长春市 地价状况分析报告

2017年度长春市地价状况分析报告

一、长春市地价水平及变化趋势

（一）整体地价水平与整体变化趋势

根据2017年长春市地价动态监测数据，2017年长春市综合地价水平值为2484元/平方米，同比增长了6.56%。相较于2015年的1.70%有较高幅度的提升，是自2011年以来的最高水平。

表1 长春市2017年各季度各用途地价环比增长率

单位：%

图1 2017年各用途各季度环比增长率图

表2 2001-2017年综合用途地价增长率情况表

图2 2001-2017年综合用途地价增长率示意图

2017年，长春市土地市场基本处于平稳运行状态。

（二）不同用途地价水平与变化趋势

2017年，长春市商服地价、住宅地价、工业地价水平继续保持梯状排列趋势，其地价水平值分别为：商服地价4768元/平方米；住宅地价3023元/平方米；工业地价392元/平方米。

图3 长春市2017年商住工地价水平值

商服用地变化趋势

1.商服用地高地价水平值基本仍局限于长春市建成区核心区域，红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、站前商圈对整个长春市的商服带动作用依旧不可动摇，但随着欧亚新生活、欧亚乐活里、欧亚三环购物中心、车城万达、中东砂之舟、新城吾悦广场等在长春过渡区域及边缘区域的大型商业综合体一一落成，核心区域商服用地相对地价水平已接近峰值。

2.部分区域性商圈集聚效应逐年升级，随着住宅小区的逐步建设完善，其周边的商服配套设施也日趋繁华，欧亚卖场商圈、中东大市场商圈、晨宇商圈、中东新天地商圈、宽城万达广场商服、卫星广场商圈、绿地中央广场商圈、远达大街商圈、净月迅驰广场商圈、欧亚车百商圈、欧亚春城商圈、欧亚万豪商圈等都得益于此。

3. 快速路体系的建成，轻轨、地铁一号线的通车，势必将会带动沿线的商服集聚。路网条件的发达，同时也带动了第三产业的投资热情，地铁人民大街沿线、解放大路沿线以及快速路沿线商务办公楼、商服综合体的不断涌现将不断促进和巩固长春市商服用地的繁荣。

4.随着市政府规划的正确引导，一大批能够体现长春在东北三省重要商服集聚地位的商务办公设施正在紧锣密鼓的建设中，在连接黑龙江以及辽宁的主要交通要道上，长春市均建设了中高档商务办公楼，繁华程度不容小觑，可预见的将来长春市极有可能成为连接东三省，甚至东北亚经济圈的商务金融中心。

5.欧亚、中东、万达等大型企业强势蓄力，力保长春商服繁荣发展。欧亚新生活、欧亚乐活里、欧亚三环购物中心、车城万达、中东砂之舟

住宅用地变化趋势

1.长春市中心城区住宅用地已趋近饱和，目前住宅用地的出让及开发主要集中在南部新城、高新南区、北湖开发区、经济开发区、净月开发区等城市边缘区及绕城高速附近区域。

2.2017年，住宅房地产市场主要受边缘区域带动，尤其是长春新区下辖的北湖科技开发区的带动。由于长春新区利好的产业政策、优质的教学资源、广阔的发展前景、飞速的基础设施建设，促使北湖开发区发展迅速，欧亚、师大、吉大、大学城、快轨等优质资源的集聚，使得北湖住宅房价在2017年5-6月份拔地而起，基本与城区内持平，促使长春市房价随北湖房价整体提升。

3.“两横三纵”快速路的建成，成为中心城区内、外交通转换的重要枢纽，同时也成为长春市70平方公里中心城区的交通保护壳。“两横三纵”快速路系统主要坐落在二环路，二环路正是各大房地产商密集建设的住宅区域，“两横三纵”快速路建成通车，使其沿线及其辐射区域的交通条件得到极大的改善，其沿线及其辐射区域远离中心城区的喧嚣，又有交通的四通八达，这种比较合适人居的环境带动住宅地

价的上涨。

4.2017年6月底。地铁一号线的建成，带动了人民大街沿线住宅房价的持续走高，尤其是距市区较远的南北两端，可以说是地铁一号线的通车的最大受益者。预计2018年末，二号线将全面通车，解放大路沿线住宅房价已跃跃欲试，通车后势必将对解放大路沿线的住宅用地市场带来大幅度提升。

5.纵观2017年，长春市住宅市场可以说是遍地开花，价格持续走高。虽然住宅用地实际供应远高于2016年，但仍不能与住宅房地产市场行情相匹配，住宅用地出现了供不应求的局面。

工业用地变化趋势

工业用地的区域变化主要表现形式是工业向工业集中区集中发展和向外围地区离心发展。城市核心区和非工业集中区企业迁出和破产灭失，使这些区域工业用地大幅度减少而边缘区、城市郊区工业用地大幅度增长。工业用地增长主要发生在长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区和长春西新经济技术开发区以及城市郊区的新型工业园区和公路两侧区域，工业用地级别为六级。这些区域集中了绝大部分工业用地的市场交易。

“两横三纵”快速路的建成，尤其是东部快速路远达大街段，让长东北核心区在更短的时间内达到内通外连，更是实现了城市道路、高速公路、国道三方互通的创举。东部快速路远达大街段不仅大大提升了长东北核心区交通承载能力，更成为区域极其重要的经济走廊和产业发展动脉，对加强长东北核心区与中心城区的联结，促进长东北核心区的加速发展有着十分重要的作用。事实也充分证明了这一点，在长东北核心区内远达生产资料市场、长东北钢材物流基地、中国兵

装集团天威产业园等知名企业已落户互通式立交桥附近，一个新的经济隆起带将赫然崛起。

2016年2月3日，长春新区经国务院批复同意设立。长春新区紧邻长春市主城区，其主体位于长春东北侧，是长吉图开发开放先导区的重要组成部分，包括长春市朝阳区、宽城区、二道区和九台区部分区域。长春新区区位优势明显、产业基础坚实、创新氛围浓厚、开放条件优越、承载能力较强。长春新区除了推动“一带一路”建设外，长春新区的职能之一是“深化图们江区域合作开发”。可见，长春新区在长春市工业用地市场的地位将不容小觑。

（三）不同区段地价水平与变化趋势

从2017年土地一级市场交易情况来看，长春市不同区域地价水平变化与2016年的情况基本相吻合，城市中心区商服、住宅用地地价水平值较高，城市边缘工业区土地价格保持稳定。总体而言，长春市地价总体仍呈由中心向外围、不同级别地价依次递减的价格空间形态，其地价水平值见表3：

表3 长春市2017年各级别土地分用途地价水平表

单位：元/平方米

表3中长春市地价的级别差异很大，商服一级、住宅一级区域地价远远超过位于长春外围的六七八级等较低级别地价。这主要是由于长春市城市形态整体上呈现平原地区城市的典型单核心模式特征，主要经济活动强度沿中心向外围地区减弱，呈指数递减的特征，从而导致核心区土地价值凸显，而外围区虽然增长较快，但均价仍然很低。

从图3中可以看出，不同用途用地的级别地价弹性也存在一定的差异，商服用地地价随级别变化的速度在三级之前递减十分迅速，而三级之后价格降低的速度明显趋于平缓，住宅地价变化则较为平缓，显示出住宅用地对中心区位的竞争强度要低于商服用地，而工业用地由于城市规划的原因，一级至五级为工业控制区，唯有六级有监测地价。

低级别区域，住宅用地价格逐渐趋近于商服用地价格。实体经济受网络经济冲击严重，加上长春市办公类用房的供大于求，使得商服用地价格水平短时间内难有较大幅度的提升。相反，由于长春市尚处于住宅房地产市场的繁荣发展阶段，加之房价的阶梯式上涨，促使住宅用地价格明显提升。

图4 长春市2017年各级别地价变化折线图

2017年长春市不同级别地价变化幅度较2016年相比也存在一定的差异，由于北湖开发区的房地产市场的带动，使得房地产开发企业纷纷投入到具有较大利润空间的低级别区域，故呈现出低级别地价增长率高于高级别地价增长率的趋势，具体见表4、图5。

表4 长春市2017年不同级别土地各用途地价同比增长情况

图5 长春市2017年各级别地价增长率情况

从图5中可以看出，2017年，长春市商服用地地价涨幅状况为一至七级逐渐提升，其主要原因是受住宅用地市场带动而引起的。

高级别区域价格增长较小，低级别区域增长较快，主要是由于以往人们需要在高级商服才能得到满足的生活需求已被低级别商服满足，致使高级别商服给人们带来的效用降低。

2017年，长春市住宅用地一改往日的逐级增长，一级、二级、三级涨幅明显低于其他级别，低级别区域涨幅均在7%以上。

2017年，整个住宅市场一直处于较快的增长趋势，尤其是低级别区域配套设施日臻完善、公共服务设施齐全以及交通四通八达，蓄势已久，低级别区域体现出了较大程度的增长。

2017年长春市不同区域地价水平差距依然很大。从监测范围内

的地价变动情况来看，由于区位条件的优越性和土地可获取性十分有限带来的稀缺效应及土地征收拆迁整理成本的持续增长，核心区地价变化的绝对水平值依然很大。

与往年一样，人民大街沿线商服用地由北向南地价基本呈先上升后降低的态势，以重庆路与人民大街交汇地带为地价最高区域，地价水平值成线性下降。

随着快速路、地铁、轻轨的建成通车，宽城区出行困难，交通不便的情况得到了很好的改善，以及部分大中型房地产开发企业的进驻也带动了宽城区整体地价水平的上涨，但是长春人根深蒂固的南贵北贱的思想直接影响着南北土地以及房地产价格的走势。

净月开发区着力打造东北总部基地，部分企业总部已经开始土地开发。商服氛围浓厚，投资发展潜力巨大，周边商服、住宅用地受总部经济集聚区的影响，土地价格有一定额涨幅。

经开区与高新区是长春市老牌的国家级开发区，区域内知名工业企业众多，但随着长春市的飞速发展，经营性用地的急速扩张，已经触及经开区和高新区等工业园区的边缘地带，工业用地的存在已经制约经营性用地的发展，故长春市政府及时推行工业用地退城进区的政策，给经营性用地更广阔的发展空间。由于经开区原有的基础设施完善，道路四通八达，故经营性用地地价水平值较高。

与去年相同，南部新城以新政务中心用地为核心的商服与住宅中心区已经形成并继续发展，价格走势继续保持增长态势。

与2016年不同的是，北湖开发区房地产投资热度持续走高，带动土地价格高走，长春整体地价水平受北湖开发区影响整体提升。

二、城市楼面地价与房价对比分析

（一）地价与房价比值分析

1、截止到2017年11月，长春市商品房市场成交均价为7739元/平方米，同比上升12.81%，商住楼面地价为1900元/平方米，占房价的比例为24.55%。

2、相比于2016年，商品房成交价有加大幅度的提升。主要是由于北湖开发区房地产市场的发展引起的整个长春市房地产市场的变化。

图7 2016年1月—2017年11月长春市新增商品房成交均价

（二）楼面地价增长率与房价增长率比较

截止2017年11月，长春市商品房成交均为7739元/平方米，比去年的6860元/平方米上升12.81%，商品房楼面地价较去年上涨了7.87%。分析具体原因如下：

从政府的决策上看，政府决策相对于市场来说具有一点的滞后性。土地是引致性需求，房地产市场的变化传导到土地市场，需要过程和时间。同时，政府为防止市场大起大落，保障房地产市场平稳健康发展，往往以土地政策为手段进行调控。

三、城市地价与土地市场协调状况

（一）地价增长率与土地计划供应面积增长率对比

2017年长春市本级商服用地计划供应面积200万平方米，与2016年相比下降60.00%；住宅计划供应面积300万平方米，与2016年相比下降34.78%；工业计划供应850万平方米，与2016年持平。商服、住宅与2016年比供地计划的调整，商服用地、住宅用地计划供应均减少，可推断政府在制定2017年供地计划时充分考虑了土地市场行情以及2017年土地市场的发展趋势。

（二）地价增长率与土地实际供应面积增长率对比

从土地实际供应情况来看，2017年商服用地供应面积为231万平方米，同比下降48.11%；住宅用地实际供应面积为415万平方米，同比上升24.23%；工业用地供应面积528万平方米，同比上升38.67%。

图6 16、17年土地实际供应情况

2017年，从全年土地供应来看，商服用地实际供应下降接近一半，主要是由于长春市商服类用房库存量较大，短期内难以全部消化，长春市政府通过控制土地供应从而调整房地产开发企业的投资方向；住宅用地实际供应量涨幅明显，且完成了本年度的供应计划，说明长春市政府意图通过合理的土地供应来影响长春市的住宅房地产市场。长春市政府针对不同用途制定不同的供应计划，旨在通过调整土地供求关系进而影响商品房交易价格，以达到政府宏观调控的目的。

四、城市地价与房屋市场协调状况

（一）地价增长率与房屋供应面积增长率比较

2017年，新增商品房供应面积数预计9,603,029平方米（其中207年1月—11月供应面积为8,802,777平方米），同比去年的7,751,036平方米，上升23.89%。

图7 2016年1月—2017年11月长春市新增商品房供应面积情况表2017年商服用地地价增长率为6.17%，住宅用地地价增长率为6.93%，商住综合增长率为6.65%，远低于房屋供应面积增长率。

房屋供应面积增长一方面由于房地产企业库存压力大，设法快速变现，从而回笼资金；另一方面看到市场前景比较乐观，房地产开发企业通过供应抢占市场份额，体现企业实力。

（二）地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比

长春2017年全年商品房总成交量预计为10,528,029平方米，相

比于长春2016年商品住宅总成交面积约10,327,464平方米，增长约1.94%。对比2017年的商住综合增长率为6.65%，房屋实际销售面积增长率低于商住综合增长率，主要是由于2017年长春市商品房价格增长过快，快过部分购房者心理预期，以及2017年末银行放贷紧缩，利率大幅提高，致使部分潜在购房者持币观望，使得实际成交量较2016年没有明显提升。从另一方面讲，房屋实际销售面积指标在经过一段时间的持续增长后应处于趋于稳定的水平，不断增长的房屋实际销售面积并不利于房地产市场的繁荣发展。

图7 2016年1月—2017年11月长春市新增商品房实际销售面积情况表

五、城市地价与社会经济环境协调状况

（一）地价增长率与国民生产总值增长率比较

2017年前三季度，长春经济继续保持了“稳中有进、持续向好”的总体运行趋势，整体运行情况好于全国、全省，经济增速在东北四

市中保持领先。初步核算，前三个季度，地区生产总值完成4262.9

亿元，按可比价格计算，同比增长8%，增速同比提高0.7个百分点，分别高于全国、全省1.1和2.3个百分点。其中，第一产业增长3.5%，第二产业增长7.5%，第三产业增长8.9%。

2017年，长春市经济仍然保持了持续平稳增长，稳定的经济增长速度为长春市房地产市场的健康发展提供了最重要经济基础。（二）地价增长率与固定资产投资增长率对比

固定资产投资规模扩大，项目建设加快推进。前三个季度市完成固定资产投资4073.8亿元，增长11.5%，增速同比提高1个百分点，分别高于全国、全省4个和11.5个百分点。其中，工业投资逐步回升，完成2146.6亿元，增长9.6%，比上半年提高4.6个百分点，比上月提高1.2个百分点，占全部投资比重的52.7%。服务业投资1882.2亿元，增长12.7%。

在东北区域固定资产投资萎缩的2017年，长春市投资逆势而上，保持着稳步上升态势。固定资产投资的增长率大于商住综合增长率，大于综合用地增长率。从固定资产投资的占比情况上看，房地产投资并不处于主要地位，证明长春市房地产市场及建设的大环境正在健康发展。

（三）地价增长率与城市房地产投资增长率对比

房地产开发投资持续回落。1-9月份，长春市房地产开发投资完成405.5亿元，下降6.3%，增速呈逐月回落态势。其中住宅投资268.4亿元，下降7.6%。

房地产开发投资与商品房价价格、地价及商品房供应面积等背道而驰，分析其主要原因是2016年和2017年上半年长春市的经营性用地供地数量少，没有足够的空间让房地产企业“大展拳脚”，故房地

产开发投资回落。

六、背景情况与未来趋势分析

（一）城市地价变化的背景

自2000年以来，全球经济经历了一轮超高速发展的黄金时期，而2008年9月份美国的次贷危机最终导致了全球性的金融危机，并迅速蔓延开来。全球经济已经经历的1973年“石油危机”后，不可多得的新一轮快速增长通道已经在2008年下半年宣告终结，这对外贸依存度超过70%的中国，是一个十分不利的消息。外向型经济受到出口严重减缓的影响，拉动经济的“三驾马车”变为“两架马车”，扩大内需成为全球性经济危机环境下促进经济增长的主要动力。在这样的大环境下，房价从2009年快速上涨，虽然房地产经济推动了中国经济的增长，但房价的增长已经超过了理性区间。

长春市虽属于内陆城市，对外贸易依存度不高，但大环境下仍然受到了全球性经济危机的影响，房价增长迅速。为遏制房价过快上涨，2010年中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。

为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策。目的是使房价归于理性，使房价推动下的中国经济得到转变。

2012年，全国限购令虽然已经到期，但是中央政府明确了房价调控坚持不放松，长春市继续积极响应国家宏观调控政策，继续努力

稳定房价在合理的价格区间。

2013年，长春市土地跟随大环境稳步上涨，主要是由于：

（1）长春在东北经济圈、长吉图先导区、大图们江经济圈、东北亚区域、中蒙大通道中均占据及其有利位置，愈来愈成为东北（亚）地区的经济、文化、交通的重要中心，独特的地理位置无可取代；

（2）近年来长春市大力加强基础设施建设，南北主干路的地铁、长春西客站、“两横三纵”快速路的逐渐竣工，使得城市整个空间结构有了质的飞越，四通八达的交通网络，给房地产市场2013年继续加快发展创造了有利条件；

（3）一汽、客车、机车、“一三三”、“七九三”、“六三六”“二二八”等众多老工业均坐落于长春，随着国家对东北老工业的大力扶持，长春市的工业必将走向振兴之路，这势必会吸引人力、物力、财力再次集聚，房地产行业也借着东风飞速发展。

2014年，长春市土地市场成交呈震荡下行趋势。经营性用地成交面积较2013年下降明显。受新房市场销售低迷及信贷紧缩的影响，长春市房地产市场在3月份之后，迅速转淡，“金九银十”也未能挽回整个房地产市场的颓势。土地市场整体转淡趋冷。

2015年，市场存量市场存量虽得以小幅缓解，但成交量和成交价格仍将低位徘徊。长春市场逐步进入冬歇期，一段时期内持续处于筑底阶段。

2016年，受全国房地产市场回暖的大形势影响，长春市房地产市场呈现升温态势，经营性用地市场较为活跃，但地价水平仍相对平稳。

2017年，受北湖开发区影响，长春市房地产市场持续走高，地价水平受带动得到一定幅度的增长。

（二）未来地价变化的趋势预测

1.区位变化引起相对地价的变化

伴随长春市新一轮土地利用规划和城市建设规划的实施，根据长春市城市发展战略要求和城市总体规划，城市建设的重点将逐步实现从中心团向外围和边缘区转移。

首先是区位变化。外围基础设施状况和道路通行能力的改善将会提高外围区域的区位优势，其产生的结果是通达度、空间网络连接以及空间位置可达性的改善，这些条件的优化将产生新的经济集聚点，新的经济集聚点会引起经济活动的扩张，经济活动的扩张又助推了外围区域的区位优势。

其次是土地利用者行为变化。区位优势度高的地方对企业和居民都有较大的吸引力。在市场竞争和完全信息条件下，人们追求自身利益最大化，企业追求利润最大化，区位优势好的地区居民出行成本和企业运输成本的降低，经济活动频繁，能够给他们带来更多的利益，外围区域优势将会对企业和居民会产生极大的吸引力，将促使资本、劳动力向外围区域转移。

再次土地经济价值变化。由于外围区位优势变化，区位对企业和居民的吸引力得到了提升，资本扎堆，由于土地数量的有限性，竞争将使区域土地价格随之升高。区位优势的提高将对外围区域土地价值的提升产生积极地影响。

最后用地结构调整。区域区位优势的提高、对企业和居民的吸引增加、土地经济价值的提升都将使外围区域不同范围的土地使用功能

及对市场的吸引力发生变化，土地适宜功能和市场吸引力发生改变，土地利用类型按照各类土地的区位要求重新进行空间位置选择，进而使得外围区域的土地利用空间分布发生变化，引起不同土地使用方式的空间分异。

2.各种用途地价的变化

商服用地方面，虽然近年电商的飞速发展给实体商服形态造成了不晓得冲击，实体商服迫于压力也以不同形式加入电商行列，但2017年商服地价仍呈现出增长态势，主要是由于住宅用地的带动引起，在房地产企业认清实体商服衰败颓势的事实后，商服用地价格将趋于稳定或一定幅度的降低。

住宅用地方面，2017年住宅用地市场飞快增长，在公共配套设施成熟或趋于成熟区域，住宅用地溢价多，房地产开发企业争相竞价抢占市场份额。但在公共配套设施不完善区域住宅用地仍处于被冷落状态，多以底价成交。

2017年，大量的已建成或正在建的住宅在逐步消化，去库存趋势持续走低，逐步消失殆尽。开发商开始新一轮的抢占市场份额，预计住宅用地市场将会出现争相竞价的状态。

工业用地方面，迄今为止，长春市现辖9个开发区，其中国家级开发区4个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区、长春西新经济技术开发区、长春净月国家高新技术产业开发区；省级开发区（工业集中区）5个：长春长江路经济开发区、长春朝阳经济开发区、长春绿园经济开发区、长春二道经济开发区、长春南关都市经济开发区。这些开发区绝大多数都供应工业用地。由于可供应工业用地的开发区数量多，工业企业对于企业用地可选择性大，供大于求致使