世联大型商业物业目标主力店招商要点
世联大型商业物业目标主力店招商要点概要
租赁条件细节——租约期行业超级市场大型主力店百货公司娱乐中心面积5,000平方米以上 10,000平方米以上 1,000平方米以上 30平方米以下一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）租期十年或以上（首三年后调整租金）十年或以上（首三年后调整租金）三年或以上（首三年后调整租金）两年30-150平方米 150平方米以上三年五年（首三年后调整租金）六年或以上（首三年后调整租金）六年或以上（首三年后调整租金） 26 餐饮特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）本报告是严格保密的。
500平方米以上 1000平方米以上租赁条件细节——装修期行业超级市场大型主力店百货公司面积 5,000平方米以上 10,000平方米以上 1,000平方米以上免租装修期 90天 90-120天 60-90天娱乐中心 30平方米以下一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等） 30-150平方米 150平方米以上 20天 30天 45天 60天 90天餐饮 1,000平方米以下1,000平方米以上特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）本报告是严格保密的。
1,000平方米以上 60-90天 27租赁条件细节——其它租约条款管理费及空调费电费租期按金装修期法律费用公证费审图费税项租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算按实际使用计算，由租客自付两年或以上两个月由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）租赁双方各自承担双方分担由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税保险租客承担店内所有财物保险责任，业主只买房屋结构的水、火险，管理费内已含公共部分保险本报告是严格保密的。
28The End The End 本报告是严格保密的。
29。
物业招商技巧
物业招商技巧
1.明确招商目标：物业招商的目的是通过吸引优质品牌为物业提供服务，带来更多的客流量、租金收入以及品牌影响力。
在招商之前，要明确目标，结合物业的情况制定合理的招商目标，包括品牌类型、招商数量等。
2.准备招商文件：招商文件是招商的基础，应当准备充分，包括物业简介、地理优势、竞争力分析、入驻品牌要求、租金政策等，以便招商时更好地向品牌方展示物业的优势。
3.建立良好的沟通渠道：物业招商要建立招商团队，把招商工作分类到相应的部门去实施，并建立良好的沟通渠道，同时要及时反馈品牌方处理情况，保证招商双方的沟通顺畅。
4.给品牌方提供优惠政策：为了吸引品牌方入驻，物业一般要提供一定的优惠政策，如租金优惠、装修补贴等，以此来将品牌方吸引到物业。
5.组织活动：组织一些活动，如开放日、联谊活动、展会等，以此来增强物业的知名度，吸引更多的品牌入驻。
大型商业物业目标主力店招商要点
大型商业物业目标主力店招商要点一、引言大型商业物业目标主力店招商是商业物业经营中至关重要的环节之一。
通过引进具有较高竞争力和知名度的主力店，可以吸引更多消费者，提高商业物业的知名度和人气，进而实现盈利。
因此，正确的招商策略和方法对于商业物业的成功运营至关重要。
本文将从六个方面探讨大型商业物业目标主力店招商的要点。
二、精确定位目标主力店类型在大型商业物业目标主力店的招商中，首先要明确目标主力店的类型。
目标主力店的定位决定了商业物业的特色和定位，也决定了目标消费人群的特点。
精准定位目标主力店的类型可以使商业物业更好地满足消费者需求，增加吸引力。
三、提供合适的招商政策商业物业在招商过程中需要提供合适的招商政策，以吸引目标主力店的加盟。
合适的招商政策包括租金优惠、装修扶持、广告推广支持等。
商业物业需要通过市场调研了解目标主力店的需求和期望，提供符合其需求的招商政策，增加加盟的吸引力。
四、确保商业物业的品质与规模商业物业需要确保自身的品质与规模，才能吸引到目标主力店的加盟。
品质包括商业物业的设计、环境、服务等方面，规模包括商业物业的面积、商铺数量等方面。
只有具备一定的品质和规模，商业物业才能给目标主力店提供足够的空间和资源，使其看到加盟的价值。
五、建立良好的合作关系商业物业与目标主力店之间的合作关系对于商业物业的招商非常重要。
商业物业需要与目标主力店建立良好的合作关系，争取到其加盟。
合作关系的建立包括多个方面，如商业物业需要提供合适的合同条款，明确双方的权益和责任；商业物业需要与目标主力店进行沟通和交流，了解其需求和意见，及时解决问题等。
建立良好的合作关系可以使商业物业在招商过程中更加顺利。
六、进行有效的市场推广商业物业需要进行有效的市场推广，以吸引目标主力店的加盟。
市场推广包括线上线下的宣传活动、广告、促销活动等。
商业物业可以通过广告投放、社交媒体宣传、合作伙伴推广等方式，提高自身的知名度和吸引力。
此外，商业物业还可以与目标主力店合作进行联合推广，加强品牌合作。
大型商业物业招商方案
大型商业物业招商方案1. 引言本文档旨在为大型商业物业的招商工作提供一个完整的方案。
招商是商业物业的重要环节，其成功与否直接关系到物业的盈利能力和运营效益。
通过本方案，我们将以市场需求为导向，通过合理的定位、完善的招商策略和丰富的盈利模式，吸引到优质的商家入驻，从而实现商业物业的长期稳健发展。
2. 定位与目标受众2.1 定位本商业物业旨在成为当地乃至全国范围内的商业中心，提供多元化的商业服务和丰富的购物、娱乐、餐饮等体验，成为消费者首选的商业目的地。
2.2 目标受众•城市居民：满足日常生活、购物、娱乐等需求。
•企业和商家：提供高品质的办公空间和商业机会。
•游客和旅客：为其提供方便快捷的购物和娱乐体验。
3. 招商策略3.1 策略一：市场调研与定位在招商前，进行充分的市场调研，了解当地商业环境和目标受众的需求，确立明确的物业定位和特色。
根据市场调研结果，制定适合的招商策略。
3.2 策略二：招商宣传与推广通过多种渠道进行宣传和推广，包括但不限于广告、媒体报道、社交媒体营销等，将商业物业的优势和特色传递给目标受众。
同时，与商家进行沟通和合作，确保招商信息准确传递，吸引到合适的商家入驻。
3.3 策略三：多元化招商方式采取多种招商方式，包括但不限于招标、邀约、合作等。
根据不同商业板块的需求，制定相应的招商政策和合作模式，灵活应对不同商家的需求。
3.4 策略四：差异化运营与品牌管理通过差异化运营和品牌管理，打造具有竞争力的商业物业。
注重商业物业的整体形象和品牌塑造，提供高品质的物业服务和卓越的客户体验，从而吸引到更多的商家和消费者。
4. 盈利模式4.1 租金收入商业物业通过出租商业空间，获得租金收入。
租金的收取方式可以根据商家的经营模式和盈利能力进行灵活的调整。
4.2 商业服务收费商业物业可以提供一系列增值服务，如停车位管理、保安服务、清洁服务等，并根据实际提供的服务内容和质量收取相应的费用。
4.3 广告与推广收入商业物业可以合作商家进行广告投放和推广活动，通过租赁广告空间、收取推广费用等方式获得收入。
精编大型商业物业招商方案
精编大型商业物业招商方案尊敬的各位招商合作伙伴：感谢您对我们的关注和支持！我公司是一家拥有丰富经验和强大实力的大型商业物业开发商，致力于打造高品质、多功能的商业物业项目。
为了更好地与您合作，现特编制本招商方案，详细介绍我们的优势和合作模式。
一、项目概况本项目位于市中心核心地段，占地面积10万平方米，总建筑面积30万平方米，规划包括商业综合体、写字楼、酒店、居住区等多种功能。
项目由国内一流设计团队操刀，借鉴国际先进标准，致力于打造现代化、人性化的商业综合体。
二、品质保障我们始终秉持“专业、创新、质量、服务”的发展理念，坚持精品战略，不断提升项目品质。
项目注重环境布局、功能配套、空间设计、施工工艺等各个方面，确保每一个细节都符合高品质的标准。
三、市场价值该项目坐拥市中心的黄金商圈资源，周边交通便捷，商圈人流量大，拥有广阔的市场前景和巨大的商业价值。
同时，项目周边缺乏综合商业配套服务，有着很大的市场空间和潜力。
四、合作模式我们诚挚邀请各位招商合作伙伴参与本项目的开发与招商合作。
合作模式有多种选择，比如品牌入驻、合作开发等。
具体事宜可以进一步商讨，以符合双方的需求和利益。
五、市场推广我们将通过多渠道进行市场推广，包括网络宣传、媒体广告、线下活动等。
我们拥有专业的市场推广团队，将为合作伙伴提供全方位的支持和宣传资源，提升品牌知名度和市场影响力。
六、收益回报我们将提供丰厚的回报和优惠政策，以确保与招商合作伙伴共同分享项目的发展红利。
在项目开发和运营中，我们将共同努力，实现双方的共赢与长期合作。
七、合作条件具体的合作条件将根据招商项目的规模、类型以及品牌价值等因素进行商议。
我们将制定合理的费用标准和合同条款，确保合作公平透明、互利共赢。
综上所述，我们的项目具备优越的地理位置、高品质的建筑设计和丰富的市场前景，为招商合作伙伴提供了难得的商机。
我们期待与您的深入合作，共同打造一个成功的商业物业项目！。
大型商场招商方案
5.签约入驻：与符合条件的商户签订租赁合同，协助办理相关手续；
6.装修验收：对商户装修过程进行监管，确保符合商场装修标准；
7.开业筹备：协助商户办理开业手续，提供相关培训服务；
8.后期管理：加强商户日常经营管理，提供优质服务，确保商户稳定经营。
3.商户筛选：严格筛选商户资质，确保与商场定位相符。
4.合同谈判：与商户进行合同谈判，明确双方权利义务。
5.商户入驻：协助商户完成入驻流程，包括装修、证照办理等。
6.运营支持：为商户提供开业指导、营销策划等运营支持。
六、招商政策
1.租金政策：制定灵活的租金政策，根据商户品牌、业态、位置等因素调整。
2.激励机制：设立招商奖励，鼓励招商团队达成目标。
3.政策扶持：制定一系列优惠政策，吸引优质商户入驻；
4.活动策划：举办各类营销活动，提高商场的知名度和美誉度；
5.信息化管理：建立商户信息库，实现商户信息的动态管理，为招商工作提供数据支持。
四、招商政策
1.租金政策：根据商场业态、楼层、位置等因素，制定差异化租金政策，合理降低商户经营成本；
2.优惠政策：对新入驻的优质商户给予一定期限的免租期、装修补贴等优惠政策；
1.合规审查：确保招商政策符合国家法律法规，防范法律风险；
2.财务风险：合理预测招商收入，确保商场财务状况稳定；
3.品牌风险：加强对商户的资质审核，防范不良品牌影响商场形象；
4.安全风险：加强商场安全管理，确保商户和消费者的人身财产安全。
八、总结
本招商方案旨在充分发挥大型商场的资源优势，吸引优质商户入驻，实现商场与商户的共赢发展。在实施过程中，要严格遵守国家法律法规，确保招商工作的合法合规。同时，要加强招商团队建设，提高招商能力，为商场的持续稳定发展奠定基础。
购物中心招商的四种思路以及10大类主力店选址要求
购物中心招商的四种思路以及10大类主力店选址要求招商条件在主力店招商过程中起决定因素，我们应运用发展的思路，合理把握效益与发展的关系，在尊重市场因素的基础上，与品牌主力店谈判的过程中灵活把握，在确保“招进来”的前提下，尽可能地扩大购物中心的有效收益。
一、主力店招商之4种招商思路谈判的过程中，应适当提高合作条件，为以后的谈判留出余地，确保谈判过程中的主动局面。
合作条件可依据以下四种方式作为思路和方向：第一：固定租金第二：基本租金+超额销售提成第三：基本租金+递增租金第四：低基本租金+高递增租金以上是购物中心主力店招商的基本方法和步骤，在招商执行时还应结合市场的变化及与主力店谈判的具体情况，与开发商一道对方案作及时的调整，以确保主力店招商工作的顺利进行。
二、10大类主力店选址要求1、百货选址要求商圈：城市核心商圈、交通便利、城市人口：40万以上。
物业要求：(1)建筑楼层：高度三层以上；(2)面积要求：18000-35000㎡；层高：首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距：8m*8m；(3)配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯；(4)楼板承重：450kg/㎡；停车场：100个/10000㎡；2、超市选址要求商圈要求：位于市中心、新老城区结合部或大型住宅小区旁边的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口要求在15-20万。
物业要求：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高3.2米，柱距以8米*8米为宜，物业纵深以30-50米为宜。
面积：便利店面积为80--120平米，标准超市面积在800-2000平米，社区店面积为2000-5000平米，大型卖场为5000-20000平米，购买用房面积一般为10000-20000平米。
合作方式：租赁、联建、购买3、电影院选址要求商圈：成熟商圈或有潜力的商圈；综合体、购物中心内。
大型商业物业招商策略
大型商业物业招商策略第一部分：市场调研和目标定位（200字）在开始招商之前，商业物业的经营者需要进行市场调研，了解目标区域的市场供求情况和竞争对手的情况。
在调研的基础上，确定物业的目标集群和定位。
比如，是面向家庭消费还是商务消费，是侧重于娱乐休闲还是购物体验等。
第二部分：打造优越的商业环境（400字）商业物业招商的首要任务是打造一个优越的商业环境，吸引人流和商户。
这包括提供良好的硬件设施，如宽敞明亮的店铺、舒适的停车场和便捷的交通等。
此外，商业物业还应该提供完善的软件服务，如保洁、安保、维修等。
这些都能为商家提供良好的经营环境，并增加商业物业的竞争力。
第三部分：建立品牌形象和宣传推广（400字）商业物业需要树立自己的品牌形象，塑造独特的商业氛围，通过特色和差异化的设计和装修，吸引消费者的关注和购买欲望。
同时，商业物业需要制定宣传推广计划，通过广告、网络营销、社交媒体等渠道宣传自己的特色和优势，提高知名度和美誉度。
此外，可以与周边企业合作开展联合促销活动，进一步扩大宣传效果。
第四部分：灵活的租赁策略和合理的租金政策（300字）商业物业需要灵活的租赁策略，根据不同类型的商户提供不同类型的店铺面积和租金政策。
可以采取免租期、递增租金、分段租金等方式，吸引品牌商家入驻。
同时，商业物业还可以制定优惠政策，如租户差异化折扣、增加推广场地等，吸引更多商户入驻。
第五部分：积极引进优质品牌商户（400字）商业物业需要积极引进一些具有影响力和知名度的优质品牌商户。
可以通过与品牌商家建立合作关系，提供优惠政策、市场支持和品牌推广等。
同时，商业物业还可以加强与地方政府、商会等相关组织的合作，共同推动品牌商家入驻商业物业。
第六部分：提供增值服务和创新业态（400字）商业物业可以通过提供增值服务和引入创新业态，吸引更多商户和消费者。
增值服务包括商户培训、促销支持、客户关系管理等，可以帮助商户提高经营能力和竞争力。
创新业态可以根据市场需求引入一些新颖的经营模式和业态，如电子商务、线上线下结合等，为商户和消费者提供多样化的选择。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
娱乐 美食 电影院
太阳广场5F 太阳广场5F
承租商户
NAMCO 美食广场
金世界友谊城百货负 法拉利娱乐
1F
中心
实用面积 （平方米）
租金 （元/平方米/月）
1,200
营业额抽成28%-32%
1,500 800
业主提供硬件设备,商 户按营业额抽成20%22%
150-160
楼层 承租面积 单位租金
购物中心最高层或贯通商场的较高楼层
大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精 品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在3,000平方 米或以上
单位租金
大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积 而定,可达200元
9
大型中式酒楼大型主力店
物业名称
13
大型主力店承租特征总结一般设置规律
五层 四层 三层 二层
首层 下首层
大型中式酒 楼
承租面积较大，通常在3000平方米以上； ❖承租能力最低，通常为营业额抽成形
一般设置式在或商自场营顶形层式，，提放供至休较憩高、楼餐层饮；场 所；
❖提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将 承受租金人多引在导5至0-7高0元楼。层；
社区 超市
鸿洲购物中心 1-2F
中港城2-4F
承租商户 沃尔玛
百佳
实用面积
租金
（平方米） （元/平方米/月）
6,000
35-40
18,000
45-55
东方雅苑1-4F
商业 中心 超市
嘉里中心负1F 太阳广场负1F
新大好百货13F
万佳 沃尔玛
百佳
新一佳
20,000 3,000 6,000
12,000
45-50 60-701
承租面积大，可达万余平方米 承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租 金在40元左右
17
健身中心 特色主力店
物业名称
健身中 心 地王负1F
和平广场2F
承租商户
中航 金朝阳
实用面积 （平方米）
1,100
3,500
租金 （元/平方米/月） 170-175(含管理费)
40-45
承租面积较为灵活,大的千余平方米,小的几百平方米 租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金范围从80-400元不等
19
美容院及发廊 特色主力店
物业名称
美容院 及发廊
嘉汇百货3F 地王3F
和平茂业2F
高科利大厦2F
群星广场7F
承租商户
完美 完美 金宝典发廊 玛莎纤体美容 梦圆皇宫美容美体
实用面积 （平方米）
550
租金 （元/平方米/月）
190-200
223
380-390
200
95-100
380
48-52
2,700
65-75
楼层 承租面积 单位租金
该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上 承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可 承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单 位租金在60元左右
增 趋
式
势
酒
大型超市
楼
电美娱 影食乐 院、、
承租面积
12
大型主力店承租特征总结
➢百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳 位置； ➢超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积 需求，又可聚集人流，向上辐射； ➢娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设 置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来， 同时提升周边商铺价值； ➢大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费 者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。
182
100
200
地王购物中心租金分析
63% 20%
26%
493
614
353
58%
300
400
500
600
700
各楼层递增 （减）差幅
835
24
800
900
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积
具
规律
体
分
特色主力店租金水平及承租面积
别
规律
予
以
分
一般零售店铺租金水平及承租面
娱 院乐、美食、✓电占影据最佳位置❖方，承米体租以现面上项积。目相档对次较和小特，色但；至少在千余平
✓承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于
商场放首至层底~层4、以5汇F 聚；人流，使人流辐射至其它楼层
百 货
✓金货租在承公金6租司0承-面1；受4积0水左大平右，相。通对常较在低50，00大平型方综米合以性上百，货仅单次位于租百
承租面积大，一般在3000平方米以上 承受租金范围通常在50-70元
*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。
租金 （元/平方米/月）
65-70 40-50 60-65 120-130 65-70 85-90(包管理费)
10
娱乐中心、美食广场、电影院 大型主力店
物业名称
一般至少在1,000平方米以上
娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚 未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式 以合资及自营为主
11
大型主力店承租特征总结
电娱 影乐 院、
美 食 、
承租水平递增趋势 百货公司
大
酒中大
递
型 中
楼式型
大型超市
百货公司
*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。
7
百货公司大型主力店，体现项目档次和特 色
物业名称
外地百 货
上海巴黎春天 负1-6F
上海梅陇镇1-6F
承租商户 新世界百货
伊势丹
本地 百货
南山保利城裙楼1-3F 日豪名苑裙楼1-6F
30平方米以下 30-150平方米 150平方米以上 500平方米以上
1000平方米以上
租期
十年或以上（首三年后 调整租金） 十年或以上（首三年后 调整租金） 三年或以上（首三年后 调整租金）
两年
三年
五年（首三年后调整租 金） 六年或以上（首三年后 调整租金）
六年或以上（首三年后 调整租金）
26
租赁条件细节——装修期
上海香港广场 3-4F
Physical
6,000
85-90(含管理费)
楼层
承租面积 单位租金
该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否 适合健身中心要求
承租面积较大，至少在千余平方米以上
承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平 方米左右店铺租金可达到170元左右
振华大厦1-4F
南山海洋之心裙楼 1-2F
承租商户
苏宁电器 顺电
国美电器
实用面积 （平方米）
455
4,000
3,000
租金 （元/平方米/月）
280-285
70-80
45-55
楼层
承租面积 单位租金
该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或 设在商住楼的整个裙楼
一般在3,000平方米上 地段好的店铺单位租金可达70元左右,地段差的店铺单位租金在50元左右
析
积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型
25
租赁条件细节——租约期
行业 大型主力店
超级市场 百货公司 娱乐中心
一般零售商铺 （包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）
餐饮
特色主力店 （包括电器城、家居专门店、健身中心、体育
用品店、美容中心）
面积
5,000平方米以上 10,000平方米以上 1,000平方米以上
65-75 （包 管理费） 80-100
(包管理费）
1: 租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）
6
大型超市特征分析
楼层
承租面积 单位租金
购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的 整个裙楼
一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米
承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租 金在35元左右
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品 、健身中心
最小
其次
最大
大型主力店
面积
最低
美食广场、百货公司、超市、大型 中式酒楼、娱乐中心、电影院
3
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积
具
规律
体
分
特色主力店租金水平及承租面积
别
规律
予
以
分
一般零售店铺租金水平及承租面
世联研究模型－商业领域
大型商业物业 目标主力店招商要点
2006-1
关键字：招商、购物中心
简介： 此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店） 引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说 明。
2
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
零售商铺
租金
化妆品、服装、珠 宝、皮具、鞋、钟 表、眼镜、通信
友谊城百货 岁宝百货