土地增值税清算税收政策解读及实务操作
土增税清算实操流程
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房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税清算实务
一、现状及问题 二、清算实务及相关规定解析 三、“营改增”对土地增值税的影响
一、现状及问题
（一）现状： 1、收入 现状 近年年收入25亿元左右，占全省
地税税收收入的比重仅有3%，收入总额排在全 国的到数第四位，增收潜力很大。 2、商品房建设与销售现状 2015年全国商品房库存面积近9亿平方米，我 省有库存1057万平方米，销售面积和价格齐跌 2016年受调结构、去库存、加大供给侧改革利 好政策影响，建设、销售、价格均有回暖趋势
下列转让行为免征土地增值税
1、继承 2、捐赠 3、个人互换住房 4、兼并 5、对外投资 6、合并 7、分设
土地增值税预征管理
土地增值税实行“项目登记、按月预缴 、最终清算、多退少补”的管理办法
不预征土地增值税的投资项目：经济适 用房。
其他保障性住房符合转让行为的应预征 （限价房、棚户区改造、廉租房、公租 房）
具体流程如下：
房地产项目开发流程
1、开发设想（土地信息收集、投资建议） 2、可行性研究（项目论证、设计管理、项目策划、产品
市场与客户定位） 3、申请项目用地。取得土地使用权证（使用者名称、土
地座落地、地号、用途、使用权类型、面积、使用 期限） 4、项目设计。取得项目规划许可，申领建设用地规划许 可证（城市规划区内许可用地的法律凭证，包括用 地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积并附 有附图及附件说明） 5、项目立项申请，取得合法的开发建设资格（投资估算 ）
一、现状及问题
3、征管现状 项目管理薄弱，清算主体模糊，清算规程操作
性不强，清算责任不明，清算业务水平不均衡 ，推委扯皮现象多。 二）存在问题 建设项目多，实际完成清算的少。 已清算的项目资料不齐全，收入扣除归集混乱 ，清算审核难以下手。 重视不够，怕担责。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。
为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。
预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。
预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。
预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。
预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。
税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。
预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。
清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。
清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。
差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。
例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。
实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。
一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。
清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。
预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。
因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税是中国特有的税种，是指在土地出让、转让等情况下，增值部分按照税法规定支付给国家的一种税收。
与其他税种相比，土地增值税有着其独特的清算方法和计算规则。
本文就从实务中的应用出发，对土地增值税清算方法进行分析。
首先，对于土地增值税的计算，需要区分国有土地与非国有土地。
对于国有土地，它是由国家所有的土地，因此在出让、转让等情况下，只需要计算土地的增值部分，从中扣除已缴纳的土地出让金、征地补偿款等，再按照税法规定的税率进行计算即可。
而对于非国有土地，则需要先确认其所有权，再从土地的出让价款中扣减原先所购买土地的价款以及其他开支，得到土地增值部分，再按照税率计算土地增值税额度。
其次，对于土地增值税的缴纳时间，也需要结合实际情况进行调整。
按照税法规定，土地增值税应在土地出让或转让交易完成后20个工作日内缴纳。
但在实际操作中，由于土地出让、转让等交易需要进行公证、备案等手续，因此在缴纳土地增值税时也需要结合这些情况进行调整。
同时，在实务中也存在一些特殊情况，如土地出让方与转让方之间存在返还的情况，这时也需要根据实际情况进行调整。
最后，对于土地增值税的税率，也是需要注意合理使用。
在税法规定的情况下，税率分为4%、5%和6%，具体税率的选择应根据土地增值的程度和所处的城市等情况进行考虑。
对于增值程度较低的土地，可以选择较低的税率进行缴纳，而对于增值较高的土地则应选择较高的税率进行缴纳。
综上所述，土地增值税清算方法在实务中的应用需要结合具体情况进行调整，而在使用税率时也需要注意合理选择，以达到税收管理的最佳效果。
土地增值税清算利息费用的扣除政策和税收筹划思路
土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划思路土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
而土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
国税函[2010]220号文(以下简称220号文)第三条规定：“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”相关话题——国税函[2010]220号文件学习体会：合理与不合理并存针对上述规定，我们认为开发企业应注意的政策要点有：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”呢?“同类同期贷款利率”是否是基准利率呢?早在原国税函[2003]1114号文(注：当时是针对企业所得税税前扣除的)中即已指出：“按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。
”从2004年10月29日起，中国人民银行决定进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间，金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，所以，“同类同期贷款利率”并非等于基准利率。
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四、视同销售行为是否预征土地增值税？何时预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号，在 《土地增值税纳税申报表（一）》（从事房地产开发的纳税人预征适用）中增加 “视同销售收入”数据列，也就是说视同销售行为应当预征土地增值税。
• 何时预征？预征时点应该是所有权转移时，即在交房后，所有权发生变化时进行预
征，而不是在签订房地产销售合同时进行预征。
预征管理注意事项
五、房地产企业未按期缴纳预缴土地增值税是否征收滞纳金？ • 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号，对 未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 六、保障性住房的范围和实务操作中的要求？ • 保障性住房开发项目中，土地性质为划拨、出让的保障性住房如：经济适用房、 廉租房、公租房、限价商品房、棚户区改造、旧城改造等由于其主要目的是解决 城市中低收入家庭住房困难问题，具有社会保障性质，不预征土地增值税。具体 执行中，对县级及以上人民政府依据国务院、省级人民政府有关保障性住房政策 的要求或计划，对开发的保障性住房项目进行销售，依据县级及以上人民政府有 关文件确定。
发文时间
1994 1995 1996 2006 2016 2016 2010 2010 2014 2014 2006
内容
预征政策性规定
3
4 5 6 7 8 9 10 11
预征的计税依据
预征率的设定
预征的罚则
预征管理政策依据
成都市土地增值税预征率变动情况表
发文时间
1995 1996
文件号
成地税函发(95)237号 成地税发[1996]第91号 —— —— 普通住宅
目 录
土地增值税预征管理 土地增值税清算启动 土地增值税清算收入审核
土地增值税清算成本审核
土地增值税评估方法应用
土地增值税预征管理
预征管理的政策依据
预征政策的注意事项 预征日常管理要点
预征管理政策依据
土地增值税预征政策汇总
序号
1 2
文件名称
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]第48号第 十四条 《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》成地税发[1996]第91号 第二条 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发 [2006]187号第三条第一款 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》财税〔2016〕 43号第三条 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号第二条及附 表内容 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号第二条 《四川省地方税务局 四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》2010年第1号第一条 《成都市地方税务局 成都市财政局 关于土地增值税有关问题的公告》第一条 关于《成都市地方税务局 成都市财政局关于 土地增值税有关问题的公告》的解读第一条 第三款 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号第三条
一、预征土地增值税时，是按照房地产销售合同总金额预征还是按照预收
账款预征？ •根据《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》成地税 发[1996]第91号第二条的规定，按纳税人的预收帐款(包括定金、保证金等)预
征土地增值税。
二、房地产销售合同签订后，预征率发生变化，如何预征土地增值税？ •根据暂行条例和实施细则的相关规定：“纳税人应自转让房地产合同签订之日
小规模纳税人
预征日常管理管理
了解项目基本情况
按期掌握项目销售进度及回款情况
掌握项目预售时间、业态，把握适用预征率
根据销售进度及时转入清算管理
清算条件
纳税人应当主动清算的条件： • 房地产开发项目全部竣工、完成销售 • 直接整体转让未竣工决算房地产开发项目
• 转让土地使用权的
主管机关可要求纳税人清算条件: • 转让建筑面积占所有可售面积85%以上（未达85%但剩余可售面 积已自用或出租） • 取得销（预）售许可证满3年仍未销售完毕
预征管理注意事项
七、营改增后，土地增值税按含税价还是不含税价进行预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函[2016]309号
的相关内容：“货币收入” “实物收入及其他收入” “视同销售收入”其收
入额均不含增值税。
预征税款的不含税销售额的计算公式为： 不含税销售额=预收款÷（1+适用税率或征收率） 一般纳税人 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简 易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 不含税销售额=预收款÷（1+5%）
• 纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续
清算流程
发起条件 发起主体 办理清算手续时限
可清算
• 主管税务机关
满足条件之 日起90日内
起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限
内依照税务机关核定的税额缴纳土地增值税。”纳税人在办理纳税申报后，如 遇预征率调整，应该采用实体从旧的原则，剩余房款应该与其已缴纳预征土地 增值税房款部分适用同样的预征率。
预征管理注意事项
三、非房地产企业开发的项目是否预征土地增值税？ • 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣 工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算 土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
预征率
5% 2% 0.6% 1.2% 1.5% 不预征 1% 1.5% 2.5% 不预征 1% 2% 2.5%
2006
成地税函〔2006〕第223号
非普通住宅 商用房 保障性住房
2010
2010年1号公告
普通住宅 非普通ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ宅 商用房 保障性住房
2014
2014年1号公告
普通住宅 非普通住宅 非住宅
预征政策注意事项