民法案例分析报告

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案例分析报告

最高法指导民事案例

案例分析报告

一案情简介

案例来源：指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

关键词：民事居间合同二手房买卖违约

裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条

基本案情：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该

房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金万元。

裁判结果：上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金万元的诉讼请求，不予支持。

二对本案例的分析-------参照法律关系分析方法

㈠本案所涉及的法律关系的判定

1本案的争议焦点：，买方通过中介公司的居间服务选定房源后，却故意绕开该中介公司直接与房主达成交易或通过其他中介公司与房主达成交易的现象，民间俗称“跳单”。当事人在房屋买卖居间合同中约定的禁止跳单条款法律效力如何，以及何种情况构成跳单违约。

2从上述案例来看，双方主体产生了民事法律关系，即合同关系中的买卖居间合同关系。

3本案中法律关系的各要素，主体：原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）和被告陶德华。内容：买卖居间合同主体的权利与义务（居间人的权利

（１）、居间合同成立后，居间人有向委托人收取报酬的权利，此为基本权利。（２）、就业务范围而言，居间人除法律规定不得为私人进行居间者外，可以不受民事商事的限制，如介绍家庭教师、介绍清洁工等。

（３）、居间人可以与主合同的双方当事人约定，分别收取报酬。

（４）、只要居间人在报告订约信息时并无故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，即居间人无恶意时，不负担合同责任，此为消极权利。

居间人的义务

（１）、报告订约机会或媒介订约的义务。

在报告合同中，居间人应忠实、尽力的完成此项义务。居间人就订约事项应就其所知，据实的报告给委托人。如，相对人的信用情况，相对人将用于交易的标的物的存续状态等。依照诚实信用原则，居间人就一般对于订约有影响的事项不负有积极的调查义务。居间人对于相对人而言，并无负有报告委托人有关情况的义务。在媒介合同中，居间人应将有关订约的事项据实报告给各方当事人，对明显无支付能力或无订约能力的当事人，居间人不得为其媒介。

（２）、忠实和尽力的义务。

忠实义务是指居间合同不管是单务的好是双务的，居间人就自己所为的居间活动，都有遵守诚实信用原则的义务：其一，居间人应将所知道的有关订约的情况或商业信息如实告知给委托人。其二，不得对订立合同实施不利影响，影响合同的订立或者损害到委托人的利益，例如劝阻购买者订约。其三，居间人对于所提供的信息，成交机会以及后来的订约情况，负有向其他人保密的义务。尽力义务是指居间人应尽力促进将来可能订约

的当事人双方，排除双方所持的不同意见，并依照约定准备合同，对于相对人与委托人之间所存障碍，加以说合和克服，促进当事人达成合意。）客体：交付合同约定的佣金。

㈡本案所涉及法律适用的判定

1《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”关于居间人如实报告义务问题。合同法第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

2《合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。关于居间费用问题。合同法第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

3 《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于禁止跳单条款的可撤销问题。实践中有的禁止跳单条款存在显失公平的情况。如有的条款约定，中介公司带买方看房后，买方不得私下或通过其他中介公司与该房房主交易，否则需支付相当于居间报酬的违约金。该约定意味着中介公司带领买方看房后就能旱涝保收，不论该中介公司报价是否偏高。法院认为，中介公司获得售房信息往往是卖家的主动委托，带领买方看房也只是简单劳动，付出是有限的；在多家中介公司掌握同一房源信息的情况下，各家中介公司的报价和服务可能存在较大差异，如果某中介公司以有

限的付出来永久限制买方的选择权，双方的利益是明显失衡的。在这种情况下，买方如果认为显失公平，可以根据合同法第五十四条的规定申请变更或撤销该条款。

4 《合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

㈢结合上述分析所得结论

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，四百二十七条的规定，本案中，中原公司要求陶德华支付违约金万元的诉讼请求，得不到支持。

因为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。