CPA《税法》之土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税要点

土地增值税税率（掌握，能力等级 2）

土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。

土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】

4 ?与转让房地产有关的税金：①营业税；②城建税和教育费附加

5 ?财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计扣除

=（取得土地使用权所支付的金额 +房地

土地增值税的征税范围

（1 ）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。税范围具有国有”转让”取得收入”三个关键特征。

【解释】土地增值税的征

企业情况

转让房地产情

可扣除项目

1 ?取得土地使用权所支付的金额

2 ?房地产开发成本

3 .房地产开发费用

产开发成本）X20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不

得加计扣除。

1 ?取得土地使用权所支付的金额

2 ?房地产开发成本

3 .房地产开发费用

4?与转让房地产有关的税金：①营业税；②印花税（ 0.5 %）;③城建税和教

育费附加

非房地产开发企业

转让新建房

第一步，判断可以扣除的项目

第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额

=增值额海率-扣除项目金额泌算扣除系数

扣除项目金额=扣除项目的总金额刈转让比例

房地产开发企业土地增值税清算(掌握，能力等级 2)

取得土地使用权所支付的金额

未开发(不可扣)

已开发

建造总支出

建造成本

「

销售和视同销售 < 已售出 (可扣)

无偿移交给政府 V 已完工 I

产权属全体业主所有

未售出(不可扣)

未完工(不可扣)

土地增值税税收优惠（能力等级）

1?建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价

格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比

例不得超过上述标准的20%。

2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3. 个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。

土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）

合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在

地申报。

房产税计税依据与税率（掌握，能力等级

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

2. 对融资租赁房屋的规定

由承租人在合同约定开始日的次月起（未约定开始日的，在合同签订的次月起），按照房产余值缴纳房产税。（新变化）

3. 关于附属设备和配套设施的计税规定：

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和

配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核

算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；

对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

4. 对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的

原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1）

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属

于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产

免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）央行含外管局所属分支机构自用的房产。

（六）经财政部批准免税的其他房产。

房产税的征收管理（熟悉，能力等级1）

（一）纳税义务发生时间

注意时间规定：强调“次月”——经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生

产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。

（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

城镇土地使用税税收优惠（熟悉，能力等级1）

法定免缴土地使用税：16条，272页-274 页省级税务局确定减免土地使用税的优惠：15 条，274 页-276 页城镇土地使用税征收管理（熟悉，能力等级1）

按年计算，分期缴纳。使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。

耕地占用税税收优惠（掌握，能力等级1）

（一）免征耕地占用税：

1．军事设施占用耕地；2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

（二）减税

1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米 2 元的税额征收耕地

占用税。

根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。

2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。特殊困难的可以免税。依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

耕地占用税征收管理与纳税申报（了解，能力等级1）获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30 日内缴纳耕地占用税。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。占地用于农业生产设施的不征收耕地占用税。

土地增值税要点

一、扣除项目的确定 1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项）（1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用三种形式取得：出让、划拨、转让注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用） ①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。（4）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的税金及附加。注意：不包括缴纳的增值税（5）财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。要求：根据以上资料，计算并回答下列问题： 1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？ 2.土地增值税清算收入为多少？ 3.允许扣除项目金额为多少？ 4.应纳土地增值税为多少？解析： 1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。

土地增值税最新政策梳理

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土地增值税最新政策梳理【标签】土地增值税,最新政策梳理【业务主题】土地增值税【来源】近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。一、土地增值税征收管理的相关文件为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下：（一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。（二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。（三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。（四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

土地增值税清算报告模板

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取

得单独的建设用地规划许可证。（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“×××“及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。二、主要指标

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定

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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定【标签】税收征管若干问题【颁布单位】浙江省地方税务局【文号】浙江省地方税务局公告2010年第2号【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【有效性】全文有效【税种】土地增值税为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下：一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。起草说明一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙

土地增值税涉及价格认定几种情形和操作要点word版本

土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点王洪沙春屏黄传海土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税赋，根据房地产转让的不同阶段，土地增值税征收包括存量房交易和房地产开发两个环节。土地增值税涉及的价格认定是价格认定机构协助地税部门进行计税价格认定的重点领域，其不同于一般房地产价格认定，有其特定的要求，价格认定人员要熟悉土地增值税征管政策规定，明确土地增值税涉价认定相关内容、要求。现结合工作实践，对土地增值税涉及价格认定的几种情形和操作要点进行了梳理，以期实际操作参考使用。一、土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据，将土地、地上建筑物及其附着物的转让收入合并征收。作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的全部收入扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。（二）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。（三）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税。

（四）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。二、土地增值税涉及价格认定相关税收征管政策规定土地增值税中土地增值额的计算需把握两个关键：一是转让房地产收入的确认，二是扣除项目金额的确认，涉及价格认定的相关税收征管政策规定有：（一）收入确认方面 1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。” 2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1 995]第006号）第十四条：“条例第九条（一）项所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实

土地增值税清算经验总结(1)

土地增值税清算 * 第一部份清算前的准备工作 * 第二部份清算应收集的资料 * 第三部份清算审核的要点 * 第四部份清算税款的计算 * 第五部份清算案例第一部份清算前的准备工作* 一、清算条件 * （一）纳税人应当主动清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3、直接转让土地使用权的。 * （二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件 * 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　1、销售达到85%以上 * 2、取得预售证3年以上 * 3、纳税人注销前 * 二、清算项目的确定 * 明确清算项目及其范围。 * 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 * 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 * 明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）* 三、明确清算的方式和程序第二部份清算应收集的资料 * 一、房地产开发流程 * 土地取得（国土局：国有土地使用权证） * 项目立项（计委立项批复）

* 前期设计（方案设计、施工图设计） * 规划报建（规划局：建设工程规划许可证） * 施工报建（建委：建设工程施工许可证） * 主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电）* 室内室外装饰 * 强电、弱电安装（水电气电话光纤） * 门窗、栏杆等安装 * 园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工 * 消防工程施工 * 智能管理系统 * 工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收） * 房屋交付业主 * 项目大产权办理 * 分户产权办理 * 分户国土证办理 * 二、土地值税清算应收集的资料 * 资料清单

土地增值税政策讲解与实例解析

土地增值税政策讲解与实例解析纳税调整范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移转让无产权地下车库（位）征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。大连地税局公告2014第1号视同转让：非直接销售确认收入预征土地增值税房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。大连地税局公告2014第1号 3、收入（1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。（2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款（4）继承、赠与土地增值税计算征收土地增值税计税依据——增值额增值额=收入额－扣除项目金额税率设置——四级超率累进税率应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。共同成本费用分摊方法（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。大连地税局公告2014第1号

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例给你一个清算实例为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

关于土地增值税清算的归纳总结

关于土地增值税清算的归纳总结土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下：一、土地增值税的征收方式征收方式分为查账征收和核定征收。根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。二、税务机关对土地增值税的前期管理根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

土地增值税审核要点Z9003

一、转让房地产收入总额的审核:销售合同，销售发票，销售台账（审核要点上述三项所载金额要一致）。二扣除项目的审核：（一）.取得土地所支付的金额的审核（1）.支付的土地出让金（2）.支付的地价款（3）.缴纳的有关税费，（其中：契税）。审核要点：第一，是否取得合法有效的发票；第二，同一宗土地有多个开发项目的，是否予以分摊；分摊方法是否合理、合规，具体金额计算是否正确。实际操作时，一般采用占地面积法分摊土地成本。第三，有无将房地产开发费用计入取得土地使用权所支付的金额的情形。（二）.房地产开发成本： 1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费包括以下内容：土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。审核时，重点关注：第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有合法有效的凭证；第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。土地征用及拆迁补偿费属于土地成本，实际操作时，一般采用占地面积法进行分摊；第三，有无将房地产开发费用计入土地征用费的情形，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收名册或签收凭证是否一一对应。 2.前期工程费用前期工程费用，包括：规划费用，设计费用，项目可行性研究费用，水文费用，地质费用，勘测费用，测绘费用，七通一平支出等。审核时，重点关注：第一，前期工程费用是否真实发生，有无虚列的情形；第二，有无将房地产开发费用计入前期工程费用的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。 3. 建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安装工程费。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。审核时，重点关注：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用是否重复计算扣除项目；第三，采用自营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 4．基础设施费基础设施费，包括：开发小区内道路支出、供水工程支出、供电工程支出、供气工程支出、排污工程支出、排洪工程支出、通讯工程支出、照明工程支出、环卫工程支出、绿化工程支出、其他设施工程发生的支出。审核时，重点关注：第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形；第二，有无将房地产开发费用计入基础设施费的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。分摊方法一般有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。 5.公共配套设施费公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。具体内容包括：物业管理用房费用、变电站费用、热力站费用、水厂费用、居委会用房费用、派出所用房费用、幼

土地增值税清算经验总结(2)

土地增值税清算 ●第一部份清算前的准备工作 ●第二部份清算应收集的资料 ●第三部份清算审核的要点 ●第四部份清算税款的计算 ●第五部份清算案例第三部份清算审核的要点 ●土增值税申报表 ●一、清算收入的审核 ●1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表 ●明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等 ●2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 ●核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致 ●核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。 ●确定该项目的总建筑面积、不可售面积 ●3、获取房管部门的销售备案信息 ● ●4、分析房屋的销售价格 ●（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。 ●（2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理●5、复核企业开具不动产销售发票信息 ●6、结合账户核算情况检查 ●检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例） ●7、获取银行账号及对账单 ●了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。 ●8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。 ●9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理 ●10、审核各类代收费用 ●水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除二、取得土地使用权所支付的金额的审核; ● 1.明确土地取得的方式 ●企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。

土地增值税政策解读

【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成

土地增值税清算思路和模式

土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、

公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。扣除项目金额：全部都要去掉进项税

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；

2018年土地增值税清算实务操作规程

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目录第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算的概念二、土地增值税的清算条件三、清算时间要求四、土地增值税清算项目的审核鉴证五、清算审理及审核第二部分土地增值税清算准备工作一、土地增值税清算的前期管理二、土地增值税清算单位的确定三、项目清算应关注因素四、清算资料的收集第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题五、收入确定需关注的问题六、收入确认的审核要点第四部分扣除项目金额的确定一、扣除项目税务处理的基本原则二、地价款的扣除三、房地产开发成本的扣除四、房地产开发费用的扣除五、扣除项目的归集与分配六、旧房及建筑物的评估价格七、与转让房地产有关的税金八、财政部规定的其他扣除项目九、需要明确的几个问题十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算一、一般土地增值税的计算二、分期开发项目的计算三、清算后再转让房地产的处理第六部分土地增值税的预征与核定征收一、土地增值税的预征二、土地增值税核定征收第七部分土地增值税清算的会计处理一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠三、个人销售住房税收优惠四、廉租房和经济适应住房税收优惠五、资产公司转让房地产税收优惠六、清偿债务税收优惠七、转让旧房税收优惠八、以房地产进行投资或联营税收优惠九、关于合作建房的税收优惠十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题第一部分土地增值税的清算概要一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）

房地产企业土地增值税清算案例复习进程

房地产企业土地增值税清算案例土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚；少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分摊不够合理；对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同，

有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流，旨在广大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税问题，并在认真调查研究的基础上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供参考。

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。三、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定

自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

土地增值税的优惠政策

土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)

关于土地增值税的文

2008-10-15 10:55:32| 分类：土地增值税| 标签：|字号大中小订阅关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]第48号按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。五、关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。