房产测量时共有建筑面积分摊的问题
房产测量时共有建筑面积分摊的问题
共有建筑面积
1)可以分摊的共有建筑面积。
a)共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井；
b)共有的楼梯间、电梯间；
c)为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；
d)为本幢服务的公共用房、管理用房；
e)共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；
f)共有的室外楼梯；
g) 共有的地下室、半地下室；
h)公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
2)不应分摊的建筑面积
a)作为人防工程的建筑面积；
b)独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；
c)为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房；
d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物；
e)用作公共事业的市政建设的建筑物。
3)共有面积的处理原则
a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
4)共有面积的所有权与使用权
房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。
5)共有建筑面积的分类与确认
根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：
a）全幢共有共用的建筑面积：指为整栋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由整栋进行分摊。
b）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。
这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。
c）层共有共用建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。
例如各层的卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。
如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。
对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。
因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。
商住楼房产测量与面积分摊计算
商住楼房产测量与面积分摊计算房屋与每一个人生活栖息相关，房产是城市居民家庭的重要不动产权，牵涉到千家万户的利益。
明确而清晰的房产产权，是房屋买卖、出让、转让、处置和继承的前提条件。
房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费提供依据的一项技术性工作。
作者就作好房产测量主要技术环节进行交流探讨。
标签：房产测量；套内面积；产权面积；房产等级；公共面积分摊一、房产测量要掌握规范熟悉流程实施房产测量首先要掌握《房产测量规范》明确基本要求。
其次要熟悉作业流程，把握关键环节。
房产测量的各项精度指标与限差要求是评价测量成果的依据。
测量精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
房产平面控制测量要求最末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。
全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点、相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。
房产界址点的精度分三级详见表1。
房产面积的精度分为三级详见表2。
一般新建商品房、城市中心房屋面积均按二级精度要求测算。
对于大城市商业中心区房或特殊要求的房屋按一级标准，三级是对过去房产测量精度不高所设。
房产测量的基本流程按房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、成果资料的检查与验收进行实施。
二、房产测量组织实施单项房产项目实施之前，首先收集有关房产资料，包括测区控制测量资量资料，土地来源资料、相关房屋建筑结构图、平面图、施工图等图件资料及房屋预售文件等，其次根据房产测量等级要求进行测量技术设计和制定实施方案。
项目实施要组织业务熟练的专业技术人员并配备符合精度要求的仪器设备精心组织实施。
房产测量在调查的基础上进行。
房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。
房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。
房产平面控制测量分为二三四等和一二三级，各等级测量应满足相关规范求。
房产测量中共有面积问题探析
房产测量中共有面积问题探析作者：邓德艳来源：《中国房地产业》 2016年第9期文/邓德艳昆明新网测绘有限公司云南昆明650300【摘要】本文对房产测量进行探究分析，阐述了对房产测量中共有建筑面积的计算及如何确认分摊。
【关键词】房产；测量；分摊住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升，房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
1、房产测置的基本要求和工作流程1.1基本要求房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。
这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。
房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的座落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。
由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。
否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。
对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。
差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。
1.2工作流程结论，确定属性（套内面积、公摊面积如何公摊），是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围内，则可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积，否则应进行重新测算，这样才能保证房屋产权面积的精确，保证产权人的合法权益。
2、共有建筑面积的分摊2.1共有建筑面积分摊系数应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。
共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。
凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数，该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。
房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨
房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨⊙桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心朱小兰【摘要】较系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。
【关键词】房屋共有建筑面积测算分摊方法商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。
在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。
这三种方法均是合法的。
无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。
确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。
下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出讨论：（一）共有面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。
①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为为有效的分割协议。
已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，需由所有相关权利人达成分割协议。
②分割协议应明确的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。
且共有共用部位的约定不能用法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。
③相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。
否则，不视为有效的分割协议。
2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
（二）共有建筑面积按比例分摊的公式δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si式中K——为共有建筑面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；Si——为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，平方米；∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。
（三）共有建筑面积的分类根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类：1、幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。
论房屋面积测量及其共有建筑面积分摊计算的问题
．
整 个 外 墙 的 水 平 投 影 面 积 汁算 出来 ， 其 一 作 与 套 内 的 另 一 半墙 体 的 建 筑 面 积 将 很 难 加 以区 则
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防 及 责任 追 究 等形 成一 整 套 科 学 合 理 的 ＨＳ Ｅ规 范 和 标 准 。
３２ 引入 闭合管 理 ， ． 强化 危 险源和 事故 隐 患的 防治
Ｈ Ｅ管 理 体 系 的 核 心 要 素 是 危 害 识 别 、 险 评 价 和 风 险 控 Ｓ 风
制 ， 故 和 职 业 病 的危 险源 始 终 影 响 和 制 约 着 采 矿 工 程 的 安 全 事 生产 。 识 别 的重 大 隐 忠 要 制 定 管 理 方 案 、 急预 案 ， 实 控 制 对 应 落 措 施 并 限 刺完 成 隐 患 整 改 ， 具体 运 行 的 过 程 中 ， 以 引 入“ 在 可 隐
Ｈ Ｅ管 理 体 系 运 行 机 制 是 一 个 动 态 循 环 过 程 ， 体 系运 行 Ｓ 在
的 过程 中 ， 随着 环 境 的 变 化 可 能 会 出 现 各 类 问题 或 是 与 现 实 不
符 合 的 地方 。为 了确 保 计 划 的 有 效 实 施 ， 过 内部 审 核 、 正 措 通 纠
关于房产测绘面积计算问题的探讨
关于房产测绘面积计算问题的探讨王秀鸽郭玉林目前，房地产市场正逐步走向法制化、规范化。
商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。
在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度。
特别是高层建筑，平面布局不规则，共有面积错综复杂且相互交叉，必须科学合理地认定共有面积，降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。
下面对实际工作中一些具体作法和存在问题进行探讨：一、关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。
合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。
目前，由于房屋的商品化，房价与共有面积的认定与分摊计算，还存在一些较为突出的矛盾。
在核定房价时，商品房价格一般由下列项目构成：征地费及拆迁安置补偿费，勘察设计及前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，配套公共建筑建设费，管理费，贷款利息，利润、税金等。
并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行价格差别。
住宅价格结构由过去的“建筑安装工程”价格转化为“综合开发”价格。
过去以福利分房为主，产权关系单一，建筑面积只是一个量化的指标。
目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。
例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计入到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。
其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。
房产测绘中的共用面积分摊问题探讨
２１ ０ １年
第２ ９期
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ Ｏ ＹＩＦ Ｒ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ ＯＬ Ｇ Ｎ Ｏ ＭＡＴＯ ＩＮ
随着 房地产市场 的飞速发展 ． 品房销售 的程序 日 商 趋规 范 ． 但商 品房 面积 纠纷时有发生 ． 尤其对复杂的多功能房屋共用建筑面积分摊 则引起不少争议 ． 给房 地产 市场管理带来 一定 的 困难 ． 给测绘机构 也 带来 诸多不利 的影 响 房屋面积是衡量其价值的重要标志之一 ． 房产 测 绘面积的误差大 小意味着产权人经 济损失 ．影响产权人 的直接利 益 ． 时会 引发矛盾和冲突 ， 有 甚至诉讼公堂。而房屋分摊面积的认定 ， 是产权人关注 的热 点 ． 近几年房屋建筑 形式的多样化 ． 房屋共用面 使 积分摊成为当前房产测绘 中的重点和难点。
ｏ建筑 与工程 。
科技信 息
房产测绘中的共用面积分摊问题探讨
周 运丰 王建 玲 ｆ 濉溪 县房 地产 管理局 安徽 濉溪
２５ Ｏ 】 ３ １ ０
【 要】 摘 房产测绘 中， 共用面积公摊 问题是房产测绘业务的一个重点和难点。 房屋 文章分析 了房产测绘 中的共用面积分摊 问题 的原 因， 提 出了解决对策。为相关 问题研究提供参 考。 【 关键词 】 房产测绘 ； 共用面积 ； 问题 分摊
共用建筑面积是指各产权人共 同占有或使用的建筑面积 ， 分为应 分摊 的共用建筑面积和不应分摊 的共用建筑面积两部分 应分摊 的共 用建筑面积 。包括 ： 电梯井、 管道井 、 楼梯间 、 垃圾道 、 变电室 、 电间 、 配 设备 间、 公共 门厅 、 过道 、 地下室 、 值班警卫室 、 多层建筑物 中突 出屋面 结构 的楼梯 间、 有维护结构 的水箱 等 ． 还包括为整幢服务 的公共用房 和管理用房 的建筑面积 ． 与公共面积之间的分隔墙 （ 套 包括 山墙 ） 水平 投影 面积 的一半 的建筑面积 房地产 测绘随着房屋价格 的上涨而愈发关注 ． 因而“ 品房 面积 商 如何计算 ” 问题成为大家关注的热点话题 。 很多人认为公摊面积是“ 隐 １ 存 在 问题 的原 因分 析 形 ” 无法正常测绘 ． ． 而且还有多个分摊 系数 问题 。对 于单一使用功 能 的商品房分摊系数只有一个 ． 但对于单一使用 的商住 楼时 ． 因各楼层 １ 相关规定的可操作性方面 ． １ 公摊 的建 筑面积服务范围也不 同 ． 所以 出现 了多个公 摊 现行规范 中． 建筑面积计算 和共用建筑 面积公摊 的规定缺 乏可操 的布局不同 ． 该楼一般 为多功能的商住楼 关于共 用建筑 面积分 摊的计 算方 作性 ． 因此常导致不同的测绘单位或测绘人员对 同一幢房 屋进行 测绘 系数 ． 法及模型有多种 ． 同样 的方法和模型 目 但 前还 没有 ． 因此要结合 现场 后． 会得到不 同的测绘成果 尤其是对结构较复杂 的多功 能房屋 进行 采取科学 的方法优化计算模 型。 测绘时 ，常 因公摊面积的不同导致 同一户室 的面积产 生较 大差异 ． 从 实际情况 ， ２ 合理 、 范地进行面积分摊问题 ３ 规 而降低 了房产测绘的严肃性， 大了面积纠纷发生的可能 ． 增 由于《 产测量规范》 房 对于面积分摊 的规定 比较原 则 ， 对一些具体 １ 测绘人员技术方面 ． ２ 房地 产测绘是一个非 常敏感的 问题 ． 及到千家万户 的切 身利 问题没有 明确界 定 ．实际操作 中取决 于测绘人员对规范 的理解 和认 涉 在一些 比较复杂的分摊关 系中． 角度不同 ， 决定分摊办法 的合 直接 益 。但共用 面积 的计算会 因测算人员的理解不 同而产 生差 异 ． 分摊到 识 在缺乏一个 明确的取舍标准 时． 分摊的结果 自然也就存 在一定 户 的共用面积会 因分摊方法 的不 同产生差 异 尽管现在 国家制 定了 理性 ． 《 房产 测量规范》 各单位加 强了测绘工作 的管 理 ， ， 并提高专业人 员的 的不确定性或偶 然性 房屋面积测绘人员在面对复杂的分摊关系时 ． 要熟练掌握法律 ； 严格执行规范 ； 灵活运用合理性。在实际工作中 ， 一 素质 ． 面积纠纷还会发生 但 般应先要求产权人提供关 于共用面积分摊方案的书面文件 ． 或者与购 １ 开发商方面 － ３ 房屋测绘部 门 当前 由于商 品房价格居高不下 ． 部分开发商在利益 的驱使下时常 房人达成 的共用面积分摊 协议 如果双方达不成协议 ． 提出最佳分摊方案 ， 促成双方达成协议 。 但这种合理 会打起面积的主意 ． 让老百姓 因为面积缩水而闹心 房屋建筑面积测 应从合理性 出发 ． 如果任 意一方提 出异议 ． 根据物权法定 的原则 ． 双 算 及公摊 问题是房屋买卖及办理房屋相关产 权的基础 ． 是涉及到 民生 性不能变成强制性 ． 减少 的大事 ， 是权利人维护 自身权益的前提和保障 ． 稍有不慎 ． 势必影响到 方应请求依法确权 通过相关房屋面积测绘的疑难问题的解决 ． 缩小 了误 差数 点 ． 把房屋建筑 面积的误差量 政府 部门的声誉 ． 甚至产生法律上的纠纷 ． 因此 ． 在制定各种房产测量 了房屋测绘 过程 的偏差 ． ． 规范时应 当从严把握 ， 证测绘 、 保 测算科 学 、 正确 、 可靠 因此进行科 程控 制在合理 的范 围内 学、 准确 的房产测绘 及测算方法有 利于保证买卖双方 的利 益 ， 有利于 ２ 加强测绘 队伍建设 ． ． ４ 提高测绘人员素质 在市场经济 、 行业竞争 日益加剧 的今天 ． 占有市场 的主动权 ， 谁 谁 维护正常的市场秩 序． 促进社会和谐 就立 足于不败之地 ． 房地产测绘更是如此 。房产测绘从业人员不仅要 ２ 解 决 对 策 熟 练掌握 测绘技术、 测绘业务 ， 而更重要的是要掌握房产 的业务知识， 法规 ， 否则 ， 不好房产测绘 。要加强对 员工进 做 房产测绘是一项 比较非凡 的测绘 活动 在这个城市建设飞 速发 熟悉 房产的若干法律 、 让每个人都有质量意识 ． 于计算人员 ． 看到的可能 对 我们 展， 寸土寸金的现实状况下 ． 由于涉及到千家万户 的切身利益 ． 么如 行思想教育 ， 那 但对 于业主 ， 那都是钱 ．ｍ 可都是 几千几万 的问题 ， 不 １２ 绝 何最大限度地减少测绘单 位的风 险． 尽量避免 由于房屋共用 面积公摊 只是数字 ， 要站在公正 的立 场 ． 谁也不偏袒 ， 据国家规范 、 依 省建设厅 测绘失实 引起 的纠纷 ． 甚至诉讼 ． 已成为整个房产 测绘行业面临 的最 能无所谓 ， 规定 、 当地的规定来计算。对员工进行廉政教育 ． 要求员工廉 洁 自 ． 律 大挑战。 使员工不会 因为廉洁问题而有意偏袒 哪一方 加强人员的继续教育与 ２１ 准确把握共用建筑 面积分摊 的相关原则 ． 学校刚毕业的人员毕竟 国标《 房产测量规范》 对共用建筑面积分摊提 出以下基本原则 ：１ 培训 新进人员都要进行 岗前培训才能上岗 ． （） 没有工作经验 ． 学校 的学 习也与单位 的特 定工作不 同． 培训完 最好还 房屋共用建筑面积 的分摊以幢为单位进行 非本幢公用面积不在本幢 要 由老的人员带一段 时间． 以便新人员尽快熟悉业务和减少错误 岗 分摊 ：２ 产权各方有合法建筑 面积分割文件或协议 的 ． （） 按其文件或协 议进行分摊 ： 无建筑面积分割文件或协议的 ． 内建筑面积 占该幢楼 位培训是对于已经工作一段时 间的人 ．这些人通过继续教育与培训 ． 按套 提高技能 、 掌握新规定 ． 才能符合职称晋升的要求。单位 内 各套房产套内建筑面积之和的比例进行分摊计算 ：３为整幢楼服务的 更新知识 、 （） 部要定期不定期地 开技术 交流会 ， 创造沟通的平 台 共用建筑面积 ． 由该幢楼各套 房屋分摊 ： 为局部范 围服务的共用建筑面
房屋共有建筑面积分摊中容易出现的问题与解决办法
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关键词 ： 房屋 面 炽预 测 ； 有 ： 共 面 ；
房犀共有建 筑 而积 足指 产 权 卞共 占有 或 共 同使 的建筑 面积 。这 块 面积 的分摊 与计 算 接 火 系 到产
湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则
湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则为规范房产面积测算，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000.GB/T17986.2-2000）规定，结合我省实际，制定本规则。
本规则自2005年1月1日起施行。
第一部分 房产面积测算一、房产面积测算的一般规定1．房产面积测算的内容房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2．房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。
3．房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4．房屋产权面积房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。
5．面积测算要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
采用《房产测量规范》二、三级房产面积测量精度，如下表：上式中：S——所测量的房产面积，D——测量长度ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差mz ——测量距仪和反射面的对准误差6．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。
二、计算建筑面积应具备的条件根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：a )应具有上盖；b )应有围护物；c )结构牢固，属永久性的建筑物；d )层高在2.20 m以上；e )可作为人们生产或生活的场所。
其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。
三、计算全部建筑面积的范围1 ) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
2 )房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。
关于房产面积测算与面积分摊问题的思考
关于房产面积测算与面积分摊问题的思考摘要:住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。
关键词:房地产房地产面积测算房屋面积分摊住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。
本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。
1 房屋建筑面积测算包含的内容房屋建筑面积测算主要包括:房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。
(1)整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。
这里的“幢”指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋,且符合以下4个条件:a)建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体;b)建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设;c)该建筑物的施工图纸为同一整套图纸;d)该建筑物不同层次的房屋(塔楼)没有完全独立的共有共用设备。
幢的划分非常重要,在一些房产纠纷中,就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题,虽然看起来是连在一起的房屋(中间有伸缩缝),可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋,也不是一套建筑图纸,所以这其实是两幢房屋,当然公摊系数也就不可能相同。
这种情况下,开发商要和客户多进行沟通,让他们明白《房产测量规范》中“幢”的规定,问题也就很好解决了。
(2)房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。
层高高于2.20米的层计算建筑面积。
层高低于2.20米的地下室(储藏室)层不计算建筑面积,也不计入房屋的总层数。
如那种“5+1”设计的户型,即五层住宅加一层储藏室的户型,如果储藏室层高大于2.20米,储藏室层是计入房屋总层数的。
在一般人的理解中,住宅的一层才是一层,其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。
房产测绘共用建筑面积的分摊方法探讨
房产测绘共用建筑面积的分摊方法探讨摘要：近些年来，房产测绘共用建筑面积的分摊方法备受关注，本文对房产测绘共用建筑面积的分摊方法进行了分析和探讨，并提出了将功能区作为最低级别的共用建筑面积的分摊方法。
关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊方法；功能区根据《房产测量规范》和当下房屋建筑具体情况，可以将共用建筑面积分为以下两大类：不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积。
但是不同地域的共用建筑面积分摊计算都不尽相同，或多或少存在一定差异，但是无论差异存在与否，这些地域的共用建筑面积分摊所遵守的原则都是统一标准的，即房产共用面积指的是建筑在本幢楼房内占据的面积，而并不是本幢楼房内的房产共用面积和本幢楼房没有连接的房产共用面积不能进行分摊，同时本幢楼房的房产共用面积也不能分摊至别幢楼房。
[1]如果产权各方具有合法权属分割协议，应严格遵循协议进行。
如果产权各方不具有分割协议，应严格遵循谁用谁分摊的原则，并结合实际房屋建筑面积比率进行分摊计算。
一、房产共用建筑面积分摊计算方法进行分摊的共用建筑依照应用功能和服务范限可以分为以下6种等级：（1）整栋楼共用建筑面积：指的是为服务于整栋建筑的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于整栋楼的范围内；（2）功能区间共用建筑面积：指的是服务于其中一栋楼的部分功能区的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于对应的功能区范限内；（3）功能区共用建筑面积：指的是特意服务于一栋楼的某一个功能区的共用建筑空间面积，这一面积分摊于这一功能区的范围内；（4）层间共用建筑面积：指的是服务于其中一个功能区中的两层或两层以上楼层，这一面积分摊于对应楼层的范围内；（5）层内共用面积：指的是特意服务于该层的公共建筑空间面积，这一面积分摊于该楼层范围内；（6）套间共用建筑面积：指的是只服务于一层内两套或两套以上房屋的公共建筑空间面积，这一面积分摊于对应房屋范围内。
[2]二、共用建筑面积分摊的层级通常情况下，对于共用面积分摊大多依据“谁用谁分摊”的原则，也就是说共用建筑部位服务于哪些套房屋就应该由哪些套房屋进行分摊处理，这一方法的最大优势便是能够让人们接收。