天津市新建商品房预售资金监管办法

津政办发〔2008〕65 号转发市国土房管局拟定的天津市新建商品房预售资金监管办法的通知各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：市国土房管局拟定的《天津市新建商品房预售资金监管办法》已经市人民政府领导同志同意，现转发给你们，请照此执行。

二○○八年六月二十六日天津市新建商品房预售资金监管办法第一条为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《天津市房地产交易管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市新建商品房预售资金的收存、支出、使用，适用本办法。

本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，按照商品房买卖合同约定的房价款。

第三条本市新建商品房预售资金监管，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式。

新建商品房预售资金监管期限，自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止。

新建商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。

支付以上建设资金仍有剩余的情况下可以偿还在建工程抵押贷款。

第四条市国土资源和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监管主管部门。

市房地产交易资金监管中心是本市房地产交易资金监管机构，具体负责新建商品房预售资金的监管工作。

第五条本市实行新建商品房预售资金监管网络管理制度。

市房地产交易资金监管中心应当建立并通过全市统一的新建商品房预售资金监管系统，实施新建商品房预售资金网上监管。

第六条房地产开发企业申请商品房销售许可证前，应当选择商业银行开户行开立新建商品房预售资金监管账户，并由市房地产交易资金监管中心、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订天津市新建商品房预售资金监管协议。

房地产开发企业应当按幢或多幢开立新建商品房预售资金监管账户。

第七条新建商品房预售资金监管协议主要包括以下内容：（一）当事人的名称、地址；（二）监管项目的名称、坐落；（三）监管账户名称、账号；（四）监管项目范围；（五）新建商品房预售资金使用计划；（六）违约责任；（七）争议解决方式。

第八条房地产开发企业签订天津市新建商品房预售资金监管协议时，应当向市房地产交易资金监管中心提供以下资料：（一）经有关部门备案的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；（二）建设工程规划许可证；（三）标准地名使用证书；（四）预算书；（五）房屋建筑施工图；（六）监管前项目付款明细。

房地产开发企业变更项目工程相关合同，应当向市房地产交易资金监管中心提供变更后的有关资料。

第九条房地产开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市房地产交易资金监管中心提供用款计划，并按计划分次申请用款。

用款计划应当按建设工程形象部位完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的5％同时计提。

使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请。

第十条购房人应按商品房买卖合同约定的时间，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。

商业银行通过网络系统核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。

购房人凭银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。

房地产开发企业不得直接收存房价款。

第十一条房地产开发企业应当通过新建商品房预售资金监管系统申请使用新建商品房预售资金，填写新建商品房预售资金拨付申请表，并根据下列不同申请款项提交相应材料：（一）申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象部位及其造价证明；（二）申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；（三）申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；（四）申请法定税费的，提供相关单据。

（五）申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。

第十二条房地产开发企业申请使用新建商品房预售资金，提交本办法第十一条规定的资料的，市房地产交易资金监管中心予以受理，出具新建商品房预售资金拨付申请受理凭证，并自受理之日起10个工作日内审核完毕。

符合条件的，出具同意拨付证明，同时将电子信息通过网络系统传递给新建商品房预售资金监管账户开户银行；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。

第十三条有下列情况之一，市房地产交易资金监管中心不予办理用款手续：（一）已拨付款项未专款专用；（二）房地产开发企业申请超出用款额度部分；（三）收款单位、用途等内容与合同约定不符。

房地产开发企业在办理商品房销售许可证之前应支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金监管账户中支取。

第十四条商业银行开户行依据市房地产交易资金监管中心的同意拨付证明及网络系统确认信息，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

第十五条商业银行于每个工作日将上一个工作日内新建商品房预售资金监管账户的收支情况按照约定的方式以电子信息和纸质文件形式提供给市房地产交易资金监管中心。

商业银行每月将新建商品房预售资金监管账户的收支情况提供给市房地产交易资金监管中心。

第十六条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，房地产开发企业可以向市房地产交易资金监管中心提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。

经核实，市房地产交易资金监管中心应当在3个工作日内通知商业银行开户行解除该部分房款的监管。

第十七条房地产开发企业办理房地产初始登记后，应当书面告知市房地产交易资金监管中心。

经核实，情况属实的，新建商品房预售资金监管协议自行解除，并于3个工作日内通知商业银行开户行撤销对新建商品房预售资金监管账户的监管。

第十八条有关部门对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市房地产交易资金监管中心。

第十九条市房地产交易资金监管中心可以对新建商品房预售资金的使用情况进行检查。

第二十条申请办理新建商品房预售资金监管业务的商业银行总行或分行应当与市房地产交易资金监管中心签订天津市新建商品房预售资金监管合作协议，开展新建商品房预售资金监管业务。

第二十一条房地产开发企业有以下行为，由房地产交易行政主管部门责令其限期整改，整改期间不得申请拨付预售资金：（一）未按规定使用新建商品房预售资金；（二）未按规定将房价款存入新建商品房预售资金监管账户；（三）以收取其他款项为名变相逃避监管。

情节严重或拒不改正的，由房地产交易行政主管部门关闭该项目网上销售，并按照有关规定予以处理。

第二十二条商业银行开户行未按新建商品房预售资金监管协议约定,擅自拨付、挪用监管资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，市房地产交易资金监管中心不得与该行再行签订新建商品房预售资金监管协议，并由有关部门依法处理。

第二十三条市房地产交易资金监管中心工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以处理。

第二十四条本办法自2008年7月1日起施行，至2013年7月1日废止。

天津市国土资源和房屋管理局二○○八年六月十日前几年，有的地区曾出现过这样的情况：购房者交钱买期房，开发商卷款走人，留下刚打基础的楼盘，成为烂尾楼，使购房者蒙受巨大损失。

为避免和杜绝这种情况的发生，天津市从二手房交易市场开始采取措施，对交易资金进行监管，取得了很好的成效。

在此基础上，该市于2009年8月20日启动新建商品房预售资金监管工作，将市内6个行政区域内的新建商品房项目预售资金全部纳入监管。

制定切实可行的监管办法为强化房地产市场监管，天津市依据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，2007年颁布实施了《天津市房地产交易管理条例》，规定“本市实行新建商品房预售资金、私有房屋交易资金和房屋使用权转让资金监管制度”。

2008年，天津市出台了《天津市新建商品房预售资金监管办法》；2009年又制定《市内六区实施新建商品房预售资金监管工作方案》及有关配套文件，进一步明确了新建商品房预售资金监管的主体、原则、方式以及程序。

为使政策具有可行性，避免一放就“乱”，一管就“死”的现象。

天津市国土房管局先后就监管模式、监管范围、监管时间等方面多方征求开发企业及行业商会意见，进行面对面的沟通，讲解监管政策和流程，使开发企业放下了包袱，态度上由忧虑变为支持配合。

天津市房地产商会有关负责人表示，目前，该市房地产市场实行新建商品房预售资金监管条件已经成熟，对预售资金实行监管没有意见，并对按比例实行资金监管的模式给予肯定和认可。

2008年11月1日至2009年8月，天津市国土房管局启动了预售资金监管的试点工作，在富力、万科、永泰红磡等6家房地产开发企业、8个项目、9.25万平方米新建商品房进行了监管试点，累计监管金额36893.87万元。

经过试点，开发企业体会到按比例监管模式额度适度、程序简便、免费优质高效服务的优势。

普遍认为，这种办法，既最大限度地满足对资金的迫切需求，又不影响资金的使用效率，还提高了企业管理水平。

万科公司代表说，“资金监管对于提高公司资金管理水平具有一定的促进作用，同时监管比例符合实际，可以满足项目后续建设需要”。

据悉，按比例监管就是其监管范围不针对所有预售资金，而是指项目取得商品房销售许可证后所需的后续建设资金和有关费用。

后续建设资金和有关费用额度，主要依据上年度新建商品房每平方米建安造价加有关配套费用与新建商品房每平方米平均销售价格之比进行确定，每年调整一次。

开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款、区内自来水工程款、区内排水工程款、燃气工程款、热力工程款及电力工程款。

这样做的好处是，充分考虑了开发企业对资金的需求和建设项目资金的使用效率，既达到了即时监管、防控风险的目的，满足了建设项目资金需求，又使开发企业拥有一定自主权，提高企业资金使用效率。

监管中不忘服务天津市国土房管局既承担着政府监管的职责，又着力于服务企业。

他们在监管流程设计上，主要有四个环节：一是账户开立及监管签约。

房地产开发企业申请办理销售许可证前，需办理资金监管账户开立手续并将项目总承包合同及区内有关配套费用登记到监管系统，然后与商业银行开户行及资金监管部门三方签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》，办理销售许可证。

二是资金收存。

新建商品房购房人，凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，或通过资金监管专用pos机将购房款直接缴入监管账户。

三是资金拨付。

房地产开发企业按规定的资金用途和工程进度提出使用资金申请。

资金监管部门项目现场核查符合用款条件后，及时予以拨付。