试论我国房地产权属登记制度
房地产权属登记制度
3．统一登记效力。不动产登记法应当依实质主义登记的原则， 即登记要件主义，而不采纳登记的形式主义，即对抗主义；
4．统一登记程序。在不动产登记法中，应该统一全国各地的登 记程序，以满足建立统一大市场的需要；
5．统一权属证书。
一、土地权属登记概念
土地权属是指各种土地权利的归属，在我国是指是国有土地所有 权、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项 权利的归属。所谓的土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以 外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登 记的其他土地权利。
《城市房地产管理法》第六十条规定以出让或者划拨发生取得土 地使用权的，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，房地产转 让或者变更的，房地产抵押的，应当申请房地产权属登记。
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部1997年10月27日）规 定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、 使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”， “凡未按照本办法申请并 办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的 设定，均为无效。”
六种不同观点： 1．以房地产交易所办理交易受理登记时间为生效时间； 2．以交纳税费、领取契证时间为生效时间； 3．以房地产管理部门产权中心受理权属登记即登记收件时间为生效时间； 4．以房地产管理部门领导审批时间为生效时间； 5．以在制作完成的房地产权属证书上加盖房地产管理部门发证专用章时
间为生效时间； 6．以权利人领取房地产权属证书时间为为生效时间。
4．房地产权属登记从私权公示行为演变行政管理行为。多年来房地产权 属登记的管理功能被过分强调。
1．统一法律依据，即以物权法为基础统一中国的不动产登记法律 制度。建议在实现不动产物权法统一的同时，也应统一中国的不动产 登记法。与不动产物权法的统一相适应，中国只能制定一部统一的不 动产登记法（称为土地登记法或不动产登记法）；
房地产法总复习题参考答案
《房地产法》总复习题参考答案（部分）一、单项选择题（只有一个是正确的，将其标号写在括号内）(1-100)B C D B A A C B A D A B D C C D A C B A A B C D AB B BC A CD B C C A D D B C A A A A C B A D A CC A C C A A C A A B B A CD C C A D B A C D C B BA A A A CB D D A B D B AC CD B B B B B C A A C (101-200)B A B AC A C C B CD D C A A C B B C C C C C C DB D AC A AD D D D D C C A C D D C B C A D C A BC B A A B C C A B A C C C B A AD A C B B D B A CA A DB D BC AD B C A C B C A C B D B D D A C D (201-300)C B B C C AD B D B C D A A C C D B A D A D D B CD B B A C B B C B B A C A C B C D B A A C A B C DB B D DC A A C AD B C C B D B A B D C D C B C DC A B B C C A A C B A AD C D C A B B C C A A C A (301-400)A D D C D CBC C A C A C C A B B C C CD A D C DB D B B B BC A C B C C BD B C B D A D A C A C BD C A A C C C C C C B A D C B D C B A C C B A D DD C D B C B B A D D D A D C C A C A B C B A A C D (401-468)D B B B B A A D B D B D D A C C C A A C A C A D CD A B A C B C B A B C A D B B C A B B D A A B C CC CD D A D C C A C C A B D A D D D二、多项选择题(1-20)ACD AB CD ABC ABCE ABC ACD ACDE ABC ABCDE BCDE ABC ABCD ABCDE ABC ABC ABCDE CD ABE ABCD （21-40）ABCDE ABCD ABC ABC ABCDE ABCDE ABCDE ABCDE AB ABC ABC ABCD ABE CD AB ABCDE ABC AD BCD ABD（41-60）ACD ABCD AB ADE ABCD ABCD ABCDE ABC ABD ACDE BCDE BD BCD AB ABCD AB BCE ABC ABCD ABCD（61-80）BCE BC ABCD AC ABCD CD ABCD ACD ABCDE ABCABE BCDE AB ACD ABC ABCDE ABCD ABCDE ABCDE CDE （81-100）---------------------------------------------------------精品文档ABCD ABC ABC ACDE ACD ABDE CDE ABCD ABC ACDEACD ACD ABCDE ABCDE ABCDE ABD ABCE ABCE ABC ABDE（101-126）ACDE ABCDE ABCD CD ABCD ABC BD CE ABCD ABCDABCD AB ABC ABD ABCE BCDE BCD ABC ABC ABCDEABC BCDE BCD ACE ABC ABCE三、名词解释与简答题1. 简述房屋预售的条件。
全面解读不动产统一登记制度
全面解读不动产统一登记制度随着城市化进程的加快，不动产管理问题逐渐凸显，为了解决各地不动产登记管理的混乱和不透明现象，我国于2016年10月1日全面实施了不动产统一登记制度。
该制度的实施对于确保不动产权益的安全、促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
不动产统一登记制度的核心目标是建立一个统一、权威、高效的不动产登记体系，实现不动产权益的明确和确权登记工作的规范化。
通过全面统一登记，可以避免重复登记、虚假登记和冒名登记等问题，从而减少不动产纠纷的发生，提高不动产交易的效率和安全性。
不动产统一登记制度主要包括以下几个方面的内容：1. 登记范围扩大：不动产统一登记制度将不动产登记的范围从传统的房地产扩大到了土地、林权、矿权等不动产类型，确保了各类不动产的权益都能够得到有效保护。
2. 登记程序简化：不动产统一登记制度对登记程序进行了简化和规范化，取消了一些繁琐的登记手续和要求，提高了登记的效率和便利性。
3. 登记信息公开：不动产统一登记制度要求将不动产登记信息进行公开，包括不动产的权属状况、地籍图等信息，提高了不动产交易的透明度和公正性。
4. 不动产登记机构职责明确：不动产统一登记制度对不动产登记机构的职责进行了明确规定，包括登记机构的设置、人员配置、业务流程等，提高了登记机构的专业性和服务水平。
实施不动产统一登记制度后，取得了显著的成效。
首先，不动产交易的效率得到了大幅提高，不动产登记的办理时间大大缩短，减少了企业和个人的等待时间和成本。
其次，不动产权益的安全得到了有效保护，不动产交易的纠纷和争议大幅减少。
最后，不动产统一登记制度为不动产金融的发展提供了坚实的基础，促进了经济的健康发展。
总之，不动产统一登记制度的实施对于建立健全的不动产管理体系、维护不动产权益、促进经济发展和社会稳定具有重要意义。
在未来的发展中，我们需要进一步加强不动产登记机构的培训和规范，完善不动产登记制度，提高登记的公正性和权威性，为社会经济的可持续发展提供有力支撑。
房地产法论文选题
房地产法学论文选题
1、论土地征用与市场经济
2、房屋拆迁补偿安置研究
3、房地产抵押研究
4、预售商品房转让立法研究
5、外商开发经营房地产立法研究
6、集体土地有偿使用立法研究
7、住宅建设与住宅立法
8、土地资本化法律问题研究
9、农村房屋买卖合同的效力及纠纷处理
10、农村土地流转制度的法律思考
11、房地产管理体制若干问题的法律思考
12、房地产租赁若干问题的法律思考
13、试论我国房地产产权制度
14、国有土地使用制度若干问题的法律思考
15、土地闲置的法律分析
16、论土地收回法律制度的建立和完善
17、土地征用若干问题的法律思考
18、城市房屋拆迁若干问题的法律思考
19、房地产开发企业若干问题的法律思考
20、试论房地产开发项目管理
21、房地产转让若干问题的法律思考
22、商品房买卖（含预售）若干问题的法律思考
23、房地产抵押若干问题的法律思考
24、关于住房按揭的法律分析
25、物业管理若干问题的法律思考
26、试论房地产权属登记制度。
论我国不动产登记制度
论我国不动产登记制度我国不动产登记制度是一项十分重要的制度，它对于保障国家的土地和不动产的权属权利、完善市场经济体系、加强社会管理等方面都起到了至关重要的作用。
本文将从定义、意义、现状、案例分别进行探讨。
一、不动产登记的定义及意义不动产登记是指国家在特定机构对不动产进行记录注册，记载其权益状况、使用状况、限制状况、状况变动等情况的程序。
它在土地及其使用、房地产、财产保护、司法审判、金融信贷等方面都具有重要的作用。
首先，不动产登记可以保障国家的土地和不动产的权属权利。
只有进行了登记，才能确立权属关系和界定边界，从而维护了不动产所有权的合法性和权属归属的明确性。
此外，不动产登记还可以有效地防止土地纠纷、房屋买卖纠纷等问题的发生，具有重大的法律意义。
其次，不动产登记可以完善市场经济体系。
当前，我国的经济已进入快速发展时期，不动产登记制度的建设显得更加重要。
通过制度化的国家机构，规范土地、房产等不动产交易的流程，使不动产通产流通更加自由、保值增值更加稳定，从而促进了市场经济稳定崛起及健康和持续发展。
再者，不动产登记可以加强社会管理。
在大规模的城市化过程中，不动产作为市民的生命财产安全和生活资本，为政府尤其重要。
利用不动产登记制度可以有效的规范社会资源配置，保障公共安全以及民生福利等方面的需求。
同时，也有利于社会信用体系建设。
让不动产相关企业和个人都遵守规则创造良好的商业环境，有助于社会管理体系的建设。
二、我国不动产登记制度的现状我国现行的不动产登记制度是由土地登记机构负责实施的。
最新的《物权法》已于2007年后开始实施，授权了土地登记机构全面开展不动产登记和备案工作。
但是其仍有一些问题，例如登记的基础还不够扎实，所涉及的登记资料不够全面。
此外，不动产登记在批准的速度和业务量上也存在问题。
最近，为了加快进程，国务院印发了《加快推进不动产登记全覆盖工作实施方案》。
方案提出，到2020年，将全面实现不动产登记全覆盖，推进不动产登记基本设施、信息系统建设与升级。
房地产权属登记制度与政策
房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策是指国家针对房地产权属进行登记和管理的相关法律法规和政策措施。
房地产权属登记制度与政策的实施，旨在保障公民、法人和其他组织对房地产权属的合法性和真实性，维护社会稳定和正常的经济秩序。
下面从三个方面展开，分别是房地产权属登记制度的意义、房地产权属登记制度的主要内容以及房地产权属登记制度的未来发展趋势。
房地产权属登记制度的意义可以从以下几个方面来阐述。
首先，房地产权属登记制度是现代市场经济体制的基础，是保护市场主体合法权益的重要手段。
通过明确和登记房地产权属，可以确保各方在买卖、租赁等交易中的合法权益，避免发生纠纷和争议。
其次，房地产权属登记制度有助于促进房地产市场的规范和健康发展。
只有建立健全的房地产权属登记制度，才能提高房地产市场的透明度和公平性，防范和惩治各种违法违规行为，减少市场投机和泡沫的风险。
再次，房地产权属登记制度有助于维护社会稳定和正常的经济秩序。
通过房地产权属登记，可以及时掌握房地产资源的配置和使用情况，保障国家和社会的利益，防止房地产领域腐败和不良行为的发生。
房地产权属登记制度的主要内容包括登记主体、登记流程以及登记结果的公示和保护等方面。
首先，登记主体主要包括房地产权属人以及其他与房地产权属有关的主体，如购买房屋的买受人、房屋租赁的承租人等。
登记主体需要按照相关法律法规和政策要求，提供相应的材料和信息进行登记。
其次，登记流程包括申请、审核、登记和公告等环节。
申请人需要提交相关证明材料和申请书，登记机构进行审核后进行登记，并在一定范围内公示登记结果。
最后，登记结果需要进行公示和保护。
登记机构应当将登记结果及时公示，公示期满后，登记结果具有法律效力。
同时，登记结果的真实性和合法性受到法律保护，如果他人对登记结果有异议，可以提起诉讼进行处理。
房地产权属登记制度的未来发展趋势主要体现在以下几个方面。
首先，加强房地产权属登记的信息化和智能化建设。
国土资源和房屋管理局房地产登记制度
03
国土资源和房屋管理局房 地产登记现状
国土资源和房屋管理局房地产登记流程
确定登记申请
审查申请材料
申请人需向国土资源和房屋管理局提出登 记申请，并提交相关证明文件。
实地勘察
国土资源和房屋管理局对申请人提交的申 请材料进行审查，确保其完整性和准确性 。
登记注册
对于某些类型的房地产登记，如土地使用 权登记或房屋所有权登记，需要进行实地 勘察以核实土地或房屋的实际状况。
研究成果总结
国外房地产登记制度的经验与启示
房地产登记制度对市场秩序和产权保护的影响
研究不足与展望
研究不足
1
2
现有研究对某些细节问题缺乏深入探讨
3
对某些新兴房地产登记制度的实践经验缺乏关注
研究不足与展望
加强房地产登记制度与其他法律制度的衔接和协调 完善房地产登记制度的信息化建设和管理现代化
未来展望 进一步优化房地产登记制度的具体程序和流程
提供公众查询服务
为公众提供便捷的查询服务，增加房地产登记信息的透明度和公信 力。
05
结论
研究成果总结
房地产登记制度的起源和发展 古代土地制度的起源和演变
现代房地产登记制度的形成和发展
研究成果总结
房地产登记制度的基本原则和内容 登记机关和管辖范围 登记程序和法律效力
研究成果总结
登记簿的建立和维护 房地产登记制度在实践中的应用和效果 国内典型城市的房地产登记制度实践
当前房地产登记制度 所面临的问题和挑战
研究目的和意义
研究目的
深入分析国土资源和房屋管理局房地产登记制度的现状、问题及优化方向
研究意义
为完善我国房地产登记制度提供理论和实践支持，促进房地产市场的健康发展，提高政府治理水平
第6章 房地产权属登记制度与政策
根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源
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2003年第6期(总第39期) 黑龙江省政法管理干部学院学报Journal of heilongjiang administrative cadreinstitute of politics and law 2003,N o.6G eneral.N o.39收稿日期:2003-08-19作者简介:沈春女(1968-),女,黑龙江佳木斯人,哈尔滨理工大学人文学院法律系教师。
试论我国房地产权属登记制度沈 春 女(哈尔滨理工大学人文学院,黑龙江哈尔滨150080)[摘 要]房地产权属登记制度是我国房地产权属管理的一项重要内容,是国家为保护房地产权利人的合法权益而设立的制度,属于国家机关依职权实施的行政行为,其效力是使房地产所有权或使用权发生变动。
商品房预售合同登记属于我国房地产权属登记制度中特有制度。
[关键词]房地产;登记制度[中图分类号]D923 [文献标识码]A [文章编号]1008-7966(2003)06-0036-03房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。
房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。
一、我国房地产登记制度概述《中华人民共和国房地产管理法》(以下简称《房地产法》)第59条规定,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
”这一规定确立我国房地产制度中的登记公示制度,也体现了房地产法作为公法的一个显著特征。
房地产权属登记是房地产权属管理的重要内容。
房地产权属包括房地产权属确认和房地产权属登记,二者都是房地产行政管理的前提和基础。
对于房地产权利人来说,登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。
房地产权属登记的性质是房地产管理机关依职权实施的行政行为,它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。
在登记法律关系中,房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权,而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。
建立房地产权属登记制度能够确认房地产权属状态、保护房地产权利人合法权益;同时房地产管理部门将房地产权利变动的事实向社会公开,标示房地产流转的过程和结果,能够保障房地产交易安全,为城市规划、建设、管理提供科学依据;另外通过对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查,可以取缔或处罚违法行为。
我国目前的房地产登记管理体制包括两种体制,一是分别管理模式,即由土地管理部门和房产管理部门分别对土地和房产进行登记管理的模式;二是统一管理模式,即统一负责房地产管理的单一管理部门对房产和土地进行统一登记,并核发一个房地产证的模式。
目前,全国大部分地区实行分别管理模式,部分城市进行了“房地合一、两证合一”的统一管理模式。
根据《房地产法》的规定,我国房地产登记基本可分为四种类型:一是初始登记,是指对以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、新建商品房屋和新建非商品房屋的所有权进行的第一次登记;二是变更登记,是指对因买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因,导致房地产权属发生变更后的情况进行的登记;三是他项权利登记,是指除土地使用权和房屋所有权以外,又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记;四是注销登记,是指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因消灭时作出的登记。
・63・ 二、房地产登记的法律效力对于房地产登记的效力如何,我国现行有关立法的态度较为暧昧,我国《房地产法》第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
”其中“应当”一词表明该条款属于强制性规范,但根据该法第40条和第49条的规定,房地产转让或抵押均需订立书面合同,于是便有了疑问,那就是房地产登记究竟是转让或抵押合同的生效要件还是房地产物权变动的生效要件?按照合同法规定,合同双方当事人只要达成合意并且合意不违法,合同即成立。
但《合同法》第44条第2款对房地产转让等类要式合同作出规定,“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效,依照其规定”,而且《合同法解释(一)》第9条第1款也规定,“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物不能转移。
”可见,只有在法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记手续才生效的,批准、登记行为才能作为合同生效的要件。
而房地产法第35条既没有规定房地产转让应当办理批准手续,也没有规定房地产转让办理登记手续才生效,因此,我们认为房地产转让登记不是转让合同生效的必备条件,未经登记的房地产合同仍是有效合同。
但是根据《担保法》第41条规定,“当事人对房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。
”房地产抵押行为未经登记,抵押合同是无效的。
另外,用目前流行于理论界的物权行为理论来分析《房地产法》第35条这一强制性规定,更容易理解。
物权行为理论产生于德国,认为以交付为目的的债权行为从逻辑上分为两个合同,即债权合同与物权合同,二个合同的成立生效的要件不同,债权合同的生效是以双方当事人达成不违反法律、行政法规强制性规定即成立并生效,而物权合同则以转移的合意通过动产的交付或不动产的登记表现出来为生效要件。
因此,登记是物权合同的成立和生效的形式要件。
房地产权属登记是房地产物权合同的生效要件,也就是说未经登记的房地产转让的债权合同是有效的,但房地产转让的物权合同未生效,房地产未发生转让。
三、中外不动产登记制度的比较现今世界各国,无论英美法系还是大陆法系,均采用土地登记制度,但有关登记的效力,各国规定并不一致。
主要存在两种立法例:一是意思主义又称法国法主义或对抗要件主义:物权变动仅依当事人的意思表示即可成立,无须完成登记,登记仅具有对抗第三人的效力。
法国、日本采此立法例。
二是形式主义,又称生效要件主义,即不动产物权变动,除当事人合意外,尚须登记,产生效力。
德国、瑞士等国采此立法例。
德国法的土地登记有如下法律效力:(1)具有创设效力,体现在任何将要发生的法律状况的变更,都必须登记在册,才能产生预期的效力,未登记即无效。
(2)具有公示效力。
登记作为不动产变动的公示手段而存在,通过登记告知社会公众不动产物权的归属及变动的事实。
(3)具有公信效力。
指不动产物权变动进行登记的,即使登记的权利状况与事实状况不相一致,善意的受让人基于对登记的信赖,仍能取得物权。
公信效力目的在于维护交易秩序及善意第三人的利益。
除此之外,还规定了“顺位优登记以时间确定的原则”,即当同一个不动产上有两个以上他物权时,先登记的他物权优先于后登记的他物权。
日本法的土地登记制度采意思主义立法例,物权变动仅以当事人意思表示而发生,无须公示效力,登记具有对抗第三人之效力,不动产物权变动,非经登记,不得对抗第三人。
因为存在两种效力,登记分为终局登记与预备登记。
终局登记对第三人有对抗效力,预备登记则无对第三人的对抗力。
预备登记又分预告登记与假登记:(1)预告登记,是在因登记原因无效或撤销而提起的涂销或回复登记之诉时,由受理案件的法院依职权嘱托登记机关进行的登记。
(2)假登记,指为保全关于不动产的请求权而将此项权利进行登记。
是对不动产物权人是一种权利限制,目的在于保全关于此物的请示权。
瑞士民法典关于不动产登记的效力上,采折衷主义立法例。
即在某些情况下登记为对抗要件,某些情况下登记为生效要件,这充分反映出瑞士民法典之灵活性。
有关不动产登记效力的规定如下:(1)一般规定:物权在不动产登记簿登记后,始得成立,并依次排列顺序及日期。
(2)对于善意第三人:出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。
(3)对恶意第三人:物权的登记有缺陷的,该登记对于知悉或应知悉该缺陷的第三人无效;凡无法律原因或无约束力的法律行为而完成的登记,为不正当,因不正当登记而使物权受侵害的人,得援引该登记的缺陷,对抗恶意第三人。
意大利民法典关于土地物权变动登记的效力,未作出十分明确的回答,一般在特别法中加以规定。
有观点认为意大利土地物权变动登记采二元性的效力,即以登记对抗主义为原则,特殊情况下采登记生效主・・73义,这种规定和日本民法有相似之处。
从以上各国关于不动产登记的效力规定上看,我国房地产权属登记制度应当不断完善。
首先,随着房地产交易内容的多元化,房地产交易不仅体现在使用权、抵押权等方面,还会出现其他形式的物权,如地役权、人役权等,我国房地产登记制度应当在登记内容、顺位、统一登记等方面不断地完善。
其次,与上述国家的登记制度相比,我国有关不动产登记的制度尚未充分发挥其保障交易安全的功能。
除须明确不动产登记的法律效力之外,还应该在现有制度的基础上,设置预备登记制度。
在房地产买卖关系中,买卖合同成立后、办理产权转移登记之前,此时的买受人除拥有债法上的请求权之外,并无排斥第三人的权利,若出卖人一房二卖,并同时办理了产权转移登记手续,则买受人便无法取得标的物的所有权。
因此,为保护买受人利益,应当设立预备登记制度。
再次,登记错误的情况在实践中也是可能出现的,但由于办理变更登记需要举证和履行一定的程序,故往往需要很长时间,当事人的合法权益可能因此而受到不利影响。
为赋予权利人一种应急措施,应当设立异议登记制度,即在出现登记权利与实际权利不符的情况,权利人可以向登记机关提出异议,该项异议被登记于不动产登记簿上之后,能够对抗“登记正确性的推定效力”,有利于保护权利人权益。
四、我国房地产登记制度中的特例———商品房预售登记制度相关问题的探讨 根据《房地产法》第44条规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售登记是不动产登记的一种,性质属于预告登记,或称预登记。
所谓预告登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请示权而为的登记,相当于日本民法中假登记。
与一般房地产物权登记不同的是它是一种请求权或者说债权的登记。
由于债权不具有排他效力,所以容易受到损害。
如在一物多卖的情形下,如果没有登记的合同的有效性却不能保护权利人的权益。