房地产项目要关注三个涉税环节[税务筹划优质文档]
一文说清房地产开发企业全流程税制和税务筹划
一文说清房地产开发企业全流程税制和税务筹划房地产开发企业的税收负担之重、税制之复杂可谓据所有企业之冠。
据行业一般数据统计，税收成本对于房地产开发企业来说，是仅次于土地成本的第二大成本支出，很多情况下甚至高于建安成本和资金成本。
因为，对于房地产开发企业而言，做好企业开发建设全流程的税务筹划尤其重要。
房地产开发企业必须有全流程税收筹划的意识鉴于房地产开发企业税负重、税制复杂的事实，对于房地产开发企业来说，具有全流程的税务筹划意识最为重要。
要从项目最初意向阶段即开始有税筹意识，提前做好各项税筹安排。
税筹要贯穿项目开发建设的全过程。
税务筹划的及早介入最重要。
▶项目获取阶段：税务测算（收购公司、收购项目）、意向城市的税务政策及环境等▶项目开发建设阶段：土地成本的涉税问题（拆迁成本？是否可以增值税销项扣除？）、供应商的选择和报价、发票管理等▶项目销售阶段：增值税（预缴、缴纳）、企业所得税、土增税（预缴、缴纳）、房地产开发企业税、土地使用税、耕地占用税、印花税等▶项目清算注销阶段：完工清算、土增清算、如何避免企业所得税退税、注销、土增退税等▶投融资阶段：对外投资时所得税的处理、融资阶段融资结构所得税和增值税的处理▶全产业链的筹划▶税收优惠政策和财政返还房地产开发企业的增值税及税收筹划01房地产开发企业增值税与一般企业的增值税有很大的不同，主要表现在计算方式、缴纳义务时间、缴纳方式等方面。
（1）计算方式不同根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年18号公告），房地产开发企业增值税计算方式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积；支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
房地产交易税收筹划
房地产交易税收筹划在房地产交易中，税收是一项不可忽视的重要成本。
合理的税收筹划不仅可以帮助买卖双方降低交易成本，还能在合法合规的前提下实现经济效益的最大化。
本文将详细探讨房地产交易中的税收筹划方法及注意事项。
一、房地产交易涉及的主要税种在房地产交易中，常见的税种包括契税、增值税、土地增值税、个人所得税和印花税等。
1、契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
税率通常为 3%至 5%，具体税率根据不同地区的规定有所差异。
2、增值税对于销售不动产的单位和个人，在取得销售收入时需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
实行四级超率累进税率。
4、个人所得税个人转让房地产取得的所得，需要按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%。
5、印花税在房地产交易中，签订产权转移书据等凭证需要缴纳印花税，税率为 005%。
二、税收筹划的基本方法1、合理选择交易时间房地产市场的政策和税收法规可能会随时间发生变化。
因此，买卖双方可以关注政策动态，选择在税收优惠政策实施期间进行交易，以降低税负。
2、利用税收优惠政策例如，对于个人出售自用满 5 年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。
此外，一些地区对于购买首套房、改善型住房等也可能有相关的税收优惠政策。
3、优化交易方式（1）以股权转让方式替代直接的房地产转让如果房地产所在的企业股权可以转让，通过转让股权来间接实现房地产的转移，可能避免缴纳土地增值税等税种。
（2）采用房地产作价入股将房地产作价入股投资到企业，暂不征收土地增值税，但在投资环节需要缴纳契税。
4、合理确定房地产的评估价格在某些情况下，房地产的评估价格会影响到税收的计算。
合理选择评估机构，确保评估价格公正、合理，避免过高或过低的评估导致税负增加。
房地产行业主要税种和涉税处理
房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是我国重要的经济支柱产业，也是税收大户之一。
在房地产行业中，涉及到多种税种和税收处理问题，其对行业的影响和作用都不容小觑。
本文将就房地产行业主要税种和涉税处理问题进行探讨。
一、主要税种1. 增值税增值税是当前房地产行业中最主要的税种之一。
按照政策规定，房地产企业每年应当按照进项税额和货物销售额计算增值税。
同时，对于房屋销售和税收征管管理也做出了一定的规定，比如房地产企业销售房屋应当缴纳增值税并出具发票等。
2. 土地使用税土地使用税是对于房地产行业中独有的税种。
按照相关政策法规，土地使用税应当由土地使用权人按照土地面积和公示的税额计算，缴纳年度土地使用税。
在涉及到对土地使用权进行出租或者转让时，还应当对于相应土地使用权缴纳土地增值税，这也是房地产行业中的重要税种之一。
3. 个人所得税对于购房者来说，个人所得税也是房地产行业中的一类常用税种。
在涉及到房屋的交易过程中，无论是婚姻状况还是房产销售中房屋产权归属，都需要缴纳相应的个人所得税。
二、房地产涉税处理1. 合理规划房地产企业税收筹划对于房地产企业来说，如何进行合理规划并实施税收筹划是重要的涉税问题。
在规划税收筹划时，企业应当充分了解相关法规和税收政策，尽可能的避免存在税收风险并最大化减轻税负。
2. 准确无误地申报税款房地产企业缴纳税款时，应当准确无误地申报税款，并按照政策规定及时支付缴纳相应税款。
如果存在漏报、错报等问题，将面临税收风险甚至可能被纳入税务监管黑名单。
因此，准确无误地申报税款是房地产企业应当高度重视的问题。
3. 合理管理涉税风险房地产企业应当合理管理涉税风险，掌握好税收政策的涵义和运行规律，加强税务监管和规范管理，减少税收风险。
同时，也要及时了解政策变化及其对企业的影响，并做好应对措施。
4. 积极开展涉税合规建设房地产企业应当积极开展涉税合规建设，建立健全的税务管理和内部控制机制，加强内部管理和审计工作，做好企业的风险控制和防范措施等。
房地产开发建设全程涉税分析及财税处理
【涉税处理】房地产开发建设全程涉税分析及财税处理房地产行业主要环节包括：筹建环节、设立环节、征地拆迁环节、筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发重点涉税环节进行分析。
第一章房地产开发四个阶段一、可行性研究阶段包括通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。
二、前期工作阶段包括购入项目用地、立项、报建与委托设计、筹资、拆迁安置等，该阶段取得土地使用权证、立项批复、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。
三、建设实施阶段该阶段为项目建设实质性阶段，包括办理开工审批手续、取得《建筑工程施工许可证》，确定有建造资质的总包单位进行实质性建设，具体包括“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平整）”开始（也可在领《建设工程施工许可证》前，看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。
四、预售及产权办理阶段项目进入预售阶段，即取得商品房销售许可证后销售房屋并办理产权过户（各地视情况不同一般为多层封顶、高层为高度的2/3，资金投入一般为25-35%，为避免拖欠工程款，后续政策层面有可能逐步取消预售，即实行现房销售）。
第二章筹建环节财税处理一、筹建期间的确定筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
二、筹建期间开办费处理开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
房地产项目开发阶段税务筹划
房地产项目开发阶段税务筹划房地产项目开发阶段税务筹划【摘要】税收筹划是在纳税发生之前，系统地对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量减少应交税负的目的。
税收筹划是合理的减轻企业税负，是一种合法行为。
房地产企业经行税务筹划，可有效降低企业税负，使企业拥有更多的流动资金，加快工程进度，提高资金回收速度，从而提高企业经济效益。
【关键词】税收筹划房地产企业税收筹划房地产开发项目一、税务筹划的定义我国国家税务总局注册税务师管理中心编写的《税务代理实务》对税务筹划的定义：“是在遵行税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小合理纳税而进行设计和运筹，税收筹划的实质是依法合理纳税并最大限度的降低纳税风险。
”二、房地产企业税收筹划目前房地产开发成本高、投资较大、周期较长，而往往房地产企业资金成本都很高，且一旦投入，资金流动性很低。
但不论在取得土地还是房地产开发、经营、销售或者是保有等环节，房地产企业在每一个不同的环节中都会涉及税负。
其主要涉及的税种有：营业税，税率为5%；土地增值税，税率为30%--60%的三级超率累进税率；企业所得税，税率为25%，税收负担较重。
因此，房地产企业非常有必要进行税务筹划，合理地减轻企业税负。
房地产开发建设阶段主要是项目的开发建设，可以采用代建、合作建房等方式来进行相关税务筹划。
代建房屋又称委托建房，是指国家机关或企事业单位（委托方）通过招标等方式将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业，如房地产开发企业等（受托方），由其在承接后寻找适合的建设单位进行施工建造，并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。
根据相关规定，代建工程必须满足以下4个条件：委托方拥有土地使用权；委托方取得了有关部门批复，即委托方立项；签订委托代建合同，列明合理代建管理费；受托方（房地产开发企业）不垫付资金。
合作建房主要是指由一方提供资金，另一方提供土地使用权合作建房的方式，成立合营企业，合作建房，双方采取风险共担，利润共享。
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点
房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点随着社会经济的不断发展，我国为解决“买房难”问题，对房地产行业制定了相应政策，使得房地产开发企业面临较大的发展压力。
房地产开发企业需要积极通过转型升级，才能更好地在激烈的市场竞争中占据主动。
通过科学开展税务筹划工作，能够使房地产开发企业在合法的措施下降本增效，因此此项工作已成为房地产开发企业发展重点关注的问题。
但房地产开发企业运营环节，会涉及较多涉税事项，需要做好运营各阶段税务筹划工作，才能从整体上提升房地产开发企业税务筹划水平。
一、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点（一）准备阶段税务筹划当前环境下，房地产开发企业需要从实际入手，保证各项目工作顺利实施。
使税务筹划工作得到高质量开展，减少企业税负压力[1]。
企业管理人员应在项目准备阶段，重点对税务筹划工作内容进行分析，进而使企业能够科学避税，提升项目效益。
对于发展规模较大的房地产开发企业，为便于管理，通常会设置分支机构，使自身拥有较多分、子公司。
对于这种类型的企业而言，往往税收筹划空间更大。
企业子公司中存在独立法人，可获得相应税务优惠。
但企业发展环节，如果存在亏损问题，企业总部会选择抵消利润的方式，从而减少纳税支出。
这种情况下，会使企业产生新的税务风险。
若想最大程度上降低风险的发生概率，企业在准备阶段应做好以下工作：第一，企业需要对子公司发展情况进行详细分析，科学设置内部组织结构。
第二，因为土地开源存在不同，进而会存在不同的项目开发方式。
房地产开发企业需要借助一级市场，积极参与政府招投标，从而获得土地资源。
这种方式获得的土地，后期转让时需要缴纳一定税额。
此外，企业也可通过二级市场，进行土地购买。
这种方式，需要签订转让合同，不会涉及土地使用权转移，可减少企业纳税金额。
因此，企业可选择从二级市场购买土地的方式，减少自身纳税支出。
（二）开发阶段税务筹划该阶段工作中，存在较多税种，如增值税、印花税等。
房地产开发企业在项目开展环节，会签订较多合同，如承包合同、采购合同等。
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。
税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。
（一）立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。
房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的纳税筹划机会。
（二）融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。
如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。
企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。
这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。
为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。
若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。
（三）土地取得环节1、企业以国家出让方式取得土地在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。
房地产开发企业交易环节的税务筹划
房地产开发企业交易环节的税务筹划一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种，而交易环节的前奏是签订合同。
税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
具体有以下几种技巧：（1）若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。
因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。
在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。
同时也可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。
与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。
（3）若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。
企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
论文网[例1]某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元（包括800万元的装修款），除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。
则应纳营业税及附加264[4800×5%×(1+3%+7%)]万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%[(4800-2800-264)÷(2800+264)=1736÷3064]，应纳土地增值税541.20[1736×40%-3064×5%]万元。
房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文]
房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。
每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。
从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。
房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。
就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。
为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。
房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。
以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。
房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。
房地产商业开发主要业务活动。
房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。
(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。
房产开发全流程中的税务筹划
1、印花税
5.应关注的是，根据2021年6月10日发布的《中华人民共和国印花税法》第五条的规定， 印花税的计税依据如下： （一）应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款； （二）应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款； （三）应税营业账簿的计税依据，为账簿记载的实收资本（股本）、资本公积合计金额； （四）证券交易的计税依据，为成交金额。 第六条 应税合同、产权转移书据未列明金额的，印花税的计税依据按照实际结算的金额确定。
预收收入，在实务中影子，包括城建税、教育费附加以及地方教育费附加，增值税附 加按月缴纳。
➢ 城建税税率7% ➢ 教育费附加税率3% ➢ 地方教育费附加税率2%
计税公式=增值税税额*（7%+3%+2%）
五、竣工交付
五、竣工交付
工程建设完成，经政府各部门工程验收通过，取得《竣工验收备案书》，联系客户或者登报通
1、房产税
1.课税对象：主要为房开企业自用或出租的物业，多数为公寓和商铺。房产税同城镇土地使用税 征收期一样，在每年5月、11月征收。 2.计算方法： (1) 以房产原值为计税依据的 应纳税额=房产原值×(1-10%或30%)×年税率(1.2%) (2) 以房产租金收入为计税依据的 应纳税额=房产租金收入×年税率(12%) 3.应关注的是，若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产 税。因此租赁合同不能签定免租期，应将总租金分摊到各个租期。
房地产开发全流程中的 税务筹划概述
汇报人：XXX
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
房地产开发企业涉及的税种
税种
特点
增值税
主要税种
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房地产项目要关注三个涉税环节[税务筹划优质文档]
全面实行营改增以来，房地产行业的税收管理模式发生了根本性的变化，该行业的涉税风险识别、应对和防范也对税务部门提出了新的要求。
关注项目立项，为管理谋好篇
通过出让或划拨依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，严格执行城市规划原则是房地产开发的基本要求。
取得土地使用权并按规划进行项目立项是房地产开发的起点，在这个环节要关注土地转让时的土地使用税、土地出让或转让合同印花税和契税，除此之外，一般不会产生其他税收。
税务部门应定期关注当地规划部门的城市规划蓝图，关注国土部门土地招投标情况，及时建立房地产中长期项目清册，并根据规划和土地成交情况了解项目建设周期和土地成本价格，为针对性开展税收征管和中长期税收预测提供基础保障。
关注项目进程，为管理铺好路
房地产项目的实施过程周期长且各个阶段没有明显标志，需要税务部门持续关注，在这个环节房地产开发企业自身税收不多，但必须关注承建项目建安企业的税收征管。
税务部门应主要关注三个环节。
一是严防设计施工环节印花税的“跑冒滴漏”，包括设计合同、建安合同和借款合同的印花税征收。
二是要及时掌握动工时间。
房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。
税务部门应在动工期限前掌握建设单位的《建设工程施工许可证》获得时间，对跨区经营的建设单位应督促其做好《外出经营活动税收管理证明》的报验登记。
三是要持续跟踪施工进度。
一般来说建筑单位。