房地产企业稽查案例.
房地产开发企业稽查案例
第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。
（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。
2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。
到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。
该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。
2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。
二是到房产管理部门了解销售登记情况。
发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。
检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。
（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。
通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。
针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。
2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
房地产企业所得税稽查案例
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
3.业务招待费分析
*
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
（二）稽查实施
*
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。
检查调整情况1Leabharlann 隐瞒收入1佣金发现
1000
1000
2违章建筑
400
3隐瞒首付
570
合计
2970
1000
1570
400
2
多列成本
材料价款
873.78
1087.5
建安费
1200
250.05
拆迁协议
400.56
300.55
不配比结转成本
500
利息摊入成本
-582.34
合计
4030.10
查补税款计算
3
调整后预售收入
纳税申报情况
*
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
某房地产企业稽查典型案例分析
某房地产企业稽查典型案例分析近年来，房地产行业发展迅猛，在提供居住和商业用途的同时，也出现了一些不规范操作和违法行为。
稽查工作变得尤为重要，为保障市场秩序，保护消费者权益，某房地产企业在稽查工作中发现了一起典型案例，我们将对该案例进行分析。
该案例涉及一家房地产开发商B公司，该公司在某城市开发了一处规模较大的住宅小区。
经过初步调查，B公司存在以下问题：1. 虚假宣传：在销售过程中，B公司进行了虚假宣传，夸大房屋的优势和配套设施，误导购房者。
2. 超期交房：B公司承诺在规定期限内交付房屋，但实际上拖延交房时间，给购房者造成了不便和经济损失。
3. 质量问题：部分购房者发现房屋存在质量问题，如墙体渗水、电路不合格等，造成购房者的二次维修费用和后期使用隐患。
4. 暗箱操作：B公司未通过正规的销售渠道，而是私下出售部分房屋，导致市场秩序混乱。
针对这些问题，某房地产企业积极采取了以下措施：1. 阻止虚假宣传：某房地产企业与B公司进行了沟通，并敦促其停止虚假宣传，同时加强监督，确保真实信息的发布。
2. 强化交房监管：某房地产企业加强了对房屋交付期限的监督，确保开发商按时交付房屋，并对拖延交房行为进行处罚。
3. 建立质量检测机制：某房地产企业要求开发商在交房前进行全面的房屋质量检测，确保房屋符合相关标准，同时建立了维权渠道，为购房者提供便捷的维权服务。
4. 加强市场监管：某房地产企业与相关政府部门合作，加强对房地产市场的监管，清理非法销售行为，维护市场秩序。
以上措施的有效性得到了验证，B公司在某房地产企业的监督下认识到错误，并主动纠正了问题：1. B公司停止了虚假宣传，并主动向购房者公开道歉，承诺在未来的销售中遵守相关规定。
2. B公司加快了房屋交付进度，并提供了补偿措施，减轻了购房者的经济损失。
3. B公司成立了专业的质量检测团队，对已交付的房屋进行全面检测，对存在问题的房屋进行免费维修，恢复购房者的权益。
4. 某房地产企业与相关政府部门合作，加强了对房地产市场的监管，对违规销售行为进行了打击，恢复了市场秩序。
某地产公司招待费超支少计收入稽查案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某地产公司招待费超支少计收入稽查案例【标 签】企业所得税,招待费超支,少计收入【业务主题】企业所得税【来 源】2011年6月，河南省新乡市国税局稽查局按照专项检查安排对某地产置业有限公司2008年1月1日-2010年12月31日期间的纳税情况进行税务检查。
一举查补企业所得税1198万元，抵减企业2010年申报应退企业所得税410万元，查补入库企业所得税788万元。
该公司为河南省某“明星”地产集团于2007年11月出资6000万元在新乡市成立的专门从事房地产开发的企业，公司现有员工136名，现有开发项目A、B、C、D共计4个，规划总面积131万平方米。
该公司统一使用德国SAP财务核算软件进行会计核算，并经国家税务总局备案，全部采用无纸化电子会计档案，财务管理制度健全，财务人员均具有较高级别的执业资格。
企业的纳税资料显示：2008年预缴企业所得税29.36万元，2009年预缴企业所得税749.99万元，2010年预缴企业所得税1360.44万元，多预缴企业所得税410.39元。
按照房地产行业开发项目的规律，稽查人员没有急于在企业进行“就账查账”式的检查，而是不动声色地开展外围调查。
人马兵分三路：一路前往房管部门通过网上销售和备案系统查实企业房屋销售情况，到国土部门了解土地受让价格，到建委开发办了解项目的相关建安成本，到财政部门了解相关的行政规费的收缴退免等情况；另外两路人马分头深入住户家中以及周边社区，开展入户调查，重点了解项目A和项目B的交付使用情况以及房屋交付使用的具体时间，从而尽量卡死企业房屋销售收入的实现时间和大体收入金额。
经过1个多月的外围摸排，发现企业项目A在2010年9月-12月交付期间陆续交付业主使用，项目B于2010年5月-12月陆续交付业主使用，项目C目前正在建设中，项目D还未开工建设。
这与企业纳税资料上显示的项目A和B全部在2011年1月~3月期间交付使用有着明显反差，仅项目A实际应转销售收入的金额与企业2010年所得税汇算时提供的销售收入就相差35890万元，问题开始浮出水面。
6个稽查案例,你中招了吗-
6个稽查案例,你中招了吗?案例1：一房地产企业未按规定结转收入自查补税超亿元近日，深圳市地税局第五稽查局在对辖区内房地产行业开展税收专项检查纳税自查时，发现某房地产开发企业存在产品完工后未按规定及时结转收入少缴纳企业所得税的问题。
据了解，稽查人员在对该房地产企业报送的自查资料进行审核时，关注到其自2016年起开发某楼盘项目，2016年开始预售该项目，至2016年底“预收账款”账户余额达12．75亿元，一直未进行完工清算，按预售收入申报缴纳了企业所得税2389万元。
经调查核实，该房地产企业的该开发项目竣工验收备案时间为2016年10月31日，已经符合完工条件，企业应按规定及时结转营业收入，结算开发产品计税成本，并计算当年度的应纳税所得额缴纳企业所得税。
稽查人员随即对该房产地企业的法人代表、财务负责人开展税务约谈，并进行纳税辅导，宣讲相关税收政策。
最终，该房地产开发企业主动到税务部门一次性补缴了少缴的企业所得税1．01亿元及滞纳金2144万元，合计1．22亿余元。
税官说法根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第三条规定，“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
开发产品已开始投入使用。
开发产品已取得了初始产权证明。
”第九条第一款规定，“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”按照上述规定，房产地开发企业应在开发产品完工时及时结转收入并结算开发产品计税成本，计算当年应纳税所得额并缴纳企业所得税。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。
一、案件基本情况（一）案件来源2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。
（二）企业基本情况某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。
该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。
该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
该企业申报2004年度实现租赁收入10.38万元，其他收入2000元，纳税调整后所得为亏损153.41万元；税务机关调增应纳税所得额49.74万元，调整后2004年亏损额为103.67万元。
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（三）部分代收款项未申报纳税 经查甲公司“其他应付款”账户，该公司2009至 2010年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、 管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元，未按税 法规定申报纳税。 其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文 件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申 报纳税。 【处理决定】
持股架构
集团公司
持 股 80 % 持股80%
张先生
（集团公司法定代表人） 持 股 20 %
房地产公司
•
甲公司企业所得税实行查账征收。对 未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛 利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的 期间费用、营业税金及附加后再计入当期 应纳税所得额缴纳企业所得税。
• •
二、问题的发现及处理
1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、 四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的 规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，并加收滞纳金。 2、 因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此 代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。 3、 根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件 第28条规定，代收款项不征收土地增值税。
（三）股权问题
• （十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 • （十七）股东借款年末未归还未扣缴个人所得 税 • （十八）收到个人所得税手续费未申报所得税 • （十九）对外促销礼品的个人所得税问题 • （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业 所得税、土地增值税 • （二十一）转让股权损益调整未纳税调增 • （二十二）自然人转让10%股权，未按照公允 价格缴纳个人所得税 • （二十三）自然人股东以10%股权增资集团公 司，少交个人所得税问题
（二）成本、费用问题
• （九）完工年度未取得发票，检查期间取得发 票的税务处理 • （十）混淆项目，加大先期开发成本 • （十一）会所开发成本计入产品税前扣除 • （十二）销售退回不冲回销售成本 • （十三）资本弱化未调整利息 • （十四）向集团公司多支付统借统还利息扣除 问题 • （十五）土地评估增值虚增开发成本
（四）其他问题
• （二十四）免租办公楼未缴纳房产税和土地使用税 计入地价问题 • （二十五）土地使用税缴纳时间延迟问题 • （二十六）城市建设配套费的契税问题
• •
一、基本情况 2011年8月，根据群众举报，税务机关对甲 房地产开发有限公司（下称甲公司）2008年至 2010年的纳税情况进行了检查。甲公司成立于 1998年，是民营企业，成立时，某集团公司持 股80%，集团公司法定代表人个人持股20%， 为集团公司成员企业。注册资金5亿元，主要 从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先 后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前 三项目已经完工，D项目尚未完工。
该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第 63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面 上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分 析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所 致，因此该公司偷税的主观故意不足。 根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报 计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细 则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2010年少申报的 未完工收入根据国税发[2009]31号文的规定按15%的毛 利率补预征2010年企业所得税。
业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有
的月少申报、有的月多申报，到2010年12月累计少申报计税收入 4700万元。
【处理决定】
检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不 同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账 面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定 性为偷税；有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的 主观方面难以确定等。 针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行 了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为 “应缴未缴”。主要理由是：
思考：如何避免这种情况发生？
（四）C项目以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业 税 在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员 发现C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品 房结存数少15ห้องสมุดไป่ตู้。 经询问，企业财务人员解释说造成两个部门结存数 不一致的原因是这15套住房已于2009年8月用于抵顶施 工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未 开具发票，甲公司也未作销售处理。这1５套房目前已被 施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单 位签订的《抵债协议》，用于抵顶工程款的15套房协议 售价2000万元。
（一）申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。 该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向 三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全 部先通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销
• •
售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。
• 检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款”贷方发 生额与营业税纳税申报表进行比对 ，发现该公司D项目申报的营
（二）收取的购房定金未申报纳税
甲公司取得售房收入的账务处理方式如下： （1）收到购房定金： 借：现金（银行存款） 贷：其他应付款－定金
（2）签订合同并收到首付款： 借：现金（银行存款） 其他应付款－定金 贷：预收账款—房款
经查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申 报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入挂 在“其他应付款—定金”科目贷方，未申报纳税。至2010年 12月，该公司 “其他应付款－定金”科目贷方余额 28,000,000元未申报纳税。
房地产企业稽查案例
（一）收入部分
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（一）营业税申报表与账簿不符。 （二）收取的购房定金未申报纳税。 （三）部分代收款项未申报纳税。 （四）C项目以房抵工程款未按税法规定缴纳营 业税 （五）以商品房抵顶银行贷款。 （六）收取的会所租金挂往来，未申报纳税。 （七）利用装修分解销售收入 （八）收到土地返还款未做企业所得税收入问题