保利集团房地产项目总经理培训-成本控制管理分解讲解
(完整版)保利地产成本控制指导书
保利地产成本控制指导书一、成本控制管理职责划分准则1、组织管理责任分为三个层面（1）成本总负责中心公司总经理层面（2）成本费用发生中心地价费用中心：开发部设计费用中心：技术部主体建安费用中心：项目部营销费用中心：销售部、企划部期间费用中心：财务部（3）成本费用审核与监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部2、基本职责划分（1）成本费用发生中心的基本职责——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。
（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
3、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。
二、成本控制管理准则1、开发前期费用的控制管理准则（1）内容开发前期费用明细（范例）（2）控制管理准则——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。
2、主体建安费用控制管理准则（1）内容主体建安费用控制（范例）（2）控制管理准则①充分进行施工准备第一，招投标选择优秀而可信的施工队伍。
第二，制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；——封死预算外施工组织措施费；——明确无定额项目的费用计算方法；——在总包合同中明确配合费、采购及保管费；——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；——明确设计变更及现场签证的操作方法。
【成本管理】保利地产的成本控制管理
房地产智库
（2）保利地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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2、目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
一、保利地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
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3、如何建立成本管理体系
（1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放； 责任体系不完善； 成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
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3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
æ 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
æ 站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
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（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
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一、房地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
æ 关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
算1 （立项成 本）
房地产成本控制管理总经理培训
房地产成本控制管理总经理培训一、培训背景房地产行业是一个与人们生活紧密相关的重要产业，在国民经济中占据着重要地位。
然而，随着社会经济的不断发展和市场竞争的加剧，房地产企业面临着严峻的挑战和压力。
其中，成本控制和管理是房地产企业必须重视和加强的关键领域之一。
为了提高房地产企业的运营效益和竞争力，培养一批具备成本控制管理能力的总经理具有重要的意义。
二、培训目标房地产成本控制管理总经理培训的主要目标是培养房地产企业的管理人才，使其掌握成本控制与管理的理论知识和实践技能，能够有效地进行成本控制和管理工作，提高企业的经济效益和竞争力。
具体目标包括：1.掌握成本控制与管理的基本原理和方法。
2.熟悉房地产企业的成本结构和成本控制的关键点。
3.学习成本预测、成本控制和成本核算的方法。
4.掌握成本控制和管理的实践技能，能够制定合理的成本控制方案。
5.学习成本管理软件的应用，提高成本管理的效率。
6.培养成本控制和管理的沟通协调能力，能够与各部门有效配合。
三、培训内容1.成本控制与管理的基本原理和方法–成本控制与管理的概念和意义–成本控制与管理的基本原则–成本控制与管理的方法和工具2.房地产企业的成本结构和成本控制的关键点–房地产企业的成本结构分析–成本控制的关键点和难点解析–成本控制与管理的实践案例分析3.成本预测、成本控制和成本核算的方法–成本预测的方法和技巧–成本控制的方法和策略–成本核算的方法和原则4.成本控制和管理的实践技能–成本控制方案的制定与执行–成本控制的监控和评估–风险管理与成本控制5.成本管理软件的应用–成本管理软件的功能和特点–成本管理软件的使用技巧和注意事项–成本管理软件的案例分析6.沟通协调能力的培养–沟通协调的重要性和技巧–与各部门的沟通与协调–解决冲突与危机管理四、培训方式1.理论授课：通过讲解理论知识，使学员了解成本控制和管理的基本原理和方法。
2.实践演练：通过案例分析和角色扮演等方式，让学员将理论知识应用到实际情境中，提升实际操作能力。
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责任成本的分解思路
各部门各司其职
1、本部门费用 2、本专业端口成本 ----土地成本----投资管理中心 ----政府收费----开发部
----设计费----技术部
----营销费----营销中心 ----财务费用----财务部 ----建造成本----技术部+采购部+工程部
成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量
3、如何建立成本管理体系 （1）目前公司的成本管理现状： 成本目标管理较粗放；
责任体系不完善；
成本绩效考核力度不够； 动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。
（2）房地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
目标成本测算1 （立项成本）
目标成本测算2 （定位成本）
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《立项成本 审批表》
《定位成本 审批表》
《价格材料成本 合理性评估》 横向制约
《部品标准选 择审批表》
《目标成本 指导书》
2、目标成本的管理
偏差
PDCA
成本信息 月报分析
第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 （链接保利地产成本控制指导书）
责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指 标反馈，考核评价各职能履行情况。“责任成本”回答的是在成本管理相关
业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？
这些岗位分别对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？责任成本体 系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。 完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在 组织架构的层面保证目标成本的准确执行。落实责任到岗位，落实到责任人， 最大程度的减少目标与执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰”有据可依。
2、要树立高度重视计划管理的观念
公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工 期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难 以估计。
3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念
要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注 意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符 合项目的实际情况。
房地产成本控制管理
保利集团总经理培训 2009年3月
讲义提纲
一、房地产成本管理的重要性
二、房地产成本管理的特点
三、房地产成本管理要树立的观念 四、房地产成本管理体系的建立 五、房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累
一、房地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让
司将成为未来的胜者！
成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！
二、房地产成本管理的特点
1、从生产周期来看 2、从销售形态来看
3、从产品形态来看
4、从地域来看
5、从财务角度来看
6、从价值链来看
三、做好房地产成本管理要树立的观念
1、全员全程成本控制观念
成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参 与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员 工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现
的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
目标成本的形成
1、投资决策 《项目投资可行 性报告》
2、项目策划 项目定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计 确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
概念性方案设计 概算
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力
数据库建立起来了吗？
目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。） 建造成本清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/（材料表） 设计委托与设计深度（任务书） 设计能做什么？ 合同分判的策划
实现。
2、房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作； 每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反
馈，以及责任与激励机制方面管理）
目标成本管理体系
火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包
转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
2、房地产面临的最大困难是什么？
投入增加了、收入降低了、利润压缩了
利润=收入-成本
结论：
项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公
动态成本管理体系
责任成本管理体系
成本后评程的规范之上的对开
发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、
工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。
从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
4、赚钱的项目才是好项目的观念。
站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。
四、房地产成本管理体系的建立
1、房地产成本管理体系 成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成 本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统
一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利
2、作业过程管理——我们需要什么样的制度流程？
明确了“责任成本体系”，按部门/岗位对其负责的责任范围进行合并，我们就可以得