第二讲：酒店式公寓的中国历程
公寓式酒店的历史和发展
随着城市化和旅游业的发展，公寓式 酒店在20世纪初开始在北美和欧洲等 地流行，提供更为舒适和便利的住宿 体验。
20世纪的发展
旅游热潮
20世纪中期，随着航空业的发展和旅 游热潮的兴起，公寓式酒店逐渐成为 旅游住宿的新宠，尤其在度假胜地和 旅游城市。
品牌化与专业化
一些大型酒店集团开始涉足公寓式酒 店市场，将其作为酒店业务的补充， 提供更为灵活和个性化的住宿选择。
公共设施
包括健身房、游泳池、桑拿房、会议室等，满足客人 多样化的需求。
服务项目
提供24小时前台服务、行李寄存、洗衣服务、旅游咨 询等。
பைடு நூலகம் 客户体验和满意度
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舒适度
良好的设施和服务，让客人感 受到宾至如归的舒适感。
便利性
公寓式酒店地理位置优越，周 边设施齐全，为客人提供便利
的生活环境。
安全性
公寓式酒店的历史和发 展
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 公寓式酒店的历史 • 公寓式酒店的类型和特点 • 公寓式酒店的市场现状 • 公寓式酒店的设计和设施 • 公寓式酒店的未来展望
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公寓式酒店的历史
起源和早期发展
起源
公寓式酒店起源于19世纪的欧洲， 最初是为了满足长期旅居的外国人和 富裕的游客的需求而出现的。
近年来的变化
共享经济的影响
近年来，随着共享经济的发展，公寓式酒店市场也发生了变化。在线短租平台 和共享公寓等新兴业态的出现，使得公寓式酒店的市场份额进一步扩大。
技术创新
技术的进步也推动了公寓式酒店的发展。智能门锁、在线预订和支付等技术的 应用，提高了公寓式酒店的便利性和安全性，提升了用户体验。
公寓式酒店的考古与历史文化遗产
记录和整理
对公寓式酒店的历史、文化和建 筑特点进行记录和整理，建立档
案和数据库。
合理利用和发展
在保护公寓式酒店历史文化遗产 的基础上，对其进行合理利用和 发展，实现文化传承和经济发展
的双赢。
公寓式酒店历史文化遗产保护的案例分析
案例一
某著名公寓式酒店的历史文化遗产保护
案例二
某公寓式酒店作为历史建筑的代表，在保护其历史文化遗产的同时 ，如何实现文化传承和经济发展的双赢。
05
CATALOGUE
未来展望
公寓式酒店历史文化遗产保护的未来发展趋势
数字化保护
利用现代技术手段，如三维扫描、虚拟现实等，对公寓式酒店 历史文化遗产进行数字化保护，实现永久保存和展示。
社区参与
鼓励社区居民参与公寓式酒店历史文化遗产的保护工作，通过教 育、培训和志愿者活动等方式，提高公众对历史文化遗产的认知
20世纪初
随着旅游业的发展，公寓式酒店 逐渐普及，成为一种独特的住宿 方式。
公寓开始 向全球扩张，成为国际旅游的重要住 宿选择。
21世纪
随着城市化的加速和旅游业的持续发 展，公寓式酒店逐渐成为城市中心和 旅游胜地的热门住宿选择。
公寓式酒店在中国的发展
公寓式酒店的设计风格
研究公寓式酒店的设计元素、建筑风 格以及装饰特点，反映当时的社会审 美观念和艺术风格。
公寓式酒店考古学的应用价值
历史研究
01
通过对公寓式酒店的考古研究，可以深入了解城市历史发展脉
络，为历史研究提供宝贵的实物资料。
文化传承
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通过保护和利用公寓式酒店，可以传承城市文化，提升城市形
公寓式酒店承载着丰富的历史信息，反映了不同时期的社会、经济、文化状况。
中国酒店空间发展演变过程
中国酒店空间发展演变过程
中国酒店空间的发展演变过程可以概括为以下几个阶段：
1.古代客栈时期（19世纪初-19世纪中叶）：这个时期的客栈设施简陋，规模较小，主要满足基本的住宿需求。
客栈的建筑和装修风格也较为简单，以实用为主。
2.近代酒店时期（19世纪中叶-20世纪末）：随着中国近代化的进程，酒店开始逐渐发展壮大，出现了各种类型的酒店，如豪华酒店、大饭店、西式酒店等。
这些酒店的设施逐渐齐全，服务水平提高，开始注重舒适度和品质。
3.现代酒店时期（20世纪末至今）：随着中国经济的快速发展和旅游业的繁荣，酒店业也进入了快速发展的阶段。
现代酒店时期出现了各种类型的酒店，如商务酒店、度假酒店、精品酒店、主题酒店等。
这些酒店的设施更加豪华、舒适，服务更加周到、细致，以满足不同类型客户的需求。
在演变过程中，中国酒店空间的发展也受到了一些因素的影响。
例如，战争、政治运动等事件会导致酒店业的发展出现波动。
同时，随着科技和文化的进步，酒店业也不断引入新的元素和技术，如互联网、智能化等，以提高服务水平和客户体验。
总体来说，中国酒店空间的发展演变过程是一个逐渐升级和完善的过程。
在未来，随着中国经济的持续发展和旅游业的不断繁荣，中国酒店业仍有很大的发展空间。
公寓式酒店的历史背景和发展
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公寓式酒店的类型和特点
服务式公寓酒店
服务式公寓酒店是一种提供酒店式管理和服务的公寓，通常位于城市中心或商业区 ，适合长期居住或商务出差。
服务式公寓酒店的特点包括：提供全套家具和家电、定期清洁和维护、24小时安保 服务、健身房和商务中心等设施，以及酒店式的服务和管理。
服务式公寓酒店通常比传统酒店价格更实惠，适合需要长期居住或频繁出差的商务 人士和家庭。
扩大。
创新和科技的应用
02
科技和创新的应用将改变公寓式酒店的经营模式和服务方式，
提高客户体验和运营效率。
绿色可持续发展
03
环保和可持续发展成为行业趋势，公寓式酒店将更加注重绿色
建筑和环保理念的实施。
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公寓式酒店的未来发展
技术的影响
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智能化管理
利用物联网、大数据和人工智能等技术，实现公 寓式酒店的智能化管理，提高运营效率和服务质 量寓酒店
产权式公寓酒店是一种将酒店和 房地产投资相结合的公寓，购买 者拥有公寓产权并享受酒店服务
。
产权式公寓酒店的特点包括：拥 有产权、可自由出租或出售、享 受酒店服务和设施、通常位于旅
游胜地或城市中心。
产权式公寓酒店适合投资和自住 需求兼顾的人群，尤其适合旅游
和房地产投资者。
长租公寓酒店
现代的公寓式酒店
21世纪
随着全球化和旅游业的发展，公寓式酒店已经成为一种流行 的住宿选择。这些酒店不仅提供长期住宿，还吸引短期和周 末旅客。
特点
现代的公寓式酒店注重创新和个性化服务。它们提供智能化 的客房设施，如互联网接入、智能电视和语音助手。此外， 许多公寓式酒店还提供共享工作空间、自助洗衣设施和社区 活动，以满足旅客的不同需求。
酒店式公寓发展概况
酒店式公寓发展概况一、酒店式公寓（一）酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
建于80年代初的北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。
建国饭店在规划设计时考虑到，有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。
这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出，就被美国大使馆全部租用，用作其外交人员的公寓。
这样的公寓与酒店是一体的，也有人称之为“公寓式酒店”。
（二）酒店式公寓前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。
因为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
我国酒店行业发展历程图文综合分析报告
我国酒店行业发展历程图文综合分析报告（2017.10.06）一、中国现代酒店业距今已有40年历史中国现代酒店业肇始于1978年，改革开放后迎来发展的春天：1980 年至 1982 年为起步阶段，一批中外合资饭店开始出现；1983 年至 1993 年为高速发展阶段，国内外各渠道资金涌入饭店业；1994 年至 1998 年为回落阶段，供需失衡导致行业陷入停滞；1999年至2014 年为恢复上升阶段，旅游业的发展成为主要推动力，同时行业竞争愈发激烈；2015 年至今为整合转型阶段，酒店并购频频，集团化、连锁化、品质化成为新趋势。
中国现代酒店行业发展历程二、中高端和经济型酒店各具特色酒店行业存在多种分类标准和体系。
星级体系是过去十几年中国酒店业常用的分级标准，星级酒店是由国家（省级）旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施。
所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准。
而品牌体系则是当下酒店业的发展方向，按照酒店级别分为廉价型、经济型、中端、高端和奢华等。
酒店行业分类标准体系不同类型酒店特点及定位不同1、经济型酒店：经过 20 年蓬勃发展进入转型期国内经济型酒店起源于 1996年，距今已有20余年发展历史。
1996 年至 2005 年是经济型酒店的发展起步期，锦江之星、如家、7 天、汉庭等品牌纷纷建立；2006 年至 2010年是经济型酒店资本化的阶段，各大集团纷纷在美股上市；2011 年至今经济型酒店进入了转型期，酒店集团并购的步伐加速，同时对经济型酒店品质的升级也在逐步进行。
数据显示，截至 2016 年底全国共有 2.2 万家连锁经济型酒店，房间数量超过 211 万间，客房数量最近 10 年复合增速达 43.5%。
中国经济型酒店过去 20 年快速扩张国内连锁经济型酒店市场集中程度较高。
根据数据，在连锁经济型酒店中，按品牌来看，前五大分别是如家酒店、汉庭酒店、7 天酒店、锦江之星和格林豪泰，CR5 达到 51%。
酒店式公寓起源
酒店式公寓起源摘要本文将探讨酒店式公寓的起源，从历史背景、需求驱动、发展过程等方面进行详细介绍，帮助读者更好地了解酒店式公寓的发展历程和背后的驱动力，为日常生活和商业出行提供了更便捷的住宿选择。
1. 引言现代社会随着城市化进程的加速和旅游业的兴起，人们对于住宿的需求也在不断增加。
传统酒店作为住宿行业的主要形式，其服务模式和设施设备在满足基本需求的同时，逐渐无法满足个性化和长期居住的需求。
因此，酒店式公寓作为一种新兴住宿模式应运而生。
2. 酒店式公寓的定义酒店式公寓是一种将酒店和公寓的优势相结合的住宿模式。
它提供类似酒店的服务，如24小时接待、保洁、设施维修等，并具备类似公寓的房屋布局和设施设备，如独立厨房、洗衣机等。
酒店式公寓通常提供长期租赁和短期入住两种选择，满足不同客户的需求。
3. 酒店式公寓的历史背景酒店式公寓的发展离不开社会经济的发展和人们住宿需求的变化。
以下是酒店式公寓发展的几个关键时期：3.1 第一阶段：欧洲长时间公寓19世纪末，随着交通和旅游的发展，长时间居住的需求逐渐增加。
欧洲一些大城市开始兴建长时间居住的公寓设施，为游客提供更为舒适的居住方式，并融入了酒店式的服务理念。
3.2 第二阶段：美国公寓酒店的兴起20世纪初，美国的都市化进程与旅游业的快速发展催生了更为高级的多功能公寓酒店。
这些公寓酒店以服务为核心，提供酒店的便捷服务并拥有独立的居住和工作空间。
这种公寓酒店模式在美国迅速流行，并为酒店式公寓的发展奠定了基础。
3.3 第三阶段：亚洲市场的崛起21世纪初，亚洲市场逐渐兴起了一波酒店式公寓热潮。
随着亚洲经济的蓬勃发展和旅游业的繁荣，越来越多的商务旅行者和长期居住者对于住宿设施的要求也不断提高。
酒店式公寓作为一种全新的住宿选择，迅速在亚洲市场上占据一席之地。
4. 酒店式公寓的需求驱动酒店式公寓的兴起与以下几个需求密切相关：4.1 长期居住需求传统酒店通常以短期居住为主，难以满足需要长期居住的客户需求。
酒店的发展历史.pptx
5、香格里拉酒店集团 在新加坡注册的香格里拉酒店管理集团，目前总部设 在香港，集团在亚洲主要城市及广受欢迎的度假地点 都建有豪华酒店和度假村。 成立于1989年的商贸饭店是香格里拉集团的另一重要 品牌。
6、美国凯悦国际酒店集团 美国的凯悦国际酒店集团最知名的酒店有：凯悦大酒 店、君悦大酒店、柏悦大酒店。
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3、希尔顿酒店集团 美国希尔顿酒店集团在世界55个国家经营超过2100家 连锁酒店。 旗下品牌主要包括：国际港丽酒店、希尔顿大饭店、 双树大饭店、大使套房酒店、家木套房酒店、哈里逊 会议中心、庭园旅馆、汉普顿旅馆、希尔顿渡假俱乐 部等品牌。
4、喜达屋酒店管理集团 美国的喜达屋饭店及度假村集团，拥有威斯汀、喜来 登、福朋、圣瑞吉斯、至尊精选、艾美酒店等酒店品 牌。
还有一些客栈已开始注意周围环境，房屋前后辟有 花园草坪，客栈内有宴会厅和舞厅，开始向多功能发展。
总的来看，当时的客栈声誉差，被认为是赖以糊口 谋生的低级行业。
客人在客栈内缺乏安全感，诸如抢劫之类的不法事 情时有发生。
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2、 大饭店时期： 到了18世纪后期，随
着工业化的进程加快和民众消 费水平的提高，为方便贵族度 假者和上层人物以及公务旅行 者，酒店业有了较大的发展。
随着世界经济的飞速发展和经营管理方法的增 多，战略联盟等新兴的管理模式也在酒店业中得到发展。
如最佳西方国际就是其中之一大代表。
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许多酒店联号还采取在不同的细分市场采用不 同品牌的多品牌战略，使每一类酒店有自己独特的品牌和 标识。
例如，马里奥特（万豪）酒店采用了适应不同 消费需求的酒店产品品牌。
束后，由于经济繁荣，人 们手里有钱，交通工具十 分便利，从而引起了对酒 店需求的剧增，一度处于 困境的酒店业又开始复苏。
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第二讲：酒店式公寓的中国历程
主讲人：北京世联房地产顾问有限公司执行董事王正宇
主讲单位及主讲人简介：
北京世联房地产顾问有限公司是世联地产顾问（中国）有限公司在京设立的合资控股机构。
世联地产顾问（中国）有限公司于1993年在香港注册，是国内最早从事房地产专业顾问的公司之一。
2001年初，公司正式进入北京市场。
北京由于其良好的政治、经济、文化基础，房地产市场存在广阔的发展空间，从而成为世联的重要战略要地。
2001年4月，北京世联在京第一个项目"亮马名居"正式开盘，从而开始了在北京的第一步。
至今，北京世联已在京操作了亮马名居、锋尚国际公寓、棕榈泉国际公寓、万和世家、西环景苑、丽阳四季、光大名筑、漪龙台等项目。
经过2年的发展，北京世联已建立了一支高素质的队伍和专业平台。
目前，北京世联已成为拥有员工近百人，业务范围涉及房地产投资咨询、项目发展顾问、营销顾问及销售代理等诸方面的综合性地产专业咨询顾问公司。
王正宇，北京世联房地产顾问有限公司执行董事、策划总监，深圳、北京多年房地产实战经验，参与创建北京世联房地产顾问有限公司，运作北京、深圳、大连、合肥、石家庄、吉林、鞍山等数十个项目，代表项目：深圳市盐田区人民政府大梅沙区域发展研究、深圳万科四季花城按揭贷款研究、北京亮马名居、北京锋尚国际公寓、北京棕榈泉国际公寓、北京光大名筑、大连软件园国际学城、石家庄新浩城等。
主讲提纲：
前言：
自1998年起，中国房地产市场在正式进入市场化运作之后开始迅速崛起，并连续创造出了五个地产黄金年，代表中国房地产业的北京、上海、深圳等一级城市的业内竞争也相继进入了白热化状态。
在本身发展不够成熟、开发经验及行业规范馈乏的中国房地产市场，"概念"成了众多开发商的救星，一时间形成了概念满天飞、产品满天吹的市场局面，各种莫名其妙、令人似懂非懂的物业名词也犹如雨后春笋般地涌现出来，如酒店式公寓、酒店式服务公寓、产权式酒店公寓、商务公寓、自主型酒店式公寓等使得众多实力良莠不齐的开发商均有了的进军高档住宅市场的入场券，从而给众多的业内人士和购房人均造成了一定程度的混淆，并由此引发出众多的法律纠纷。
然而对于存在于中国房地产市场上的大量标榜着"酒店式公寓"的中高档物业，究竟谁才是真正意义上的酒店式公寓？谁又是在特殊的市场环境下为吸引客户，增加卖点而通过偷换概念所产生的呢？同时这些公寓所谓的酒店式服务到底是什么样的服务，又如何实现其向客户所允诺的极高的投资回报价值呢？
通过对目前中国房地产市场上已建及计划建设的酒店式物业进行总结分析，并借鉴西方发达国家成熟的行业理论，从酒店式公寓之起源、物业定义、投资及运营模式、客户分析、产品分析等方面具体阐述起源于欧美国家的酒店式公寓在中国的发展历程及特点，以明确酒店式公寓的真正含义，并分析在中国特定市场环境下借此所衍生出来的商务公寓及自住型酒店式白领公寓各自的特点。
一、酒店式服务公寓的源起与主要特征1．源起
2．主要特征
二、酒店式服务公寓在全球的发展1．美国
2．欧洲
3．亚洲（1）1990～1997，初始阶段
（2）1997～1999，发展阶段
（3）1999～现在，巩固阶段
三、服务公寓在中国的发展服务公寓于20世纪90年代初进入中国，目前主要集中在北京、上海及深圳等一级城市，发展速度较为缓慢，可分为三个发展阶段：
1． 1990～1997，限制服务公寓的发展
2． 1998～当前，服务公寓的供给量急剧地增加，特别是在北京和上海两地
3．未来，加入WTO对中国经济的影响将继续加大
四、酒店式服务公寓在北京的发展现状目前北京的服务公寓市场基本上是以Ascott（雅诗阁）与Orient Plaza（东方广场）为主，以星级酒店的零散公寓为辅，这些服务公寓主要分布在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井等商业氛围较为浓厚的区域，并相应地形成了外籍人士固定的聚居区域。
户型分布比例：
北京服务公寓的目标客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。
客户国籍分布比例：
北京服务公寓采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异，服务公寓一般划分为A、B、C三个等级，且由A到C依次降低，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。
不同等级服务公寓的租赁价格：
五、源于中国房地产市场环境下的酒店式物业1．商务公寓（Business Apartment）
商务公寓从字面上看可以理解为从事商务活动的公寓，商务是此类物业的市场诉求点，发展商仅仅是借用酒店式公寓及其投资的概念来提升本体项目的产品附加值，但最终还是不能够脱离其进行开发的最终目的--销售，并实现利润的最大化。
以房地产开发为行为导向的商务公寓，仅是借助一定的商务环境为
某些商务团体或个人，提供商业、办公或居住等用途的投资型物业。
同样对与其目标客户来说，投资型客户成为主力客户群体。
商务公寓又可以根据其终端客户的不同具体分为两类：
①商住公寓
②酒店式公寓
2．自住型酒店式白领公寓
自住型酒店式白领公寓是北京、上海、深圳等外来人口密集，城市整体房价高的城市的特殊产物，属于地产商纯粹的地产开发行为，主要是集中供应精装修小户型，以相对较低的总价解决年轻白领一族的暂时过渡性居住的要求，同时提供自住及投资两种使用价值。
自住型酒店式白领公寓具有以下特点：
六、结语开发酒店式公寓等中、高档住宅将是中国房地产行业未来既定的发展趋势，具有很大的市场空间。