房地产开发示范区控制流程与标准 ppt
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房地产开发流程与管理PPT课件
建设工程施工许可证
知识点
扩初设计 施工图审查 技术审查
施工图设计 工程招标 报建费缴纳
商品房预售许可证
知识点
商品房预售的法定条件如下： （l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用 权未经抵押； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间； （4）同金融机构已经签订预售款监管协议； （5）经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预 售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
房地产开发流程与管理
康 厚 荣 2016年10月
面对数不尽的房地产书籍，我们怎么快速掌握！
面对繁杂的房地产开发管理流程，我们眼花缭乱！
房地产开发项目管理流程.xls
面对拥有上千个科目的成本，我们又怎么把控！
房地产开发项目管理流程.xls
※书籍那么多，短期不可能看完！ ※流程图看得眼花缭乱！ ※成本、财务、营销、法务等也不是我的专业！
下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以采取划拨方式供应土地： ㈠国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作 或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国 家机关用地。 ㈡军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场； 军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军 事设施用地。 ㈢城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、 路标、路灯等设施用地。 ㈣公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。 ㈤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石 油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。
某房地产项目开发全流程控制课件
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完善广州新的科教文化区。
•4、铁路新客站周边地区：建设服务珠三角、面向华南地区的全国一 流
••。5、白云新城：以白云铁国路际客会运议站中，心建的成建广设州为乃重至点全，省构商建业广交州流会大平台
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议和休闲中心。
•6、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生
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活居住的现代化生态园林城市示范区。
• 前置工作
前置工作篇
•营销的古老逻辑： •——从鞋匠到福特
• 前置工作
•为什么福特会成功
•量身定做：
•每个人的衣服 都是不一样的
•标准化生产：
•每个人的衣服 全是一样的
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• 前置工作
•为什么福特会失败 •市场细分： •这群人是这样 那群人是那样
•小太阳家庭
•丁克家庭
•单身
•社会标志 •品味体现 •社交娱乐 •照顾老人 •孩子成长 •工作场所 •独立空间 •生活保障 •栖身居住
•房屋价值
•低
中
高
•支付能力 (家庭收入)
• 前置工作
•万科中长期发展规划——客户细分
• 前置工作
•万科客户细分成果初步意义
清晰可识别的、有差异的客户群形象
➢ 购房动机差异明显
•花都副城 区
•北优
•西联
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•南
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拓
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•萝岗-新塘副城 区
房地产开发重要节点及流程.ppt
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6、里程碑：达到预售条件 关键节点： 获得预售许可证（形象进度条件各地不同） 7、里程碑：开盘 关键节点： 正式开盘销售(蓄客、资料…)
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8、里程碑：销售合同额完成50% 关键节点： 销售合同额完成50% 达成按揭放款条件（各地放款条件不同）， （结顶、基础、验收） • 9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节 点同）
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景观设计方案完成（与总图同步介入） 扩初设计完成 施工图完成（审图、目标成本调整） 〈建设工程规划许可证〉 招投标确定总包单位 〈施工许可证〉 三通一平
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4、开工（里程碑、关键节点） 5、里程碑：项目贷款到位 关键节点： 项目贷款到位 销售示范区开放（销售中心、样板区） 物业公司确定
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10、里程碑：主体封顶 关键节点： 主体封顶（砼、钢筋、砌筑） 装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂 料 …) • 景观施工图完成(市政图、专业配套单位、 管线综合…..) • 市政、景观单位进场
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一房一验 11、里程碑：竣工验收 关键节点： 单体竣工验收 交房方案 总平内部验收 综合验收（规划验收、防雷检测、消防、 备案）…
• 二、如何看懂施工图： • 1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设 计文本、初步设计文本、施工图、配套工 程图、管线综合图…. • 2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透 视图） • 3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结 施---水施---电施
四、施工的程序和流水
• 1、基本程序：基础---屋顶 • 2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）---围护（墙）----粉刷（内外） • 3、流水：作业面的问题，人员问题即五大 因素：人、机、法、料、环，穿插施工。 • 4、流水与进度计划的关系。
房地产整体开发流程与多项目控制课件
房地产整体开发流程与多项目控制
施工图设计的管理方法
一、严谨：设计任务书和设计指导书要严谨 二、协调：协调内外关系——内：设计部；外：设计院
严要求、勤沟通、密切配合；重业务、多跟进、奖罚分明
三、执行：设计理念、要求的执行 四、跟进：时间、进度、变更 五、总结:经验、教训
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产开发流程表
2、形成管理文件
管理好流程需要说明几个方面： 1)制度的适用范围 2)术语 3)描述职责——制定权责体系表 4)用语言描述管理的过程
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产开发的过程：
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产整体开发流程与多项目控制
1、只做房地产 2、创造一个品牌 3、打造一个团队 4、有一套规范化制度
房地产整体开发流程与多项目控制
房地产管理发展阶段
2、全过程的规范化管理
制度化：反应一定程度地产公司的管理水平 制度化=专业化+规范化
像麦当劳一样复制
3、客户导向的流程再造
构建企业管理体系的主要内容
战略
流程管 理制度
绩效 考核
公司 文化
项目 确定
合作可能性判定
市场的初步判定 合同法律风险初判 项目盈利能力初步测算 是否符合公司战略
房地产整体开发流程与多项目控制
合同谈判
合作 意向书
土地 信息 归档
启动 立项程序
信息 通报表
立项报告
拟定资 金方案
组织 实地考察
立项 决策会
方案 可行
房地产整体开发流程与多项目控制
可研阶段： 1、进行深入的市场研究，明确客户、产品、定价，充分考虑市场风险 2、通过和土地方的深入谈判起草合作合同 3、与公司相关部门合作完成《可行性研究报告》 4、《报告》经相关部门内部评审和领导审批
房地产开发建设(ppt 58页)
什么时候较为适宜等，都应有个计划。
（3）申请核发房屋拆迁许可证。开发商在取得规 划、土地管理部门批准的红线图和用地文件以及完成 拆迁安置方案（包括还间房屋的地点、资金、房屋平 面图或购买商品房安置被拆迁人的购房合同）后，可 以向拆迁管理部门申请核发房屋拆迁许可证，并按规 定缴纳管理费。
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房地产开发程序
3）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明
了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建
设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委
托设计时，开发商应予注意。
（2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技 术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏 的重要标准和依据。在规划设计之前 ，一些重要的控制指标已由 土地管理部门和规划管理部门给出，
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房地产开发前期工作阶段
申请建设用地 规划许可证
获取土地使用权 (购置土地)
筹集资金筹集资金
项目报建
拆迁安置
房地产开发前期工作程序
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房地产投资分析与决策阶段
立 项
选 址 定 点
提 供 规 划 设 计 条 件
编 制 规 划 总 图
审 核 总 图 、 核 定 面 积
核 发 规 划 许 可 证
申请建设用地规划许可证
应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部
门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理
工程报建手续。
4.开发项目设计的组织与委托
房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，
合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者
决策方案的完善和补充。
房地产开发全流程ppt课件
规划部门核发规划条件
建设用地规划许可证
国土证
附加说明：规划设计要点是建设用地规划许可证的附件，建设单位和设 计单位必须严格按规划设计条件
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建设工程规划设计方案阶段
方案预审（十个工作日） 报建部门向规划局提交申报材料： ①书面申请材料 ②建设工程规划设计方案（文本2套，含电子文档2份） ③《建设工程技术经济指标计算书》（原件2份，加盖设计单位和建设单 位公章） ④建筑三维模型（电子档2张）
房地产开发报建全流程
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开发报建职能概述
职能概述：负责公司开发项目涉及规划、建委、国土、消防等政府职 能部门各项审批事项的报建、验收及对外协调工作。
衡量开发报建工作效率的标准：“一快一优”，即每一项开发报建业 务能以最快的时间、最优的方案（最有利于公司）取得批复。
获取文件：施工图审核备案证
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《建设工程规划许可证》办理阶段
《建设工程规划许可证》办理（十个工作日） 无并联审批项目，由规划部门单独审批： ①书面申请 ②施工图说（附电子文档，建筑工程限于建施图） ③土地权属证件 ④建设工程初步设计批准文件 ⑤放线测量合同和建筑工程跟踪测量合同 ⑥在建设工程施工图规划复核阶段，各开发建设单位报审建设项目应提 交加盖设计单位公章的《建设工程技术经济指标计算书》，同时还应 提交加盖建设单位和设计单位公章的《建设工程（施工图）建筑面积 及计容建筑面积明细表》2份及其电子光盘一张。 获取文件：《建设工程规划许可证》及附图