城镇土地价格

路线价(元/㎡) 2120 2100 2080 2020 1960
6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
东岳路(大冶商场—公园门口)
保康路(实验中学—东岳路) 大冶大道南段(东风路—六○三队) 湖滨路北段(公园门口—东风路) 商城路(三角花园—青龙路) 新华路东段(大冶商场—青龙路) 育才路(粮机厂—畜牧局) 裕民路(大冶大道—荟萃路) 荟萃北路 (东风路—农行) 康乐路(荟萃路—观山路) 坑头路(市工行—坑头) 新冶大道(东风路—乾塔路) 观山路西段(中商平价—教育局)
0.1721 1
流动人口密度状况 ——
土地价格评估方法 • • • • •
价格一般因素 成本逼近法 收益还原法 基本估价方法 市场比较法 剩余法（假设开发法） 基准地价修正系数法
各种估价方法
土地所有权 ——属于国家or集体，所有权不能流转土地 所有权和使用权分离制度 ——地价指土地使用权价格
出让
3000
2980 2960 2800 2720 2630 2540 2500 2440 2400 2360 2300 2230
26
27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
一○六国道(一中桥头—东风东路)
乾塔路(阳光花园—新冶大道) 新冶大道北段(乾塔路—七里路) 青龙路(市工商局—湖滨路) 建设路 武备路(建行—公汽停车场) 保康一路 育才路东段（世纪乐园—世豪） 湖滨路南段(公园—青龙路) 观山东路 (市国土局—106国道) 大冶大道北段(观山路—七里路) 城西路(六○三队—观山小学) 劲牌路
（6）基准地价是一种控制性的价格
基准地价是国家调控土地市场的一种价
格，不是市场交易价格。
市场上最终达成的价格，是以基准地价
为依据，根据市场行情而确定的。
（7）基准地价与土地开发利用程度有关
基准地价是一种平均意义上的地价。
∴
土地开发利用程度对基准地价也有影响。为了
便于比较，基准地价必须设定开发利用程度。
水平。
在基准地价的基础上建立基准地价修正
系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格
• ∵ 基准地价是土地使用权的价格
• ∴ 基准地价是有限年期的价格 • 城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途的 最高出让年期为准，商业40年，工业50年，住宅70 年。 • 农用地：目前一般取30年为农用地基准地价的 年期。
土 地 使 用 转让 权
出让方式 ——协议or招标or拍卖or挂牌 70年 —— 居住用地 出让期限 40年 —— 商业、旅游、娱乐用地 50年 ——教、科、文、卫、体等 土地使用权转让的方式 ——出售or交换or赠与 性质 ——（权利义务+地上附着物所有权）一并转 期限 ——合同期限－原使用者已使用期限 限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 一、基准地价的概念与特征
• 二、基准地价的评估
• 三、基准地价修正系数体系
• 四、大冶市城镇基准地价成果简介
基准地价、标定地价
• 城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内 ，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分
地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时
城镇基准地价修正体系编制
各级不同类型用地的上、下调幅度表
级别 Ⅰ级 II级 III级 调整幅度 商业用地 住宅用地 工业用地
上调幅度
下调幅度 上调幅度
24.85%
-23.62% 23.67%
26.34%
-24.57% 24.61%
23.32%
-22.76% 21.84%
下调幅度
上调幅度 下调幅度
-22.38%
格，它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估区域的形式：级别、区片和区
•
区段基准地价
（2）基准地价是一种分用途的价格 • 城镇基准地价的主要用途类型：
• •
商业、住宅、工业、旅游等
• 农用地基准地价的主要用途类型：
耕地、园地、林地、水域、荒草地等
（3）基准地价是一种平均价格 • • 反映的只是各区域各类用地的平均价格
格。
– 补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规 定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押 划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时 ，需要交给政府的一笔地价款。
一、基准地价的概念与特征
• （一）基准地价的概念
•
基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定
的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用
Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明
因素 因子 距市级商服中心（米） 繁华程 度 距区级商服中心（米） 距小区级商服中心（米） 商服网点密度状况 临街道类型 交通条 件 临公交线路（条件） 距长途汽车站（米） 优 ≤100 ≤150 ≤50 密集 生活型 主干道 ≥8 ≤200 较优 （100，300] （150，350] （50，150] 比较 密集 混合型主干道 、 混合型主干道 [6，8) （200，350] 一般 (300,500] (350,600] (150,300] 一般 生活型 次干道 [4，6) （350，500] 较劣 (500,800] (600,900] (300,500] 较不 密集 混合型 次干道 [2，4) （500，1000] 劣 >800 >900 >500 不密集 支路 <2 >1000
（5）基准地价具有时效性
基准地价反映的只是一定时期的地价标准。
为了保持基准地价的现实性，每隔一定时期应对
基准地价进行更新。【国土资源部《关于整顿和规范
土地市场秩序的通知》(国土资发[2002]174号规定2-3 年更新一次】
∴ 基准地价的评估时点很重要。上轮湖北省城镇土 地基准日为2007年12月31日。
1800
1730 1670 1650 1630 1620 1600 1560 1480 1380 1330 1260 1150
19
20
湛月路(市政府前门—一○六国道)
东风东路(市医院—一○六国道)
2200
2150
39
七里路
1100
成果3：
不同级别不同类型的宗地地价区域因素修正 系数指标说明和修正系数表 。
0.0049
0.0039 0.0119 0.0107
0.0025
0.002 0.006 0.0054
0
0 0 0
-0.0024
-0.0019 -0.0057 -0.0051
-0.0047
-0.0037 -0.0113 -0.0101
基础设 施
0.1876
距邮局网点
距医院 距农贸市场网点
0.0281
0.0331 0.0356 0.1721 1
通下水、通气及红线内场地平整；
4、“七通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、
通下水、通气、通暖和宽带网络及红线内场地平整。
湖北省城镇基准地价的内涵
类型 商业用地 特大及 大城市 住宅用地 工业用地 商业用地 中等城 市 住宅用地 工业用地 商业用地 小城市 住宅用地 工业用地 年限 40 70 50 40 70 50 40 70 50 土地开发程度 六通一平或以上 六通一平 五通一平 五通一平 五通一平 三通一平 五通一平 五通一平 三通一平 容积率 2．5-1．8 2．0-1．5 1．0-0．6 2．0-1．5 1．6-1．0 0.8-0.4 1.2-1.0 0.8-0.5 0.4-0.3
点的平均价格水平。 • 标定地价。是指标志性宗地（标准宗地/样地）在 某一时点的价格。所谓标志性宗地，即能代表不同 区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点
是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。
• 底价、期望价和补地价
– 底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确
定的最低价格。
– 期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价
由于各个城市之间土地开发利用程度存在差异
，又要便于比较，所以采取分类确定基准地价的开
发利用程度是合理的。
土地开发程度说明： 1、“三通一平”：红线外通路、通电、通水及红线内 场地平整； 2、“五通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、 通下水及红线内场地平整； 3、“六通一平”：红线外通路、供电、通讯、通上水、
（500，1000]
（500，1000] （500，1000] [150，350）
>1000
>1000 >1000 ＜150
Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素 权重 因子
距市级商服中心 繁华程 度 0.4085 距区级商服中心 距小区级商服中心
权重
0.0742 0.0831 0.0674
优
0.0184 0.0207 0.0167
较优
0.0092 0.0104 0.0084
一般
0 0 0
较劣
-0.0088 -0.0098 -0.008
劣
-0.0175 -0.0196 -0.0159
商服网点密度
临街道类型 临公交线路的条数 交通条 件 0.2318 距长途汽车站
0.1838
0.0927 0.0742 0.0297
大冶市城镇基准地价内涵
估价基准日 平均容积率 开发程度 年限
商业
住宅 工业
2007年12月31日
2007年12月31日 2007年12月31日
2.0
1.6 0.8
五通一平
五通一平 三通一平
40
70 50
注：“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水 、通下水及红线内场地平整。
空间插值法获取 级别与基准地价
成果1：