商业地产运营管理规范

商业地产运营管理规范 Revised by BETTY on December 25,2020

商铺分配签约、装修报审工作实施方案

为了有序推进建材家居新市场商铺分配签约和装修报审工作，确保新市场按预定计划如期开业，根据《南方某商场商铺装修工作实施方案》和新市场内部公共部分装修进度，结合建材家居工作实际，特制定本实施方案。

本方案按商铺分配签约和装修报审工作开展的时间节点先后顺序，分为6个工作环节，简化为10个实施步骤（附表1）。

一、商铺分配、场地复测及交费流程

1、招商部根据各楼层公共部分装修完成情况和最终确定的楼层摊位划分平面图，预约相应楼层意向商户，在招商部规定的时间内，分上午、下午两批到指定场地分配办公室，确认其分配的场地位置、面积，商户对场地的确认时间为3-5分钟。

2、商户对建材家居所分配的场地认可，双方达成租赁意向，则由招商部安排专人联合运营部、财务部、物管部相关人员，按商户品牌档次或面积大小，以3-5个商户为一批次，在约定时间到相应楼层，对场地位置和面积进行实地复测。

3、商户对场地的长、宽、高等数据复测无误后，确认租赁建材家居分配的场地，则在复测现场签收场地位置和租赁面积（租赁面积为复测面积X公摊系数）确认表（附表2），商户需持场地位置和租赁面积确认表，在规定时间到建材家居财务部预交一年的场地租金及其他相关费用。

4、招商部在商户交费后，向商户发放签约须知（附表3），明确签约时间、地点及其他相关事宜。

二、商铺签约及各部门联合现场办公设计

1、因签约内容涉及到建材家居诸多部门，为了方便商户，提高工作效率，成立联合办公的签约综合办公室。

2、商户凭财务部门的交费单据及场地和租赁面积确认表，在规定的时间至签约综合办公室，按事先的约定的代理品牌，签订租赁合同及附属协议（附表4）。

3、各部门根据职能分工和工作要求，安排人员派驻综合办公室，在签约过程中向商户告知市场开业前后商户需办理的事项，并以表格或文字签收方式向商户进行确认，财务部现场预收相关费用。

三、商铺装修设计标准及造价要求

根据建材家居装修技术规范及动火、用电规定（附表5），招商部、物管部、中装结合各楼层的门类的装修特点，指导商户装修设计标准和装修用材，编制装修造价表。

四、各楼层商铺分配签约及装修报审时间计划表

1、根据中装的各楼层预计交付时间表，制定相应楼层商铺分配签约时间表。

2、根据商铺装修进度控制及签约时间表（见附表6），启动商户装修申请受理工作。

五、商铺申请装修程序

1、商户凭租赁合同及场地和租赁面积确认表（附表2），至装修综合办公室领取装修报审表（附表7）、装修流程图（附表8）及建材家居装修技术规范及动火、用电规定（附表5）。

2、装修综合办公室的申请现场安排相关专业人员，向商户或商铺装修施工负责人讲解相关装修要求，解答商户疑问。

六、商铺装修方案审核程序及入场装修许可证签发

1、招商部、中装、物管部按照建材家居相关装修管理要求和装修技术规范对商铺提交的商铺装修效果图、施工图纸、装修用材、造价预算表及相关证件进行审核。

2、对审核不通过的装修申请，装修综合办公室安排相关专业人员对商户的申请材料进行指导修改。

3、通过审核的装修申请，招商部签发入场装修许可证（附表

9）。

附表：1

商铺分配签约、装修报审工作流程图

否

否 否

否

是

附表：2（一式两份）

场地和租赁面积复测表

附表3

商户签约须知

附表4

南方某商场经营场地租赁合同合同编号：_______________________________

签订时间：___________年_______月_______日

出租方（甲方）：某集团有限公司

承租方（乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，经双方自愿协商，就市场商铺租赁经营事宜达成一致，订立本合同，共同遵守。

第一条租赁场地面积及经营范围

甲方将市场约定商铺平方米交给乙方。乙方按章办照，依法纳税，从事营业执照核准范围内的经营活动。核准乙方经营的商品门类为，经营品牌为。（乙方须严格按照此范围经营，如需更换品牌或产品类别，须书面申请报甲方同意后，方可执行。未经甲方同意擅自更换品牌或产品类别及超范围经营，一律视同违约，甲方有权解除租赁合同。）

第二条租赁期限和租赁费用交纳

1、租赁期共年,甲方从年月日起将上述经营场地交付乙方使用,至年月日收回（租金自年

月日起算）。

2、月租赁费用每平方米为（大写）元，乙方共承租（大写）平方米，合计月租费用（大写）元整（￥）。租赁费用实行先付清后使用的付款方式，租赁期限内结算一次，每次付费（大写）元。第一次租赁费用于合同签订后十日内交清，下期付款时间为使用期限结束前一个月。

第三条质量保证金

1、乙方在签订本合同时，必须向甲方交纳（大写）________元的质量保证金，作为提供商品服务质量的担保。

2、合同期间，如遇乙方出现商品质量投诉而未能及时处理，则由甲方代为处理，所有费用从保证金中扣除；如保证金数额减少，乙方应主动在五日内予以补足。

3、乙方退场后，甲方受理“三包”期内的投诉，一周内未得到乙方的明确答复解决，甲方有权先行处理，所需费用，从保证金中扣除；乙方在得到甲方处理结果通知后，须主动在十个工作日内补足原保证金数额。

4、如乙方退场一年后无售后遗留问题，则甲方如数退还该保证金。但乙方对消费者承诺的质量保证期超过一年的，按其实际承诺期限执行。上述期限，均从实际退场时起算。乙方必须在保证期结束后三个月内办理保证金结算手续，逾期视作自动放弃。

5、租赁合同终止后乙方如有应付未付拖欠费用的，甲方有权使用乙方保证金进行支付。

第四条甲方的权利义务

1、按照国家法律法规，制定各项市场管理规章制度，对乙方的经营活动进行统一管理和监督。

2、负责对市场内的消防、治安、环境、卫生、物业、营销、服务、秩序等各类事务进行日常管理。

3、负责督促乙方依法、诚信经营，协助工商等部门对乙方的经营行为实施行政监管，对需要工商或其它行政机关处理的，及时通报或移交有关部门依法处理。

4、按时向乙方提供合同约定的经营场地，保证乙方经营活动的开展。

5、负责租赁期间的租赁财产、房屋及公共设施的正常维护保养，保证乙方的正常使用。

6、负责市场内公共场所、道路的清洁打扫，提供其他配套设施的有偿服务。

7、按照合同规定向乙方收取租赁费用以及法定的税费和其他有偿使用的费用。

8、维护市场的正常营业秩序，负责建材家居的安全保卫工作，对进入市场的易燃易爆等危险品及时进行查处。

9、制止场内占道扩摊和违规搭建行为，纠正违反商品门类划区分类布局的交叉经营现象。

第五条乙方的权利义务

1、必须以自己的名义和有效证件签订合同和办理工商税务登记，在核准的经营范围内独立从事经营活动，承担民事责任、经营责任及经营财产的保险。在经营过程中发生的一切经济纠纷和法律行为，均自行负责，与甲方无关。

2、服从统一管理，遵守合同条款、附属协议和其他各项规章制度，按甲方要求统一着装，佩戴统一的证件上岗，维护好市场的服务形象。

3、妥善使用和维护甲方设施，如需自行装修，必须将装修及招牌制作方案报甲方审核同意后方可施工。装修时不得改变和破坏原房屋结构以及影响人员疏散；应使用检验合格且符合消防安全要求的装修材料，

因装修造成甲方财产损失或影响其他经营者利益的，应由乙方承担全部责任。

4、如因甲方布局调整、统一规划或其他一切不可违抗的因素，需乙方腾让场地时，乙方必须服从统一安排，无条件按要求予以配合。

5、依照市场的统一规定亮照、亮证经营，明码标价，明示法定的和行政管理要求明示的事项。

6、乙方必须按本合同第二条及时交纳场地租赁费，并按时交纳水电费等有偿使用的费用，如不按时交纳，甲方有权终止租赁合同，或采取相应制裁措施，并对乙方商铺内的商品货物进行留置处理，追究乙方违约的法律责任。

7、乙方必须提供合法的法人资格证明、营业执照、税务登记证、注册商标、产品厂家销售授权书等有效证明文件，产品必须三证齐全。进口商品需提供相关报关证明。乙方所经营的商品质量，必须符合国家及地方相关规定，并且持有国家相关行业绿色环保认证，必须保证所销售的商品对人体无害、对环境无污染。乙方销售的产品，不得侵犯他人的专利、商标、企业名称、专有技术以及认证标识等，若有违法行为，责任自负。

8、将场地转让给第三人或与其他租户交换场地的，必须先书面征得甲方同意，按规定办理相关手续，否则甲方有权解除合同，收回商铺。

9、不侵占公共部位，不阻碍交通，商铺内无经营商品以外的杂物，商铺内的卫生、安全等包干事项，协助甲方做好卫生、安全、秩序、质量等工作。

10、必须承担营业期间的消防及安全责任，采取必要的防火安全措施，严禁在商铺内吸烟、私拉乱接电线电器、将明火、易燃易爆物品带进场、装修违规操作等，由此引起的安全事故，其经济、法律责任由乙方自负。

11、做到守法经营，诚信经营，不欺诈消费者，对不能自行解决或消费者不满意的争议事项由甲方处理，服从甲方先行赔偿的决定；对先行赔偿有争议的可提请工商部门处理。

12、建筑物外立面及建筑物内部非乙方承租场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得以任何形式在上述范围内进行广告宣传。

13、服从甲方对市场整体形象、广告策划的统一要求，积极参与、赞助和执行甲方组织的各项宣传促销及公益活动。

第六条合同的变更、解除和终止

1、在租赁期内，如乙方需要提前终止合同，必须提前一个月书面通知甲方，并且按一个月的场地租赁费数额支付违约金，同时确认质量保证金足额后，方可办理手续退场。合同期满后，乙方如不续租场地或因其他原因撤场，乙方的所有装修归甲方所有，乙方不得拆除破坏或提任何补偿要求。

2、在租赁期间，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除合同并由乙方承担违约责任，造成甲方的实际经济损失在乙方保证金中直接扣除。

（1）违反工商、税务、物价、治安、消防、卫生、计划生育等法规，经书面警告后仍不纠正的；

（2）因违反有关政策法规，被有关部门查处或被新闻单位曝光而影响甲方声誉的；

（3）违反建材家居各项管理制度，不服从建材家居统一调整安排，造成严重后果的；

（4）未经建材家居同意，私自关门停业、私自转租、分租、转借、相互交换、或以任何方式变相转租的，签约后商铺空置不能正常经营累计达30天的；

（5）擅自经营储藏易燃易爆危险品的，未经批准从事经营门类范围以外商品经营活动的；

（6）拒交或不按时交纳场地租赁费及其他应付费用，延迟交付超过十天的；

（7）不妥善使用、维护公共设施，造成甲方严重财产损失的；

（8）乙方在经营过程中，产品经营出现质量问题或销售假冒伪劣商品，经甲方警告仍不纠正的；

（9）与他人争吵、斗殴，或者有其他严重侮辱他人行为，影响甲方声誉的。

3、本合同期满前，乙方如有意续约，应在本合同期满前两个月向甲方重新申请签订书面租赁合同，在同等条件下且服从甲方新的经营布局，乙方优先承租，否则合同到期自行终止，任何一方不得强行要求对方续签合同。

4、合同解除或终止之日，乙方必须结清所有费用。为防止拖欠造成甲方损失，甲方有权在乙方未清偿所欠费用之前，对乙方的欠款等值物品予以留置直至拍卖，所欠甲方费用从拍卖所得价款中扣除。

5、本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内将原商铺内物品全部搬出，腾清场地，如逾期未腾让，则甲方有权请公证机关对乙方场地内物品清点造册、现场公证，并自行安排搬运，搬运及仓储费用由乙方承担。由此造成的损坏或短缺，甲方概不负责。

第七条违约责任

本合同签订后，即具有法律效力，双方均应严格遵守，若有违反，按《中华人民共和国合同法》和有关规定及本合同的约定处理。

第八条不可抗力

租赁期内，如发生不可抗力因素，造成本合同不能履行，或造成损失的，由双方自行承担，双方互不承担违约责任。

第九条争议的解决方式

因本合同所产生的任何争议，由双方协商解决或申请有关部门调解，协商、调解不成或双方不愿协商、调解的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。

第十条本合同未尽事宜，双方可协商后做出补充约定，补充约定及合同附件为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十一条本合同一式三份，具有同等法律效力；乙方一份，甲方二份，自双方签字、盖章之日起生效。

出租方（盖章）承租方（盖章）

单位地址：单位地址：

出租方代表：法人代表：

身份证号码：身份证号码：

委托代理人：委托代理人：

电话：电话：

开户银行（帐号）：开户银行（帐号）

南方某商场安全责任书

甲方：南方某商场

乙方：

为贯彻落实《消防法》和《江苏省企事业单位治安保卫工作条例》，切实做好市场安全管理工作，确保市场经营者的生命财产安全，维护甲乙双方的共同利益，现签订安全责任书如下：

一、甲乙双方应对所在经营场所的安全共同负责，甲方行使安全监管职能，乙方负责人为本商铺的安全责任人，乙方更换负责人不影响本责任书的有效性。

二、乙方应严格遵守国家法律法规和甲方的安全规章制度，经常性地对所属员工进行安全警示教育，配合甲方做好日常现场安全工作。如发现乙方员工有违反法律法规和甲方规章制度的行为，乙方应主动配合甲方或公安司法部门进行处理。

三、乙方承诺做到以下各点:

1、严禁在商铺内私拉乱接电源或使用不符合要求的供电器材，用电必须事先申请，安装必须符合规定。如发现违规立即拆除，造成后果要按章追究责任。

2、不得使用电加热器（电炉、电饭煲、电烧水壶、电取暖器、热得快、电熨斗等），如发现使用立即没收，引发事故将承担全部责任。

3、严禁在场内吸烟，一经发现（含烟具、烟蒂等），第一次警告，第二次罚款50——100元，第三次停业整顿。

4、营业现场严禁存放汽油、二甲苯、液化气等各种易燃易爆物品，不得烧香点烛动用明火。如有发现立即没收，并给予1000元以下罚款。

5、各类消防设施禁放区不堆放物品，消防通道不占用堵塞。如有违反，扣押物品或给予500元以下罚款。

6、商铺装修时，必须严格按照《装修施工协议书》规定的各项要求执行。如有违反，按协议书约定的条款进行处理。

7、营业人员不得将需要看护监管的小孩带入营业现场。如不听劝阻，发生意外，后果与责任自负。

8、现金、支票、有价证券和贵重物品不得存放在商铺内过夜，否则发生失窃，后果自负。

9、损坏市场内设施和商品，一律照价赔偿，擅自挪用和盗窃市场内设施和商品的，按章处罚及移送公安部门处理。

10、严禁从事各类非法活动，不得参与打架斗殴，违反者依法处理，并予清退出场或合同期满不再续约。

四、以上各点如有违反，乙方愿意接受甲方的处罚，并承担由此造成的一切后果。

五、本责任书为《南方某商场经营场地租赁合同》的附件之一，一式两份，甲乙双方各执一份。自租赁合同签订之日起生效。

责任单位：

责任人：

南方某商场集团有限公司

年月日南方某商场商品质量服务监管和责任追究

协议书

甲方：南方某商场

乙方：

第一条为了增强乙方诚信经营的意识，提高遵守商品质量和服务管理制度的自觉性，切实维护广大消费者的合法权益和甲方的市场信誉，根据国家法律法规和市场质量管理制度，签订本协议。

第二条乙方在经营活动过程中，如发生违反协议和质量管理制度规定的行为，或有违反国家有关法律法规或行业服务规定的行为，甲方将视情节轻重，首先给予警告，要求违规者及时自行改正；如警告无效，则给予经济处罚；对情节严重者，将予以清退出场。

第三条乙方出现下列行为被投诉到甲方或有关职能部门，经过查实，甲方给予乙方警告：

1、定金问题处理不当，与消费者发生纠纷。

2、甲方动用质保金后，乙方未按时补齐质保金；在定制交易中自己违约，定金不予双倍退还的。

3、一个季度内出现一次承诺为顾客解决售后问题，而一直推托不办，造成顾客再次投诉的。

4、一个季度内出现三次商品质量投诉或一个季度内累计出现四次各类投诉的。

5、不配合市场正常工作及各类活动且无正当理由的。

6、质检、工商部门抽查判定乙方某经销商品为不合格产品，而乙方在规定期限内不整改的。

7、一个季度内出现两次不守信用，不按时交货使顾客空等的。

8、一个季度内出现两次所送货物与展示样品或购货凭证内容不相符的（品名、规格、款式、色泽、等级、型号等）。

9、一个季度内出现两次因质量问题被投诉到政府行政部门、消协或新闻媒体的。

10、一个季度内出现两次质量责任投诉问题，且不按国家规定给顾客解决的。

11、一个季度内出现两次顾客投诉属于材质明显不规范的。

12、每季度商品和服务质量投诉次数经甲方统计为前三位的。

第四条出现第三条所列各种行为被警告无效、仍有类似行为发生者，甲方将分别给予乙方如下经济处罚：

1、凡出现第三条之第一、第二、第三、第四、第五款情况，经警告无效，处以2000元以下罚款。

2、凡出现第三条之第六、第七、第八、第九、第十款情况，经警告无效，处以5000元以下罚款。

3、出现第三条之第十一款情况，经警告无效，处以1000元以下罚款。

4、连续两个季度出现第三条之第十二款情况，予以清场。

第五条乙方出现以下严重行为者，乙方须向甲方经济赔偿30000—50000元，且甲方有权将乙方清退出场：

1、向顾客出售三无产品。

2、向顾客出售假冒伪劣产品，或者所销售的商品没有通过国家相关的绿色环保认证，对购买使用者构成伤害的。

3、对顾客或合作者进行欺诈蒙骗和私下转让出租商铺。

4、商品和服务质量出现问题，乙方未能妥善解决，顾客投诉到新闻媒体，被曝光使甲方名誉受到损害的。

5、因商品和服务质量问题，新闻媒体直接到商铺采访，经营者没有立即通报市场管理部门而自行随意接受采访，造成甲方名誉受到损害的。

第六条如一年内乙方收到甲方各类警告累计达到3次，甲方有权清退乙方或合同期满后不再续签合同。

第七条本协议书为《南方某商场经营场地租赁合同》附件之一，一式两份，甲乙双方各执一份，自租赁合同签订之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

日期：日期：