2019年周口房地产市场调研报告

周口项目市场调研及分析报告（天永晴项目调研组）一、周口市商业地产宏观市场分析1．1周口市概况周口市，河南省辖地级市，位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地，东临安徽阜阳市，西接漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤，1965年设立周口专区（后改为周口地区），2000年经国务院批准撤销周口地区设立周口市。

截至2018年末，周口市辖8县1市1区，总面积11959平方公里，常住人口867.78万人。

1．2交通状况周口交通四通八达，公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。

沙颍河自古以来就是通航河道，建成有周口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。

沙颍河航运可直达南京、上海、杭州。

周口市高铁站位于东新区，项目地块东北10分钟车程内，预计今年12月试通车。

1．3人口状况及人民生活2018年，周口市总人口1155.98万人，常住人口876.22万人。

人口总数仅次于郑州，位居第二。

年末常住人口中，城镇人口361.18万人，乡村人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，城市发展速度一般。

目前中心城区人口为59万人，位列全省倒数第四，常驻人口中绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。

1．4经济生活■2018年周口市GDP总量为2687.22亿元，位列河南省第5位，经济总量超省内平均值；■周口市GDP增长较迅速，尽管2015年受大环境影响有所回落，但依然保持着平稳发展的经济态势，2018年GDP增速较去年有所回升为8.2%，但依然高于省经济增速0.6个百分点；■周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房地产市场的腾飞提供了基础平台。

1．5经济收入■2018年周口市居民人均可支配收入为16761元，位列河南省各市居民人均可支配收入最后一名，仅为河南省居民人均可支配收入的 2/3；■城镇居民和农村居民人均可支配收入同样位列河南省最低值。

城镇与农村居民人均可支配收入差距高达2倍有余，凸显出城乡协调发展不平衡的问题；■从城镇化率上反应，周口市城镇化率仅为41.22%，低于全国城镇化率58.52%的17.3个百分点，低于全省8.94个百分点，城镇化建设将是周口市工作的重中之重，而这也给房企带来了一定的机会和机遇。

1．6城市建设作为省内唯一一个非国家级园林城市的周口市，在城市规划发展上有着巨大提升空间1．7城市规划东新区为周口日后发展的重点和方向，市府、市行政中心、市公安局、博物馆等职能部门均已搬迁至东新区。

东新区整体规划图沙盘图周口市目前发展战略为-----东拓西控，南联北伸1．8小结从形势看，周口将迎来一个政策叠加、活力增强的战略机遇期■国家深入推进棚改攻坚计划，优化城市空间结构，拉动地产投资，扩大内需，为周口加快发展提供了良好的政策环境和利好机遇。

■河南省深入实施“中原崛起战略”，使中原城市群一体化进程明显加快，为周口深化区域合作，进一步拓展发展空间带来了有利契机。

从现状看，周口正面临一个凸显优势、提质增效的转型发展期■围绕“一极两区三中心”发展定位，积极融入郑合高铁沿线经济发展轴带，着力构建“一中心四组团五支撑”发展格局，着力优化经济结构、转换发展动力。

■东新区的批复和棚改攻坚计划的实施，有助于提档升级周口市城市面貌与形象。

■以农业为基础，大力发展都市生态农业工程；以六大产业集群为核心，带动第二产业发展，促进三产业经济结构不断优化。

二、地产市场2.1土地市场/土地成交2017年周口市共计成交土地面积2883亩，季度土地成交均价呈逐步抬升态势2.2地产市场近年，周口全市商品房基本呈现上涨趋势2018年1-9月份情况（一）全市批准商品房预售面积400.94万平方米，同比增长64.2%。

其中，批准商品住房预售面积360.7万平方米，同比增长77.7%。

（二）全市商品房成交面积392.57万平方米，同比增长16.0%，成交金额189.22亿元，同比增长37.2%，成交均价4820／平方米，同比上涨18.3%。

其中，商品住房成交面积354.71万平方米，同比增长21.0%，成交金额161.26亿元，同比增长53.3%，成交均价4546元／平方米，同比上涨26.7%。

（三）中心城区2018年1－9月份，批准商品房预售面积155.34万平方米，同比增长41.8%。

其中，批准商品住房预售面积146.86万平方米，同比增长59.8%。

（四）中心城区商品房成交面积134.42万平方米，同比增长0.2%，成交金额78.55亿元，同比增长26.0%，成交均价5844／平方米，同比上涨25.7%。

其中，商品住房成交面积123.1万平方米，同比增长8.0%，成交金额68.8亿元，同比上涨49.0%，成交均价5589元／平方米，同比上涨38.0%。

品牌开发商进驻一般，市场基本以本土开发商为主地市进驻房企房企数量开封恒大、碧桂园、绿城、建业、新东润、绿地、亚新、银基、海马、晖达、永威、万科、雅居乐、华夏幸福、保利、万达16个许昌建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、永威、绿地、保利、雅居乐、阳光城、华夏幸福、中梁、锦艺、亚新、万科、万达16个商丘万达、恒大、碧桂园、绿地、绿城、建业、名门、信华、中骏、帝和、中信国安、中梁、荣盛、中州、同信、常绿16个洛阳名门、升龙、绿都、宝龙、正商、保利、建业、恒大、碧桂园、绿都、中信、万达、泉舜13个平顶山碧桂园、恒大、万达、建业、朗润、雨润、名门、中梁、盛润9个南阳恒大、碧桂园、建业、绿都、中信国安、中间、万达7个信阳建业、金成、绿城、恒大、碧桂园、中梁6个鹤壁升龙、恒大、建业、碧桂园、名门、万达6个济源建业、中梁、升龙、泰宏、恒大5个三门峡建业、恒大、碧桂园、万达4个周口碧桂园、恒大、建业、万达、万科5个驻马店建业、恒大、碧桂园3个三、项目周边/个案分析项目名称占地面积（亩）总建筑面积（万m2) 容积率建筑形态建筑风格昌建·MOCO湖畔国际118 25 3.18 写字楼、公寓、多层现代简约佳利·曼哈顿145 47 2.58 银行、写字楼、步行街、公寓现代主义圣桦名城277.4 72.9 3.94 公寓、写字楼、高层、小高层简约欧式建业世悦府110.42 19 1.9 多层、小高层简约欧式万达广场248 66 - 商业、步行街、小高层新古典万科溥天·龙堂227.8 151.9 - 高层美式大明城660 90 2.99 高层、多层现代简约碧桂园400 1.98 2.8 高层、多层、别墅现代主义铂悦府48 9 2.4 小高、多层新亚洲东莱尚城147 32 3.5 高层Artdeco 巴黎左岸112 13 2.0 小高层现代主义公园世家70 11 2 小高层欧式恒大名都196 40 2.9 高层问乂衣新古典汇林绿洲230 30 1.5 局层简约欧式佳利名门150 34 2.9 高层Artdeco 融辉城1220 150 1.6 高层现代中悦上尊280 36 2.5 高层、小高、多层欧式维也纳公园110 24 2.9 高层、多层欧式九号院108 20 2 高层现代蓝城桃李春风2200 140 局层、小局新中式万正世家150 29 2.38 高层、多层中式建业春天里150 22 1.9 小高、多层新亚洲3.3 个案分析/昌建·MOCO 湖畔国际物业地址 文昌大道与大成路交汇处开发商 昌建东区地产有限公司销售公司 自销 占地面积 118亩 建筑面积 25万平方 产权年限 40年 装修状况 毛坯 建筑风格 现代简约 物业费用 - 容积率 3.18 绿化率 38% 物业公司 -交房时间2020年主力户型50-1200㎡写字楼/公寓 126-215㎡商务平层价格范围 底商1.8-2万/平方 写字楼公寓高层均价7000 多层均价8000汗盘时间 2018年11月智能标准 中央空调消售动态地块为40年产权商业用地，多层均价8000送中央空调，由双汇旗下昌建集团开发公共配套 酒店、周边学校3.3 个案分析/佳利·曼哈顿物业地址 周口市东新区大成路东侧、文昌大道南侧开发商 万隆房地产开发有限公司销售公司 自销 占地面积 145亩 建筑面积 47万平方 产权年限 40年 装修状况 毛坯 建筑风格 LOFO 物业费用 - 容积率 2.58 绿化率 38% 物业公司 -交房时间待定主力户型40平米公寓价格范围 住宅均价6000 底商待定开盘时间 2019年3月品鉴会智能标准 -消售动态 19年1月开始销售，地块为40年产权商业用地，销售情况一般，开发商为福建佳利集团。

层高5.1米可作隔层，主楼为东新区地标性建筑130米。

公共配套 酒店、周边学校3.3 个案分析/佳利·曼哈顿3.3 个案分析/圣桦名城物业地址 川汇区文昌大道与武盛大道交叉口开发商 周口圣桦置业有限公司销售公司 自销 占地面积 277.4亩 建筑面积 72.9万平方产权年限 40年 装修状况 精装 建筑风格 LOFO 物业费用 - 容积率 2.98 绿化率 35.05% 物业公司 -交房时间待定主力户型LOFO 公寓 126-136平方洋房 商业步行街价格范围 LOFO 公寓均价5500 住宅6200-6400开盘时间 2018年11月9日智能标准 -消售动态一期开盘6栋30-33层，8栋11层，总计14栋共1224户，主推精装LOFO 公寓，层高5.3米。

商业街价格未定公共配套 酒店、文昌小学，周口科技学院，周口职业技术学院3.3 个案分析/建业世悦府物业地址 东新区文昌生态园北侧（文昌中学正对面） 开发商周口置腾房地产开发有限公司 销售公司 自销 占地面积110.42亩 建筑面积 19万平方 产权年限70年 装修状况 毛坯 建筑风格高层 物业费用 - 容积率1.9 绿化率 38% 物业公司建业物业管理有限公司 交房时间 预计2020年主力户型 3居(建面144㎡) 4居(建面165㎡) 价格范围 住宅均价9000开盘时间 2018年12月28日大平层户型开盘 智能标准 -消售动态 建业世悦府是456万/亩的地块，为目前周口档次最高，房价最高的楼盘，周边配套完善，开盘销售火爆公共配套小哈佛幼儿园、高档会所、健身房、私人影院、健康管理中心、盛和小学、文昌中学3.3 个案分析/万达广场物业地址周口大庆路与文昌大道交叉口东北角 开发商周口市万裕达房地产开发有限公司 销售公司 万达代理，建业自销 占地面积248亩 建筑面积 66万平方 产权年限40年 装修状况 毛坯 建筑风格商业 物业费用 1.8元/㎡/月 容积率2.6 绿化率 35.05% 物业公司- 交房时间 2020年年底主力户型47-57㎡平层及50-70㎡loft 公寓 价格范围住宅均价6300-6400 金街沿街商铺均价20000 开盘时间2018年12月8日 智能标准 -消售动态 2019年3月万达地产集团有限公司以3.7亿的价格获得地块，规定至少8.5万平方米的大型集中式购物中心，且不可进行分割销售，沿街双层商铺均价1.2-3万/平方，已经售罄。