关于《广州市提高工业用地利用效率试行办法》指导工业用地升级改造的分析与探讨——以广州市番禺区为例
广州市环境保护局关于明确工业企业场地再开发利用相关活动中有关事项的通知
广州市环境保护局关于明确工业企业场地再开发利用相关活动中有关事项的通知文章属性•【制定机关】广州市环境保护局•【公布日期】2018.08.20•【字号】穗环函〔2018〕2319号•【施行日期】2018.08.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】企业管理正文广州市环境保护局关于明确工业企业场地再开发利用相关活动中有关事项的通知穗环函〔2018〕2319号各相关单位：根据中共中央办公厅国务院办公厅《关于深化环境监测改革提高环境监测数据质量的意见》《污染地块土壤环境管理办法（试行）》（原环境保护部令第42号)、《广州市人民政府关于印发广州市土壤污染防治行动计划工作方案的通知》（穗府〔2017〕13号）等相关文件的要求，我局组织对相关活动实验室环境监测质量控制工作进行检查，发现在计量认证资质、样品采集、原始记录、分析方法等方面存在一系列问题。
为保障工业企业场地再开发利用环境安全，加强工业企业场地再开发利用相关活动中环境监测质量监督管理，加快场地调查、风险评估等相关工作的有序推进，现就有关事项通知如下：一、受委托从事工业企业场地再开发利用相关活动的环境监测机构，应满足在广州市设有获CMA资质的实验室，环境监测的主要单位，其检测能力应达到场地需检测因子的75%以上。
在日常检测工作开展过程中，应严格执行《场地环境监测技术导则》（HJ 25.2-2014）、《广州市工业企业场地环境调查、修复、效果评估文件技术要点》等标准和技术规范要求，应强化对人员、仪器设备、监测方法等重要环节的质量管理工作；针对监测质量监督检查情况所发现问题,开展自查整改，确保监测数据真实准确。
二、针对监测质量监督检查中发现管理体系不健全、监测活动不规范、存在违规违法行为的生态环境监测机构，我局将依据《广东省环境保护厅广东省质量技术监督局转发生态环境部国家市场监督管理总局关于加强生态环境监测机构监督管理工作的通知》（粤环【2018】41号）要求，将其列为重点监管对象，严肃查处环境监测数据弄虚作假行为，并将相关情况及时向社会公布，通知报送质量技术监督部门。
广州市人民政府办公厅关于印发广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）的通知
广州市人民政府办公厅关于印发广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府办公厅•【公布日期】2020.04.20•【字号】穗府办规〔2020〕5号•【施行日期】2020.04.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府办公厅关于印发广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）的通知穗府办规〔2020〕5号各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
实施过程中遇到的问题，请径向市发展改革委反映。
广州市人民政府办公厅2020年4月20日广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）第一条为加强广州市工业用地全生命周期管理，充分发挥土地资源市场配置作用，促进广州经济社会转型发展，提高土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省国土资源厅印发关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）、《广州市人民政府关于修订广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法的通知》（穗府规〔2019〕2号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》（穗府办规〔2019〕4号）等文件，制定本办法。
第二条工业用地项目土地利用绩效评估管理是指以提高工业土地利用质量和效益为目的，以土地供应合同为基础，通过项目准入审核、土地利用全要素和全流程管理等，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管。
本市新增供应的工业及仓储用地按照本规定执行。
第三条土地利用绩效评估应坚持加强监管、主动服务、高效便捷的原则推进实施。
工业用地项目土地利用绩效评估具体内容包括通过健全项目准入、土地供应、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将工业用地项目约束性指标和监管要求列入土地供应合同中管理，分别在开竣工阶段、达产阶段（达产评估）、达产后每3年至5年（过程评估）、出让年期到期前1年（到期评估）等阶段依据合同进行评估，根据评估结果实施动态管理，实现工业用地项目土地利用管理的系统化、精细化、动态化。
广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办[2015]11号文件的通知
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广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办[2015]11号文件
的通知
广州市人民政府办公厅
【期刊名称】《广州政报》
【年(卷),期】2018(000)011
【摘要】广州市人民政府办公厅文件穗府办规[2018]6号各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:经市人民政府同意,《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》(穗府办[2015]11号)有效期延长至2019年3月31日。
【总页数】1页(P25-25)
【作者】广州市人民政府办公厅
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】D625
【相关文献】
1.广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办[2014]12号文件的通知 [J], ;
2.广州市人民政府办公厅文件穗府办[2006]3号——关于印发广州市危险化学品生产企业安全专项整治实施方案的通知 [J], ;
3.广州市人民政府办公厅文件穗府办[2004]64号——印发广州市保护知识产权专项行动实施方案的通知 [J], ;
4.广州市人民政府办公厅文件穗府办[2005]51号——印发《广州市贯彻〈国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见〉实施方案》的通知 [J], ;
5.广州市人民政府办公厅关于废止穗府办[2015]12号、穗府办[2015]50号文件的通知 [J], 广州市人民政府办公厅;
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广州市提高工业用地利用效率实施办法
广州市提高工业用地利用效率实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，根据《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔〕号）、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地意见的通知》（国土资规〔〕号）、《关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔〕号）、《关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔〕号）、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔〕号）等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内工业用地的规划和使用管理（黄埔、南沙区除外），包括普通工业用地和新型产业用地（）。
普通工业用地是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（）规定的一类工业用地（）、二类工业用地（）和三类工业用地（）。
新型产业用地（）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、清洁生产等环节及其配套设施的用地。
工业产业区块是指经市政府批准的《广州市工业产业区块列表》中明确的用于推动产业项目集聚发展，经规划确定的工业园区、连片工业用地、产业园区、价值创新园等。
第三条提高工业用地利用效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管”的基本原则，促进新增工业用地合理布局和规模集聚，新增普通工业用地原则上安排在工业产业区块内。
挖掘存量工业用地资源，鼓励用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高工业用地的利用效率。
第四条市国土规划部门负责本市工业用地的规划、供应、利用管理等工作。
市发展改革、国土规划部门会同工业和信息化、商务、城市更新等部门负责制定本市产业准入标准和产业用地标准（指南），制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。
广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见
结合其
位 条 区
件 、
，
用 地规划 、
产业现状 等 实 际 情况 ，
引
导完善
用
地 、
规划 、
建设 、
环保 等手续 ；
采 取
拆 除重 建或综 合整 治 的方 式 进行
改 “ 工
工”
不 改变 现有 工业用 地 性质
（
，
继 续 保 留
工业 发展用 途 的 改造模 式 ） 、
新 “ 工 改
”
（ 为 适 应 创 新 型 企 业 发 展 和 创 新 人 才 的 空 间
２
（
本文
与
正式文
件
同
等效
力
）
广 州 市 人 民 政府 公报
２０ １ ９ 年 第 ２５ 期
需求 ，
利用 现有工 业用 地 ，
用 于发展 研发 、 创 意、
设 计、
中 试、
检测、
无 污 染 生 产
等 环节及其配套设施 的 改造模 式 ） ；
结合 市 区 重 点 产业 发展方 向 ，
积 极 开 展 产 业 转 型
广 州 市 人 民 政府 公报
２０ １ ９ 年 第 ２５ 期
瞧 广州 市 人
办 公厅文件
穗 府 办 规 〔 ２ ０ １ ９ 〕 ９ 号
广 州 市 人 民 政 府办 公 厅关 于 广 州 市 村 级 工业 园 整 治 提 升的 实 施 意 见
各 区 人 民 政府 市政府各部 门 、 各 直属 机构
，
，
，
鼓励现状零散村级工业 园 合理 整合 ，
连 片 整治 提升 ，
形 成 全 市 村 级 工 业 园 统 筹 发 展
广州市提高工业用地利用效率实施办法(20200810235146).pdf
广州市提高工业用地利用效率实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，根据《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地意见的通知》（国土资规〔2015〕5号）、《关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）、《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）等相关规定，结合本市实际，制定本办法。
b5E2RGbCAP第二条本办法适用于本市行政区域内工业用地的规划和使用管理（黄埔、南沙区除外），包括普通工业用地和新型产业用地（M0）。
p1EanqFDPw 普通工业用地是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）规定的一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）。
DXDiTa9E3d 新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、清洁生产等环节及其配套设施的用地。
RTCrpUDGiT工业产业区块是指经市政府批准的《广州市工业产业区块列表》中明确的用于推动产业项目集聚发展，经规划确定的工业园区、连片工业用地、产业园区、价值创新园等。
5PCzVD7HxA第三条提高工业用地利用效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管”的基本原则，促进新增工业用地合理布局和规模集聚，新增普通工业用地原则上安排在工业产业区块内。
jLBHrnAILg挖掘存量工业用地资源，鼓励用地单位在符合城乡规划、消防要求的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高工业用地的利用效率。
广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市工业园区和产业基地发展的指导意见
广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市工业园区和产业基地发展的指导意见文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2012.11.14•【字号】穗府办[2012]51号•【施行日期】2012.11.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】正文广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市工业园区和产业基地发展的指导意见（穗府办〔2012〕51号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为贯彻落实市委、市政府“12338”决策部署，大力推进“三个重大突破”，打造工业产业战略性发展平台，进一步促进我市工业园区和产业基地（包括各类经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业集聚发展区、产业基地等，以下统称园区）发展，优化产业空间布局，提高产业集聚集约发展水平，加快转型升级步伐，经市人民政府同意，特制定本意见。
一、发展现状目前，我市共有各类园区88个，规划面积849平方公里，2011年实现工业总产值10866．7亿元，占全市工业总产值比重约65%，投产企业8808家，上缴税金878．62亿元，从业人员约100．5万人。
其中，广州经济技术开发区、南沙经济技术开发区和增城经济技术开发区3个国家级开发区2011年实现工业总产值6218亿元，占全市园区总产值的57．2%。
我市园区建设发展还存在以下六方面问题：一是部分园区单区面积偏小，规划面积5平方公里以上的只有22个，1平方公里以下的达29个；二是产业集中度和土地利用效率不高，实现工业总产值占全市工业总产值的比重还不到7成，地均工业总产值达到或超过5000万元/公顷的园区仅16个，不足园区总数的1/5；三是主导产业不突出，多数园区多业并存且产业链关联度不高；四是公共服务平台建设滞后；五是园区缺乏统一环境管理，未形成资源再利用链；六是园区建设存在机制体制瓶颈，缺乏类似番禺节能科技园“三资”融合、“四集”发展的高效办园模式。
二、指导思想和基本原则（一）指导思想。
广州市人民政府办公厅印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知
广州市人民政府办公厅印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知文章属性•【制定机关】广州市人民政府•【公布日期】2009.11.11•【字号】穗府办[2009]51号•【施行日期】2010.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广州市人民政府办公厅印发广州市工业用地储备和公开出让规定的通知（穗府办〔2009〕51号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市工业用地储备和公开出让规定》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向市国土房管局反映。
广州市人民政府办公厅二○○九年十一月十一日广州市工业用地储备和公开出让规定第一条为规范本市工业用地储备及其土地使用权公开出让行为，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）和国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）的有关精神，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市市辖区的工业用地储备及其土地使用权的招标、拍卖、挂牌等公开出让适用本规定。
本规定所称的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
第三条工业用地储备应当遵循加强土地调控、规范土地市场运行、提高建设用地保障能力的原则。
工业用地公开出让应当符合国民经济和社会发展规划、产业布局规划、土地利用总体规划、城乡规划、环境保护规划和土地供应计划，遵循公平、公开、公正和节约集约用地的原则。
第四条市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责组织、指导、协调全市工业用地储备和公开出让工作，市国土房管局各区分局（以下简称区国土房管分局）负责组织实施。
除特别要求市级进行储备和出让的工业用地外，区土地开发中心和经区政府同意并报市政府批准的产业园区管委会等区土地储备机构负责土地储备的具体实施。
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关于《广州市提高工业用地利用效率试行办法》指导工业用地升级改造的分析与探讨——以广州市番禺区为例
摘要：2015年2月，广州市颁布了《广州市提高工业用地利用效率试行办法》，用以指导工业用地改造升级开发。
本文主要以广州市番禺区为例，从颁布实施一
年多以来实施效果，以及提出实施中遇到的具体问题。
分析问题产生的原因，并
根据结合深圳等城市更新改造相对成熟的城市，总结工业用地改造升级的经验，
探讨解决工业用地升级开发中遇到问题的解决思路。
关键词：广州市；工业用地；升级改造
广州地处中国南部、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东
江三江汇合处，濒临中国南海，东连博罗、龙门两县，西邻三水、南海和顺德，
北靠清远市区和佛冈县及新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门相望，是海上丝绸之路的起点之一，中国的“南大门”。
2015年，广州地区生产总值16706.87亿元，居中国城市第三位，次于上海、北京。
番禺区位于广州市中南部，北临海珠区、南接南沙区、西临佛山顺德区、东临东莞市。
是广州市重要的工业
发展比较良好的行政区。
21世纪最初几年，番禺区曾编制了二十多个区级工业园区的控制性详细规划，用以指导这些片区的开发建设。
这些区级工业园区的开发建设，促进了番禺区制
造业的发展，极大地促进了番禺区的经济增长，为地方带来了巨大的经济效益。
但是随着全球经济大环境的影响，制造业持续低迷。
并且，过去工业用地控制的
开发强度相对较低，在用地日益紧张的条件下，这些粗放的工业产业用地更需要
通过产业及土地利用效率的提高去发展和利用。
广州市也一直在探索工业转型升
级的办法和思路，前些年开展过“腾笼换鸟”产业升级，将很多污染较大、产值较
低的产业转移到粤西、北等地区。
在“腾笼换鸟”中，番禺区也积极进行产业升级，期间打造了一批转型升级比较成功的园区，番禺节能科技园、清华科技园、海伦
堡创意园等科技园区，主要以产学研、孵化为主。
根据以上情况，广州市人民政府于2015年2月颁布了《广州市提高工业用地利用效率试行办法》，用以指导产业区块内工业用地改造升级开发，通过内部挖
潜和提升，提高工业用地的使用效率。
在国家提出“工业2025”发展战略，大力提
倡发展实业，积极将社会投资引入制造业的宏观环境下，该办法无疑是符合国家
发展战略要求。
该办法在简化规划调整程序的基础上，在一定程度上弥补了“三旧”改造的空白区。
使用地业主不通过“三旧”改造时，可选择继续提升产业去发展。
但是该办法在一年多的实施过程中，效果却并没有预期的那样好，许多工业用地
申请工业用地提升，但是目前能够最后通过提高申请的屈指可数。
结合实际工作
中多个具体案例，分析原因主要有以下几点：
一、规划调整程序简化，但是审查更为严格。
《广州市提高工业用地利用效
率试行办法》中规定位于划定的产业区块内的工业用地，在申请提升的强度在规
定范围内的，可按《广州市城乡规划程序规定》第九条对控制性详细规划进行局
部修正。
只需要通过广州市国规委的审查，而无需提请广州市规划委员会的审议
和市政府审批。
这极大的简化了符合条件工业用地提升开发强度的程序，大量工
业用地业主积极申请提高开发强度。
但从另一个层面来讲，这对于市国土规划委
需要承担的责任更大了，故市国土规划委在审查工业用地提升具体方案时更加严格，导致目前通过率相对较低。
二、企业盲目申请提升，缺少具体发展计划和实施方案。
《广州市提高工业
用地利用效率试行办法》的颁布实施，调动起工业用地业主的积极性，许多企业
都编制规划调整论证成果申请开展工业用地控规修正。
但是很多企业并没有想好，下一步该怎样发展，怎么去合理利用提升后的建设量。
并且绝大多数都是按照规
定的上限4.0的容积率来申请，而不考虑地块本身及周边的具体条件。
这可能会
导致提升的方案不合理，或者根本无法实施。
三、产业内容和环保要求更为苛刻。
近些年，我国大部分地区自然环境持续
恶化，沙尘暴、泥石流、PM2.5超标等等一系列问题，都与过去粗放发展高耗能、高污染产业有关。
在《广州市提高工业用地利用效率试行办法》中也对这些方面
进行规定，需要先取得相关立项文件和环保同意后，方可按照简化后的规划调整
程序申请调整规划。
根据目前大多数工业用地申请提升利用效率没有通过的情况，主要有如下建议：
首先、用地业主在申请提升利用效率前，企业自身一定要先对发展有一个总
体愿景和预期，并尽可能的细化产业升级的内容和目标规模。
在规划修正审查过
程中，其中审查重点就是需要提出提升的内涵。
大多数企业在提出申请时的理由
大多数相对泛泛，并没有实际产业发展的内容、规模、需求量去作为具体提升的
支撑。
导致在规划修正审查过程中没有充分的理由和依据，而导致规划修正未通过。
最好是确定一个产业项目时再申请提升，也符合广州市提出的“以功能定项目、以项目定指标、以指标定控规”的规划编制思路。
其次，目前在审查中，审查较多的一个内容就是具体的技术规范。
大多数人
对传统工业用地第一印象就是大型厂房，高度不高。
但是随着科学技术水平的不
断发展以及产业内容的不断提升。
传统工业建筑已不能适应新兴产业发展的要求，精细化、功能化、综合性的工业建筑需要针对具体产业去进行规划和设计，工业
用地建筑形态应与产业类型、业态相匹配。
其中部分特殊行业就难免会突破一些
旧有的技术规范。
建议规划审批部门可建立一个灵活的技术审查机制，能够快速
有效的去审查并解决这些问题。
再次，在编制规划修正成果的时候，要密切结合地块自身条件、地块周边条件、地块所在区域综合分析论证。
密切结合地块自身条件其实就是因地制宜原则，根据地块面积、形状、具体位置等去具体问题具体分析，以期达到合理论证的目的；结合地块周边条件就是指，在地块进行产业升级时，要考虑周边情况，发展
的产业对周边地块影响、对周边道路产生的交通及人流变化、对周边地块带来的
环境影响等；结合地块所在区域就是指发展的产业要符合区域的发展定位、地块
提升后带来的用水、用电、用气等都要在所处区域中统筹研究和考虑。
最后，用地手续的问题。
一些早期的工业用地在用地手取得上不尽完善，并
一直使用至今。
在准备扩大开发建设时才发展这些问题，这就需要先将未完善手
续的用地补办完善，再按程序去申请提高工业用地利用效率。
当以上原因都分析透彻和到位了，并且有关用地手续问题都解决后，最后产
业地块提升利用效率的成果才更有可能通过主管部门的审查。
城市规划是城市的
发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。
城市规划要为城市建设
和社会发展服务，并且应当随着社会经济的发展，不断的与时俱进，从而更好的
服务社会和经济。
参考文献：
[1]丁佳.苏州工业园区工业用地再开发规划管理策略研究[D].苏州科技学院，2014.
[2]秦元高.工业用地二次开发政府管理策略浅析[J].时代金融旬刊，2016（4）.。