城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈
?城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是集
①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、
③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、
⑤会议中心、会展中心（Convention）、
⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )
⑦并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的组合，成为时尚高端商务人
士聚集之地。
?它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、
商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂。
它天生高贵，是人人期待，万众瞩目的明星。
?它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，一座“迷你”的城中
之城。它可以再造一个城市的商业核心，而带动周边地产及物业的价值攀升。
?综合体通常位于--城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于
城市CBD(中央商务区)，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络。它具备完整的街区特点，是向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
城市综合体各类产品的功能大至可划分为：
Ⅰ：现金流产品：
住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。为后期项目运作提供
资金。这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等产品，随着时间
的推移，存在着巨大的升值的空间。
Ⅱ：形象贡献型产品：
五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们提升了项目的档次形象，而五星级酒
店、超高写字楼、高层高尚住宅等，设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美
境，从而成为城市的标志，拔高了项目的高度及形象。因此，作为形象贡献型
产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提高了它的内在价值。
Ⅲ：核心的购物娱乐广场产品：
作为超大规模的商业购物中心广场，是项目的核心部分，也自然担当起了项目的
明星标杆的角色。而作为商业体的核心部分，它的成功运作，将是项目成败的关键。
综合体及商圈主要由： 商圈包括以下区域-----
⑴大型商业购物区、 ⑵星级酒店区、 ⑶商务区（写字楼）、 ⑷国际公寓区 ⑸餐饮区、 ⑹视听、娱乐区、 ⑺休闲、健身区 ⑻步行街区（室内步行街、室外步行街）、 ⑼会展区 ⑽金融区、 ⑾文化广场区、 ⑿艺术长廊区、 ⒀大型停车场区、 ⒁立体交通体系区 ⒂高尚居住区、 ⒃配套区、[包括幼儿园; 名小、中学; 医院] ⒄综合体内部管理
各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能，高效率的整体。
城市综合体各功能的相互促进的关系
酒店
商务
办公
商业购物
公寓
住宅
资源平台 商务租客
提升品
高消费人流 旅游租客
商务消费人流
住家消费人流
提升品质
资源平台 提升品质
商务消费人流
商旅消费人流
间接支持：
零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可
以作为优美的环境条件，来使得办公和居住功能获得更高的出租率及更高的
租金。
零售和餐饮功能可以为酒店旅客、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境
和良好的氛围，并增强它们的竞争力。
酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往
能为居住、办公功能增加市场竞争力。
各功能区主要由以下具体内容构成
(一)大型商业购物区（20万平方米以上）包括以下店面：
①大型超市、②数码通信城、③家电主力店、④珠宝城、
⑤新华书店、购书中心、⑥时尚服饰、（男装、女装）、
⑦精品百货、化妆品、香水、名表、饰品、花店、礼品店、、鞋、
箱包、内衣、红酒、雪茄、名牌音响、
⑧户外用品主题店、⑨潮流音像店、
（购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综合体的项目
成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点不过份。）
(二)星级酒店区
（包括六星、五星、四星、三星酒店多家）--
作为项目的主要形象产品，满足商业上的住宿、会议、饮食、会所之用。
（起到增加业态，提升形象、品位的作用，多个星级酒店的作用是留住不同层次的消费人群。）
(三)商务区（超高层5A甲级写字楼）
（面积10万平方米、40层以上）
吸引优质租户--世界500强企业驻当地办事处、区域银行总部、保险、
证券、外资企业、等国内外大型企业的驻当地的办事处。
(四)国际公寓区（主要是舒适及宠大量体）
满足高层人士的短期居住及来往商旅的临时居所之用。
(五)餐饮区-
⑴中国美食广场---（湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特
中餐厅）、
⑵主题餐饮店：一道独特风景-----由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴
克、哈根达斯、拉丁餐厅
⑶世界美食广场
（世界五大菜系----墨西哥、法国、印度、中国和意大利菜均为齐名的美食）
-----法国美食、意大利美食、日本料理、泰国料理、墨西哥美食、印度美食、西班牙菜、韩国料理、
⑷海鲜酒楼、中式茶馆
⑸连锁咖啡馆、茶餐厅、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、
点心店、茶坊、
（餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，一般该区设在步行
街或者广场的最顶层，以增加其它各层的人流量。做旺整个综合体。）
(六)视听、娱乐区—
①晚会娱乐-----------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公益
活动、慈善晚会、（主要在广场免费举行，让消费者观
看，作为一种投资）
②大型欢乐谷-----马戏表演、网罗了哇哇哇、开心果、快乐比、冰河湾、
惊险刺激的反斗反恐、夺宝奇兵、幽灵旅馆、高空冲浪、儿童梦幻乐
园、电玩天地、宠物贝贝屋（将深圳欢乐谷搬进来）、
③国际影院----------立体影院、国际影院、歌剧院
④大型DISCO、KTV、网吧、
(本区主要的作用对凝整个综合体的聚人气有重要作用，一般放在中心广场的最高层或者次高层，以拉高其它各层的人气、人流。)
(七)休闲、健身区---
⑴真冰溜冰场、⑵网球场、⑶羽毛球场、⑷蓝球场、
⑸游泳池、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所
⑼乒乓球会所⑽美体会所、⑾美容沙龙、⑿桑拿、按摩会所
⒀沐足会所⒁
（运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位。）
(八)步行街区---（室内步行街、室外步行街）
①雅典娜步行大街（饮食）、②丘比特步行小街（游玩）、
③各大卖场（特价卖场）、④著名品牌店（购物）
（室外步行街区的作用有增加人气、业态，也可作为出售而回收一部分的投资资金的作用，但要控制出售的总量，否则会失控。）
(九)会展区---
⑴名车展、⑵名画展、⑶书法画展、⑷艺术博物馆、⑸名楼展、
这些展厅可提高卖场的品味及档次，尤其是名车展更是如此。
(十)金融区
银行、邮局、行政单位（进驻四大国有银行、多家专业行、工商设广场内，这样做的好处是：对银行及行政单位有利，对消费者有利，对企业有利，可谓一石三鸟。）
(十一)文化广场区（休闲景观）----
⑴各样喷泉、⑵主题公园、⑶地上植物公园、⑷空中花园、
(十二)艺术长廊区---
①景观大道（造型灯柱、发光座椅、透明T台、景观绿地、荷花戏
水池、小桥流水、雕塑、）
②廊桥鱼影、亭台楼阁、潺潺溪流、幽静步道、
②大型灯光音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰、
（本区的主要作用，积聚人气、人流，留住来往顾客。）
(十三)大型停车场区---
地上、地下（二层）大型停车场。
停车场也可设在空中，可直接停到自已喜欢的楼层。
对于飞速发展的现代，汽车已成为必需品，随着小车的普及，有没有足够的车
(十四)立体交通体系区---
地下空间的开发—
地下商业街的开发，主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行，
与地铁站和商业区大型商业设施直接相连，街道两侧设置有各类零售
商店和餐饮设施。
高层商业建筑空间立体化—
高架步道系统，将两幢建筑之间通过空中走廊连接，可以促进分流、
可以增加步行量，可以拓展景观立体化，地面、地下、空中，三层次
景观系统立体互动，形成丰富的景观效果。
综合体内部的交通系统包括：
①人车分流系统、②租车出入系统、③地面、地下多层的停车场系统、
④公交线路系统（周边巴士线路相连）、⑤轻轨-地铁系统（地铁出口与地下
通道直接相连，大量的地铁客流就可以直接通过通道进入综合体内部。）
⑥天桥-行人遂道、自动扶梯、路标⑦可直上高速通达火车站及国际机场。
（综合体内部应有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合;综合体对外界的交通依赖较强。其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用。）
（该体系的主要作用是：起到人流能快进，也能快出，对于节假日等重大关健时刻，能起到核心作用。）
(十五)高尚居住区、
大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售，主要起到后续资金支持，
及充足现金流的作用。也有后期住户群的消费及物业管理收益的作用。
(十六)配套区
①医院②学校（幼儿园、名小学、名中学）
（别看这些项目须不是利润的中心，但对于整个综合体的形成不可或缺。尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。）
(十七)综合体内部管理
Ⅰ智能管理系统---
①智能安防系统、②闭路电视监控系统、
③宽带网络系统（综合体内免费上网、）④节能循环系统、
⑤车场管理系统、⑥日夜巡场保安系统、
⑦大型电子彩屏、⑧设有广播、总服务台、咨询台、投诉台、
⑨贵宾室、大客户服务部、对外联络部、公关部。
（城市综合体管理体系的成功，对于大型综合体成败起核心的作用，也非一朝一夕可以练就。这就好比练功，姿势架势可一时象模象样，但要练成内功心法，那就不是一时半刻的问题了。）
Ⅱ 业态布局合理，比例得当。
综合体商业形态构成较为合理的比例
Ⅲ 空间层次布局流畅合理、细节考虑周祥----
① 巨大采光穹顶、利用天然光源、
② 升降梯、手扶梯分布合理，平面动线设计流畅，在立体动线设 计上，从多个楼层直接导入人流；
③ 布局清晰大气、装饰前卫、辉煌高雅、宽敞宏大，室内采光源合 理，有效节约能源。
④ 卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真 正做到人车分流、人货分流。
⑤ 室内步行街，各层业态布局合理，尽量将人气较旺的（知名的大 型实力）商业体分布在内里及高层，带动外层及低层业态的人气。 ⑥ 最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能。 ⑦ 建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互 20-50% 高档住宅、公寓
式住宅
10-20% 酒店、餐饮
20-30% 商场、步行街、临街商铺 20-30% 写字楼、公寓办公楼、娱乐
⑧空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高
（达60％以上），方正实用。
⑨体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便。
Ⅳ综合体各功能体开发时序
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。
一般的顺序如下开发能实现利益最大化：
①酒店或写字楼项目一般优先建设，树立项目品牌形象。
②写字楼优先于公寓的建设，这样做能够带动公寓的销售，提高房产价值。
③商业购物中心的建设必须在社区成熟以后。
Ⅴ政企一体融合-----
参与政府对整个城市的功能布局、交通规划、商业规划、房地产建设与居住规划、城市景观与商业购物相互结合、高度融合。
（纵观现代上市或者不上市的公司，凡是发展较好的地产企业，无一例外地与政府关系是融洽的，因此企业的公关就显得尤为重要了）
Ⅵ企业集团主攻发展的方向---
①商业地产、②住宅地产、③商业租凭、④高级酒店、⑤租赁面积巨
大（至少400万平方米）、面积宠大，物业租金也惊人、⑥复合功能而互为提升价值。
（这是商业地产能做大做强的关健所在，因为租金的收入能为企业提供源源不断的发展动力。）
Ⅶ引进的主要著名商号----
商业购物中心需引进著名商号，这是满足人群的消费，吸引人流，是经营商业体的核心内容之一，知名的品牌包括----
知名珠宝品牌---
（周大福、周大生、卡尼亚、金伯爵、明牌、翠绿等；）
知名化装品牌----
（欧莱雅、美宝莲、玉兰油、蝶妆、高丝、艾露莲、香奈尔香水、泊丝、白大夫、雅芳、瑞丽、欧诗顿、凯柔怡、卡姿兰、高丽露香、露姿、雅美姿、莱姿、京润珍珠、羽西、金珀莱）
男装名衣著品牌------（
花花公子、金利来、BOSS、巴那斯、保罗盖章、老人头、三A、沙奇、啄木鸟、鳄鱼恤、皮尔卡丹、红蜻蜓、骆驼、金迈王、苹果、卡丹路）
女装名品牌------（
百丽、哈森、康莉、他她、天美意、丹露、依歌尔斯、安玛莉、高琪、波顿）
鞋名品牌------（都彭、登喜路、金利来、梦特娇、拉丁红、老人头、金鱼、时代、BOSS、苹果、百利莲、啄木鸟）
少女时装品牌-------（爱特爱、杰西、菲妮迪、欧柏兰奴、雷诺帝娅、迪妮、艾格、巧帛、贝拉维拉、花思薇、奈格尔、中中美仑美奂、采轩、红人、名典屋、经典故事、城市俪人、水木年华、朗文斯汀）
羊毛品牌区--------（汇集的鄂尔多斯、鹿王、庄子皮草、褚老大、皮皮狗等）
内衣品版区------（黛安芬、安莉芳、芬怡、猫人、宜而爽、三枪等）
绅士运动馆-------（既有法兰诗顿、路易诗兰、汤尼威尔、马克华菲、圣大保罗、绅浪、金企鹅、普洛达、兰伯基尼、城市公爵、杉杉、洛兹、禧尔森、九牧王、雅戈尔、金利来、巴黎世家、金狐狸、金苹果、美国萍果、七匹狼、莱克斯顿、路易·迪文等）
运动休闲品牌-------（阿迪、KAPPA、匡威、耐克、异乡人、姚明、诺诗兰等）
童装童玩品牌-------（
都市综合体的运作较为成功的实例：
（1）深圳万象城
建成时间：2004年12月
商业定位：完整及协同的全新体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐； 开发理念：全新独特的建筑形态、优越的消费环境、完整的全业态组合；
? 总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性深圳城市名片。 商业形态：4家主力店+店中店
? 万象城是华南最大、最好、最具示范效应的超大型室内购物、娱乐中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有。
? 为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义上的一站式消费购物中
B1
L1 L2
L3
Reel 百货、Esprit 、停车
场
Reel 百货、餐饮、华润超市
Reel 百货、NOVO 百货 L4
Reel 百货，嘉禾影城、Esprit 、意粉屋、停车场
王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇
L5 顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场
规划设计：
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，站在购物的角度进行规划和设计，设计规
划有较大自由空间；
2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；
3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的
人流不均情况，提高了各层的出租率；
4、内、外部交通合理，卸货区安排在商场的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分
流、人货分流；
5、楼层空间呈现“两高”特色：层高高、实用率高；
6、88部电梯、扶梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；
7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；
8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。
项目选址位置交通traffic
华润中心位于深圳市罗湖区的商业核心区域
■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间
■与"地王大厦"隔深南大道相望
■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连
■周边共有巴士线路30多条
■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米
■距皇岗口岸约5分钟车程
■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
整体布局The overall layout
一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。
这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。
（二）日本东京六本木
2000年完工，于2003年开始营业的。
由森林大楼、朝日电视台大楼、六本木新城住宅大厦、有着巨大圆形遮雨蓬露天广场、东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施构成。
六本木自诞生之日起，就以其超凡魅力，吸引了雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部进驻。
（三）济南万达广场
位城市中心区域，项目总用地面积：345亩。
建筑面积：约100万㎡，由高档住宅社区、5A 级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。
商业规划：逾23万平米。住宅建筑：面积近47万平米。酒店：近6万平米，
写字楼：17.5万平米。国际公寓：2万平米。学校：1.2万平米
市民广场：1万平方米。
城市综合体景观设计要点
城市综合体景观设计要点 一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，城市综合体景观设计，又是一个城市商业街景观设计规划的点睛之笔，一条商业街在进行了整体的规划之后。在整个商业街的设计中，首先必须要保证规划设计的科学性，其次要有弹性设计的部分，以遍在以后的招商中做出适当的调整。 城市综合体以超大的空间尺度、地标式的城市建筑、现代化的城市景观等为主要特征，代表了一个城市发展的面貌。 准确的商业定位 商业综合体是一种复合型的表现与复合型的地产，其中包括传统的商业、会展、办公、停车等多种的相关产业形成明显的业态组合形式，同时每一个产业都可以单独成为个体存在。其整体定位是十分重要的。 定位应基于几个方面： 第一，本地区城市历史的渊源和资源。景观设计往往要与文化和历史相关联; 第二，要考虑自己的商圈，可以在城市的交通枢纽地区，也可在城市的开发区或新城市的中心地区，或者选择在商业街区和商业集群的地方，此外也适用于休闲设施和会展设施较全的地区。 这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，进行一定的辐射，如果定位准确，辐射的范围就可能很广，日后经营的范围中的销售也会有很多的便利。 “以人为本”设计理念 商业街是人流相对集中的地方，人们出入商场，忙于购物和娱乐，很容易产生心理上的紧张情绪，通过自然环境的介入，可以大大缓解这种紧张情绪，创造轻松、宜人、舒适的环境氛围。 朝向自然景观的商业区最适合当地人的思维及喜好，这是一种可以同时交流享用的街道、漫步路，水道、广场和公共绿色空间等区域，多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，会给你的商业街景观设计增色不少。人们可以在这里用餐、娱乐、购物、工作、休闲放松。 例如在商业街设置休息的座椅，给人们提供驻足，停留，停下来与人交谈，停留一段时间的动作诱因，使人们喜爱停留的区域。 营造现代、时尚景观氛围 城市综合体代表了一个城市的发展水平与现代化的面貌。商业街的氛围也是非常重要的，同时商业街对商业氛围也要求非常高，应用当代艺术，体现景观艺术气息，为城市注入了新的活力。如通过标志物、
南通市城市商圈建设概要
南通城市商圈发展研究 商圈（Trade Area）是一个地理概念。从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。商务部对商业中心（商圈）的划分是：国际商业中心、都市商业中心、市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心五大类，由于国际商业中心和都市商业中心的主城区常住人口要分别达到700万和400万，根据南通市区（含通州区）200万人左右的人口分布状况，前两类商圈在我市暂不存在。 南通的现代城市商业经历了三次跨越式发展，从上世纪七十年代的桃坞路商业街，到八十年代的华联商业中心，再到九十年代的南大街商业圈。如今，随着城市化进程不断加快，市民消费结构持续升级，商圈发展的“第四级跳”呼之欲出。本文对南通市区城市商圈发展现状进行了研究分析，归纳了现阶段的发展特点，总结了发展中存在的主要问题，并结合商圈发展的主流趋势，针对性的对商圈的建设与发展提出了参考性意见。 一、发展现状 国内北上广深等一线城市早以多核心、多商圈之间的协作发展作为城市发展基础。南通虽然是三线城市，但作为江苏江北的经济强市，其城市化速度毫不逊色于部分特大城市。“十二五”以来，在高速城市化进程的推动下，市区版图持续扩张，交通条件不断改善，商业网点分布不再囿于环濠河中心区，各类商业设施向新区及区级中心发展。此外，由于大型购物中心、社区店、便利店等业态取得较大发展，城市商圈的整体实力得以显著提升，
市区初步形成了“多核心”商业格局——市级、区级和社区级构成的三级商圈体系同生共存，协调互补。 （一）市级商圈建设加快推进 1、南大街商圈日趋成熟。商圈内各类商业网点环绕濠河分布，形成百货零售为主导，集购物餐饮、文化娱乐、旅游观光、展示博览于一体的特色商圈。2014年，以交通及环境整治为重点的十字街综合改造工程竣工，南大街步行化改造取得成效，商业配套设施不断完善，购物环境持续改善，商业梯度升级步伐加快。南大街地下品牌广场、苏宁生活广场、圆融广场陆续开业。南大街获评“百城千店无假货示范街”，南通文峰大世界、南通金鹰国际购物中心被评为“达标级百货店”。商圈内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。 2、新城区商圈建设成效显著。新城区商圈以中央商务区为中心，十年来的建设取得明显进展。中南城购物中心、中南精品百货，星光耀广场等地标志性商业网点相继开业迎客，海联大厦、中南商务楼、启瑞广场等11座5000平米以上商务楼宇陆续建成竣工，业态齐备、繁荣有序的新城区商圈对提升南通城市形象发挥了重要作用。截至2014年底，中央商务区集聚企业近2000多家，实现税收（全口径）4.2亿元，吸纳就业人员近万人。商圈内营业面积5000平方米以上的大型商业网点21个，2014年实现商品销售额142.83亿元，占全市社消零的6.63%。 3、市北新城商圈建设快速推进。市北新城商圈定位为商务、商贸、娱乐、城市公共活动功能以及生产性服务功能突出的综合性中心区，其核心区“五水商圈”正逐步形成富有特色的高端城市商圈。江海风情街、鸿鸣摩尔等集聚了各色餐饮美食，迪卡侬、
城市商业综合体项目的风险规避研究
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
城市大型商业综合体建筑设计要点分析
城市大型商业综合体建筑设计要点分析 发表时间：2018-07-04T10:04:55.387Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第2期作者：邱宇 [导读] 大型商业综合体一般都位于城市中心的繁华地区，原本就复杂的人流和物流状况。 广州市住宅建筑设计院有限公司 510623 摘要：随着经济的飞速发展，城市化进程的脚步逐渐加快，面对日益严重的土地、交通。环境等时代新问题。大型商业综合体的建设成了城市发展的必然。最近几年来在各大城市先后出现了各式各样的商业综合体，这种新型的商业经营模式集办公、购物、娱乐、餐饮等功能于一体，具有多功能、高效率的特点。但由于其自身的建筑面积大、人员密度大、功能多等特点，使得其建筑设计的复杂度和难度加大，因此必须要综合考虑商业综合体建筑的设计。 关键词：大型；商业综合体；建筑设计 1.城市大型商业综合体概述 大型商业综合体一般都位于城市中心的繁华地区，原本就复杂的人流和物流状况，使得商业综合体需要肩负起更多的责任：改善城市环境、交通状况以及城市形象等。同时由于商业综合体的建设规模较大，其包含的功能类型多，并且不同的功能均具有不同的价值诉求，这也必然会给商业综合体在建筑设计方面增加难度。使得商业综合体的建筑设计十分复杂。总而言之，大型商业综合体建设需要综合地协调各个方面的要求，从而使商业综合体建成后能真正的实现其自身价值。 2.城市大型商业综合体建筑设计要点 2.1交通流线的引导设计 城市商业综合体内部体量较大，因此为了能够使人们快速的到达内部任何一个区域，则需要内部要具有畅通的交通。即合理设计各出入口的数量，出入口位置要与客流流线有效匹配，或是是利用外部天桥进行连接。利用地下层与外部街道将建筑外部与建筑与建筑之间有效地连接起来。可以利用中庭天桥在完成内部交通的有效连接，利用扶梯、电梯和货梯实现竖向交通，以此来构建出畅通的交通网络。对于底层公共空间，为了能够有效地吸引人流，可以利用步行街来将建筑地盘进行分块，利用不同的功能和不同的服务性质来实现空间的有效整合，在引导人流的同时，也增强对人流的吸引力。 在设计商业综合体裙房或是高层辅楼购物中心过程中，其设计更为复杂，在具体设计时，可以充分的利用综合内平面中的商业动线，有效的串固接起内部的主力店、次主力店、商铺和中庭，使其成为楼层的主要交通线。对于较大面积的购物中心还需要设置次动线，即合理控制每个商铺的面积，利用商业运营机构合理设计业态组合，确保业态组合的合理性和互补性。同时在每个商业楼层都要设置货运通道，以各业态组合平面为基础来完成建筑平面设计，确保商业平面布局的合理性和可行性。 2.2使用空间设计 当前城市综合体产品形式多以酒店、写字楼、商业、公寓和住宅为主，在具体设计过程中，设计师要针对具体的目的性、多样性和参与性作为基本思路，对公共空间的设计要给予充分的重视。充分地利用公共空间来将人流引导到商业空间，在具体开发策划过程中，要确保不同产品物业组合的最佳比例，这样内部各功能才能紧密结合。具体可以采用整体设计，并与结构形式、防火要求和所需空间尺度要求来进行空间组合设计，确保实现经济技术指标的最佳。 2.3建筑立面特征及建筑整体效果 由于当前城市综合体多位于城市核心位置，处于城市中心位置的城市综合体其立面及建筑整体效果与会与城市空间直有非常紧密的关系。因此需要重视城市综合体立面设计工作，通过对建筑体量进行必要的整合，并针对夜间灯光下的视觉效果和商业氛围营造两个方面来合理设计建筑的色彩，以此来提升建筑的整体形象，同时城市综合体体块之间的风格也保持一致性，即通过合理进行各个立面进行组合，确保立面的连续性，使城市综合体立面及整体效果给人带来良好的视觉感受。 2.4卸货场及后勤机电用房设置 在商业综合体一层平面中，具有较多的功能出入口，这些不同的功能的出入口在设计时通常会全部位于背向商业展示面一侧，为了打造良好的外部形象，则在平面设计过程中通常会在地下室设置地下卸货场。这样货车可以直接到达地下卸货场，然后再由地下卸货场利用分散设置的商业货梯来将货物运送到具体的地点。通过在地下室设置卸货场，综合体外部的交通流线得以进一步优化，而且有效地提升了商业体商业展示面的特色，对提高建筑整个外部形象具有非常重要的作用。后勤机电用房也位于商业综合体地下室内结合车库合理布置，在每个楼层中几乎没有商业价值的部位设置一些商业管理后勤用房，方便整个商业综合体的运营与管理工作的开展。 3.简要实例分析某大型商业综合体建筑设计要点 3.1项目概况 某大型商业综合体建设用地呈“L“形临二环路长215m，临大道长201m，且在沿二条道路和交叉口留有公共绿地，整个用地西南侧高，东北侧地形低。 3.2规划设计要点 3.2.1空间布局 本项目总用地20205.88m2，总建筑面积为138398m2，高76.35m，共计20层。本项目是集商业酒店办公住宅餐饮娱乐为一体的大型商业综合体，在设计环节，参考各自不同的功能特点，进行合理的布局设置。另外，在建筑中分别设计了一个商业休闲广场和一条商业步行街，极大地丰富了建筑室外空间，同时使得各类人流各行其道，避免了彼此干扰。 3.2.2功能布局 建筑平面呈“L”型布局根据一二层特点，将其功能定位为商场。在“L”型交叉处设置主力百货，在两侧处设置商业店面，最终形成以主力百货为交汇中心的商业布局在二环路，某大道及交叉口分别设置商场入口，以便于消费者的进入。将商业广场和步行街设计在正对某大道和公共绿化广场的位置，一方面有利于商业空间的丰富，另一方面有利于人流的集散，从而最大可能地提升了综合体的商业价值。至于三到六层功能，不仅考虑到商场内部互动的需要，而且考虑到了各自独立交通系统的需要，给商业综合体的整体运营提供了便利。六层之上
加快城区商圈建设提升城市生活品质
加快城区商圈建设提升城市生活品质 城市发展规律表明，商圈是促进城市化进程，发展新型城市经济的重要载体，是打造服务业大平台，提升城市品质重要途径。近几年来，我市商贸服务业在“商贸活市”战略的引领下，发展得到提速、规模得到壮大、产业得到优化，商贸基础设施逐步完善，城乡商业流通网络逐渐形成，商业业态不断丰富，特色产业优势更加凸显。市委市政府今年还提出加快商圈建设的“1346”目标，即：打造一个城市商业核心--桐江桥核心商圈，城南、姚北、泗门三个城市商业副中心，城东、东南、城西、高铁新区四个片区商圈和６个乡镇商业中心。但从城区商圈建设的规模、层级和速度来看，与我市城市化进程的快速发展不相称，与“区域现代商贸中心、服务业发展高地”两大目标还有差距，加快城区商圈建设，已成为我市商贸服务业发展的当务之急、必由之路。 一、商圈建设中存在的主要问题 当前，我市商圈建设中还存在诸多困难和问题，但概括起来，主要有四条：一是思想认识不足。当前我市干部群众中还部分存在“重工轻商”、“重核心轻外围”、“重传统轻创新”等认识上的误区，对加快商圈建设对于加速城市发展、提升城市品质的重要性认识不足。二是规划刚性不强。我市的商业网点规划2005前就已制定，但很多商业网点的布局没有按规划严格执行，导致规划缺乏执行力和严肃性。三是大项目支撑不力。我市商贸发展传统比重较大，品牌型、连锁经营型等现代业态薄弱，尤其高端专业型、知识型现代服务业和商圈建设尚处于起步阶段，与鄞州、慈溪、上虞等周边地区相比，企业单体规模小，缺乏大项目、大品牌支撑。四是要素制约严重。商业用地存量锐减、拆迁成本提高等不利因素严重制约了商圈的建设和发展。 二、加快推进商圈建设的建议
中国城市商圈分析的内容和步骤
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
城市综合体的发展过程分析
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
异业联盟商圈建设方案
异业联盟商圈建设整体方案第一部分：异业联盟现状分析异业联盟在当今已经不再是一个全新的商业模式，最早的异业联盟是指双方具有共同行销互惠目的的水平式合作关系。凭借着彼此的品牌形象与名气，来拉拢更多面向族群的客源，借此来创造出双赢的市场利益。合作的内容主要在于打造规模效应和商业信息网络，相比商会或协会来讲其合作更为紧密。 然而各行业、各地区的企业之间的异业联盟模式走到今天其弱点暴露越来越多，许多的联盟体系也只是昙花一现，最突出的弱点就是整合平台的定位偏差及整合能力严重不足。 之前的许多异业联盟的发起者更多是基于对自有客户提供增值服务，或者寄希望于联盟的影响力带来的会员卡销售收入及媒体宣传活动带来的广告收入或差额收入。这种运营模式其实只能带来宣传成本的适当节省，但是由于成本节省与收益提升之间的评估无法得到准确的计算，加之让利的幅度冲减，因此不能得到联盟商家的认可。 异业联盟的发起者在建设服务平台时几乎都是一成不变的将人力投入于自身建设，试图依靠庞大的联盟企业数量及频繁的促销活动来争取会员，因而忽略了商家自身发展的需求。当联盟的天平失去平衡时联盟的根基便开始动摇，这就是发起者定位偏差及整合能力不足的最明显的弱点。 异业联盟体系建设的切入点必须是联盟商家，即使发起者已经拥有大量会员也必须以此为基础，道理很简单，就象自己开店一样，必须要先有店才能开张营业，只不过通过原有会员需求分析或目标市场人群定位而选择门当户对的商家而已。但是商家的选择与服务产品的设计恰是异业联盟建设的最难点，因为所有商家的经营思路都不尽相同，商业机密保护意识都非常强烈，如果整合单位的经营定位和策划水平不能超过联盟商家本身，就很难达成合作。第二部分：商圈建设思路 以公司为运营系统服务平台，以旗下盈利产业为联盟主体，以公司周边 5 公里为首批样板 商圈，以快消品意向渠道为首批示范推广渠道，以策划及商圈主题创意为核心竞争 力，以预存款方案为主要利润来源，打造真正平稳落地运营的异业联盟体系。 第三部分：商圈建设计划
全国与宁波城市综合体发展的趋势特点
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
商业综合体规划设计方案评审要点解析
商业综合体规划设计方案评审要点解 析
商业综合体规划设计方案评审要点解析 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，其参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 商业项目业态定位和设计研讨阶段工作要点 （1）对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。（2）此阶段商管公司的任务及准备工作内容：商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准
备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 （3）评审关注的事项：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝。【关注点1】业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。 【关注点2】步行街布局 （1）步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流经过步行街实现交汇和共享；当前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，而且经过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；
浅谈地铁建设对房地产商圈的影响
浅谈地铁建设对房地产商圈的影响 地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。沈阳市地铁的修建,将大大缓解沈阳的城市交通拥挤,带动相关产业的发展,提升沈阳大都市的品牌形象,同时对沈阳人的居住理念和沈阳房地产格局将产生重大的影响。 一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响 1.新加坡的地铁系统 新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。 2.香港的地铁运营模式 香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地
产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。 3.北京市的地铁效应 据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。 4.广州地铁商机效应 广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动
全国各城市商业街的特点特色
各城市商业街的特点特色 广州市：**十大特色商业街构筑南粤新物流** 有朋自远方来，广州人常会把客人带去上下九，看看特色骑楼，“淘淘”广货；或者带客人到天河城一带，去领略大都市的时尚和繁华。而今，随着广州市一批特色商业街建设的全面铺开，风情各异的酒吧街、热闹时尚的特色商业街、充满粤味的美食街等将成为广州这座城市又一靓“名片”。.广州市商业局日前在中国商业步行街建设和发展研讨会上首次表示，广州将在2005年前建成10条具有广州品牌效应的市级特色商业街，有些已正在密锣紧鼓地进行修缮整饰，有些已基本敲定具体的“变脸”方案。据了解，这10条特色商业街分别是白云区的饮食文化长廊，越秀区的北京路步行街、状元坊饰物精品街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西酒吧风情街，东山区的文德路岭南字画街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城；芳村区长堤酒吧风情街。 １——沿江路西餐酒吧街位于珠江河畔、白鹅潭三江交汇处的白鹅潭风情酒吧街。在那里泡吧。每次去都是伴着美丽的江景享受美食，这里的进餐感觉确实有其独特的一面。随着珠江两岸———沿江路和滨江西路的酒吧逐渐聚集成市，被誉为“亲水风情区”的这些新去处已成为“泡吧”人士流连地。晚上，记者来到位于滨江西路广州酒家旁边的NO．1STREET酒吧，一位常来泡吧的人士对记者说，坐在这里看江面，景观美为广州酒吧中之最佳。由于得天独厚的地理优势，这条”海珠风情街”仅天鹅会至广州酒家之间300米路段，就已相继引入了10多家风格各异的主题酒吧，初展广州夜生活的文化风情。沿江路以原“五仙门电厂”为中心，有异域、花街90BAR、夜樱吧等20多家酒吧西餐厅，其中一些有特色的酒吧常常高朋满座，不少外国友人对那里也十分偏爱。而不久之后，另一处别具特色的酒吧街将呈现在芳村长堤白鹅潭上，据悉，该酒吧街总长达1．2公里，首期全长680米，这里有美丽的江景点缀，被专家视为最有潜力的“泡吧”地点。昨日从现场招租处获悉，该酒吧街为商家所看好，认租已超过七成。沿江路的酒吧一条街上不少酒吧都是在从前的建筑上改建的。来这里消费的有生活在广州本地的中青年白领阶层，也有不少来自国内外的游客。 ２——滨江路婚纱礼仪酒吧街,包括白鹅潭段露天“鹅潭吧”、海珠桥至解放桥段婚宴喜庆纱礼仪街、海珠桥至海印桥“旅游观光购物街”、海印桥至海珠半岛花园段酒吧休闲娱乐区。滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。 ３——长堤路购物休闲街欧陆式建筑风格建设为以购物休闲为主，集观光、购物、餐饮、娱乐为一体，与白鹅潭及沙面岛大环境相配合的特色商业街。
大型综合体设计要点
1、前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2、商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3、商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。
分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。 4、商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。 5、商业综合体的设计范围 红线内所有强电设计： （1）完成一般由供电局设计、管理的中压开闭所、局管变电所的设计工作。 （2）中压（10kV）供电系统、低压（0.4kV）系统。 （3）动力配电。 （4）普通及应急照明（非装修区域）。
城市综合体建筑设计要点分析
城市综合体建筑设计要点分析 发表时间：2018-06-15T15:17:39.937Z 来源：《基层建设》2018年第10期作者：曾志富 [导读] 摘要：现在城市综合体已经非常普遍。本文主要分析了城市综合体建筑设计的特征，并探讨了城市综合体建筑的几大设计要点。 广东博意建筑设计院有限公司 528312 摘要：现在城市综合体已经非常普遍。本文主要分析了城市综合体建筑设计的特征，并探讨了城市综合体建筑的几大设计要点。 关键词：城市；综合体；建筑；设计 引言 城市综合建筑是城中之城，城市综合建筑设计是一个复杂的系统工程，需要综合考量各方因素，城市综合建筑是城市的缩影，是城市经济发展的助推力，体现了城市的精神面貌，因此要不断完善城市综合体的建设，实现中小城市的长期可持续发展。 1 城市综合体建筑设计的特征 城市综合体建筑是由底部商业营业厅与上部住宅组建的高层建筑，由各种各样的功能空间构成。现阶段，底部商业已不仅是单纯的商业营业厅，而是由多种类型如超市、商业、餐饮、影院、健身、车库等组合而成的多种复杂功能空间。该综合体被广泛建设是因其能在一定程度上缓解土地资源紧张，减少交通距离，提升企业经济效益。 1.1 建筑功能多样性、复合性 城市综合体的建筑是集商业办公、文化娱乐、餐饮酒店等多种功能中至少三项为一体的综合建筑群，多种功能在一起相互裨益衍生出更多新形态的功能，从而形成一个功能性强、效率化高、复杂但却统一的综合体建筑群，各个综合体他们功能相协同、空间紧凑而有序、稳定性强等特点，他们看似不同的主体，实则相依存，相扶持，各个功能都表现出非常强大的生命力和巨大的发展潜能，实现了共赢的结果，促使城市建筑综合体规模更加宏大，功能也更加的齐全，这种被称为“城中之城”的综合体建筑设计也会促使城市更加快速发展。 1.2 城市综合体建筑设计交通设计立体化 建立城市综合体的地方都是经济发展较完善，建筑密度也会很大，人口密度较大，人流量比较集中的地带，在地理区位优越之处建立的综合建筑群又会反过来促进经济交通等各方面急剧发展，于是在一定时间内就会聚集更多的车辆和人流。为了应对这种状况，避免在有限的区域内发生人车混乱不堪的现象，在建造城市综合体的时候就必须要考虑立体化交通的重要性及必要性了，这种创新的立体式交通模式能也有效缓解在有限地块上人车流量过多导致各种事故的发生，促使交通网络更加发达，功能更加完善。 1.3 城市综合体建筑设计的整体统一性 城市综合体的建筑虽然是多种功能的组合，是由多个单体相互“拼凑”而成，但是综合体建筑群设计的初衷是以少量功能的组合来实现多种功能的衍生，让他们之间相互依存、相互裨益，从而有利于城市高速度的发展。 城市综合体作为一项新兴起的创意建筑群，它是一个城市的微缩体，代表着一个城市的发展方向速度规模等，一个好的综合体建筑能够担负起整个城市的责任与职责。综合体建筑是集多种功能于一体的复合建筑群，必须要综合考虑多方面的需求，合理有效的利用空间布局等，全方面考虑其设计，促使其能成为城市的一道亮丽的风景线，提升建筑业和城市发展水平的新高度。 2城市综合体建筑设计要点分析 2.1 建筑平面布置 （1）总平面规划 本工程以室外步行街为主轴线，进行合理功能规划。在步行街布局时，主要呈T形和U型布局，在建筑起始和中部设置休闲广场，以强化室外空间的层次感，塑造良好的人流空间。室外步行街呈T字形布置，增加了建筑空间的趣味性，同时具有步移景移作用。其东面有购物商场、写字楼和室内步行街。室内步行街中庭采用大型的天窗，以营造了良好的购物环境。 （2）建筑布局 建筑西面布置办公主楼，而在北面布置裙房，这样可以形成一个整体空间，在空间布局时，主要体现空间的高低错落、层次分明，从远处不同方面望去，办公建筑与南面的广场相互呼应，体现城市空间的互动性。2.3功能分区商业综合楼，其主体功能规划为办公，裙房功能规划为商业。在建筑东侧布置1、3号楼。设备层布置于2、3号综合楼和办公楼中间；3号楼商业综合楼包括娱乐楼、步行街和并联店。1层为精品百货，2～3层为生活超市，4～6层为电玩城和餐饮区。在地下室设计时，确保两个地块地下室相互连通，地下室为平战结合的地下停车库和设备用房。 2.2 交通组织设计 交通流线布置要合理，设计如下： （1）车行出入口设置 在设置车行出入口时，本综合体东侧，西侧和南侧各设置了1个出入口，车辆进入项目后，都可以从这3个出入口直接入口进入地下室，地面只设置消防车位； （2）人行出入口设置 在人行出入口设置时，设置了4个进出口，以满足人流的正常使用，在项目东侧和西侧分别设置2个进出口，并与城市道路相接。项目的主要出入口设置在东侧入口广场，以达到城市人流的疏散。北侧入口广场作为共用广场，主要为室内、外步行街提供休闲、休息和交流的场所。与此同时，在项目内部设置T字形室外步行街，以方便行人购物和休息，加强项目不同朝向建筑之间的联系。在室内步行街的末端设置了一个广场，以疏散行人。 2.3 建筑外立面设计 在建筑外立面设计时，要体现出建筑的时代性和标志性。在设计中，采用了简约的设计方式，通过加强铝塑板墙面与玻璃之间的对比，以营造出良好的购物空间，强化购物的形象，突出建筑良好的商业气氛。 在主体建筑设计时，为了体现简洁、大方的建筑特征，呈方形布置，以强化建筑的视觉冲击力，确保使用面积的有效性。大型商业综合体方形布置形式主要包括正方形布置与长方形布置，这两种布置方式是建筑平面设计的要素。与此同时，在外空间立面设计时，还要考虑到满足建筑功能及业态外窗的功能要求，如餐饮类建筑都要考虑到足够的外窗的设置问题；百货类建筑需要在首层设置展示橱窗。因