3投资性房地产PPT课件
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投资性房地产(PPT48页)
（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。 在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义
会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法 企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 。 借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
一、投资性房地产的确认条件 1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入主体； 2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
《投资性房地产》课件
物业管理风险
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
物业管理水平的高低直接影响到投资性房地产的维护和保值增值，如果物业管 理不善，可能会造成资产的损失或降低资产的价值。
06
投资性房地产的发展趋势与展望
发展趋势
投资性房地产市场持续增长
随着城市化进程加速和房地产市场成熟，投资性房地产市场规模不 断扩大，吸引了更多投资者进入。
多元化投资策略出现
收益还原法
将投资性房地产未来的租 金收益按照合理的折现率 还原为现值，以此评估房 地产价值。
成本法
基于重新构建投资性房地 产所需的成本来评估其价 值，通常适用于旧的或改 建的投资性房地产。
评估指标
土地价格
根据土地的位置、面积、使用年限等因素确定 。
建筑物价格
根据建筑物的结构、装修、成新度等因素确定 。
THANKS
感谢观看
资者需要具备更专业的投资眼光和技能。
02
技术创新将改变房地产投资方式
随着科技的发展，如区块链、人工智能等技术的应用，将为投资性房地
产市场带来新的机遇和挑战。
03
政策调控对市场影响加大
政府对房地产市场的调控政策将更加严格，对投资性房地产市场的影响
也将更加显著。投资者需要密切关注政策变化，合理调整投资策略。
01
03
合规风险是指投资者在投资性房地产交易、持有和处 置过程中未能遵守相关税收法规和规定，可能面临税
务机关的处罚和追缴税款的风险。
04
操作风险是指由于投资者对税收政策理解不准确或操 作不当导致的税收风险，如未能及时申报纳税、错误 计算税额等。
04
投资性房地产的融资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来筹集资金，是 投资性房地产最常用的融资方式。
《投资性房地》课件
资产增值
通过市场分析和投资策略 ，寻求资产增值的机会， 如市场价格上涨或重新开 发。
资产配置
根据投资目标和风险承受 能力，合理配置不同类型 的投资性房地产，以实现 多元化投资。
物业管理
租客服务
提供优质的租客服务，包括租务咨询、维修服务等，以提高租客 满意度和降低租客流失率。
安全管理
确保物业安全，采取措施预防盗窃、火灾等安全风险，保障租客和 资产的安全。
详细描述
市场风险通常包括市场供求风险、周期风险和政策风险。市场供求风险是指房地产市场供求关系的变化，可能导 致房地产价格波动；周期风险是指房地产市场随经济周期波动而变化的风险；政策风险是指政府对房地产市场的 调控政策，如限购、限贷等政策，可能对投资性房地产产生影响。
管理风险
总结词
管理风险是指投资性房地产在运营、维护和管理过程中可能出现的问题，这些问题可能导致资产损失 或收益下降。
详细描述
法律风险包括产权风险、税务风险和诉讼风险。产权风险是指产权证书的合法性和有效 性，以及产权纠纷等问题；税务风险是指税务政策的变化，可能对投资者的税务负担产 生影响；诉讼风险是指与投资性房地产相关的法律诉讼，可能对投资者的经济利益产生
影响。
THANKS
感谢观看
环境维护
保持物业环境整洁、卫生，定期进行清洁和维护，提高物业的品质 和吸引力。
05
投资性房地产的融资与投 资策略
融资方式
银行贷款
通过向银行申请贷款来 筹集资金，是常见的融
资方式。
股权融资
通过发行股票或引入战 略投资者来筹集资金。
租赁融资
通过将房地产出租给承 租人，以租金收入来偿
还贷款。
信托融资
投资性房地产ppt
2.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入
3.投资性房地产发生减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
• 【例4-5】
二、采用公允价值模式计量的投资 性房地产
〔一〕采用公允价值模式的前提条 件
企业只有存在确凿证据说明投资性 房地产的公允价值能够持续可靠取 得，才可以采用公允价值模式对投 资性房地产进展后续计量。
• 【例4-13】
〔二〕采用公允价值模式计量
1、处置采用公允价值模式计量的投 资性房地产时,应当按实际收到的 金额：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
2、结转该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务本钱 贷：投资性房地产——本钱 贷或借：投资性房地产——公允价值 变动〔累计公允价值变动〕
3、同时结转投资性房地产累计公允 价值变动。假设存在原转换日计入 资本公积的金额，也一并结转。
三、投资性房地产后续计量模式的变更 1、准那么要求： 企业对投资性房地产的计量模式一经确
定，不得随意变更。本钱模式转为公 允价值模式的，应当作为会计政策变 更处理； 已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为本钱模 式。
2、变更的账务处理：本钱模式转为 公允价值模式的，应当作为会计政 策变更处理，将计量模式变更时公 允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益。
• 企业自行建造房地产到达预定可使 用状态后一段时间才对外出租或用 于资本增值的，应领先将自行建造 的房地产确认为固定资产或无形资 产，自租赁期开场日或用于资本增 值之日开场，从固定资产或无形资 产转换为投资性房地产。
• 自行建造投资性房地产的本钱，由 建造该项房地产到达预定可使用状 态前发生的必要支出构成。
• 采用公允价值模式进展后续计量的 投资性房地产，应当同时满足以下 两个条件：
3.投资性房地产发生减值 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
• 【例4-5】
二、采用公允价值模式计量的投资 性房地产
〔一〕采用公允价值模式的前提条 件
企业只有存在确凿证据说明投资性 房地产的公允价值能够持续可靠取 得，才可以采用公允价值模式对投 资性房地产进展后续计量。
• 【例4-13】
〔二〕采用公允价值模式计量
1、处置采用公允价值模式计量的投 资性房地产时,应当按实际收到的 金额：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
2、结转该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务本钱 贷：投资性房地产——本钱 贷或借：投资性房地产——公允价值 变动〔累计公允价值变动〕
3、同时结转投资性房地产累计公允 价值变动。假设存在原转换日计入 资本公积的金额，也一并结转。
三、投资性房地产后续计量模式的变更 1、准那么要求： 企业对投资性房地产的计量模式一经确
定，不得随意变更。本钱模式转为公 允价值模式的，应当作为会计政策变 更处理； 已采用公允价值模式计量的投资性房地 产，不得从公允价值模式转为本钱模 式。
2、变更的账务处理：本钱模式转为 公允价值模式的，应当作为会计政 策变更处理，将计量模式变更时公 允价值与账面价值的差额，调整期 初留存收益。
• 企业自行建造房地产到达预定可使 用状态后一段时间才对外出租或用 于资本增值的，应领先将自行建造 的房地产确认为固定资产或无形资 产，自租赁期开场日或用于资本增 值之日开场，从固定资产或无形资 产转换为投资性房地产。
• 自行建造投资性房地产的本钱，由 建造该项房地产到达预定可使用状 态前发生的必要支出构成。
• 采用公允价值模式进展后续计量的 投资性房地产，应当同时满足以下 两个条件：
新准则讲义(PPT)-CAS 03 投资性房地产
➢ 终止确认
▪ 被处置或永久退出使用且无处置经济利益，应当终止确认。
投资性房地产
- 示例…
1. 企业自行建造一栋写字楼，准备对外出租。写字楼于 20X0年9月1日建造完毕，建造成本为4800万元。
2. 为获取高额租金，企业对写字楼部分楼层进行了高档装 修，工程于20XX年11月30日完工，共支出600万元。
每天只看目标，别老想障碍
•
3、
。20.1 0.1913: 14:261 3:14Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
•
4、
。13:1 4:2613: 14:261 3:14Monday, October 19, 2020
• •
积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.191 3:14:26 13:14:2 6Octobe r 19, 2020
CAS 03 – 投资性房地产
投资性房地产
- 定义及初始计量
➢ 定义：赚取租金或/和资本增值的房地产，且能够单独计 量和出售
➢ 范围：已出租的建筑物/土地使用权、持有待售的土地使 用权 ✓ 某电子集团：已出租的建筑物
➢ 初始计量：按照实际发生的成本进行初始计量
投资性房地产
- 后续计量
➢ 后续计量：成本模式 ✓ 适用固定资产准则或无形资产准则
成本模式：折旧或摊销
公允价值模式：定期调整账 面价值，不进行折旧或摊销
在会计报表上单独列示为投 固定资产/无形资产/其他长
资性房地产
期资产/存货 - 出租开发产品
投资性房地产
- 与国际财务报告准则的主要差异
新企业会计准则
计量模式
企业应当对投资性房地产 采用成本模式计量，有确 凿证据表明公允价值可以 持续可靠取得的，可以对 相关投资性房地产采用公 允价值模式计量。
▪ 被处置或永久退出使用且无处置经济利益，应当终止确认。
投资性房地产
- 示例…
1. 企业自行建造一栋写字楼，准备对外出租。写字楼于 20X0年9月1日建造完毕，建造成本为4800万元。
2. 为获取高额租金，企业对写字楼部分楼层进行了高档装 修，工程于20XX年11月30日完工，共支出600万元。
每天只看目标，别老想障碍
•
3、
。20.1 0.1913: 14:261 3:14Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
•
4、
。13:1 4:2613: 14:261 3:14Monday, October 19, 2020
• •
积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.191 3:14:26 13:14:2 6Octobe r 19, 2020
CAS 03 – 投资性房地产
投资性房地产
- 定义及初始计量
➢ 定义：赚取租金或/和资本增值的房地产，且能够单独计 量和出售
➢ 范围：已出租的建筑物/土地使用权、持有待售的土地使 用权 ✓ 某电子集团：已出租的建筑物
➢ 初始计量：按照实际发生的成本进行初始计量
投资性房地产
- 后续计量
➢ 后续计量：成本模式 ✓ 适用固定资产准则或无形资产准则
成本模式：折旧或摊销
公允价值模式：定期调整账 面价值，不进行折旧或摊销
在会计报表上单独列示为投 固定资产/无形资产/其他长
资性房地产
期资产/存货 - 出租开发产品
投资性房地产
- 与国际财务报告准则的主要差异
新企业会计准则
计量模式
企业应当对投资性房地产 采用成本模式计量，有确 凿证据表明公允价值可以 持续可靠取得的，可以对 相关投资性房地产采用公 允价值模式计量。
财务会计投资性房地产课件
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以转换 日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当 期损益
借：开发产品
借或贷
公允价值变动损益 贷：投资性房地产—成本
借或贷
—公允价值变动
•财务会计投资性房地产
•22
第六节 投资性房地产的处置
一、投资性房地产的终止确认与处置损益 n 终止确认条件：
（一）采用公允价值模式计量的条件 n 投资性房地产所在地有活跃的房地产交
易市场 n 企业能够从活跃的房地产交易市场上取
得的同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计
•财务会计投资性房地产
•8
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（续） （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表 日的公允价值计量，公允价值的变动计入当 期损益。 公允价值上升时： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定/无形资产减值准备
•财务会计投资性房地产
•19
（一）投资性房地产转换为自用房地产（续）
n 采用公允价值模式计量
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当 以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值 的差额计入当期损益
n 内容：
包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化
的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
等 n 会计处理
何时确认为
借：投资性房地产 投资性房地 产 贷：在建工程（开发产品）
成本模式
公允价值模式 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程（开发产品）
企业会计准则第3号-投资性房地产ppt-企业会计准则第3
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地 产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
(一)已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转 让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交 纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在 二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如， 甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公 司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平 方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期 开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房 地产。
一、投资性房地产及其特征
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地 产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持 有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出 售。
投资性房地产业务是一种经营性活动。投资 性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用 权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
二、投资性房地产的范围
2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租 赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁 协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属 于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的 建筑物，不属于已出租的建筑物。例如，甲企业在当 地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。 甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这 块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未 找到合适的承租人。本例中，这栋商场不属于投资性 房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自 租赁期开始日起，这栋商场才能转换为投资性房地产； 同时，相应的土地使用权(无形资产)也应当转换为投资 性房地产。
企业会计准则第3号 ——投资性房地产
(一)已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转 让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 企业取得的土地使用权通常包括在一级市场上以交 纳土地出让金的方式取得的土地使用权，也包括在 二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。例如， 甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公 司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平 方米土地使用权。那么，自租赁协议约定的租赁期 开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房 地产。
一、投资性房地产及其特征
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地 产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持 有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出 售。
投资性房地产业务是一种经营性活动。投资 性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用 权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
二、投资性房地产的范围
2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租 赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁 协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属 于已出租的建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的 建筑物，不属于已出租的建筑物。例如，甲企业在当 地房地产交易中心通过竞拍取得一块土地的使用权。 甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这 块土地上建造了一栋商场，拟用于整体出租，但尚未 找到合适的承租人。本例中，这栋商场不属于投资性 房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自 租赁期开始日起，这栋商场才能转换为投资性房地产； 同时，相应的土地使用权(无形资产)也应当转换为投资 性房地产。
企业会计准则第3号 ——投资性房地产
投资性房地产培训课件(共34张PPT)
第二节
投资性房地产的确认及计量
2．账户的设置 （1）“投资性房地产——成本”（反映其成本） “投资性房地产——公允价值变动”明细科目（属于“投资性 房地产——成本”科目的备抵附加科目） （2）“公允价值变动损益”科目（损益类） （3）“其他业务收入”——核算收取的租金收入
第二节
投资性房地产的确认及计量
（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销
而正在开发的商品房和土地。
【总结】下列不属于投资性房地产： 1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；
2.企业自用的办公楼；
3.房地产开发企业开发的商品房； 4.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权； 5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物； 6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。
第二节
投资性房地产的确认及计量
（3）采用成本模式投资性房地产的后续计量（处理同固定资产 或无形资产） ①出租建筑物——应当按照固定资产计提折旧的有关规定，计 入“其他业务成本” ②出租土地使用权——应当按照无形资产摊销的有关规定，计 入“其他业务成本” ③取得的租金收入——作为其他业务收入 ④资产负债表日，若投资性房地产存在减值迹象的，经测试确 定发生减值的，也应当计提投资性房地产减值准备，确认 的减值损失计入当期损益，且在以后会计期间不得转回。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为
生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式：一是成本模式，二是公允 价值模式。
第一节
投资性房地产概述
二、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的范围 租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
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18
例：甲公司2019年12月1日购入一幢办公 楼，用于对外出租。该资产的买价3000 万元，相关税费50万元，预计使用50年。 该办公楼每月租金为20万元。该类资产 在当地有活跃的交易市场，且公允价值 能够可靠取得。该办公楼在12月31日的 公允价值为4000万元。企业对该办公楼 选择了公允价值计量模式。
贷：银行存款 30000000
②2019年每月计提折旧
借：其他业务成本 50000
贷：投资性房地产累计折旧
50000
③每月收取租金
借：银行存款
150000
贷： 其他业务收入 150000
14
甲企业将其一栋写字楼租给乙企业使用，并一直 采用成本法计量。2019年1月1日，甲企业将该项 投资性房地产转换为公允价值模式计量。该写字 楼的原造价为1000万元，已提折旧300万元。2019 年1月1日，该写字楼的公允价值为800万元。该企 业按10%计提盈余公积。假定不考虑所得税的影 响。会计处理为：
企业会计准则第3号 —投资性房地产
1
第三节 主要内容
一、确认 二、投资性房地产的计量 三、房地产的转换 四、房地产的处置
2
一、投资性房地产的确认
（一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。能够单独计 量和出售（或转让）
特征： 1、 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼
16
三、投资性房地产的后续计量
2、采用公允价值模式需要满足的条件 （1）投资性房地产所在地存在活跃交易市场 （2）企业能够从房地产交易市场取得同类或
类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理 的估计
17
三、投资性房地产的后续计量
公允价值模式下的会计处理
3、不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基 础,公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益. 4、设置“投资性房地产”科目，并设置 “成本”、“公允价值变动”明细科目。
10
二、投资性房地产的计量
（一）投资性房地产的按照成本计量 1、初始计量： （1）外购：买价+相关税费+直接归属于该
资产的其他支出
注意：外购的房地产部分出租、部分自用， 用于出租的部分应予单独确认的，应按不同 部分的公允价值占公允价值总额的比例将成 本在不同部分之间进行合理分配。
11
二、投资性房地产的计量
如，母公司以经营租赁出租给子公司的 房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自 用房地产。
8
一、投资性房地产的确认
（五）投资性房地产的确认 满足定义，且同时符合以下两个条件： 与该投资性房地产相关的经济利益很可能
流入企业 2、该投资新房地产的成本能够可靠地计量
4
一、投资性房地产的确认
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 ☆出租给本企业职工居住的宿舍、自行
经营的旅馆饭店
2、作为存货的房地产
5
一、投资性房地产的确认
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
1、一项房地产，部分用于赚取租金或资 本增值，部分用于生产商品、提供劳务 或经营管理，用于赚取租金或资本增值 的部分，如果能够分别计量和出售的， 可以确认为投资性房地产，否则不可。
（2）自建 自行建造的投资性房地产，按建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出作为其成本的构成。包括土地开发费、 建安成本、应予资本化的借款费用、支付 的其他费用和分摊的间接费用等。建造过 程中发生的非正常性损失直接计入当期损 益，不计入建造成本。
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二、投资性房地产的计量
2、后续计量；成本模式下，应对投资性房地 产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用 《固定资产》、《无形资产》准则。如存 在减值迹象，应按《企业会计准则第８ 号——资产减值》进行减值测试，并计提 相应减值准备。投资性房地产计提的折旧 或摊销计入“其他业务成本”账户。获得 的租金等收入计入“其他业务收入”。
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二、投资性房地产的计量
通常应当采用成本模式进行计量，只有符合规定条 件的，可以采用公允价值模式进行计量 计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将 转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留 存收益（未分配利润）。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
借：投资性房地产——写字楼（成本）8000000
投资性房地产累计折旧
3000000
贷：投资性房地产——写字楼 10000000
盈余公积
100000
利润分配——未分配利润
900000
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二、投资性房地产的计量
（二）采用公允价值模式进行计量 1、前提：有确凿证据表明投资性房地产公 允价值能够持续可靠取得的，可以对投资 性房地产采用公允价值计量。
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一、投资性房地产的确认
2、 企业将建筑物出租并按出租协议向承租 人提供保安和维修等其他服务，所提供的其 他服务在整个协议中不重大的，可以将该建 筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服 务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视 为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
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一、投资性房地产的确认
3、 关联企业之间租赁房地产，出租方应 将出租的房地产确定为投资性房地产。但 在编制合并报表时，应将其作为企业集团 的自用房地产。
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①2019年12月1日购入：
4、后续支出——资本化/费用化
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甲公司2019年12月购入一幢厂房，用于对外出租。
该资产的买价29500000元，相关税费500000元，预
计使用50年，净残值为零。采用直线法计提折旧。
该办公楼每月租金为150000元，2019年12月购入
借：投资性房地产——厂房 30000000
有； 2、投资性房地产是一种经营性活动 3、投资性房地产有别于自用房地产和用于销
售的房地产
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一、投资性房地产的确认
（二）下列项目属于投资性房地产
1、已出租的建筑物（经营租出方式） 2、已出租的土地使用权
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置土地不属于）
例：甲公司2019年12月1日购入一幢办公 楼，用于对外出租。该资产的买价3000 万元，相关税费50万元，预计使用50年。 该办公楼每月租金为20万元。该类资产 在当地有活跃的交易市场，且公允价值 能够可靠取得。该办公楼在12月31日的 公允价值为4000万元。企业对该办公楼 选择了公允价值计量模式。
贷：银行存款 30000000
②2019年每月计提折旧
借：其他业务成本 50000
贷：投资性房地产累计折旧
50000
③每月收取租金
借：银行存款
150000
贷： 其他业务收入 150000
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甲企业将其一栋写字楼租给乙企业使用，并一直 采用成本法计量。2019年1月1日，甲企业将该项 投资性房地产转换为公允价值模式计量。该写字 楼的原造价为1000万元，已提折旧300万元。2019 年1月1日，该写字楼的公允价值为800万元。该企 业按10%计提盈余公积。假定不考虑所得税的影 响。会计处理为：
企业会计准则第3号 —投资性房地产
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第三节 主要内容
一、确认 二、投资性房地产的计量 三、房地产的转换 四、房地产的处置
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一、投资性房地产的确认
（一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。能够单独计 量和出售（或转让）
特征： 1、 目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼
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三、投资性房地产的后续计量
2、采用公允价值模式需要满足的条件 （1）投资性房地产所在地存在活跃交易市场 （2）企业能够从房地产交易市场取得同类或
类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理 的估计
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三、投资性房地产的后续计量
公允价值模式下的会计处理
3、不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基 础,公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益. 4、设置“投资性房地产”科目，并设置 “成本”、“公允价值变动”明细科目。
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二、投资性房地产的计量
（一）投资性房地产的按照成本计量 1、初始计量： （1）外购：买价+相关税费+直接归属于该
资产的其他支出
注意：外购的房地产部分出租、部分自用， 用于出租的部分应予单独确认的，应按不同 部分的公允价值占公允价值总额的比例将成 本在不同部分之间进行合理分配。
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二、投资性房地产的计量
如，母公司以经营租赁出租给子公司的 房地产，应当作为母公司的投资性房地产， 但在编制合并报表时，作为企业集团的自 用房地产。
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一、投资性房地产的确认
（五）投资性房地产的确认 满足定义，且同时符合以下两个条件： 与该投资性房地产相关的经济利益很可能
流入企业 2、该投资新房地产的成本能够可靠地计量
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一、投资性房地产的确认
（三）下列项目，不属于投资性房地产
1、自用房地产 ☆出租给本企业职工居住的宿舍、自行
经营的旅馆饭店
2、作为存货的房地产
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一、投资性房地产的确认
（四）下列房地产，是否属于投资性房地 产，要根据具体情况判断
1、一项房地产，部分用于赚取租金或资 本增值，部分用于生产商品、提供劳务 或经营管理，用于赚取租金或资本增值 的部分，如果能够分别计量和出售的， 可以确认为投资性房地产，否则不可。
（2）自建 自行建造的投资性房地产，按建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出作为其成本的构成。包括土地开发费、 建安成本、应予资本化的借款费用、支付 的其他费用和分摊的间接费用等。建造过 程中发生的非正常性损失直接计入当期损 益，不计入建造成本。
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二、投资性房地产的计量
2、后续计量；成本模式下，应对投资性房地 产计提折旧或摊销。计提折旧或摊销适用 《固定资产》、《无形资产》准则。如存 在减值迹象，应按《企业会计准则第８ 号——资产减值》进行减值测试，并计提 相应减值准备。投资性房地产计提的折旧 或摊销计入“其他业务成本”账户。获得 的租金等收入计入“其他业务收入”。
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二、投资性房地产的计量
通常应当采用成本模式进行计量，只有符合规定条 件的，可以采用公允价值模式进行计量 计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将 转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留 存收益（未分配利润）。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。
借：投资性房地产——写字楼（成本）8000000
投资性房地产累计折旧
3000000
贷：投资性房地产——写字楼 10000000
盈余公积
100000
利润分配——未分配利润
900000
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二、投资性房地产的计量
（二）采用公允价值模式进行计量 1、前提：有确凿证据表明投资性房地产公 允价值能够持续可靠取得的，可以对投资 性房地产采用公允价值计量。
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一、投资性房地产的确认
2、 企业将建筑物出租并按出租协议向承租 人提供保安和维修等其他服务，所提供的其 他服务在整个协议中不重大的，可以将该建 筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服 务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视 为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
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一、投资性房地产的确认
3、 关联企业之间租赁房地产，出租方应 将出租的房地产确定为投资性房地产。但 在编制合并报表时，应将其作为企业集团 的自用房地产。
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①2019年12月1日购入：
4、后续支出——资本化/费用化
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甲公司2019年12月购入一幢厂房，用于对外出租。
该资产的买价29500000元，相关税费500000元，预
计使用50年，净残值为零。采用直线法计提折旧。
该办公楼每月租金为150000元，2019年12月购入
借：投资性房地产——厂房 30000000
有； 2、投资性房地产是一种经营性活动 3、投资性房地产有别于自用房地产和用于销
售的房地产
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一、投资性房地产的确认
（二）下列项目属于投资性房地产
1、已出租的建筑物（经营租出方式） 2、已出租的土地使用权
已出租的投资性房地产租赁期届满，因 暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性 房地产
3、持有并准备增值后转让的土地使用权 （闲置土地不属于）