房地产项目开发中的风险及对策分析
房地产合作开发中的法律交易架构及风险控制
房地产合作开发中的法律交易架构及风险控制在当今的房地产市场中，合作开发已成为一种常见的模式。
通过合作，各方可以整合资源、分担风险、提高效率，实现互利共赢。
然而，房地产合作开发涉及复杂的法律交易架构和众多潜在风险，如果不能妥善处理，可能会给合作各方带来巨大的损失。
因此，了解房地产合作开发中的法律交易架构及风险控制至关重要。
一、房地产合作开发的法律交易架构（一）合作模式房地产合作开发主要有以下几种常见模式：1、法人型合作合作各方共同成立一个新的项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发。
这种模式下，各方按照出资比例或约定的方式享有项目公司的股权，并通过项目公司的决策机制对开发项目进行管理和运营。
2、合伙型合作合作各方签订合伙协议，共同组成一个合伙体进行房地产开发。
在合伙型合作中，各方按照合伙协议的约定分担风险、分享利润，并共同对开发项目承担无限连带责任。
3、合同型合作合作各方通过签订合作开发合同，明确各自的权利义务，共同进行房地产开发。
这种模式下，各方通常不成立新的法人实体，而是以各自的名义履行合同义务，并按照合同约定分配利益。
（二）权利义务分配在确定合作模式后，合作各方需要在合作协议中明确各自的权利义务。
这包括但不限于：1、出资方式和比例各方应明确各自的出资方式，如货币出资、土地使用权出资、技术出资等，并确定出资的比例和时间。
2、项目管理和决策机制明确项目的管理方式和决策机构，如董事会、股东会等，以及各方在决策过程中的表决权比例和决策程序。
3、利润分配和风险分担约定项目利润的分配方式和时间，以及风险的分担原则。
一般来说，利润分配应与出资比例和风险承担比例相匹配。
4、土地使用权的处理如果合作开发涉及土地使用权的转移或变更，应明确土地使用权的归属、过户手续及相关费用的承担。
（三）资金安排房地产开发需要大量的资金投入，因此资金安排是法律交易架构中的重要环节。
合作各方应在合作协议中明确资金的来源、用途、使用计划和监管方式。
当前房地产业面临的问题及对策研究[优秀论文]
![当前房地产业面临的问题及对策研究[优秀论文]](https://img.taocdn.com/s3/m/5f8e72def12d2af90342e644.png)
当前房地产业面临的问题及对策研究关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。
”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。
如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。
因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。
1 当前中国房地产业存在问题1.1 土地供应环节不够规范１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。
同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。
土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。
从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，供应环节由政府操作。
虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。
1.2 房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。
其中预收款也间接地来自银行贷款。
不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银行。
据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。
这个数值是偏危险的。
银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。
房地产企业融资风险分析及应对研究
房地产企业融资风险分析及应对研究摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。
本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。
关键词：房地产企业；融资风险；对策1.房地产企业的融资风险因素及成因分析要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。
房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。
基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。
1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析（1）国家房地产政策调控随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。
房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。
另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。
为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。
我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议
我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议提要：城镇房地产建设过程中存在的问题虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。
随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。
实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。
一、城镇化进程同房地产开发的关系分析从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。
先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。
从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。
房地产市场风险分析及应对
产业论坛 Industry Forum房地产市场风险分析及应对文/杜春红 射洪市自然资源和规划局 四川射洪 629200【摘要】随着中国国民经济水平的不断提高，居民住房需求不断增加，近年来，房产行业发展也是迅速增长。
房地产行业的迅速发展过程中，使得其信贷风险也潜伏在此。
所以，为了促进房地产行业更良好的发展，做好房地产市场风险控制的管理工作就十分有必要。
文章在参考大量文献著作后，研究了房地产市场风险控制。
首先，介绍了本文章的研究背景。
其次再对房地产市场风险做简要的概述，为房地产的开发与信贷分析奠基基础，然后对房地产市场风险现状及风险成因进行分析。
最后提出了防范风险具体对策。
【关键词】房地产；信贷消费；市场风险应对经济的快速发展使得房地产成为了上世纪末我国发展最快最为重要的产业之一，进入21世纪经济发展使得居民购买力增强，房屋需求也持续上涨。
同时，房地产行业也是我国最重要的行业之一。
它的发展与整个经济息息相关。
在城市管理的背景下，房地产作为城市资源的主要组成部分，在城市管理中发挥着不可替代的作用。
在资源优化配置、利润最大化的同时，城市管理是我国城市管理设计的基础。
本文通过对经济发展现状的条件下对房地产市场风险中所存在的问题进行探讨，并提出相应措施及建议，为房地产市场健康发展提供理论意义。
1、房地产市场风险问题及其成因1.1 道德信用风险道德信用风险主要是由于借款人没有遵循合同约定，没能按时还款导致损害金融机构利益，这是房地产信贷风险中最常见的一种。
简而言之，就是不履行合同，同业违反竞争限制协议这些都是信用风险。
一是在房地产交易过程中，多数群众首选的资金支持一直是信用贷款，而信用贷款作为银行房地产贷款中的首要风险，使得各家商业银行对其也是尤为重视，而诚信的缺失，导致银行资金流失。
也出现因诚信不足导致未能偿还贷款造成损失。
恶意拖欠甚至不还贷款等。
以及抵押物引发的风险抵押物价值不实，产权不清等。
由于银行过度追求盈利，过度授信于客户，加上市场已经饱和，借款人偿还能力较弱无法偿还贷款，导致银行资金流失。
房地产商业代建模式分析及风险防范
房地产商业代建模式分析及风险防范房地产商业代建是指开发商将房产项目委托给代建公司进行建设，代建公司需要按照约定的标准和质量要求，按期完成项目建设，并向开发商收取代建费用。
在房地产市场中，代建模式非常普遍，它可以帮助开发商降低项目风险，提高资金利用效率。
但是，代建模式也存在一定的风险，如何有效防范这些风险是开发商需要考虑的重要问题。
一、房地产商业代建模式分析1.1 代建公司的角色代建公司是独立的第三方建设公司，其主要职责是根据委托方的要求和约定，在规定的时间内按照规划要求完成房地产开发项目。
在代建过程中，代建公司需要协调管理各方面的工作，包括建筑施工、设备安装、材料采购、工程监理等。
1.2 开发商的角色发商是房地产代建模式中的委托方，其主要职责是提供项目资金、房产用地和开发规划方案。
在代建过程中，开发商需要与代建公司进行有效的沟通和协调，确保代建公司按照开发商的要求按期完成建设项目。
1.3 项目风险的来源在房地产商业代建模式中，项目风险主要来自于以下几个方面：•宏观环境风险：房地产市场的宏观调控政策、经济形势、金融环境等对项目建设进度和成本的影响。
•小微建筑公司风险：代建公司前期筛选不严，选择小微建筑公司作为分包商，由于小微企业管理水平和资金实力相对薄弱，往往会给项目进度和工程质量带来影响。
•工程管理风险：代建公司的施工管理是否专业，是否严格按照要求实施，监理是否到位，对工程质量和建设进程的影响。
•合同风险：代建合同的约定不清晰或规定不完备会给项目建设过程中形成许多纠纷并加大风险。
•风险控制不力：开发商在过程中的风险控制不力，维权手段不完备，维权效果不佳，导致项目建设成本上升。
二、风险防范措施2.1 代建公司选取为了有效防范项目风险，开发商应该在代建公司的选取上审慎考虑，选择有专业资质和经验的代建公司作为开发商的合作伙伴。
代建公司应具有项目管理、工程设计、建筑施工、设备安装、质量监理等领域的专业技能，拥有一定的品牌知名度和好的声誉，有较强的资金实力和保险保障能力。
房地产行业的风险分析
2011年已经悄然过去，动车、校车的安全风险、A股回到10年前的冰点，投资者面临血本无归的风险、欧债美债危机对中国的影响以及CPI年初暴涨年末与GDP涨幅双双回落等等让人怀疑中国经济有硬着陆的风险，“风险”构成了中国经济生态2011年图谱。
在这一年的跌宕起伏中有一个行业正处于风口浪尖上，这就是在国家的严厉调控和老百姓的口诛笔伐中走出“傻子都能赚钱”的暴利年代的房地产业。
房地产行业一下子从遍地是黄金变得险象环生、危机四伏。
我们小组尝试简要分析当前小型民营房地产企业在扑朔迷离的经济形势下面临的风险和主要对策。
第一章房地产行业所处的经济环境分析1.1宏观经济面临结构转型，地产调控仍将持续12月中旬召开的2011年中央经济工作会议确定：以“调结构、转方式”为主要内容的经济转型，是我国“十二五”期间宏观经济发展的一个大方向，以出口和投资拉动的经济增长方式需要转变，投资和消费的失衡关系需要转变。
中央重新明确以消费取代投资成为拉动经济增长的主要方式。
房地产行业作为一个投资密集型行业，显然在融资、政策支持度方面受制于宏观经济结构的转型。
坚持房地产调控政策不动摇，促进房价进一步回归，同时加大保障房建设力度，这些政策基调的确定使得2012年仍将是针对房地产行业的调控年的预测没有悬念。
包含厦门在内的几乎所有省会城市和计划单列市已经宣布延续去年的限购、限贷政策，同时元旦开始上调之后的房贷利率开始实施，无疑进一步压缩了房地产行业的成长空间，可以说房地产行业仍在持续寒冬。
1.2促进行业发展的因素仍在，房地产业长远向好我国房地产市场从上世纪末起步，目前尚处于发展的早期阶段。
目前我国城镇化率刚达到50%，如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平，每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。
过去10年中，中国GDP增长率从未低于8%，同时我国人均收入年均增长12%，预计未来也将保持较高的增速。
大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，使得房地产业的“人口红利”可以持续20年以上。
房地产行业存在的问题及解决对策
《房地产行业存在的问题及解决对策》房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直以来都备受关注。
它不仅与人们的居住需求息息相关，还对经济增长、财政收入、就业等方面产生着深远影响。
然而，随着行业的不断发展，一系列问题也逐渐凸显出来，如房价过高、市场波动频繁、供应结构不合理、行业监管不完善等。
这些问题如果得不到及时有效的解决，将会对房地产行业乃至整个经济社会的稳定发展带来诸多不利影响。
深入剖析房地产行业存在的问题，并探寻切实可行的解决对策，具有重要的现实意义。
一、房地产行业存在的问题（一）房价过高房价过高是房地产行业最为突出的问题之一。
长期以来，我国部分城市的房价呈现出快速上涨的态势，远远超出了普通居民的购物力。
房价的高企导致购房成本大幅增加，许多家庭不得不背负沉重的房贷负担，严重影响了居民的生活质量和幸福感。
高房价也抑制了消费需求的释放，对实体经济的发展产生了一定的挤出效应。
房价过高还容易引发房地产市场的泡沫风险，一旦泡沫破裂，将给经济社会带来巨大的冲击。
（二）市场波动频繁房地产市场波动频繁也是一个较为普遍的问题。
受宏观经济形势、政策调控、市场预期等多种因素的影响，房地产市场经常出现大起大落的现象。
在市场繁荣时期，房价快速上涨，投资投机性需求旺盛，市场过热；而在市场低迷时期，房价下跌，成交量大幅萎缩，开发商面临资金链紧张、项目停工等困境。
市场的剧烈波动不仅给房地产企业的经营带来了巨大风险，也给金融系统的稳定带来了潜在威胁。
（三）供应结构不合理供应结构不合理是房地产行业存在的另一个重要问题。
中低端住房供应相对不足，无法满足广大中低收入家庭的基本住房需求；另高端住房供应过剩，存在一定的空置现象。
这种供应结构的失衡导致住房市场不能有效地满足不同层次居民的住房需求，也不利于房地产市场的健康稳定发展。
供应结构不合理还容易引发房价的结构性上涨，进一步加剧房价过高的问题。
（四）行业监管不完善房地产行业监管不完善也是导致行业问题产生的一个重要原因。
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房地产项目开发中的风险及对策分析
房地产项目开发，并不是一件小的投资。因为房地产项目开发自身的
特点，所以，房地产项目开发过程中风险不断，本文为您阐述房地产
项目开发具备的风险及其应对策略。
一、房地产项目开发中风险管理的意义
(1)风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风
险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科
学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供
科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本
及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。
(2)风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决
策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，
有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施
可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补
偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收
益目标的实现。
(3)风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理
型，为项目开发提供安全的生产经营环境。
二、房地产项目开发中的风险识别
1、房地产项目开发的风险来源
按照房地产开发的整个流程来说，风险分别来自于以下几个阶段。
(1)开发场地选址阶段
项目对位置极为敏感，成功地开发离不开准确的选址。例如商业用地
不能拿来当住宅用地；能否正确地评估某地块的价值也具有很大的不
确定性；另外还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面
的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项
目的拖延甚而流产。
(2)项目融资阶段
通常开发商都需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的
变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润
影响极大。此外，房地产项目开发商通常采用在楼宇/项目开发到一定
阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，但该过程中一旦
遭遇预售款无法到位，就会因资金短缺而面临困境。
(3)项目建设阶段
这期间主要存在成本、工期以及承包商违约等风险。
(4)租售阶段
较小的租金或售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常租
金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好等因素也使
得项目的租售期具有不稳定性。
2、房地产项目开发的风险种类
房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购
买力风险等。
(1)商业风险
该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要
集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与
更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口
结构、交通便利性、竞争者等等。
(2)经营风险
经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的
可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，
开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。
(3)购买力风险
购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者
带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购
买力风险越大。
(4)变现风险
房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。
同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间
长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资
者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。
(5)金融风险
房地产投资量大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具。
由于利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用，带来了收益的不
确定性。
(6)其他风险
包括社会风险以及自然风险等等。
三、房地产项目开发的风险应对策略
1、树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即
在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商
选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险
与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活
动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果
筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。
2、收集分析市场信息，铺就信息网络。房地产项目投资和开发风险较
大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。
信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地
产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者
开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发
中的风险。
3、利用多样化投资或者合作投资分化风险。多样化投资策略是投资者
依据房地产投资的风险程度和获利能力，按照一定的原则搭配投资各
种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产
开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等
等。其实质就是用个别房地产投资的收益弥补其他房地产的损失，最
终得到一个较为平均的收益。而合作投资也是常用的风险分散方式。
合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资
开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。
例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资
风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优
惠。
4、通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险的
主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和
费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保
险公司。
5、风险管理人员的配置。风险管理过程应该反映高级管理层的需求和
关注。所有相关经理人员，尤其是项目经理需要在早期阶段介入，保
证相关的风险管理过程纳入到项目管理过程中去。同时应成立风险管
理团队或者部门，以容纳组织职能部门中的个人、主要客户、主要承
包商或分包商、潜在的合作伙伴，使得项目开发得以在一个人人都是
风险管理人员的大环境下有序进行。
6、预警系统的筹建与完善。凭借以往的房地产项目开发过程中的风险
管理经验和历史数据，加以整理和分析并做好报表记录，搭建项目预
警系统。在整个风险管理及项目管理团队中，应随时公布相关风险状
况，灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈，努力控制、防范
和减少风险，将损失降至最低。
房地产项目开发过程中要时刻警惕风险，遇到风险时要冷静处理，不
可盲目。否则，后果不堪设想。