格波动较大，市场风险较高。
比如开发商的资金链断裂、楼市调控等，都会对房地产金融市场产生影响。
3.信用风险信用风险是指因借款人违约、抵押品价值下降等导致贷款违约或无法收回等情况而引发的风险。
在不良资产的蔓延下，信用风险会更加明显。
4.流动性风险由于房地产市场的周期性，市场热度的变化，出现大量短期借款的风险也很大。
三、防范措施1. 加强宏观调控加强房地产市场政策调控，促进房地产市场稳定发展。
同时借鉴国外经验，加强对房地产金融市场的监管力度，及时应对市场波动。
2. 规范房地产市场通过多种手段规范房地产市场，控制房价，避免供需大幅度失衡。
同时注重房地产市场信息公开度，让投资者和公众获得更多市场动态。
3. 强化信用风险管理加强对贷款业务的审查，避免将贷款用于投机和非法融资，控制住仓位风险。
同时增加抵押品的质量、完整性、真实性等要求，确保借款人反悔时金融机构可以得到足够的补偿。
4. 提升流动性风险管理能力加强贷款业务管理，健全贷款风险保证制度，避免出现新的风险点。
加强对资产负债管理，建立健全流动性管理机制，提升流动性风险管理能力。
总之，房地产金融市场的风险必须得到重视，各方要采取积极行动，共同应对风险，确保房地产金融市场的安全稳定。
当前房地产金融的主要风险与政策建议
【当前房地产金融的主要风险与政策建议】1. 引言当前，我国房地产市场面临着许多风险，特别是在金融领域。
政府早已意识到这些风险，并已经采取了一些政策来应对。
然而，这些风险依然存在，需要我们深入分析，并提出相应的政策建议。
本文将对当前房地产金融的主要风险进行全面评估，并在此基础上提出相关政策建议，以期为解决当前问题提供参考。
2. 房地产金融的主要风险2.1 资金链断裂风险当前，我国房地产市场存在着大量的房地产企业和开发商，他们普遍存在以房地产作为抵押进行融资的情况，随着市场需求变化和政策调控，资金链断裂的风险逐渐增加，一旦发生，将对金融系统稳定构成巨大威胁。
2.2 风险区域分化在我国，不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的分化现象，一些一线城市和热点城市房价过高、泡沫严重，而一些三四线城市和冷门地段则存在着供需不平衡、房地产库存过多等问题，这种风险区域分化不仅对局部经济造成影响，也对金融体系稳定构成风险。
2.3 金融衍生品风险金融衍生品在房地产金融中的使用越来越广泛，然而，管理不善和监管不力可能会导致金融衍生品交易导致的风险，这种风险可能对金融市场和实体经济造成严重冲击。
3. 政策建议3.1 完善金融监管机制针对资金链断裂风险，应当加强金融监管，完善监管机制，加强对房地产企业和开发商的资金使用和融资行为的监管，提高违规成本，防范资金链断裂风险的发生。
3.2 精准调控政策针对风险区域分化问题，应当实施更加精准的调控政策，一方面对于过热市场要适时收紧政策，另一方面对于库存过多地区要采取措施刺激需求，做到因地制宜，防范风险。
3.3 规范金融衍生品市场针对金融衍生品风险，应当加强金融衍生品市场的监管，规范其交易行为，加强信息披露，提高交易透明度，防范金融衍生品交易导致的风险。
4. 个人观点和理解我认为，当前房地产金融的风险是一个复杂的系统工程，需要全社会的共同努力来解决。
政府需要不断精准调控，金融机构需要加强风险管理，房地产企业需要规范经营行为，全社会需要共同努力，共同应对房地产金融风险，实现经济的健康发展。
房地产金融风险及防范措施
房地产金融风险及防范措施房地产，这个跟我们生活息息相关的话题，最近可是热闹得很。
买房、卖房、贷款、投资，真的是让人眼花缭乱。
但是，房地产金融风险这块儿，真不是小事，咱们得认真对待。
今天，我们就来聊聊这其中的门道和防范措施，轻松点，别太紧张！1. 房地产金融风险的类型1.1 市场风险首先，得说说市场风险。
这就像你买了一支股票，结果它一夜之间跌了个稀巴烂，心里那个痛啊，别提了！房地产市场也是如此，房价起起伏伏，有时候就像坐过山车。
特别是在经济不景气的时候，很多人开始削减开支，买房的热情自然降温。
想想那些准备买房的小伙伴，兴冲冲地看中一套，结果没几个月价格就掉下来了，这时候心里那叫一个苦啊。
1.2 贷款风险接下来是贷款风险。
大家都知道，现在买房基本上离不开贷款，没点资金，真是寸步难行。
不过，贷款就像双刃剑，若不小心就容易被割到。
比如说，有些朋友借了高利贷，结果月供压力山大，房子还没住上，反而成了债务的负担。
银行的利率变动也是个不可小觑的因素，有时候贷款利率一调，真是让人心里一紧，感觉这日子没法过了。
2. 房地产金融风险的影响2.1 对购房者的影响说到风险，首先影响最大的就是购房者。
那些为了买房倾尽所有的人，特别容易受到波及。
如果房价下跌，买了房的人就可能陷入“负资产”的困境。
也就是买了房，结果房子值的钱还不如当初借的贷款多，心里那个滋味，简直就像吃了个闷亏！而且，经济形势不好时，失业、降薪的风险也会随之而来，想想就让人捏把汗。
2.2 对开发商的影响当然，开发商也不好受。
要知道，开发商可不只是卖房那么简单，背后可是一堆资金链的运转。
市场一冷，资金周转不灵，就容易出现项目停工的情况。
一旦资金链断裂，开发商可就真是哀鸿遍野了。
有时候，项目烂尾，购房者的钱打了水漂，开发商也得面对法律的追责，真是一场两败俱伤的闹剧。
3. 如何防范房地产金融风险3.1 谨慎决策面对风险，咱们得学会谨慎决策。
买房之前，不妨多问问自己：这房子真的值得买吗？市场行情如何？身边的朋友、家人都有啥看法？多听听不同的声音，别一味追风。
对房地产金融潜在风险的分析与思考
对房地产金融潜在风险的分析与思考在中国的房地产市场上，由于政府的长期政策引导和特殊历史背景，风险和机会并存，房地产金融潜在风险也不可避免。
本文从有关方面出发，对房地产金融潜在风险进行分析和思考。
首先，房地产金融的风险来自于宏观经济市场的波动。
房地产市场被认为是宏观经济状况的晴雨表。
因此，在宏观经济出现波动的情况下，房地产市场也会受到影响。
作为房地产金融的一种，房地产贷款等金融业务会受到外部市场环境的影响。
特别是在金融风险逐渐增大的背景下，房地产金融的风险度也会增加。
其次，房地产市场中的资产泡沫风险给房地产金融带来了潜在风险。
近年来，我国房地产市场价格过快的上涨已引起了人们的担心，有人担心资产泡沫的产生。
而资产泡沫一旦出现，将会引发经济的不稳定。
再加上中国房地产不断上涨的价格已经被认为是世界首位，这种风险不容小觑，特别是在没有泡沫产生的情况下，长效市场化机制也一直没有形成，这给信息不对称和局部意外带来了潜在风险。
第三，房地产市场的规制风险也给房地产金融带来了潜在风险。
由于房地产市场的特殊性，中国的政府一直在通过政策规制等手段来调整市场。
这些规制经常改变，加之很多规制存在过渡期，具有不确定性。
这对于正在进行房地产金融业务的商业银行等金融机构而言，难以去避免一定的经营压力，从而增加他们的经营风险。
第四，房地产市场的变化带来了生命周期风险。
房地产处于上升阶段的金融机构往往有与之相应的投资增长机会，通过建立抵押贷款业务和资产持续性增长进行盈利。
然而一旦房地产市场反转，变降为升的话，金融机构则将面临着追求回收贷款、清整，筹集资金等问题，使投资收益降低，风险不断增加。
最后，房地产金融风险的解决需要相应的长期整改措施。
由于房地产金融风险存在潜在性，目前并没有形成一套完整的机制去避免风险的发生。
在现如今的国内经济大环境下，中国需要制定相应的政策，去建立房地产市场的长效市场化机制，加大对房地产市场的监管力度，玩转金融手段，提高市场参与度，培养市场化风险问题意识和风险分析技能，从而有效降低潜在风险。
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指通过金融手段对房地产的投融资活动。
随着中国房地产市场的快速发展，房地产金融也成为重要的金融业务之一。
房地产金融存在着一定的风险，需要采取相应的防范措施。
本文将对房地产金融所存在的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、房地产金融所存在的风险1. 市场风险房地产市场一直都是一个波动较大的市场，受各种宏观经济政策、市场供求关系以及周期性等因素的影响，房地产市场存在着较大的市场风险。
市场需求的波动可能导致房地产价格的大幅波动，进而影响到房地产金融业务的盈利能力和资产质量。
2. 信用风险在房地产金融活动中，金融机构与房地产开发商、购房者等各方存在着信用关系，信用风险是房地产金融面临的主要风险之一。
尤其是在房地产市场下行周期，开发商的资金链受到挑战，购房者的还款能力下降，信用风险进一步加剧。
3. 流动性风险房地产金融往往具有一定的期限性，金融机构的资产负债匹配问题是流动性风险的主要表现。
在市场需求变化较大的情况下，金融机构可能因为无法及时处置资产而面临着流动性压力。
4. 法律风险房地产金融活动往往受到法律法规的严格监管，一旦金融机构违反相关法律法规，可能面临着巨大的法律风险，包括罚款、停业整顿、取消执照等严重后果。
5. 利率风险房地产金融业务往往与利率息息相关，利率的波动可能直接影响金融机构的融资成本和资产负债匹配状况，从而带来利率风险。
二、防范措施1. 加强市场监管加强对房地产金融市场的监管，完善相关法律法规，规范市场秩序，加大对房地产金融业务的监测和调控力度，防范市场风险的发生。
2. 严格风险控制金融机构要加强对房地产金融业务的风险控制，建立健全的风险管理体系和内部控制机制，加强信用评级和审查，严格把控信用风险，确保借款人的还款能力。
3. 多元化投资金融机构应该在房地产金融业务上实行多元化投资，避免集中过多的资金在房地产领域，通过投资多种金融产品来分散风险，提高盈利能力。
论述我国房地产金融存在的问题及对策系
论述我国房地产金融存在的问题及对策系论述我国房地产金融存在的问题及对策系引言：房地产业是我国经济发展的重要支柱之一，也是我国人民财富的主要来源之一。
然而，随着我国经济的快速发展和人民收入的增加，房地产市场出现了一些问题，特别是与金融相关的问题。
本文将深入探讨我国房地产金融存在的问题，并提出一些对策，以期引起广泛的关注并促进我国房地产市场的可持续发展。
一、房地产金融的问题1.1 增加了金融系统的风险：房地产业是我国金融系统中的重要组成部分，房地产金融的问题直接关系到金融系统的稳定性。
然而，当前我国房地产金融存在许多问题，如房地产贷款的风险较高，地方政府融资平台借贷规模庞大等，都增加了金融系统的风险。
1.2 增加了楼市的波动性：房地产金融的问题也直接影响到房地产市场的稳定性。
由于房地产市场的波动性，导致了房价的大幅度上涨和下跌，给楼市参与者带来巨大的风险。
当前，我国楼市的波动性较大，不仅给购房者带来了不确定性，也给金融机构带来了巨大的压力。
二、房地产金融问题的对策2.1 加强金融监管：为了解决房地产金融存在的问题，必须加强金融监管。
目前，我国已经出台了一系列的金融监管政策，但仍然存在执行不到位、监管空白等问题。
应该进一步加大对房地产金融的监管力度，确保金融系统的稳定性。
2.2 完善金融产品和服务：为了降低房地产金融的风险，还需要完善金融产品和服务。
金融机构应加强风险管理，严格审查贷款申请，减少风险。
另还应推出一些创新的金融产品，满足不同购房者的需求，促进房地产市场的健康发展。
2.3 加强信息披露和透明度：为了提高房地产市场的透明度，还需要加强信息披露。
购房者和投资者应该能够获得准确、完整的房地产信息，以便做出明智的决策。
也需要建立健全的信息披露机制，加强对信息不对称的监管，以保障购房者和投资者的合法权益。
个人观点和理解：房地产金融是我国房地产市场的重要组成部分，也是我国经济发展的重要支柱之一。
然而，当前我国房地产金融存在一些问题，如增加了金融系统的风险，增加了楼市的波动性等。
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第四种方法同样以上市公司为实例，但选取的参考指标改为主营 业务收入，仍然以上市公司中的万科、金地、富力和金融街为典 型企业，分析其主要财务指标，我们粗略地得出，房地产上市公 司每年完成的土地投资和主营业务收入相当接近，大约在90 ％－ 100％之间，也就是说，上市公司倾向于把其主营业务收入的绝大 部分当年就重新投入了土地购置之中，可见房地产企业囤地的急 迫和所承受的巨大财务压力。粗略的结果是，在 2002—2006 年间， 囤地的资金沉淀量为2.3万亿。
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2、中国房地产囤地资金沉淀总量分析
我们采用了四种方法来计算因为土地囤积而造成的资金沉淀，。 第一种方法是根据国家统计局的土地购置费用数据、购置土地的 面积数据和开发土地的面积数据来计算。在地价快速上涨的同时， 近五年来土地囤积规模也很大，造成了资金的大量沉淀。土地囤 积而造成资金沉淀主要是在 2002—2006 年这五年间形成的，因此 下文对资金沉淀量的估计也主要考虑2002—2006年。
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1、中国房地产囤地的规模和结构
房地产企业开发与购置土地情况（单位：万平方米）
45000.0 40000.0 35000.0 30000.0 25000.0 20000.0 15000.0 10000.0 5000.0 0.0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0.0 (0.1) (0.2)
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第三种方法是通过上市公司的财务指标来估算囤地资金规模。我 们首先估计上市公司沉淀在土地上的资金占上市公司总资产和负 债的比例，然后再根据所有房地产企业总的资产和负债情况来估 算囤地的资金沉淀。我们选择万科、金地、富力和金融街等上市 公司，对其财务信息进行了分析，并参考了其他A和H股房地产 上市公司的财务指标，可以看出上市公司的土地投资额，和总资 产周转率密切相关. 我们可以假定开发商的土地投资额大约占据房地产开发企业总资 产余额的33％，占据企业总负债余额的50％，占据开发商历年累 计土地投资额的 40％。那么结合房地产行业 500强的总资产、负 债规模，以及其的行业占比情况，通过渠道三，我们可以相应地 推算出，到2006年底，沉淀在土地上的资金大约为3万亿。
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从全国来看，2002—2006年，全国计划出让的住宅用地的土地供 应量是21 亿平方米，而所有房地产市场购置土地的总量仅仅 14.5 亿平方米。国家土地储备中心有大量的土地没有在当期流入市场。 北京等中心城市的情况更为严重，2006年北京计划供应住宅用地 1900万平方米，而北京土地储备中心2006年挂牌出售的土地仅仅 800万平方米。近期以来，一些城市房价的猛烈上涨，无一不和当 地政府连续三年以上未能完成供地计划有关。
东部 6159.4 中部 2687.3 西部 3093.9
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2007 年上半年以来，土地开发规模相当于出让规模 130％以上的 地区主要是北京、天津；土地供求基本平衡的地区为广东、江苏 和浙江，土地出让规模相当于同期开发规模 150％的地区包括重 庆和四川。下图显示了分地区的土地囤积情况。 对大多数房地产开发企业而言，其营运资金的大部分均沉淀在 土地上，土地储备既是一些企业把土地看成“土地银行”进行投 机的结果，同时也是企业连续经营所必须的。我们用囤积的土地 总量，来预计房地产企业以现囤积的土地可以持续开发的年份。 如使用2005和2006年开发土地的平均值来进行预测，那么现有的 10亿平方米土地预计可以开发 4 年。如果考虑到房地产开发企业 开发土地面积每年15%—30%的增长率，预计可开发3年。
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假设房地产企业银行贷款占其总资产的比例为 45%固定，我们也 仍然难以运用此比率来估算沉淀在土地中的信贷资金总量。根据 上文中对因囤积土地而沉淀的资金总量，我们来估计沉淀到土地 中的银行资金，结果得到下表。
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粗略的测算结果是，截至到2006年，房地产开发和按揭贷款两项 的信贷资金规模在 39920亿，其中沉淀在土地上的资金为 10800亿， 占比为27％；用于营运周转的资金为29120亿，占比为73％。 结合考察上市公司总资产的周转率，大致在0,30左右，由此也可 以看出，对房地产企业而言，其所运用的信贷资金的周转速度， 和总资产的周转速度差异性并不大。在全部土地囤积资金的2.4万 亿中，源自银行信贷资金部分大约为 1.08 万亿，这样的估测具有 一定参考意义。大体上银行每发放4元房地产开发或者按揭贷款， 就会有差不多1元沉淀到土地上。估测当时土地储备中心占用的银 行贷款大约在2000亿左右。估计到2006年略有增长到2400亿左右。 合并开发商和土地储备中心沉淀在土地上的信贷资金两项 ,目前全 国沉淀在土地上的银行信贷资金约为1.32万亿元。
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地价款往往不是一次支付而是分期支付的，考虑到房地产开发的 周期和实际情况，大致可以认为地价款分三年支付完毕的可能性 较大。但这并不意味着囤地沉淀的资金为2.7万亿资金的1/3。实质 上如果没有地价款的分期支付，那么开发商囤地规模可能只有目 前的1/3，这样我们就不难理解分期付款是给了开发商一个经营杠 杆。地价款分期支付带来的最大问题，是开发商必须承受从土地 一级开发到完成销售这个较长环节的资金沉淀成本 ,我们认为自筹 资金中，约有20％－30％用以支付资金成本。 可以粗略认为，开发商的自筹资金中，大约65％－75％左右沉淀 在土地上，通过渠道二，初步的判断是，沉淀在土地上的资金规 模为1.9万亿元。
中国房地产金融及风险分析
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作者简介
钟伟，金融学教授， 北京师范大学和厦门大学 博士生导师；曾在同济大学从事博士后研究。 北京师范大学金融研究中心 主 任 国家外汇管理局《中国外汇》 副主编
联系方式：BJ13801272689@
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本演讲的基本内容
1、中国房地产行业的囤地规模和结构； 2、中国房地产囤地的资金总量分析； 3、中国地价和房价的一般关系 4、美国房地产及次贷危机分析 5、房地产周期的金融代价
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购置土地价格和囤积土地的资金沉淀规300 200 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 囤积土地资金沉淀规模 购置土地价格 100 0
资金沉淀规模（单位：亿元）
1000 800 600 400 200 0 -200
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通过多种渠道的测算，粗略估计，截至到2006年底，土地囤积带 来的资金沉淀规模为2.4万亿，可能存在一定程度的高估，该沉淀 资金仅指由于囤地导致的直接的、静态的土地购置款规模，不包 括利息等其他相关资金沉淀。这个资金沉淀规模是相当令人惊讶 的，这几乎已经相当于目前房地产企业的年度销售额，房地产开 发行业从整体上看，其现金流的平衡已经处于非常严峻的状态。
5
2002-2006年按地区分土地囤积情况（单位：万平方米） 12000.0 10000.0 8000.0 6000.0 4000.0 2000.0 0.0 2002 2003 7835.8 3783.7 1910.7 2004 10282.9 5237.1 4524.3 2005 6514.5 4840.8 4222.2 2006 3367.1 1330.9 4747.1 东部 中部 西部
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3、中国地价和房价的关系
全国土地价格和商品房价格比较
4000 3500 3000 30 25
2500 2000 1500 1000 500 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 全国土地均价 全国商品房均价 土地价格增长率
15 10 5 0 -5
购置土地价格（单位：元）
1200
10
第二种方式是根据房地产公司的资金来源来进行估计，用房地产 企业的自筹资金作为囤积土地资金的主要来源。以此为依据的直 观理由，是房地产企业的几乎全部自筹资金，都主要用来购置土 地，购置土地环节可能是开发商在整个开发环节中为数不多的处 于乙方的状态，通过各种方式筹措的“自有资金”，主要用于完 成土地购置环节，在该环节完成后，可以通过抵押土地、通过预 售、通过占用建筑施工企业的资金等多种渠道，通过各项税费和 建材和设备采购款项的拖欠来完成开发。根据国家统计局对房地 产企业自筹资金的数据进行计算，2002—2006 年间，房地产企业 自筹资金总额为2.7万亿左右。
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银行贷款是房地产企业主要的资金来源，流入房地产企业的银行 贷款主要分为两部分：一部分是房地产企业的开发贷款，另一部 分主要是按揭贷款，这部分是银行贷给购房者的贷款，但购房者 利用按揭贷款购房的行为使得这部分银行贷款最终也流入了房地 产企业。通过对A股上市公司的典型样本分析，我们粗略地认为房 地产企业所占用的银行贷款，占其总资产的45%左右，该比率在H 股上市公司中往往更低一些，显示出也许H股房地产上市公司的财 务状况相对稳健一些，也许H股公司的外汇进入大陆结汇位人民币 的困难更多一些。
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土地价格和建筑成本占房价比 60 50
单位：（％）
40 30 20 10 0 2002 2003 2004 2005 2006
土地历史价格占房价比 土地价格（考虑资金成本）占房价比 土地现行价格占房价比 建造成本占房价比
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无论是运用哪种方式来讨论地价的房价占比，单纯的地价上涨都似 乎不是房价上涨的决定性因素。2004年以来，尤其是2006年以来房 价的猛烈上涨，基本可以归结为供地方式的突变、供地规模的严重 不足、囤地这三大因素共同推动。我们可以利用地价的变动来估计 未来房价的变动。估计的条件是未来三年土地供应量维持过去两年 土地供应量的增长水平，以及土地价格的上涨水平；以及地价占房 价的比例基本稳定。估算的结果如下 ：