房地产众筹模式解析.pptx
房地产众筹PPT
凯购城模式案例分享
榆树凯购城
地处主城区西侧的新 民大街与向阳路交叉 口旁，总建筑面积39
万㎡，项目以大型商
贸综合体、风情步行 街、精品住宅、大型 酒店综合体、美食集
群、高档小区等六大
产品线打造榆树新商 业地标，全生活商业 中心。
凯购城战略合作伙伴
浙商全国市场联合会
中国市场研究院
海宁中国皮革城
绍兴中国轻纺城 永康中国五金科技城
凯购城产品功能分区----别墅式商业
1+3
1+2
办公区 办公区
三层4.075米
二层4.075米
产品展示 产品展示
二层3.2米
一层4.2米 负一层3.05米
产品展示
一层4.2米
仓储式商业
仓储式商业
负一层3.05米
大品牌O2O，首选凯购城
掘金城镇化，重 构人、货、场；大 品牌O2O，品牌 资产互动。 在O2O的场景 里面，所有的营销 是以地理位置为核 心的，未来会有很 多新公司和新产业 是做区域化营销为 基础，会成为行业 里面越来越重要的 公司。
客户可以到线下进行体验。
众筹优势
互联网+：
基于互联网精神（平等、协 作、开放、分享）的合伙人制 +
众筹制是未来主流的创业模式，
凯购城汇集上千老板、上千个合 伙人，用众筹模式延伸出众多的 创新、创业、创富商业模式。
众筹优势
增值服务：
统一运营管理、浙商P2P网络贷款、物流平台；
统一运营管理
增值服务
浙商P2P网络贷款
招商在先 经营提前 当好开发商 做好运营商
我们坚持招商在先，经营 提前的模式， 致力成为业 内超级资源整合专家，商铺 高级定制专家，专业综合体 投资营运专家。招大品牌， 引大商户，提前制定经营公 约，促使商家精力财力，汇 集凯购城。 当好开发商，做好运营商， 我们打造八大服务体系：建 立一站式招商服务体系、建 立高人气活动宣传体系、建 立一站式仓储物流体系 、 建立高效型物业管理体系 、 建立一站式政务服务体系、 建立公共资产经营体系、建 立商户提升培训体系 、建 立增值服务体系。
房地产众筹模式研究
房地产众筹模式研究引言随着互联网的发展，众筹成为了一种受欢迎的投资模式。
在过去的几年里，房地产众筹逐渐崭露头角，并得到了广泛的关注。
本文将对房地产众筹模式进行深入研究，探讨其优势、局限性以及未来的发展趋势。
房地产众筹是指通过互联网平台，将投资者的资金集合起来，共同投资于房地产项目。
这种模式消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人可以参与房地产投资，从中获得收益。
投资者可以通过平台来选择符合自己需求的房地产项目，投资金额灵活多样。
1. 降低投资门槛房地产众筹消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人能够参与其中。
传统的房地产投资需要大量的资金，而房地产众筹允许人们通过较小的金额进行投资，降低了投资的风险。
2. 分散风险房地产众筹将投资分散到不同的项目中，这样可以降低投资者的风险。
即使某个项目出现问题，其他项目的回报也可以弥补。
这种分散投资的方式能够提高整体的投资回报率。
3. 透明度高互联网平台为投资者提供了更多的信息和数据，使投资者可以更好地了解投资项目的风险和收益。
这种透明度可以帮助投资者做出更明智的投资决策。
4. 提供多样化的投资机会房地产众筹平台上有各种不同类型的房地产项目可供选择，包括住宅、商业、写字楼等。
投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择适合自己的项目，获得更多的投资机会。
房地产众筹的局限性1. 管理和运营风险房地产众筹平台需要进行项目的筛选和管理，但并非所有平台都有严格的审核和监管措施。
缺乏有效的监管可能导致项目的风险增加，投资者可能会面临投资损失。
因此，在选择众筹平台时，投资者应该注意平台的信誉和合规性。
2. 项目流动性较低与股票、债券等金融产品不同，房地产是一种相对长期的投资。
投资者在房地产项目中的资金可能较长时间无法流动，这意味着投资者需要有一定的时间承受风险，并可能不能随时变现。
3. 风险管理困难房地产众筹项目涉及较高的风险，包括市场风险、法律风险、项目开发风险等。
投资者需要具备一定的风险管理能力，包括对市场的判断、对项目的调研等。
房地产众筹
房地产众筹随着互联网技术的不断发展和大众的财富意识的不断提高，众筹已经逐渐走入人们的生活中，成为一种新型的集资方式。
而房地产众筹，就是在这一背景下应运而生的一种创新型房产投资方式。
本文将从房地产众筹的定义、模式、特点、优势以及存在的问题等角度进行探讨。
一、房地产众筹的定义房地产众筹，指的是一种利用互联网或移动互联网平台，通过众筹的方式，集聚社会资金，用于购买或分散投资一住宅、商业用房或其他房地产项目的新型集资方式。
二、房地产众筹的模式根据操作流程以及投资主体的分类，房地产众筹的模式可以分为两种，即平台直接参与模式和中介服务模式。
（一）平台直接参与模式：这种模式下，众筹平台一般作为项目的一方参与到投资中，类似于股权众筹。
具体操作流程如下：1、房产项目负责人在众筹平台上发布项目信息和融资需求。
2、投资者通过众筹平台进行资金投资。
3、当项目达成融资目标，投资者持有的股份转换为实物资产所有权。
（二）中介服务模式：这种模式下，众筹平台一般作为中介服务商，帮助房地产投资者与投资人之间进行信息对接和信用背书。
1、房地产投资者在众筹平台上发布项目信息和融资需求。
2、投资者通过众筹平台进行投资，众筹平台作为信用背书人，并收取一定的服务费。
3、当项目达成融资目标后，众筹平台作为中介方，将资金代付给投资者。
三、房地产众筹的特点1、信息透明：房地产众筹平台要求发布项目的公司必须具有良好的信誉度并在政府部门注册，项目的信息公开透明。
投资者可以根据项目的信息判断其可行性，减少投资风险。
2、投资门槛低：由于房地产众筹投资门槛较低，投资人无需持有大量的资产和高收入，就可以参与到房地产投资中来。
3、投资方式多样化：房地产众筹平台支持多种交易方式，如一定期限的股权转让、股份分红等，方便投资人选择。
并且投资人可以分散投资，减少风险。
4、风险控制：平台负责人必须对项目的可行性进行评估，并建立投资人资金风险控制系统，保障投资人的利益。
5、回报率高：房地产众筹收益较高，一方面是由于房地产增值的预期收益，另一方面是投资者可以分享房地产出租收益带来的收益。
房地产众筹31
房地产众筹31引言随着互联网的迅速发展和人们的风险意识的逐渐增强，众筹成为了一种新型的资金筹集方式。
房地产众筹作为其中的一种形式，越来越受到人们的关注和青睐。
本文将介绍房地产众筹的基本概念、运作方式以及相关的风险和未来发展趋势。
一、房地产众筹的定义和形式房地产众筹是指通过互联网平台，将多个小额投资者聚集起来，共同投资于房地产项目。
它以传统的房地产投资方式不同，既降低了投资门槛，又提供了更多的投资机会。
房地产众筹有多种形式，包括股权众筹和债权众筹。
在股权众筹中，投资者购买房地产项目中的股权，通过收益分红或出售股权来获取回报；而在债权众筹中，投资者借款给房地产开发商，在约定的期限内获取一定的利息。
二、房地产众筹的运作方式房地产众筹的运作方式主要分为以下几个步骤：1. 项目筛选和上线众筹平台首先对房地产项目进行筛选，选择符合条件的项目上线。
项目上线后，投资者可以在平台上查看项目的详细信息，包括项目的目标金额、预期收益等。
2. 投资者注册和认购投资者需要在众筹平台上注册账号，并完成身份验证和风险评估等步骤。
注册完成后，投资者可以根据自己的风险偏好和资金实力，选择符合自己需求的房地产项目进行认购。
3. 项目募集和分配一旦达到项目的最低融资额，项目即可开始募集资金。
投资者可以根据自己的意愿，投资任意金额参与到项目中。
当募集期结束后，平台将根据每位投资者的投资额度，按照一定比例分配收益。
4. 项目管理和退出众筹平台将对参与的房地产项目进行管理，并及时向投资者提供项目的经营情况和收益情况等。
投资者可以选择在项目期满后退出，或者选择继续持有股权。
三、房地产众筹的风险房地产众筹虽然具有一定的优势，但也存在一些风险需要注意：1. 项目风险房地产项目本身具有较大的风险，包括市场风险、政策风险等。
投资者需要仔细评估项目的潜在风险，选择合适的项目进行投资。
2. 平台风险众筹平台的合法性、稳定性和专业性也是投资者需要关注的问题。
房地产众筹的机制与运作方式
房地产众筹的机制与运作方式随着互联网的发展和金融创新的兴起，众筹作为一种新型融资方式逐渐走进人们的视野。
而房地产众筹作为众筹的一种特殊形式，也开始引起了人们的关注。
本文将探讨房地产众筹的机制与运作方式。
一、房地产众筹的概念房地产众筹指的是通过互联网平台，由一群投资者集资购买房地产项目，实现分散投资和风险共担的融资方式。
与传统的房地产投资相比，房地产众筹通过互联网平台的技术手段，打破了传统的投资门槛和地域限制，使更多的人能够参与到房地产项目中来。
二、房地产众筹的机制1. 互联网平台房地产众筹的运作离不开互联网平台的支持。
众筹平台作为房地产项目的连接纽带，提供了信息发布、投资者认证、交易结算等功能，为投资者和项目方提供了便利。
2. 项目选择与审核众筹平台的关键任务之一就是对房地产项目进行选择与审核。
通过专业团队的评估和审查，确保项目的合法性、真实性和可行性，降低投资风险。
3. 投资者认证与风险评估投资者的认证和风险评估是房地产众筹过程中的重要环节。
平台通常要求投资者进行实名认证，并通过风险测评，以确保投资者的风险承受能力与投资项目相匹配。
4. 资金募集和管理房地产众筹的核心在于资金的募集和管理。
一般情况下，投资者可以根据自己的风险偏好选择不同的投资项目，平台将收集到的资金统一用于购买房地产项目的份额，并建立专门的资金管理机构进行统一管理。
5. 收益分配与回报房地产众筹项目的收益一般来自于租金收益或房地产交易的资本增值。
根据投资者的出资比例，平台将收益按比例分配给各个投资者，或者按照事先约定的回报方式进行回报。
三、房地产众筹的运作方式1. 众筹前期准备房地产众筹项目启动前，平台会开展项目的准备工作，包括项目募集材料的准备、项目信息的整理和风险评估的报告等。
2. 项目募集与投资者认证项目募集阶段，平台通过互联网渠道发布项目信息，吸引投资者参与。
投资者需要进行实名认证并进行风险评估，确保投资者的合规性和风险能力。
房地产众筹模式详解(ppt 20张)
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发 类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝 等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商 直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开 发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制 化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹 权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销 导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价 差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的 成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设， 并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用
【案例】苏州万科城100㎡全装三房
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元 的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成 功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台 在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可 以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成 交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其 他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法 赎回。
众筹-房地产发展新思维(PPT 38页)
（1）委托资金监管
无忧我房
工商银行
获取服务费
获取管理费
（4） 支付 资金
（3）优惠购房权
（5）投入工程款
投资者
当代北辰
COCO MOMA项目
获取现金收益、 购房补贴
（6）行使优惠购 房权进行 、认购 包销或放弃行使
获取项目开 发利润
交易流动方向 资金流动方向
营销推广众筹案例模型—中信某酒店式公寓
中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图
遍存在的问题
房地产众筹的现在和未来
法律 支持
资金 安全
信用 环境
万事俱备 只欠东风
报告目录
众筹，必将激起一场 房地产
革命！
房地产众筹变革的方向
融资成本 开发程序 开发商角色
销售节点 销售形式 营销成本
现有国内地产开发的融资模式
融资成本
开发程序 开发商角
色 销售节点
销售形式
营销成本
自由资金
预收房款
涉及的房屋总价值超过了25亿
房地产众筹如何运用 ？
开发阶段案例模型1/2--碧桂园某项目
碧桂园-平安项目交易架构示意图
上海嘉定项目
（4）项目建设及管理
碧桂 园
（5）众筹权 利转为产权
（5）投资可购 买住房，或委托 开发商卖房后转 成收益权
（4）注入及管理资金
（1）获取 土地后与平 安好房合作
（2）发布众筹信息，提供金融产品 投资 者 （3）购买平安好房金融产品，最小单位
（5）委托管理
中信地产
物业管理公司
营销噱头众筹案例模型—苏州万科城
苏州万科城交易架构示意图
担保方
万科100㎡全装房
未来房地产市场中的房地产众筹
未来房地产市场中的房地产众筹随着科技的发展和互联网的普及，房地产众筹作为一种新的融资模式，迅速崭露头角。
未来房地产市场对于房地产众筹的需求将进一步增加，这将为投资者和开发商带来更多的机会和挑战。
一、房地产众筹的定义和特点房地产众筹是指通过互联网平台，将投资者与房地产开发项目进行连接，并共同参与项目的投资和收益分配。
房地产众筹的特点包括投资门槛低、灵活性强、项目种类多样化等。
二、房地产众筹的优势和机遇1. 降低投资门槛：传统的房地产投资需要投资者具备较高的资金实力，而众筹模式下，投资者可以通过小额资金参与项目，实现了投资门槛的降低。
2. 提供多样化选择：房地产众筹平台上的项目种类丰富多样，投资者可以根据自身需求和风险承受能力，选择适合自己的项目进行投资。
3. 分散风险：通过房地产众筹平台，投资者可以将资金分散投资于多个项目，降低因单个项目波动对投资者的影响。
4. 促进市场透明度与规范化发展：房地产众筹平台可以通过信息披露和监管合规等方式，提升市场的透明度和规范化水平，保护投资者的权益。
5. 资金成本降低：房地产众筹的资金来源广泛，可以通过吸引个人投资者、机构投资者等多方资金的参与，减少项目方的融资成本。
三、房地产众筹面临的挑战和风险1. 监管风险：房地产众筹涉及到投资者资金的运作，需要相关政府部门建立监管制度和法律法规，加强对平台的监督和风险防范。
2. 信任问题：部分投资者可能对房地产众筹平台的运营模式和风险控制能力持怀疑态度，平台需要通过合规合法经营，增加投资者信任度。
3. 项目风险：房地产众筹项目的风险与传统房地产投资类似，如市场波动、政策风险等，投资者需要进行充分的尽职调查和风险评估。
四、未来房地产众筹市场发展趋势1. 专业化平台崛起：未来房地产众筹市场将迎来专业化平台的崛起，平台将更加注重风险控制和项目选择，提升投资者的投资体验和收益。
2. 智能科技的应用：随着人工智能和大数据技术的发展，未来房地产众筹平台将更加注重精准度和智能化，为投资者提供更准确的项目分析和推荐。
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模式四："购买型+理财型"众筹
通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额 浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出 时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则 牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。
“ 购买型+理财型众筹 ” 参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺 参与者"基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格"的收益模式，众筹期间基本上 均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。
众筹流程
众筹分类
第二章 房产众筹模式
模式一："融资型开发类"众筹
通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达 到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款 ；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹 建房模式。
案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹 项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。
众筹过程：
条件
1. 众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品 房为标的
2. 88份众筹份额于2小时 内认购完毕
收益
1. 最终认购的投资者将获 得5%的工银瑞信产品 现金收益
starter、
众筹平台
发起人
支持人
众筹规则
筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。 未达成：没有达到目标的项目，支持款项将全额退回给所有支持者。 达成：支持者将得到发起人预先承诺的回报。 众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，
仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。
2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、 牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹 机构开始探索“行业自律的技术标准”。
2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》 ，对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。
案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地 块。项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、 债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。
众筹过程：
条件
结果
收益
通过金融产品设 计，避免投资者 与开发商直接接 触，规避集资建 房的法律风险
2. 2.项目的优先选房权和 优惠购房权（给与购房 补贴，三档的补贴金额 分别为493元/㎡、1245 元/㎡和2453元/㎡）
退出
1.项目不设封锁期，在认 筹期结束后（即建设期至 选房期），投资者均可随 时退出。
2.选择退出的投资者，可 获得按活期存款利率计算 的投资收益。
模式三："定向类"众筹
案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元发商的 身份，参与到项目 的设计、社区配套 等过程，一定程度 上实现产品"定制 化"
投资者可以选择 众筹权利转为产 权、直接拥有该 套住房，或者是 委托开发商卖房 后转成收益权
➢ 投资者收益：前期众筹的标的价格远低于楼盘的销售价格，获利价差； ➢ 开发商收益：通过众筹降低融资、销售等环节的成本，提前锁定客户； ➢ 平安好房收益：向开发商收取的平台管理费用。
众筹构成
通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。
发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 众 筹 平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick
IndieGogo 国内：点名时间、大家投、天使汇、众筹网等）
模式二："营销型开发类"众筹
" 营销型开发类 " 众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、 募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型 开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资环节的支持作用不明显。
但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁 定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营销推广意义大于 融资意义。
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确 定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定 向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需 在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于 政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。
房产众筹方案汇报
目录
1 2 3 4
众筹概念 房产众筹模式 房产众筹平台 产业园房产众筹方案
第一章 众筹概念
众筹概念
众筹译自crowd funding，即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交 网络传播的特性，让中小微企业、艺术家和个人对公众展示他们的公 司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。
众筹特点： 低门槛 多样性 依靠大众力量 注重创意
众筹法律依据
2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健 康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表 明股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他 类似的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。