太原市2017年地价状况分析报告

太原市2017年地价状况分析报告

1 城市地价水平及变化趋势

1.1 整体地价水平与整体变化分析

根据太原市2017年地价动态监测指标分析，整体上太原市2017年商服、住宅、综合地价水平有一定幅度上涨，工业地价水平略有上涨。

综合地价全市平均为3325元/平方米，较2016年同期增长了30.39%；商服用地全市平均地价为5779元/平方米，同比增长了34.90％；住宅用地全市平均地价为4302元/平方米，同比增长了34.94％；工业用地全市平均地价为953元/平方米，同比增长了2.47％。住宅用地涨幅最大，其次为商服用地、综合用地，工业用地涨幅最小。

1.2 不同用途地价水平与变化趋势

太原市2017年商服用途平均地价为5779元/平方米，较2016年同比增长了34.90％。其中：一级地平均地价为10052元/平方米，同比增长16.37％；二级地平均为7684元/平方米，增长42.83％；三级地平均为4306元/平方米，增长39.44％；四级地平均为3511元／平方米，增长35.40％。从数据中可看出，2017年太原市商服用地地价水平有一定幅度的增长，二级地涨幅最大，为42.83%，其次是三级地，涨幅为39.44%，再次是四级地，一级地涨幅最小。

太原市2017年住宅用途平均地价为4302元/平方米，较2016年同比增长了34.94％。其中：一级地平均地价为6180元/平方米，增长19.03％；二级地平均为4613元/平方米，增长30.31％；三级地平均为3455元/平方米，增长47.02％；四级地平均4129元/平方米，增长51.86％。从数据中可看出，太原市住宅用地整体上有一定幅度的增长，其中四级地涨幅最大，为51.86%，其次涨幅较大的是三级地、二级地、一级地。

太原市2017年工业用途平均地价为953元/平方米，较2016年同期增长了2.47％。其中：一级地平均地价为1031元/平方米，增长2.08％；二级地平均859元/平方米，增长2.87％；三级地平均947元/平方米，增长2.49％。从数据中可看出，太原市工业用地地价二级地涨幅最大，其次为三级地，一级地幅度最小。

2 城市楼面地价与房价对比分析

2.1 楼面地价与房价比值分析

根据调查，太原2016年12月平均房价为9695元/平方米，环比涨幅为2.51%，同比涨幅为16.69%。房价变化情况如下图：

太原市2017年房价走势图

7000

7500

8000

850090009500100002016年12月2017年3月2017年6月2017年9月2017年12月元/平方米0.00%2.00%

4.00%6.00%

8.00%

10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%%

2017年12月底太原市住宅用地的平均地价为4302元/平方米，楼面地价为1655元/平方米，楼面地价占平均房价的17.07％，占比与去年的16.96%相比略有增长。

2.2 楼面地价增长与房价增长率比较

根据国家统计局公布的2017年11月11月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

太原新建商品住宅价格指数环比上涨0.4%，同比上涨7.6，定期（2015年）上张11.2%。

根据乐居网调查数据显示，2017年12月太原市商品房成交均价出现上涨趋势，全市商品房成交均价9695元/平方米，环比涨幅为2.51%，同比涨幅为16.69%。

经分析，太原市住宅用地、商服用地的楼面地价增长率分别为34.94%和34.90%。高于商品住宅平均价格的增长率。

3 城市地价与土地市场协调状况

3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

太原市2017年土地计划供应面积为400公顷,比2016年年度计划供应面积350公顷增加了14.29％。除住宅用地年度计划供应面积未变外，其他各类用地年度计划供应面积均有所增加，其中商服用地年度计划供应面积50公顷,较上年计划供应面积增加了25%;住宅用地年度计划供应面积为150公顷，与上年持平；工业用地计划供应面积为30公顷,较上年增加500%；其他用地计划供应面积170公顷（其中公共管理与公共服务用地120公顷，交通运输用地45公顷，特殊用地5公顷），较上年增加9.68%。在住宅用地中一般商品房计划供应105公顷（包括廉租房用地、经济适用房及中小套型普通商品房），较上年增加133.33%，其他居住用地45公顷，全部为新增。

3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

太原市2017年土地实际供应面积为376.6696公顷，较上年减少20.35%，其中：商服用地实际供应68.9934公顷，较上年增加47.17%；住宅用地实际供应211.8252公顷，较上年增加9.52%，其中：一般商品房供应211.5558公顷，较上年增加了18.46％，而保障性住房供应面积0.2694公顷，较上年减少了98.18％；工业用地实际供应面积为8.8523公顷，较上年增加37.10%；其他用地实际供应86.9987公顷，较上年减少61.53%。

4 城市地价与房屋市场协调状况

4.1 地价增长率与房屋供应面积增长率对比

根据调查数据显示，2017年1-11月太原市商品房批准预售面积（供应面积）为727.55万平方米，比同期供应总量713万平方米增加了2.04％。

从上述数据可看出，2017年房屋实际供应面积增长率低于地价增长率。

4.2 地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

根据调查，2017年1-11月太原市商品住宅成交面积为591.82万平方米，较上年同期成交面积为747.90万平方米相比下降20.87％。

太原市房屋实际销售面积增长率呈大幅下降趋势，低于地价增长率。

5 城市地价与社会经济环境协调状况

5.1 地价增长率与国内生产总值增长率比较

2017年，太原市上下认真贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神特别是视察山西

重要讲话精神，按照省委“一个指引、两手硬”的重大思路和要求，迎难而上、砥砺前行，坚持稳中求进总基调，全面实施创新驱动、转型升级战略，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，努力实现“两个走在前列”。前三季度，全市经济保持中高速增长，产业结构继续优化，新旧动能加快转换，发展质量和效益有所提升。

根据太原市统计局前三季度经济运行情况经综述，前3季度，全市实现地区生产总值（GDP）2342.33亿元，比上年同期增长7.0%，。

二、三产业双轮驱动。前三季度，第一产业增加值29.99亿元，增长0.2%，增速比上半年（3.6%）减缓3.4个百分点；第二产业增加值820.88亿元，增长6.5%，增速比上半年（6.1%）加快0.4个百分点；第三产业（服务业）增加值1491.46亿元，增长7.5%，增速比上半年（7.7%）减缓0.2个百分点。二、三产业对经济增长的贡献率分别为32.5%和67.5%，分别拉动GDP增长2.27和4.73个百分点。

服务业六大行业全面增长。占全市服务业增加值29.0%的金融业增加值432.29亿元，增长7.8%；占比22.1%的批发零售和住宿餐饮业增加值330.65亿元，增长2.4%；占比17.2%的营利性服务业增加值256.83亿元，增长11.4%；占比14.6%的非营利性服务业增加值217.51亿元，增长7.1%；占比9.6%的交通运输、仓储和邮政业增加值142.47亿元，增长11.9%；占比7.4%的房地产业增加值110.71亿元，增长9.3%。

根据以上经济数据分析，太原市国内生产总值GDP的增长率低于商业地价增长率、住宅地价增长率。

5.2 地价增长率与固定资产投资增长率对比

根据太原市统计局发布的数据，前11个月，全市固定资产投资874.45亿元，增长6.0%。

从三次产业看，第一产业投资7.41亿元，下降61.3%；第二产业投资115.59亿元，下降20.0%；第三产业投资751.45亿元，增长15.6%，其中，房地产开发投资435.30亿元，下降28.6%。

从隶属关系看，央属投资58.90亿元，增长60.4%；省属投资97.89亿元，增长3.5%；市属及以下投资717.66亿元，增长3.4%。

从经济类型看，国有投资457.65亿元，增长9.9%；非国有投资416.80亿元，增长1.9%。

太原市固定资产投资增长率低于太原市地价增长率。

5.3 地价增长率与城市房地产投资增长率对比

根据太原市统计局发布的数据显示，前11个月，房地产开发投资435.30亿元，下降28.6%。

太原市房地产投资增长率低于太原市地价的增长率。

6 背景情况与未来趋势分析

6.1 城市地价变化的背景及存在的问题

1、政策因素

2017年，不少一二线城市出台政策调控楼市，从需求侧上限购、限卖、限贷（收紧公积金房贷）、取消购房入户的“四限”政策，到转为供给端，调控正在向土地供应、住房供应、供应价格等多方面供应端口转向，“四限“范围、力度持续扩容。从供给侧上整顿房企及中介在销售环节的不合规行为，限制房价，实行“政府指导价”，禁止商办用地盖成类住宅等，房地产信贷“去杠杆”持续推进，在严格执行“限贷”政策基础上，各地又开始严查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金违规流入房地产市场，房贷资金全面紧缩。限购限贷政策的浪潮一波未平，一波又起。受全国限购限贷政策的影响，太原市的房地产公积金信贷政策呈现缩紧趋势。发展住房租赁市场的具体举措在三季度集中落地，首批暂定12个试点城市，着力构建“租售并举”的住房制度。

虽然国内经济形势体现积极复苏态势，但一边是天量的资金，一边是趋紧的调控政策，“因城施策”调控的结果控制了一二线重点城市房价涨幅过快的局面，但也给其他二三线城市造成调控压力。

随着一线城市调控政策趋严，很多大型房企将力量转移，加速了太原等二三线城市的布局，致使太原房地产开发集中度越来越高。伴随大型房企的品牌效应、开发楼盘的品质和配套设施、房子精装修等因素，房价呈上涨态势。此外，太原大规模的棚改和城改及其货币化补偿政策，释放了大量购买力，也是房价上涨的重要原因之一。房价的上涨，也带动了房企拿地的热情，竞争激烈的土地出让价格也被进一步带动了上涨。

伴随着太原市城市规划方案出台、地铁修建、道路改造等基础设施建设，城市形象进一步提升，太原市房地产市场发展平稳上涨。

2、刚需助推房价、地价上涨

在需求方面，随着太原旧城改造和城中村拆迁、棚户区改造、城市管网和基础设施的修建等城市换颜步伐的加快，以及“二胎”政策的落地，刚需小居起步已向首置“三居”转变，客观上增加了购房需求，助推了房价上涨。此外，各大房企开盘加推，品牌房企的业绩重压使得各大开发商加推动作频频，也催生了房价的上涨。

而太原政府出让土地紧迫，房企面临拿地荒，客户存在买房荒。从土地供应量分析，太原土地今年一直处于供不应求状态。各房企对太原市场总体看好，拿地动作、热情不断。在今年的土地交易中，南站、长风西、长风东最为活跃。2017年，太原市场整体表现供不应求，房企拿地不断推涨地价，在10月份恒大以41亿元高价拍得一块小店区小马村西，这是太原市成交总价最高、土地面积最大、成交楼面地价最高的“地王”，这充分显示了太原土地市场对各大品牌房企的吸引力。

3、板块热度不减，地价持续上涨

随着富力金禧城及绿地山鼎庄园的开盘成交向好，新南站板块颇为活跃。目前该区域内在售项目较少，以品质型楼盘为主，竞争一般，板块热度较高。

其次是长风西板块，这一区域是太原市一贯的热点板块，板块内竞争激烈，品质项目林立，目前主力在售户型均在130平方米以上。纵观各楼盘的价值输出，除品牌有所不同，均以长风西、新中心等为宣传点。

长风东板块由于恒大林语郡的开盘排名靠前，目前板块产品线不断丰富，随着东中环土地放量的攀升，项目不断落位，未来区域将成为新的品质刚需客群的聚集之地。

以上三个板块为今年最火区域，其中，长风东板块品质刚需首当其冲，性价比较高；新南站板块则凭借南站的便利交通及万科城的热销成名，排名靠前，价格相对较高；而长风西板块则是品质及改善型项目居多，目前基本无小户型在售，考虑改善需求的客户可以选择。

除了上述三大板块，活跃度稳定靠前的龙城大街及晋阳湖板块无需多言，这两个区域是太原市政府的重点打造区域，改善项目颇多，价格也较高。

6.2 未来地价变化的趋势预测

1、2018年房地产市场伴随国家调控政策落地实施，房地产市场逐步趋于平稳，房价、地价涨幅将趋于平缓。

（1）调控力度不放松，房地产市场平稳发展

十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、

多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。让房地产回归“居住属性”，有利于稳定市场预期，有利于遏制投机行为。

住建部部长已经连续两次强调。2017年截至目前，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策，基本内容以“四限”(限购、限贷、限售、限外)为主。限购主基调在2018年还将延续，解除是不可能。但与2017年相比，在调控的内容上，各城市或将会不同。中央经济工作会明确提出，在“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”的基础上，要“分清中央和地方事权，实行差别化调控”。笼统的“因城施策”有望具体到“一城一策”，更具城市特点。坚持持调控目标不动摇、力度不放松，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。

2017年的中央经济工作会议明确：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

从“研究建立”转变为“完善促进”，表明“房地产长效机制”已经由理论层面进入到了实践层面。在2018年有望看到综合运营金融、土地、财税、投资、立法等建立的“符合国情、适应市场规律的基础性制度”的全貌。

（2）首套刚需和改善型需求，在2018或将迎来较为宽松的购买环境和条件。

12月23日，在全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这对于将在2018年买房置业的刚需、刚改需求人群来说，无疑是个“好消息”。预计2018年在满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。

（3）大力发展长期租赁

针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，全国住房城乡建设工作会议提出，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

2、部分房企土地储备紧张，拿地热情将助涨地价上涨

部分房企的土储量告急。根据原某地产总裁曾公开表示：“现在的土地储备排名，

就是五年后的房地产排名。”这句话被无数业内人士引用，在“房子是用来住的，不是用来炒的”的时代，房企拿地难度增加，部分房企的土储量告急。

而2018年，土地储备量不足的房企将面临重新排名，抑或整个行业、房企将面临重新洗牌，开发商拿地热情从此即可看出。目前太原有部分开发商土地储备紧张，不得不放缓目前的推盘节奏。如果未来拿地储备未跟上，这些企业很有可能会名落孙山。这些土地储备紧张的房企必将在2018年加快拿地速度，而政府土地供应的稀缺性，使得竞争日益激烈，这必将促进地价的进一步上涨。

3、城中村改造、城市基础设施建设等也将带动土地价格持续上升

2018年太原市将有50个城中村完成改造，加上前两年未完成的城中村改造地块，太原市土地价格将会持续上升。这些城中村改造地块由于地理位置优越、政府重点支持、品牌房企介入等多项利好要素的同时存在，一旦推出就将得到各大品牌房企的追捧，市场的叫好也带动了房企的拿地热情。未来，随着太原城中村改造以及其他城市建设的大规模铺展，还会有越来越多的“好地”供出，而越来越多的一线地产商进入太原房地产市场，积极布局新项目，完成版图的“扩张”，太原的房地产市场一片火热。

4、区域热点

晋阳湖片区作为全市重点打造区域，“一湖、五核、十区、多廊”的规划模式已确定，晋阳湖片区将被打造成全国最大的湖滨商务中心，也是太原市今后的商业金融办公中心城区。

旧城改造、城中村改造整体规划、连片开发催热了万柏林区的楼市和土地市场，该区域未来发展潜力较大。

小店区是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原晋中同城化的主阵地，是山西转型综改示范区建设的主区域，是太原市乃至山西省重要发展极和新的经济增长极，是现代都市气息、生态花园美感、高效低耗产业聚集、人文内涵厚重的核心区域。

三给片区内，随着摄乐桥的通车、北城太原市外国语新校区开建、北城省人民医院新院区、地铁3号线建设提上日程等，吸引了不少大型开发商进驻拿地，三给片区正朝着建设集商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的稀缺型“公园式城市新区”稳步行进。

这些热点区域是太原市重点发展区域，也是各开发商看好区域，区域地价随着城市

规划的实施、基础配套设施的建设必将有上涨。

二〇一七年十二月