(风险管理)房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范
企业合同管理中的法律风险与防范
企业合同管理中的法律风险与防范摘要：防范企业的内在法律风险是一件长期的事情，要想把这件事情做好，需要法务工作者的共同努力，也需要企业内的众多从业人员的共同合作。
在当前的经济环境下，合同管理工作通常要贯穿于企业内部的各项经济活动，随着合同管理相关法律法规的不断完善，企业在进行合同管理时所面对的法律风险也会越来越大。
关键词：企业合同管理；法律风险；防范措施1.企业合同管理的重要性企业进行合同管理，实际会产生的效益不直接体现在经济利益方面，而是通过以下两种方式得以充分体现：一是有利于维护企业利益。
这一利益内容不仅指经济方面，更多从企业形象、市场竞争力等方面着眼。
也就是说企业合同管理有效进行，逐步提升企业的信誉度、经营质量，能够塑造良好的企业形象，吸引更多注资行为产生。
除此之外还可以此为基础，整体提升企业在市场环境中的竞争力，保证企业持续经营目标的达成。
二是有利于维护市场环境。
个别企业合同管理行为不足以支撑整个市场活动的有序进行，如果每个企业都能够加入这一行列，则可以整体肃清市场环境，保证为企业发展提供良好的社会环境、市场空间，维护市场的整体经营秩序，使得企业发展更具创新力、活力。
2.企业合同管理中的法律风险特点2.1.必然性、专业性特点企业日常经营管理过程中会涉及众多类型的合同签署工作，而每一次签署合同时，都会产生相应的风险性问题，这一点几乎不可避免。
因此，为有效降低企业经济损失，法律风险性威胁在一定程度上也在敦促企业重视合同管理工作。
专业性特点是指合同管理中产生的法律风险需要专业人士辨别及控制，而非专业人士的控制很可能无效，需要具备专业知识与辨别能力的人，对其进行有效的控制才可以避免由当前风险转移至新风险。
2.2.广泛性、不确定性特点合同管理的法律风险并不是单一且方向明确的，而是在各个环节都有可能发生风险问题，且风险内容呈现多样化特点，企业需要关注的点非常丰富，若忽视对某一点的重视，则都可能引起极为恶劣的法律风险问题。
建筑施工企业常见合同纠纷处理及税务风险防范
建筑施工业务流程及重要法律概念
02 建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
建筑服务税目
建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
建筑施工服务纳税简介
相关案例
案例1： 河北省石家庄市长安区甲建筑企业到石家庄市赵县施工，甲企业2018年2月收到赵县项 目的预收款时，需要在机构所在地长安区税务局预缴税款。5月收到赵县项目进度款， 纳税义务发生时，由于属于本地项目，在机构所在地长安区税务局申报纳税。 案例2： 河北省石家庄市长安区甲建筑企业到天津市施工，甲企业2018年6月收到天津项目的预 收款，需要在天津项目所在地税务局预缴税款；2018年8月收到天津项目的工程进度款， 纳税义务发生时，需要在天津项目所在地税务局预缴税款，在长安区税务局纳税申报。
建筑施工服务纳税简介
纳税人
跨省异地 代扣代缴
03 挂靠合同的连带责任 及税务处理风险
挂靠合同的连带责任及税务处理风险
案例1
基本情况 1、2010年12月，北京中建国材绿色材料开发有限公司（发包人）与中扶公司（承包人）签订了《建设 工程施工合同》。 2、合同签订后，被告张某在该工地带领原告龙某等人进行施工，原告负责管理生产。 3、 2011年10月30日，被告张某为原告出具欠条一张，记载“中扶建设（北京中建国材绿色材料开发有 限公司）项目部、2011年1月—10月30日欠到工地现场生产经理龙某工资120 000元，车费和办公费垫 支23 387.43元，合计143 387.43元，在2012年1月10日之前付清”。被告张某在该欠条上签字，并加 盖中扶建设有限责任公司中建国材轻板工程项目资料专用章。 4、 2012年8月28日，被告张某在该欠条再次签字承诺于2012年12月10日付款。经核实，该工程已于 2012年底完工，被告中扶公司与张某尚未结算。
国有建筑企业经营管理中的合规风险与防范
国有建筑企业经营管理中的合规风险与防范随着中国国有建筑企业在国内外市场的持续发展，面临的合规风险也越来越复杂和严峻。
合规风险可能涉及法律、财务、人力资源、环境保护等多个方面，一旦失控，将给企业带来巨大的损失甚至面临法律诉讼。
因此，国有建筑企业必须高度重视合规风险，并采取相应措施进行防范。
I. 合规风险的定义与类型合规风险是指企业在经营活动中未能遵守相关法律法规、规章制度、行业规范等规定所带来的风险。
国有建筑企业面临的合规风险主要包括以下几个方面：1. 法律及合同风险：涉及合同履约、工程质量、建筑安全等方面的法律风险，如违反劳动法规定引发的劳动纠纷，以及违反合同约定导致的违约赔偿。
2. 财务风险：包括财务报表错误、资金占用、腐败行为等问题，如虚假会计报告、侵占项目资金等。
3. 人力资源风险：涉及用工合规、员工权益、劳动保障等问题，如违反劳动合同、超时加班、安全生产管理不到位等。
4. 环境保护风险：涉及建筑施工中的环境保护、能源消耗、污染物排放等问题，如未经批准擅自进行土地开发导致的环境违法问题。
II. 合规风险带来的影响合规风险一旦发生，将给国有建筑企业带来严重的影响：1. 经济影响：合规风险可能导致企业面临巨额罚款、赔偿，甚至受到经营停业处罚，严重影响企业的经济利益和声誉。
2. 法律风险：企业若违反法律法规，将面临法律诉讼风险，包括被投资方、员工、业主等提起的索赔诉讼，进一步损害企业形象。
3. 品牌影响：合规风险事件容易引发公众对企业的质疑，损害企业的品牌形象和市场信誉，对国内外业务发展造成负面影响。
4. 资源浪费：合规风险的发生可能导致企业资源的浪费，如需要支付高额罚款、额外用于处置风险事件等。
III. 合规风险防范措施为了降低合规风险，国有建筑企业应采取以下措施：1. 建立健全合规管理体系：制定并完善内部管理制度、规章制度，明确各级管理人员的责任和权限，规范企业经营行为。
2. 加强法律合规培训：定期组织员工进行法律法规培训，增强员工的法律意识和风险防范能力，确保各个岗位的合规操作。
EPC建筑工程总承包项目施工阶段风险管控
EPC建筑工程总承包项目施工阶段风险管控摘要：随着我国经济的不断发展，人们对生活质量的要求也越来越高，这就需要我们在提高建筑行业水平上下功夫。
目前我国大部分建筑企业对 EPC项目实施过程中可能会遇到的风险问题并不是很了解，在没有很好应对措施时也容易导致项目失败。
因此有必要加强工程建设中实施阶段风险管控措施，提升我们实施阶段风险控制能力和水平。
基于此，本文就 EPC建筑工程总承包项目施工阶段风险管控进行了分析，并提出了相关建议和改进措施，仅供参考。
关键词：EPC建筑工程；风险管控；有效措施引言：目前，为了更好的满足业主对承包商的全面、集成化的需求， EPC 总承包在我国已被广泛采用，这种集设计、采购、施工为一体的施工方式，极大地降低了业主的风险。
但是，与传统的工程风险管理相比， EPC模式所面对的影响因素更为复杂，给企业的管理带来了巨大的压力，因此，在建设过程中，如何进行风险控制是一个亟待解决的问题。
一、EPC建筑工程总承包项目施工阶段的风险分类EPC建设项目建设中存在的风险主要有：第一，业主的信誉、行为、履约能力等与业主有关的风险。
如果业主要求工程功能变更、工程款支付不及时等，都会造成一定的风险。
第二，项目的设计风险。
在 EPC施工总承包中，承包商要根据业主的设计需求，进行初步设计、施工图纸的编制。
工程设计不仅是投资的关键，而且是对工程建设的重要指导，如果工程设计中出现了一些问题，势必会造成很大的危险，而且会造成更大的负面影响。
第三，建设项目的管理风险。
建筑管理风险主要有质量管理风险、安全管理风险、工期管理风险和设备材料管理风险。
施工组织混乱，施工变更频繁，施工操作程序不规范，是造成施工安全隐患的重要原因。
建设高质量的工程管理队伍是保证工程建设工作有效实施的关键。
第四，与项目采购有关的风险。
EPC工程施工总承包工程规模庞大，需要大量的材料、设备，这些费用占工程造价的绝大部分，与工程质量、工期等因素密切相关。
浅谈建设工程合同风险管理与防范
业 就是一个高风 险的行业 ， 它危险性 高、 涉及面广 ， 是很容 易出 现 风险事故和付 出较高损失的行业 。面对这一问题 ， 建设工程 的合 同风 险管理显得尤为重要 。
管理理论要归功与我国台湾地区的宋明哲先生 ，他在 １ ８ ９ ４年 出版的《 风险管理》 书为 中国打开 了风险管理与 防范之门。 一 以 上述理论 为基础 ， 结合 当代建筑业 的特点 ， 可以较为准确 的理 解建设工程合同风险的含 义。
２２合同的定 义和特征 －
上危险或触礁 。在 日常生 活中 ，风险” “ 一词也频繁 出现和被人 们 使用 ， 举凡 日 常交流 、 刊杂 志 、 报 政府规 范性文件以及学术交 流等 ， 均经常在人们眼前晃过 。然而 ， 风险究竟为何意 ， 大家众 说 纷纭。 我认 为 ， 风险是指在某一个特定 的条件下 ， 损失发生 的
可 能性 。
随着市场经济 的发展和法律法规 的不 断完善 ，工程建设
市场主体间的关系逐 渐变成 了合 同关 系 ， 而工程建设市场各主 体之间 的行为也主要 依据合 同来加 以约束。 同是市场基本 目的就 是为 了在合同当事人 之间有效 和合理的分配风险。
２１ 险管理 的起源 ．风 最早 出现 “ 风险管理” 这一术语 ， １５ 是 ９０年加拉 格尔在调
建
筑
经
１ “ 险＂ 风 的定 义
“ 险” 风 这个词 ， 大家并 不陌生 ， 相信 因为它无处 不在 ， 无 处不有 。自从有 了人类 ， 便有了风险 ， 于是便有 了人类应对风险 的历史 和经典案例 。《 周礼 ・ 人》 仓 中说 “ 谷有余则藏之 ， 凶 以待 年 而颁 之。 我 国历代都有赈济制度 ， 以储粮备荒和 临灾施 ” 大多 赈 为基本方式 。 周有 “ 委积 ”汉有“ ， 常平仓 ”这些赈济制度实为 ，
施工合同风险分析与防范
２ 施工 合 同风 险 防范及 控 制措 施
２ ． １招 投 标 阶 段 的 风 险 控 制 措 施
在招投标阶段， 首先要深入 了解业主的资金信用度 、 经营作风 、 履行能力
和是 否具 备签 订合 同 的相应 条件 ， 为将来 合 同能够 得 到及 时 、 正 确地 履 行 奠定
一
个 良好 的基 础 。 此外 ， 应对 招标 文件 深入 研究 和全 面 分析 。正确 理解 招标 文
的关 系 。 Ｉ ２ １ 由此可 见 ， 施 工 合 同的 质量 与工 程 项 目顺利 完 成息 息相 关 。因此 ， 就施 工单 位 而言 ， 如何 控制 施 工合 同 风 险 ， 尤为 重要 。
招标文件 ， 熟悉掌握市场要素价 格， 有针对性制定投标策略， 以降低风险。
２ ． ２合 同谈 判 及签 订 阶段 风 险控 制措 施
关键 词 ： 施工 合 同 风 险分 析 风 险 防 范
引 言
建设 工 程施 工 合 同 ， 是指 发包 方 （ 建设 单位 ） 和 承包 方 （ 施工单位） 为 完 成 商定 的建 设 工程 项 目， 确 定双 方权 利 、 义务 关 系的 协议 。［ １ １ 它是 约 束 双方 协 调 合作 开 展工 作 的有 效保 证 。根 据 ２ ０ １ ３ 版建 设 工程 施 工合 同 （ 示 范 文本 ） 可知 ， 施 工 合 同 由协议 书 、 通 用 条款 、 专用 条 款三 部分 组成 ， 并 包括 了 １ １ 个 附件 。涉 及 了工程 范 围 、 工 程质 量 、 工 期 和进 度 、 材 料 与设 备 、 变更 、 价格 、 计 量 与支 付 、
１ ． １招 投 标 阶 段 的 风 险
（ ２ ） 重点审查合同中的重要条款。如对合同中的工程造价条款 ， 由于在签
EPC工程总承包项目合同法律风险及防范
EPC工程总承包项目合同法律风险及防范EPC合同，即设计-采购-施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。
传统承包模式中，材料与工程设备通常是由项目总承包单位采购，但业主可保留对部分重要工程设备和特殊材料的采购权。
在EPC合同模式下，承包商的工作范围包括设计（engineering），工程材料和设备的采购（procurement）以及工程施工（construction）直至最后竣工，并在交付业主时能够立即运行。
这种合同格式主要适用于那些专业性强、技术含量高、结构、工艺较为复杂、一次性投资较大的建设项目。
在项目管理当中，风险管理是一个非常重要的问题，特别是EPC项目，这些风险通常包括政治、经济、市场、业主、合同和自然条件等，其中导致EPC项目的合同法律风险更为重要。
EPC项目合同法律风险包括合同条款风险和合同管理风险。
合同条款应本着平等、公平、诚实用、遵守法律和社会公德的原则。
每一条款都应仔细斟酌，避免出现不平等条款、定义和用词含混不清、意思表达不明的情况还应注意合同条款的遗漏，合同类型选择不当。
合同管理是承包商获利的关键手段，不善于管理合同的承包商是绝对不可能获得理想的经济效益的。
它主要是利用合同条款保护自己的合法利益，扩大受益，这就要求承包商具有渊博的知识和娴熟的技巧要善于开展索赔，否则，只能自己承担损失。
因此要注意合同中的工程范围、合同价格及其款项支付方式、保函条件和违约条款等合同内容，并加强合同条款的审核。
承包商企业对EPC工程总承包项目通过风险辨认、风险阐发、风险控制和处理，通过以上各个方面调查研究，阐发发生各种风险的可能性及危害程度，对风险做出客观的综合评价，为制定和采纳减轻和转移风险的措施供给依据。
转EPC大型总承包工程项目中合同法律风险防范应贯彻从立项到勘察、设计、施工、验收、竣工、结算等全程。
一、EPC前期立项、招投标阶段合同法律风险与防范1、加强对建设工程合同主体资质、资格及履约能力、资、关联关系等进行审查和调查对建设工程项目背景、建设工程项目立项、规划、环评、土地等项审批文件的合法性进行审查和调查，参与工程项目立项的前期法律文件（包括可行性研究报告、项目建议书）的起草和准备、审核和修改，提供工程项目法律、政策可行性分析，审查可行性报告，出具法律意见书，办理工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准、登记备案手续，拟定建设工程项目合作开发方案，参加起草和完善合作合同文件，就项目用地涉及土地征用、土地使用权出让、转让进行合法性审查及法律文件的起草、准备、审核、修改、完善，对在建工程的或房地产等实物抵押融资的法律可行性出具法律意见书，办理征地手续，起草、审核征地补偿、安置协议，签订相关合同，制定拆迁方案，拟定、审核委托拆迁协议、拆迁安置文告、拆迁安置协议等，协助处理拆迁纠纷。
建筑施工企业最常见风险及应对
建筑施工企业最常见风险及应对一、承包人垫资施工、融资风险承包人垫资施工实际是穷帮富。
建议：现实中很多项目需垫资施工、已无法避免，此类情况应对业主方的信誉、偿债能力、项目资金来源、到位情况等进行全面考察后再决定是否垫资；签合同时对垫资条款约定好还款时间及支付保障。
最高法院研究室有关人士在接受《建筑时报》记者采访时对垫资是否属于可以优先受偿的工程价款时解释说：承包人垫付的资金确实已经物化到建设工程中的部分，“应该纳入《合同法》286条所称的‘工程价款’的范围，并且应该优先受偿。
因此,承包人应注意付款的时间不要约定为超过竣工以后的6个月，以免丧失优先受偿权；此外，还应督促业主方按月形象进度支付工程款。
二、施工、业主、监理关系不稳定，业主变脸，口头承诺经常变有一对小两口都是干土木施工行当的，自己的小孩也就耳濡目染，一天小孩问妈妈：业主、设计院、施工单位、安监站、监理都是干什么的？其母回答:业主就象你爹,什么也不干,整天背着个手光知道训人。
设计院就象你爷爷，思想保守,观念落后，提着个鸟笼子瞎晃悠，到处指指点点其实啥事也不管。
施工单位就象你妈，整天傻干活，忙里忙外，有时还要挨你爹、你爷的训。
安监站就象你奶奶，处处看你妈不顺眼，整天唠唠叨叨，但谁也不听她的.小孩又问：还有一个监理单位是什么呢?其母说，监理就像你，说是监督爸、妈的,但又吃爸妈的饭、穿爸妈的衣、花爸妈的钱，只能装装样子监督一下爸妈，不过有时耍起小脾气来,老妈还得还哄着你。
实际上，业主和施工单位关系就如同时下离婚率高的婚姻关系，并不稳定.业主经常口头痛快承诺但事后拒不认帐：先干后谈，前后判若二人，防范这种风险的办法,我觉得应该“小事糊涂,大事要聪明”。
尤其是对于业主方的口头承诺,涉及数额较大的变化，项目经理要有签证意识和习惯，要趁大家关系尚好时及时签下书面凭据。
三、建筑企业以欠条换工程款当建筑企业在施工过程中依照合同分批向发包方要钱时，必须先给发包方打欠条才能得到。
房地产开发法律风险防范
合同交底
○合 同 签 订 后 ， 应 该 对 相 关 职 能 部 门 进 行 合 同 底，并制订合同履行计划 ○合 同 交 底 的 内 容 ： ●工程概况及合同工作范围； ●合同关系及合同涉及各方之间的权利 、义力 与责任； ●合同工期控制总目标及阶段目标； ●合同质量控制目标及合同规定执行的规范 、 标准和验收程序； ●合同对材料、设备采购和验收的规定 ●投 资 及 成 本 控 制 目 标 ， 特 别 是 合 同 价 款 的 支 付及调整的条件、方式和程序； ●合同双方争议的处理方式、程序及要求 ●索赔的机会及处理索赔 ●付款的程序及条件等
文件传 送、确 认制度
建立规范的文件接收程序 建 立 规 范 的 文 件 送 达 方 式 。 （ 送 达 文 件 应注意的问题） 建 立 有 序 文 件 内 部 流 转 程 序 ， 及 时 处 理 有关法律文件 ○合 同 管 理 奖 惩 制 度
二．房地产合同法律风险 防范与处理
合同风险的常见类别 ●合同无效带来的法律风险 ●合同价款约定不清导致风险 ●合同条款变更带来的风险 ●合同条款不完整、不完善带来的风险 ●合同履行不当带来的风险 ●外 部 环 境 变 化 导 致 风 险 （ 经 济 环 境 、 自然环境、法律环境）
二、关于房地产建 造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险 国 家 货 币 政 策 、 信 贷 政 策 变 化 导 致 的 法律风险； 因 融 资 协 议 安 排 产 生 法 律 风 险 （ 备 注 ： 很多房地产不重视融资协议的签订和履 行，认为只要拿到钱就可以了，实际融 资协议存在诸多法律风险，一旦资金提 供方启动合同条款违约机制，有时会给 企业 带来灾难性的影响。）； 利 用 虚 假 文 件 融 资 的 风 险 ； 盲 目 扩 大 投 资 导 致 资 金 链 断 裂 的 法 律 风险。
简述建设工程合同管理的风险防范及控制措施
黄建英 吴 晶建 （ １ ． 浙江省长城 建设集 团股份 有限公 司 ，３ １ ０ ０ １ ６）
（ ２ ． 浙江万邦工程管理 咨询有限公 司 ，３ １ ０ ０ ０ ７ ）
【 摘 要】 作者根据 多年来 的工作经验 ， 同履 行过 程 中合 同当事人 损 失发 生 的可 能 对建设工程合 同管理风险防 范及控制进行 了 性 ，还包括合同制定过程 中和制定前后合 同 分析 ，具有一定的参考意义 。 目 前 ，研究建 当事人损失发生的可能性 。其次 ，项 目建设 设工程合 同风险的学术文献主要分为 两类 ： 作为高风险行业 ，在整个施工活动进行过程 第 一 类 是 理 论 文 献 。研 究的 内容 包括 合 同风 中有很多复杂的风险因素 ，但这里的建设工 险的定义 、特征 以及意义 ；第二 类是 实证性 程合 同风险不是指建设活动 中一切风 险，而 或案例型的文献 ，主要针对建设 工程 活动 中 是 其 中所 涉及 的与建设 工程 合 同相关 的风 存在的风险 ，从 实证分析 的角度进行理 解和 险 。 处理 ，以达到有效防范的 目的。 ３ 、建设工程合 同风险的防范和控制 建设工程合 同风险 的防范 ，既要在合 同 【 关键字 】 风险 ； 建设工程 ； 合 同风 险； 管理 与 防 范 订 立 时预 防 ，还 要 在 合 同 履行 过 程 中进 行 。 我们应清 楚认识建 设工程合 同风 险所造成 的 严重后果 ，防患于未然 。 １ 、前 言 风 险是任何工程项 目中都存在 的，现代 ３ ． １成立专 门的合 同管理机构 合 同管理机构 的职 能是具有服务性和监 建设工程项 目的特 点是规模 大、技 术新 颖、 持续 时间长 、参加单位 多、与环境接 口复杂， 督性 的双 重属性。即进 行工程 合同谈 判前， 可 以用危机 四伏来 形容。此外，构成风险的 承 包人应 设立专 门的合 同管理机 构负责合同 因素 是多方 面的，有实质 风险因素、道德风 的订阅，并实施监 督、管理、控 制。这个专 险因素和心理 风险因素。它们分别 由不可抗 门的机构应包含各方人员 ， 如项 目管理人 员、 力 、故 意行 为和意外 过失造 成。一旦风 险发 施 工管理人 员、工程技术 人员以及法律 顾问 生，就意味着酿成了风险事故，也必然要承 在 内的专业团队，他们负责管理、监督整个 担相应 的风 险损 失。 工程活动的进行。例如，在合同签订前，对 ２ 、建设工程合同风 险的管理 合作对象进行仔 细审核，深入了解。此外， ２ ． １合 同的定义和特征 我们主张，一切 合同都应当采 取书面的形式 随着市场 经济 的发展 和法律 法规的不断 订立。因此，订立合同时，要力争做 到用词 完善，工程建设市场主体间的关系逐渐变成 准确，表达清 楚，约定明确 ，避免产生歧义 。 了合 同关系，而工程建设市场各主体之间 的 ３ ＿ ２ 签订完善的施 工合 同 行为也主要依据合同来加 以约束 。合同是市 合同是发包人和承包人双方履行法律责 场经 济的必然产物 ，也是市场经济的纽带 。 任 的依据 ，为了减 少和避免合同风险，在施 工程合 同订立的基 本 目的就是为了在合 同当 工前进行合同洽谈是关键，双方要在平等 自 事人之间有 效和合理 的分配风险 。 主 ，透明公平的环境下进行商议 ，共同对合 整体上说，合同是指具有平等 民事主体 同中的各项条款进行拾遗补缺，保证合 同的 资格 的当事人，为 了达到一定 目的 ，经过 自 完整性，防止不必要的风险，让双方利益能 愿、平等、协商一致设立、变更、终止 民事 得到平衡，并显示公平 。合同洽商时 ，承包 权利 义务关系达成的协议 。我国于 １ ９ ９ ９年 人应从风险分析与风险管理的角度研究每一 １ ０ 月 １ 日起 实施 《 中 华人 民共 和国合 同 个条款 ，要善于在合同中限制 自身承担过多 法》 ，迄今 已经有 １ ２个年头。它作为一种当 的风险和尽可能转移风险 ，对合 同中所规定 事人双方的法律行为，时刻制约着活动双方 的条款也要认真研究，做到心中有数 ，达到 的违 法违约行为，使双方当事人在合 同中具 风险在双方中合理分配 。例如某工程 ，发包 有平等 的地位 。 人在拟签 合 同条款 中设置 了“ 所 有地下 障碍 具体说，建设工程合同又包含广义和狭 物的清理费用包含在地基工程措施费 中”的 义两种概念：狭义的建设工程合 同是指承包 条款 ，承包人对于此条款提 出发包人把过多 人进行工程建设，发包人支付价款 的合 同， 的及不可预见的风险转嫁到 了承包人导致此 它包 括 工 程 勘 察 、 设 计 和 施 工 合 同 ；而 广 义 部分 出现显失公平现象 ，经双方洽商修改为 的建设工程合 同包含 了与建设工程项 目相关 了“ 地 下 ２ 米以内障碍 物的清理费用包含在 的所 有合同，除勘察、设计和施工合同外 ， 地基工程措施费中” 。 还包括工程咨询合 同、工程监理合 同、工程 ３ ． ３建立合同管理的微机信 息系统 招投标合 同、材料和设备采购合 同、设备租 合 同风 险管理在工程建设项 目管理 中具 赁合同 以 及 各种技术合同等。 有十分重要 的作用 。随着工程建设项 目 规模 ２ ． ２建设工程合 同风险管理 扩大 ， 合 同标 的日趋庞大 ， 涉及合 同的内容 、 建设工程合同风险管理是整个项 目管理 条款 日益增多 ，国内采用 的传统合 同管理方 的核心部分 ，其 目的是保证工程项 目总 目 标 法和手段 已经无法适应现代化 的大型建 设项 的实现 。因而 ，从项 目时间、质量和成本 目 目的动态管理要求 ，而微机信 息系统 既方便 标来看 ，风险管理与项 目 管理 的 目 标是一致 又快捷 ，不但节省 了时间，也减 少了人 力物 的。究竟何为建设工程合 同风 险？我们可 以 力 。所 以说 ，建立合 同管理的微机信 息系统 这样定义 ：指建设活动 中一切与建设工程合 是 时代 的需要 ， 是提高管理水平 的必 经之路 。 同有 关 的损 失发 生 的可 能性 。它 不 仅包 含 合 ３ ． ４提 高建设工程合 同人员 的综合素质
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房地产企业在建设工程施工合同管理中的
主要风险与防范
文\洪雨泉 党珉
风险防范一：重视工程承包范围条款
《建设工程施工合同》协议书关于
工程承包范围的内容属于约定性条款，由
承发包双方依据招标文件确定的范围填
写。工程承包范围条款是解决合同争议的
重要证据，也是合同价款结算、工程变更
索赔、确定工程维修、担保范围的重要依
据，明确承包范围是合同履行的重要前提。
建设工程一旦发生诉讼，通常诉讼周期较
长，必然需要耗费很大的人力财力，最终
导致工程建设无法顺利进行而致使当事人
权益受损，因此房地产企业作为发包人对
工程承包范围条款的内容应当给予重视。
如上述案例中因发包人在签订合同时，没
有准确约定承包范围，以至于在出现纠纷
时，不能依据该条款进行有效的证明，为
此可能承担不利的合同风险。
为避免类似纠纷发生，笔者建议房
地产企业作为发包人在填写该条款内容时
应当注意明确工程承包范围，不要笼统地
填写为诸如“本工程项目范围内的工程内
容”等含糊不清的内容。同时如果建设单位
在工程总体发包时要将部分工程另行发包
的，建议将不属于工程承包范围的内容在
该条款中亦予以明确，以免发生争议。
风险防范二：注意垫资条款的效力
及垫资利息的约定
垫资是在建筑工程施工中，发包人
暂不支付预付款、进度款或结算款，由承
包人以自有资金先行施工，待施工进展到
某一阶段或全部竣工后再由发包人支付工
程款的行为。近年来建筑市场中，垫资已
成为建设单位对外发包和承包单位承接工
程常规竞争手段。垫资施工是民间经济组
织间的一种特殊融资方式，为了规范建筑
市场运行秩序，1996年建设部等有关部门
发出的《关于严格禁止在工程建设中带资
承包的通知》，严格禁止施工企业在施工过
程中为发包人进行垫资。根据这个通知，
建设工程中的垫资行为一直是被严格禁止
的，而关于承发包双方在施工合同中关于
垫资施工的约定属于有效还是无效，在此
前的实务中一直存在较大争议，但法院对
于垫资施工的建设工程施工合同纠纷案
件，多按照该通知作无效认定。直至2005
年1月1日，最高人民法院颁布实施的《关
于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法
律问题的解释》第六条：“当事人对垫资和
垫资利息有约定，承包人请求按照约定返
还垫资及其利息的，应予支持，但是约定
的利息计算标准高于中国人民银行发布的
同期同类贷款利率的部分除外。当事人对
垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当
事人对垫资利息没有约定，承包人请求支
付利息的，不予支持。”此规定方将垫资施
工转化为一种合法的行为，以法律的形式
对垫资行为做出了较为具体的规定，不再
做无效认定。另外，根据前述法律规定，
房地产企业在与承包人对垫资施工条款进
行约定时，可以在合同中对承包人垫付的
工程款是否支付利息及利息如何计算直接
作出明确的约定。
风险防范三：注意明确监理人员的
职责和权限
建设工程活动涉及了发包人、承包
人、设计人员、监理人员等诸多参与生产
管理的工程技术人员和管理人员，在这个
过程中，往往因相关人员职责和权限不明
确或监管不严而给作为发包人的房地产企
业造成不必要的纠纷。因此发包人在施工
合同中对监理人员在工程建设中相关工期
顺延、工程造价变更、工程量增减、工程
款确认与结算等重要事项职责及权限进行
明确约定则尤为重要。那么，房地产企业
在发包工程时如何通过建设工程施工合同
管理使监理人员依法依约进行监理，从而
维护建设单位的合法权益？
结合实践笔者建议，房地产企业在
与承包人签订施工合同时，首先应注意认
真研究施工合同对诸如用条款及专用条款
约定，明确列出各方派出的管理人员名单，
明确各自的职责和权限，特别应将具有变
更、签证、价格确认等签认权的人员、签
认范围、程序、生效条件等约定清楚，防
止无权人员随意签字。其次，尤为注意在
施工合同“专用条款”第二条“双方一般权利
和义务”中“总监理工程师应先取得发包人
专门批准的职权”一栏内，对诸如涉及工期
顺延、工程造价变更、工程量增减、工程
款确认与结算、工程质量审核等重要事项
对监理人员作出如：“总监理工程师应先取
得发包人专门批准的职权：应按照发包人
审批的监理大纲、监理实施细则的内容执
行。其中，涉及工期顺延、造价增减、工
程量增减等签证事项，必须由发包人书面
批准。”等类似内容的明确规定。再次，在
与监理单位签订的监理合同中对上述事项
涉及监理人员的职责及权限亦作出明确的
约定。
风险防范四：依法发包，避免陷入
连带侵权责任赔偿的漩涡
实践中，发包人往往出于种种目的，
将工程发包给没有资质的承包人，而建筑
工程又是伤亡事故多发的行业，一旦将工
程发包给没有资质的承包人，则必将给房
地产企业带来巨大的风险隐患。根据《中
华人民共和国建筑法》第二十二条规定：
“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当
将建筑工程发包给依法中标的承包单位。
建筑工程实行直接发包的，发包单位应当
将建筑工程发包给具有相应资质条件的承
包单位。”我国严格禁止发包单位将工程发
包给没有资质的单位承建，建设单位应当
将建设工程依法发包给具有相应承包资质
条件的承包单位。同时根据《中华人民共
和国安全生产法》第八十六条：“生产经营
单位将生产经营项目、场所、设备发包或
者出租给不具备安全生产条件或者相应资
质的单位或者个人的，责令限期改正，没
收违法所得……导致发生生产安全事故给
他人造成损害的，与承包方、承租方承担
连带赔偿责任。”及《最高人民法院关于审
理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的
解释》第十一条第二款：“雇员在从事雇佣
活动中因安全生产事故遭受人身损害，发
包人、分包人知道或者应当知道接受发包
或者分包业务的雇主没有相应资质或者安
全生产条件的，应当与雇主承担连带赔偿
责任。”之规定，如果发包单位将工程发包
给没有相应资质的承包单位，一旦承包单
位的施工人员在施工过程中发生伤亡事故
的，发包人即应当承担连带赔偿责任。
在建设工程施工过程中，侵权事故
的人员范围并不仅限于承包单位的施工人
员，实践中，因建设工程活动致使第三人
伤亡的侵权事故也经常发生。由此发生的
与施工有关的其他侵权损害责任，由于发
包单位将工程发包给没有资质的承包单
位，因其未尽选任义务已经违反了法定义
务，存在过错，也应当承担连带损害赔偿
责任。因此，建设工程依法发包是房地产
企业有效降低风险的关键和保障，房地产
企业应当坚持按法律、法规规定的程序办
理发包手续，严格要求承包单位建立健全
建筑工程质量、安全体系，规范施工，方
能有效避免承担连带赔偿责任的风险。