关于_物权法_中车库_车位权属问题的思考
物权法关于车位的规定
物权法关于车位的规定根据《中华人民共和国物权法》的规定，车位属于房地产物品中的附属物，是指与房屋或建筑物相连的用于停放汽车的场所。
根据该法律，关于车位的规定主要包括以下几个方面：首先，车位的所有权和使用权。
根据《物权法》，车位的所有权和使用权可以分开存在，即车位可以归属于房屋的业主，也可以独立归个人所有。
如果车位归属于房屋的业主，则房屋的业主享有车位的所有权，并且可以自由处理车位。
如果车位独立归个人所有，则该个人享有车位的所有权，可以自由处置车位。
其次，车位规划和使用。
根据《物权法》，车位的规划和使用需要遵守城市规划和土地利用规划的相关规定。
在实际操作中，车位的规划和使用要符合相关的建设规定和规划要求，例如车位的数量和位置需要根据规划要求进行设置。
再次，车位的转让和出租。
根据《物权法》，车位的所有者可以依法将其所有的车位转让给他人，或者将车位出租给他人使用。
转让车位时需要办理相关的过户手续，出租车位时需要签订合同，并且双方应当履行合同约定的权益和义务。
最后，车位的管理和维护。
根据《物权法》，车位的管理和维护主要由车位所有者负责。
车位所有者有权对车位进行管理和维护，包括维持车位的正常使用，保持车位的卫生和安全等。
对于共有车位，车位所有者可以通过协商或者制定管理规约的方式来共同管理和维护。
综上所述，《中华人民共和国物权法》对于车位的规定主要包括车位的所有权和使用权、车位规划和使用、车位的转让和出租、车位的管理和维护等方面的规定。
这些规定为车位的所有者和使用者提供了相应的权益和义务，保障了车位的合法权益和正常使用。
同时，相关法律也强调了城市规划和土地利用等方面的规定，保证了车位合理规划和使用的同时，也促进了城市的有序发展。
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
中华人民共和国民法典物权编理解与适用,车位
中华人民共和国民法典物权编理解与适用,
车位
中华人民共和国民法典物权编对车位的理解与适用主要涉及私有产权、共有产权、车位的使用和管理等方面。
首先，根据民法典物权编，车位属于不动产中的附着物，车位的所有权归属于其所在的房屋所有权人，具有私有产权的性质。
在这种情况下，车位的所有权人有权对车位进行使用、处置和收益。
同时，其他业主或租户也需尊重车位所有权人的权利，不得擅自占用或侵犯其车位产权。
其次，对于共有产权的车位，如果车位属于多个业主共有，民法典物权编规定了共有人之间的权利和义务，包括共有人对车位的使用、管理、维护和修缮等方面的规定，以确保各个共有人的合法权益。
此外，根据民法典物权编的相关规定，车位的使用和管理应当遵守法律法规和相关规定，车位的使用人有责任保管和维护车位，不得擅自改变车位的性质或用途。
同时，车位的管理方或业主委员会有责任对车位进行合理的管理和维护，确保车位的正常使用和秩
序。
总的来说，根据中华人民共和国民法典物权编对车位的理解与适用，车位的所有权、共有产权、使用和管理等方面都有明确的规定，旨在保障车位所有权人和使用人的合法权益，维护车位的正常使用秩序。
因此，在实际操作中，业主和物业管理方应当严格遵守相关法律法规，合理合法地处理车位相关事务，以确保车位权益的有效保障和管理。
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题
王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。
同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。
所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。
本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。
故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。
车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。
因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。
物权法关于小区车位的归属问题是怎样规定的
物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。
那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。
物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。
在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。
只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。
即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。
根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。
业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。
物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。
收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。
实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。
根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。
物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。
如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。
因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。
中华人民共和国民法典物权编理解与适用,车位
在中华人民共和国民法典中，物权编是对物权关系进行规范和调整的一部分。
其中包括了对车位这一特殊物品的相关规定和适用。
下面将就中华人民共和国民法典物权编对车位的理解与适用进行分析讨论。
一、车位的性质车位是指用来停放汽车的特定场所，通常是停车场、车库等地方的一块指定区域。
根据中华人民共和国民法典物权编的相关规定，车位属于不动产的一种，是具有明确界限且可以独立使用的物品，因此在法律上具有独立的物权。
二、车位的权利和义务根据民法典的规定，车位的所有权人享有对车位的占有、使用及处分的权利。
车位的所有权人可以自由决定对车位的使用和处分，包括出租、出售等。
车位的所有权人也有义务保管车位，确保车位的安全和整洁。
三、对车位的侵权行为处理在日常生活中，车位的所有权人可能会面临他人侵犯其车位的行为，例如他人未经允许非法占用其车位。
根据民法典的相关规定，对于侵权行为，车位的所有权人可以依法通过民事诉讼等方式维护其合法权益，要求侵权行为人停止侵权并承担相应的法律责任。
四、车位的租赁和转让根据民法典的规定，车位的所有权人可以将其车位进行租赁或者转让。
在车位租赁或转让过程中，双方当事人应当遵循契约自由的原则，依法达成租赁或转让协议，并确保协议内容合法合规。
租赁或转让车位的行为应当在符合法律规定的前提下进行，避免违反相关法律法规。
五、车位的纠纷解决在实际生活中，车位可能会因为各种原因导致纠纷的产生，例如车位的界限问题、临时霸占等。
对于车位纠纷，当事人可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式进行解决。
根据民法典的相关规定，当事人应当依法对纠纷进行处理，维护自身合法权益。
六、车位的公共管理在一些情况下，车位可能属于公共设施，例如社区停车位、单位停车位等。
对于公共车位的使用和管理，应当遵循公平合理的原则，确保各方的合法权益得到保障。
车位的使用和管理也需要符合相关的规章制度，并遵守公共秩序。
中华人民共和国民法典物权编对车位的相关规定和适用，从不动产的性质、所有权和义务、侵权行为处理、租赁与转让、纠纷解决以及公共管理等方面进行了详细的规范和指导。
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
浅析《物权法》对小区车位、车库的规定
引言 ： 建筑物区分所有权是《 物权注 的重要内容 ， 我国的《 物 位， 属于业主共有” 。目前《 物权法》 的该条规定仅是一种原则性的 权法》 制定颁布的时间不长， 对于建葫物 区分所有权的规定不够细 规定对 于实践中解决车位 、 车库纠纷存在一些问题。具体而言． 有 致导致了现实侵害 ， 使一些问题急待解决。 特别是对于建筑物及其 如下 门 个方面： 附属｛ 钷 晏 专有与共有的界限界定并不明确，导致萑Ｅ实ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ活中发 第一 ， 在没有约定或约定不明的 况下， 『 车 立或车 当归谁
法学论 坛
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浅析《 物权法》 对小区车位 、 车库的规定
张 瑛 慧
（ 郑州大学法学院 ０ 级法律硕士 （ 日制专业 学位 ）河 南 郑州 ４ ００ ） ９ 全 ， ５ ０ １ 中图分类号 ： ２ ． Ｄ９ ３ ２文献标识码 ： Ａ
摘 要： 本文采用理论研 究结合各 国立法例对 比的方法， 在研 讨各 国立法 实践和各 国学者理论 学说 的基础上 ， 过对我 国《 通 物权法》 理性 思 考， 法理上详细分析 ， 出了《 在 提 物权法》 关于小区车位 车库规 定的一些 不足 ， 如对 占用业主道路建造 的车库 所有 权归属规定不 明确 ， 车 上 例 对 库、 车住约定 归属规定的漏洞等 问题 ， 并提 出一些建议 。 关键字： 建筑物 区分所以权； 物权 法； 利归属 ； 权 车住； 车库
生相关法律纠纷时 ， 并无法律依据可循。 本文正是基于对各国法律 所有。没有约定是指开发商与业主在纠纷发生前并未对车位车库 相关立法例借鉴 ， 考 在遵循 勿 权法辫 立法精神的基础上， 从 的归局 椭 或协议。所谓约定不明是指开发商与业主就 理论 匕 对建葫｜ 物区分所有叔 专有与共有的界定尝渤 口 以拐 时。 车位车库 曰 属问题并未达成明确的合意 。 现行《 物权法》 关于车位车库之权属制度 第二 ， 未规定 业主优先权适 用的范围和原则， 业主优先汉的行 我国的 矫 》 了两科磺 ｊ 赃 ． 又属的方式 ， 根据 使难以得到保障。 即： 同时， 依捣 一条规定 ， 业主和开发商 、 物业眼务 约定 桥 哺 律确定 。 根据约 瞻定， 》 ７ 条觇定 ， 企业三方只有在地位平等的情况下才百 约定。 第 ４ 邑 在现实中。 一方面 “ 建筑区划内， 规划用于停孜汽车的车位、 车库的归属 ， 由当事人通 是开发商 、 物业目务企业的强势地位， 艮 另一方面是业主存在着严重 过出售、 附赠或者出租等方式约定”根据法律确定， 叉 第 ７ 的信息不叉等 的情况 ， 。 法》 ４ 这使得 刎＿ 又 法 的夫 贝 以拐ｌ 。 见帷 ｆ 乍 条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 “ 第三 掀 》寸Ｆ车库约定所 有权的规定不详也仅限于在建 叉‘
住宅小区车库二车位权属应更加明晰——兼谈对《物权法》第74条第1、2款理解
使之 成 为业主 “ 不 能承 受之重 ” ， 届时 楼 道 内半封 闭空间完 全可 以解 决停 车 的 问题 。 但 现在 ， 与拥 有汽 车库 车位 的价格 大大 提高 ，
车 家庭 年高增 长速度 形成 鲜 明对 比 的是 ， 存放 汽车 的车库 车位 的 小 区的车 库车位 便完 全独立 进入 到市 场之 中 ， 价高 者得 ， 房 地产 年 增速 仅为 ４ ％， 发展相 当滞 后 ， 小 区车 主停 车艰 难 ， 由此 引发诸 商可顺 理成章 的将其 租售给 除业主 之外 的第三人 ， 轻易就挣 脱 了 由此 可见 ， 法 律上 应明确 规定 小 区的车库 车位 只能 多 问题 。作为 新小 区 的建造 者 的房地 产 开发 商们 嗅到 了其 中 的 法律 的束 缚 。 商机 ， 车 库及 车位 的建 造成 为新 建小 区不可 缺 少 的部分 ， 在 不少 是提 供给本 小区业主 使用 ， 这 样一来 ， 价格上 无法完 全形成 竞争 ， 停 车 紧张 的大 中城市 ， 小 区车库 车位 成 为又一摇 钱 树 ， 其租 售价 房地 产商也会 顺应形 势制定 一个相 对合理 的价位 ， 业主们不 至于 格 甚至远 远超 过 同地 段 的房价 ， 堪 比豪宅 ， 即便如此 ， 也是 一车位 望家 门 口的车位 而兴 叹 。 且 从 另一个 角度 来看 ， 毕竟住 宅小 区不 难 求 。为 了解 决纠纷 ， 治理 种种 乱象 ， 我 国一 些地 方人 大和 政府 能完 全说 是公共 场所 ， 小区 内大部 分设施 是属 所有 业主共 有 ， 业 部 门根 据 实 际需要 针对 车库 车位 的使 用 管理相 继 出 台了一 系列 主之 所 以选 择在 此处 购房 安家 ， 小 区的环 境是 其中重 要 的因素 ， ，
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
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物权法起草过程中，关于车库、车位 的归属问题一直存在激烈的争论。主要 有两种观点：第一种观点为业主所有说， 该说又分为两种意见，一种意见认为车 库、车位应归业主所有；另一种意见认为 车库、车位作为业主的建筑物区分所有 权内容，附属于整个业主的专有部分所 有权而存在。第二种观点认为，业主与开 发商有约定的按约定，没有约定或约定 不明的，属业主共有。
ＴＨＥ ＳＯＵＴＨ ＯＦ ＣＨＩＮＡ ＴＯＤＡＹ ２００９．１２ 今日南国 139
度以及业主享有优先购买权等。 第三，按照约定确定车库、车位归属
不利于业主利益的保护。 1. 实践中开发商与业主的地位不
对等。当今的房屋买卖合同大多是格式 合同，或者具有格式合同的性质。房屋买 受人只能被动地接受开发商提供的房屋 买卖合同，而没有多大余地进行协商。同 时，在商品房建设、出售中相关的法律文 件房屋买受人是不可能获得的，开发商 将其作为商业机密并不向买受人出示。 在产生纠纷后业主的举证能力十分有 限，而开发商占据绝对证据优势。开发商 有多种途径（合法与非法）证明其对小区 车库拥有所有权。物权法第七十四条规 定车库归属通过约定的方式，虽然是对 当事人双方意思自治的尊重，但是在双 方当事人地位不对等的情况下，一旦发 生纠纷将不利于业主利益的保护。
四、结束语
尽管《物权法》的出台为物业区域内 车库、车位的权属问题提供一定的法律 支持，但也存在不少潜在的问题。这些潜 在的问题仍然需要其他相关法律配合和 立法的不断完善。例如，针对实际生活中 由于开发商和业主信息不对称，许多开 发商利用“协商”机制在格式合同中变相 决定车位归自己所有的情况，可以通过 具体的地方条例来补充完善物权法的规 定。《武汉市物业管理条例》即将出台，期 望它能够在相关问题上有所突破，为构 建和谐武汉提供制度保证。
［ 作者简介 ］殷滤，上海中汇律师事务所武汉分所。
二、物权法车库、车位权属制 度安排存在的问题
在《物权法》实施后的两年当中，也
暴露出了如下一些问题：
第一，小区车库、车位权属不清晰，
难以规制现实纷争。在现实生活中，小区
ＬＥＧＡＬ ＳＣＩＥＮＣＥ ＲＥＳＥＡＲＣＨ
所有业主并不一定都需要车位和车库，
如将建设小区车位和车库的资金投入全
2. 我国不动产登记制度不完善对 业主利益的影响。目前我国的房地产登 记制度还不完善，尤其是对于小区车库 的容积率是否记入公摊面积不予记载。 不动产登记簿和权属证书作为公示的基 本载体，在小区车库权利归属上并未发 挥其作用，而这种回避态度使纠纷变得 复杂化。在房地产初始登记的实务中，登 记机关除办理土地使用权证、房屋所有 权证或房地产证外，对于共有、他项权的 房地产权证，登记机关并不办理。停车位 的法律权利归属亦不记载于房地产权 证。登记机关现行发放的房地产证对建 筑物共用部位、他项权利不予记载的登 记方式，无形中给开发商拟定的有违法 律规定的格式合同条款大开方便之门。 房地产财产权利人无法借助所持有的房 地产证，以完全物权的绝对权直接对抗 该类违法的合同条款，保护自身的合法 权益。在登记制度不完善的情况下，对小 区车库、车位的归属由当事人约定也势 必对业主的利益造成损害。
通过对物权法七十四条立法选择、存在问题的分析，试图在现有制度框架内找到解决问题的途径。
［ 关键词 ］物权法；车库；车位；权属
［ 中图分类号 ］ Ｄ９２３
［ 文献标识码 ］ Ａ
［ 文章编号 ］ １６７３－１１９０－（２００９）１２－０１３９－０２
一、物权法关于车库、车位问 题的立法选择
和开发商通过平等协商，同时也最有利 于争议的解决。第二，符合市场经济的内 在要求，通过约定解决归属，实质上是通
3. 有关开发商单独开发停车库的 处理。由于停车位的土地使用可以单独 计算，不计入公摊面积，因此现实中存在 着开发商单独开发小区车位车库的情 形。按照有关规定，开发商如果能够证明 自己对停车位具有独立的土地使用权 的。那么开发商享有停车位的所有权，区 分所有权人使用停车位，只能够是向开 发商购买使用权或者进行租赁。需要说 明的是，如果区分所有建筑物本身没有 建设停车位，开发商自己独立开发停车 位并取得所有权的，是不允许的，因为现 代社会的区分所有建筑物的开发不能不 建有停车位，不建有足够数量停车位的 区分所有建筑物将是违法建筑。
1. 落实“首先满足业主的需要”的 规定。首先，应对开发商的开发车库、车 位的运做机制给予必要规制。针对实践 中开发商以高于市场价格的价格出售或 出租给业主的情况，应当对开发商的市 场运营作相应的规制。开发商不得以明 显高于市场价格的价格出售或出租小区 车位车库给业主。如果车库建造在已经 算入业主公摊面积的土地之上，则开发 商转让或出租的价格必须相应降低，不 能让开发商在业主享有使用权的土地上 建造车库再租售。其次，相关行政主管部 门有必要适当介入。在确定车库转让或 出租价格上，业主处于明显的弱势地位， 有关政府机构应提供相应的协助和指 导。只有这样，业主的利益才能得到切实 的保障，法律的制定才能落到实处。第 三，确保包括知情权和优先购买权等业 主权利。“首先满足业主的需要”需要业 主的相关权利得以落实。知情权是前提， 优先购买权是保障。开发商和相关行政 主管部门有义务以通俗、确定的语言告 知业主，车库、车位的实际状况以确保业 主优先购买权的实现。
立法者认为，属于业主共有的财产 应是那些不可分割、不宜也不可能归任 何业主专有的财产，如电梯、绿地等。车 库、车位种类繁多，如果仅依靠物权法作 出判断，即采取“一刀切”的法律统一规 定的方式予以解决，不仅不科学也有失 简单，同时有可能引发新的不公，激发社 会矛盾。从多数地方商品房销售的实际 做法来看，对车库、车位的归属使用，或 是业主购买、承租，或是开发商附赠，一 般也都有由合同约定。因此，车库、车位 的归属由当事人通过出售、附赠或出租
据，主要有以下几点：第一，遵循私法自 车库的归属应从约定。
治的原则。物权法作为财产归属与利用
应该说《物权法》第七十四条的制度
的基本法应遵循这一原则，本条的规定正 的，但七十四条的弹性处理也为其在实
是体现了司法自治的要求，有利于业主 践中的运用埋下了隐患。
外，属于业主共有。”该规定有其合理性， 仍值得借鉴,而《物权法》中的业主大会 制度又为全体业主享有所有权提供了制 度保障。在全体业主享有所有权的情况 下，既可以由小区公约来进一步明确车 库、车位的使用，也可以通过业主大会来 就车库、车位归属统一投票表决。如车库 仍然由全体业主共同使用，由此获得的 收益也应当属于全体业主共有。
部由所有业主分摊并非符合全体业主的
意愿。当开发商不将车位和车库投资分
摊在商品房建筑物总面积中，则车位和
车库的建造需要额外投资，在这种情况
下将车库一律归全体业主所有，也有失
公平。同时，又会出现另外一种情况，小
区车库、车位的投入是否算入商品房出
售价格之中，业主根本没有知悉的可能，
且很难举出证据证明。当开发商既算入
了商品房总价格（故意隐瞒），又将车库、
车位卖于独立的业主，这时的权属又如
何确定，凡此种种不一而论。现实的复杂 法
性、信息的不对称使得《物权法》第七十 学
四条难以有效规制现实中的纷争。
研
第二，首先满足业主需要的规定过 究
于原则化，不具有可操作性。在一般情况
下，开发商在出售商品房时都会同时将
车库出售或者附赠、出租，而业主在购买
［ 参考文献 ］ [1] 王宝剑.小区车位车库归属问题 的物权法适用，人民法院报,2008. [2] 王利明.论物权法中车库的归属 及相关法律问题，现代法学,2006.
[3] 张更全. 小区车库权属问题研 究—— —兼评物权法第 74 条，中国民商法 律网 2007.
140 今日南国 ＴＨＥ ＳＯＵＴＨ ＯＦ ＣＨＩＮＡ ＴＯＤＡＹ ２００９．１２
过市场机制解决纠纷。在车库、车位归属 上实现各方利益的最大化。第三，有利于 对车库、车位有效利用和管理，可有效缓 解当前车库、车位紧张与停车难的局面。 基于以上理由，《物权法》 第七十四条以 协调兼顾业主和开发商利益为出发点， 采纳了约定归属说的观点。
《物权法》第七十四条规定了 3 款内 容，有以下几个特点：
商品房的同时并非一定具有购买车库的
经济能力和现实需要。在多数业主不能
同时买房又买车库的情况下，开发商必
然会将车库出让，甚至会卖给非业主。在
这种现实情况下，首先满足业主的需求
是与现实相脱节的。而且首先满足业主
的需求如何定量也是一个难题，是要求
每户一库，还是几户一库，都需要法律明
确规定。如可以实行小区车库的预购制
1. 只调整小区建筑区划内车库、车 位的归属问题，小区建筑区划外的车库、 车位不属于本条的调整范围。
2. 在明确车库、车位归属时，应当 首先满足业主的需要，在保证小区业主 使用前提下，方可允许他人使用。
3. 小区车库、车位的归属应当采用 约定方式。业主和开发商按照出售、附 赠、出租的办法进行约定，明确产权和使 用权。
4. 只规定了占用业主共有道路、其 他场地上用于停放汽车的车位，属于业 主共有，并不包括车库。因为，按照地上 建筑物与土地使用权不能分割使用原
等方式约定归业主专有或专用，这样操 则，车库所占用的土地使用权，不能当然