物业管理处《员工手册》

总 经 理 寄 语

亲爱的同事：

首先，欢迎您加入我们公司的大家庭!

公司是我们共同的家园，公司的事业是我们

共同的事业。共同遵守公司的规章制度，规范我

们的行为，是我们这个大家庭正规化运作的基本要求，也是保障我们的共同事业顺利进行的必要条件。

我们公司是一家专业从事房地产市场策划、销售、中介和物业管

理的外资独资企业。我们公司的服务理念是“以人为本，以客为尊，以质为先”。公司要求全体员工，自觉履行公司的服务理念、维护公司的品牌和公司的形象，为我们的业户提供优质服务，同时也为公司铸造未来的管理人才。公司的目标是成为本行业名列前茅的企业之一，跻身于上海知名品牌的企业行列。

公司真诚地希望通过您和我们全体员工的共同努力，在我们公司

服务理念的指引下，实现公司的目标。为弘扬企业的品牌和铸造企业形象而贡献您的才华!

xxxx 服务（上海）有限公司 总经理

二零零二年十一月一日 照片

第一章公司概况

一、公司简介

xxxx服务（上海）有限公司成立于一九九八年，是香港华联兴业集团下属的一家外资独资专业房地产服务公司。集团总部位于香港，并在上海及广州设有子公司。我司旨在为客户提供高素质和全面的专业物业服务，致力推动物业服务行业的全面发展。xxxx服务（上海）有限公司所提供的服务包括物业管理、物业顾问、房地产销售、租赁代理、项目推广及市场策划等方面的服务。

xxxx之骨干员工都拥有丰富的国内房地产方面的相关经验，其中高层管理人员亦是最早一批涉足国内物业管理行业、有着丰富实践经验的精英。随着房地产服务市场的蓬勃发展，xxxx已承接了上海市多处高档物业，全权委托管理面积近五十余万平方米；涉及管理的物业类型也十分全面，既有大型的高档住宅小区、豪华别墅，也有顶级的涉外酒店式服务公寓、涉外办公楼。全面的实际管理工作，为xxxx积累了丰富而又宝贵的管理经验；同时，xxxx结合香港先进、完善的物业管理理念和内地的独特市场特性，逐步形成了港联公司的极具特色的服务理念和企业文化。xxxx在本市房地产、物业管理行业中，已创造出一个个令人瞩目的骄人成绩，并于二零零四年九月取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理企业二级资质（证书编号：沪（浦东）0089号）。

xxxx的服务理念是：“以人为本，以客为尊，以质为先”。

xxxx的服务口号是：“多一点关心，百分百信心”。

二、服务理念

以人为本人才是我们企业的资产，我们企业的产品是服务，我们服务的对象是我们的业户，是每一位具体的人。因此，xxxx

的每一位员工应以专业的技能为我们每一位业户提供最

佳的服务；

以客为尊微笑服务是我们全体员工应自觉履行的最基本要求，凡事应以客为尊，并以满足业户的需要为首任。细心聆听业户

的需要，预计业户的困难，及时为业户解决困难；

以质为先全体员工应努力掌握并提高各自的专业技能，竭诚为业户提供全面的优质服务。只有提供高质量的工作和服务，才

能换取业户对我们的满意，实现公司的发展目标。

第二章员工行为准则

一、基本要求

（一）管理要求

热爱公司，热爱本职工作，讲究职业道德。仪容仪表端庄整洁，

语言谦逊，表达流利文明，待客热情、大方得体，服从安排，

勤俭节约。

（二）员工自律

1、严格遵守国家法律、法规。遵守公司制定的一切规章制度。

2、热爱公司、忠于职守，明确自己的岗位职责和工作要求，讲究

工作效率，提高工作质量。

3、文明服务、礼貌待人、“以人为本，以客为尊，以质为先”，培

养良好的职业道德，自觉维护公司的形象和信誉。

4、努力学习，不断提高自身的文化修养和工作技能。

5、自觉遵守有关保密制度和纪律，不得随意泄露工作机密。

6、同事之间互相尊重、团结友爱、互相协作，增强团队精神。

7、爱护公物及公用设施，自觉遵守“七不”规范。

8、关心集体、关心小区，积极参与集体的活动，主动提出合理建议。

二、保密制度

（一）保密守则

1、保守国家、公司和物业管理处的秘密是每个员工的责任和义

务。

2、公司和物业管理处的涉密文件及资料未经总经理书面批准不

得透露给无权知情的人，如发现违反此条款，将立即予以辞退。

3、员工的个人工资收入属于保密范围，不允许员工之间互相透露

和攀比，如有违反，将立即予以辞退。

（二）涉密范围

1、财务会计报表、账册、凭证等。

2、劳动工资、人事资料、档案、报表等。

3、公司或部门的预算资料及工作档案。

4、质量体系、经营和管理等业务文件。

5、公司内部管理文件及规定各种应归档的资料。

6、电脑程序、磁盘、文印、通讯等有关资料。

7、上级下发或外来的“内部保密”文件。

8、业户档案。

（三）泄密处罚

对违反保密制度的人员，将按本《员工手册》中保密守则的规

定给予处罚。

第三章人事制度

一、用工制度

（一）员工录用

各物业管理处根据已获批准的人员岗位编制，由物业管理处向

社会实施公开招聘物业服务员工；也可根据政府号召，与街道

或者再就业劳动服务组织签订用人协议，并按公司规定和相关

程序，对应聘者组织初试、复试，符合用人要求者，还须经指

定医院体检合格后，办理录用或登记手续。员工录用后，根据

用工性质，可实行劳动合同制、劳务制等灵活用工制度。被录

用或登记的员工须如实填写员工登记表及有关人事信息资料。（二）员工报到手续

新员工须在规定日期办妥有关手续后，到所属管理处报到。实

行劳动合同制的新员工报到时，须准备下列个人资料便于公司

审核及存入个人档案中：

●身份证复印件；

●最高学历证件复印件和有效技能证书复印件；

●原单位开具的退工单；

●劳动手册；

●养老保险个人账户转移通知单（二联）；

●职工公积金转入通知书（二联）；

●本人1寸免冠证件照片三张；

●其他必要之资料。

（三）其他事项

1、实行其他劳务用工制的员工，报到时应提交相关证明的复印

件，例如：下岗、协保证明、就业困难人员认定证明、待退休

证明、退休证明或暂住证等。

2、新员工培训（见《培训制度》）。

（四）试用期

被录用的员工，按《劳动法》规定须经过试用期，试用期一般

为3个月。试用期满后，员工需对自己在试用期间的工作表现

进行书面小结，上交部门负责人。经所在部门考核合格后，转

为正式员工。

根据公司人事部规定：

1、员工试用期转正之日在当月15日之前，且办妥转正手续的，

当月可发放转正工资。

2、员工试用期转正之日在当月15日之后的，则当月不计算并发

放转正工资。待办妥转正手续后，在下月发放转正工资。（五）劳动用工

1、公司用工严格按照《劳动法》、《上海市劳动合同规定》和上海

市政府有关政策办理，依法确立劳动关系，遵循平等自愿、协

商一致的原则，明确双方的权利和义务。在编员工的劳动合同

和外聘员工的劳务协议期限为1年。在双方履行合同期间，公

司每月发给相应的劳动报酬。

2、当劳动合同期满前一个月，员工可提出续订劳动合同或劳务协

议的意向，经所在部门主管考核并提出意见后报公司审核。对

审核合格并符合岗位要求的员工，可续订劳动合同或劳务协

议。

3、员工户籍在本市，劳动关系转入本公司，与公司签订劳动合同

的，根据政府规定享受有关社会保障福利。

4、员工劳动关系未转入本公司或户籍不在本市的，可作为外聘员

工与公司签订劳务协议。

5、员工劳动关系属于街道或再就业劳动服务组织的，按政府规定

执行。

6、公司实行每周40小时工作制，但物业管理行业的服务特性决

定了员工必须实行轮休制，员工应根据所属部门当月排班表作

息。

7、各物业管理处根据工作需要可以安排员工加班，员工不得拒

绝。

8、员工每月工资按公司规定之日发放。

9、公司规定，员工在每月15日之前转正的，当月发放转正工资，

如员工转正之日在每月15日之后，公司则会在下月发放转正

工资。

（六）人事记录资料更改

员工的联络地址、电话、家庭人员状况、学历职称及其他个人

资讯如有更改，应立即以书面形式或复印件交人事部更改备案。

二、员工福利

（一）法定节假期

1、员工每年可享有国家法定的有薪节假期，全年法定假期为十天。

元旦———1天；

春节———3天；

五一节———3天；

国庆节———3天。

（公司向我们的业主和住户承诺365天24小时对客服务。因

此，员工法定节假日实行轮休制）。

2、员工工作用餐时间为半小时，不包含在工作时间内。

（二）福利及假期

1、婚假

员工符合国家《婚姻法》规定的条件可享有三天有薪婚假，符

合国家晚婚规定条件的（男25周岁，女23周岁）可享有十

天有薪婚假（休息日及法定假期包括在内）。员工申请婚假必

须持有效结婚证明，提前两周向部门主管申请，并报人事部及

总经理批准。

2、产假

女员工符合政府计划生育规定的，在分娩期间可根据政府规定

享有产假，假期按政府规定执行，员工需办理书面请假手续。

3、其他假期

员工可根据国家或地方政府有关规定享有恩恤假（丧假）、因

工负伤之有薪假期，员工凭有效证明办理休假手续。

（三）其他福利

1、作为劳动合同制员工被公司正式录用后，公司将按政府有关规

定为该员工每月定时缴纳职工养老、失业和医疗保险等社会福

利。个人应交纳的部分仍由个人承担。每月可由公司代交后从

个人工资中扣除。

2、员工当年度在公司工作满六个月（含试用期），年底根据员工

所在物业管理处的年度经营效益，并按员工加入公司的时间比

例分发奖金（当年度经营效益不佳或已离职的员工不再享受此

待遇）。

3、员工根据部门安排或工作需要加班工作，可获得加班费或安排

调休。

（1）员工根据部门安排或根据工作需要，向上级申请加班，得到上级批准后，事先填写加班申请单。

（2）加班工作完成后，员工应于当天如实填写加班工时（法定节假日加班按天计算，平时加班按小时计算），经部

门主管、经理确认后，交考勤人员保存，并由考勤人员

在每月25日之前上交至公司。

（3）月底考勤时，可获得加班费或调休单。

（4）员工调休单当季有效，过期作废。由部门主管、物业经理根据工作情况，安排员工调休。

（5）因员工实行翻班轮休制，加班工资分为法定节假日和平时两种，计算公式如下：

?法定节日加班

基本工资×70%÷20.92（天）×3（倍）×加班天

数

?平时加班

基本工资×70%÷20.92（天）×1.5（倍）÷8×

加班小时数

（6）实行翻班轮休制的员工，根据正常排班表上班时，当月累计加班工时（不包括法定节假日），已包含在考核工

资和津贴内（详见个人的劳动合同）。

（7）国家规定的法定节假日，员工按排班表工作，加班费根据国家规定发放。

（8）物业经理、部门主管应在每月25日之前将当月的考勤表和下月的排班表及时上交公司物业管理部。逾期不

交，按考核制度的有关规定视为失职。

（9）员工到职后，公司会根据不同工种发给员工制服。在领取制服后，员工必须清楚：由于因个人原因造成工作制

服遗失、损坏的，按规定做出赔偿（制服遗失按100%

赔偿，制服损坏根据损坏不同程度进行相应赔偿）。员

工如提出离职，应将制服及时归还，部门主管做好验收、

登记、签收工作。

三、请假制度

（一）员工请假必须以天为基数申请，不足半天的按半天计算。

（二）员工请假必须按规定申请，经批准后方能休假，未经批准擅自休息者作旷工处理。

（三）员工在核准的假期后，未按时上班且无正当理由者，按旷工处理。

（四）病假

1、员工生病可根据医生建议休病假，员工病假必须出具医疗单位

或员工住所地段医院签发的病假证明，同时携带就诊病历卡，

于病假当天凭病假证明和病历卡办理病假手续。

2、如因病当天确实无法办理病假手续的，员工应于当天及时通知

所属部门主管方为有效。且必须自病假之日起三天内凭病假证

明和就诊病历卡，办理病假手续。逾期不办理或病假手续不齐

备者，按旷工处理。

3、劳动合同制员工病假期间，按日工资70%计发病假工资；外

聘劳务制或其他劳务员工病假期间不发工资。

（五）事假

1、员工因私事需请假者，应提前两天办理请假手续。根据规定填

写书面事假申请单，经物业经理、部门主管批准后方可休假。

2、员工请事假，两天以内的须经领班、主管同意，报物业经理批

准；请事假三天以上者（含三天），须经物业经理同意，报物

业高级经理批准后方可休假。

3、员工如因特殊情况需临时请事假的（只限一天），应于当值以前

通知所属部门主管，并征得部门主管同意。事后员工应立即补

办有关请假手续，且要提供确实有效的依据，否则作旷工处理。

4、劳动合同制员工事假期间，按日工资30%计发事假工资；外

聘劳务制或其他劳务员工事假期间不发工资。

四、培训制度

（一）新进员工的培训

1、新员工报到手续办妥后，所属部门主管人员应对新员工进行入

司教育及相关专业知识的培训。

2、新员工必须在上岗培训后，方能上岗工作。在试工期间，凡培

训不合格者或不符合岗位要求者，根据国家有关法规不予聘用。（二）员工培训

1、各类特殊工种的审证、复证培训，由被培训人员所在部门填写

《持证上岗人员培训申请表》，经所在部门负责人审核后，交

相关职能部门签署意见，由各物业管理处组织实施。其中，在

编员工的审证、复证合格后，培训费由物业管理处予以报销，

外聘员工的审证、复证培训费由被培训者个人承担。

2、审证、复证培训应提前一个月报送《持证上岗人员培训申请表》。

3、对保安员的上岗证书归属，公司从员工的利益出发，同时考虑

员工在企业工作的相对稳定性，规定经各物业管理处组织外出

培训的保安人员工作满二年，在正常情况下（严重违纪、过失

除外）离职，可将《保安上岗证书》交予员工，反之《证书》

的权属归公司。

（三）学历培训

1、参加学历学习的员工一般由本人利用业余时间参加学习。

2、学习费用由本人自理。

3、对参加学历学习需占用工作时间等特殊情况必须由本人提出

申请，经员工所在部门审核同意（不包括公司推荐学习）报物

业高级经理批准后，按个人事假处理。

（四）其它

1、学历培训由本人自行办理报考手续。

2、持证上岗的上岗培训、复证培训与各类岗位业务培训由各部门

申请，物业管理处汇总后，视实际情况需要酌情办理报考手续。

3、凡由公司和各物业管理处组织的各类培训学习结束后，培训人

员必须将培训学习的成绩单、证书等有关资料原件、正本交物

业管理处登记、存档、备案，复印件交公司物业管理部

五、员工离职

（一）辞职

1、劳动合同制员工因个人原因需要辞职（签定补充劳动协议，约

定必须服务期的除外），应提前一个月提交书面辞职报告送交

所在物业管理处，经批准后，按合同规定办理辞职手续。

2、劳务协议制或其他员工因个人原因需要离职，应提前一星期书

面通知主管或物业经理，并按公司规定，办理离职手续。

（二）辞退

员工有下列情形之一的，公司可以立即予以辞退，而无须提前

通知或支付赔偿金：

1、在试用期间，被证明不符合录用条件的。

2、严重违反劳动纪律或规章制度的。

3、严重失职，营私舞弊，对公司或物业管理处的利益造成重大损

失的。

4、私下拉帮结派，对抗公司或蛊惑人心的。

5、出现公司与员工签订的劳动合同中，规定立即予以辞退的情

况。

6、员工因违法被追究刑事责任或劳动教养的。

（三）终止劳动合同（包括劳动协议等）

1、员工不能胜任本岗位工作或经一次岗位调整仍不能胜任的。

2、劳动合同、劳务协议期满或约定的劳动合同、劳动协议终止条

件发生时，劳动合同、劳务协议即行终止。

3、员工违反劳动合同、劳务协议或本《员工守则》之规定，公司

有权终止其劳动合同、劳务协议。

（四）退休

员工在公司工作期间到达法定退休年龄者，按国家有关规定享

受退休待遇。

（五）办理离职手续

员工离职时，须按规定办理离职手续，进行移交并分别向物业

管理处交回：

1、工作服、工作证、胸卡。

2、员工手册。

3、一切领用、借用公司或物业管理处的工具、用具和钥匙等。

4、结清与公司财务部或部门的欠费和预支款。

5、向银行结清信用卡账目，注销信用卡。

6、移交个人保存的公司和部门业务文件（以书面形式列出文件交

接清单）。

7、移交个人正在进行或未完成的工作（以书面形式列出）。