房地产融创营销之渠道为王
当开发商具备相应的楼盘分销能力，且对自身楼盘状况及市场动态又把握得比较精准的情况下，自 行销售楼盘可使销售节奏有条不紊，张弛相宜；销售价格也能灵活多样，不至于出现大的失误。
4）有利于树立起良好的企业形象
目前，国内的房地产代理行业的服务水平和能力良莠不齐，需要改进的地方很多，服务活动中存在 大量的不规范行为，例如，行业管理不健全、运行低效、侵害消费者权益的事情时有发生、素质不 高的企业相对过多，优秀企业相对较少等等。开发商一旦选择了此类代理商，显然非常有损于自身 的社会形象。而直接销售渠道可使开发商避免这方面存在的问题，有利于企业良好形象的建立。
三、房地产分销渠道的作用
（一）良好的分销渠道有助于提高开发商的经济效益 （二）良好的销售渠道有利于实现开发商和消费者之间的及时沟通 （三）良好的分销渠道有利于改善开发商的经营管理水平
第二节 房地产分销渠道的类型及其优缺点
直接分销渠道和间接分销渠道
一、房地产中间商
普遍意义上的中间商是指商品流通过程中参与交易活动和协助交易活动完成的一切机构，可以有不 同的分类。
2．长渠道和短渠道
这是根据分销渠道流通环节（层次）多少而划分的类型。 长渠道是指生产者利用两个或两个以上流通环节来将自己产品销售给消费者的一种分销渠道类型，
图12-2中二级渠道、三级渠道即属于长渠道。
长渠道虽然能有效地扩大市场覆盖面，扩大商品销售，但较长的渠道会使得生产者和消费者之间的 沟通变得困难，也不利于生产者对渠道进行控制，而且由于环节较多，流通成本加大，导致商品价 格较高，不利于市场竞争。
按照是否拥有商品所有权分为经销商（拥有所有权）和代理商（不拥有所有权）； 经销商又分为批发商（经营批发业务）和零售商（从事商品零售）。 而房地产中间商一般不拥有房地产产品的所有权，更没有批发和零售之分，通常情况下仅指房地产
代理商。
（一）房地产代理商的分类
所谓房地产代理商，是指接受房地产开发商、用户或经销商的委托，从事房地产销售或租赁业务， 但不拥有房地产产品所有权的中间商。
5．净值销售代理
这种方式已经具有房地产行纪的特点，即开发商对其标的物设有固定价格(最低价)，不管代理人或 经纪人实际售价为多少，只需将固定价格交给开发商即可。经纪人获取的佣金为售价与原底价之间 的差价，但经纪人必须把差额告知开发商。也有采取按固定价格的一定百分率加上售价与原底价之 间的差价分成计算佣金的。
（1）房地产直接分销渠道的优点
1）可节省销售费用 委托代理销售要支付1％～3％的佣金
2）有利于更好地掌握目标市场的动态
尤其是当楼盘开发为滚动开发、连续开发的情况下，就更需要积累客户资料，而产销直接见面对此 提供了有利条件。
3）可有效地控制销售节奏和销售价格
销售节奏和销售价格的控制是房地产渠道控制中最关键的两个环节，也是最难以把握的两个环节。 分销渠道越长，开发商越难以把握这两个环节；相反，分销渠道越短，开发商就越容易控制这两个
（4）买断代理
买断代理是指代理商在市场调研、市场前景的预测及风险度测算的基础上，向开发商一次性买断房 地产，然后在向社会销售，获得销售差价的代理方式。
2．独家销售权代理
独家销售权代理与独家代理只有一个重要区别，就是代理商有独家销售该标的物的权利，在契约有 效期内不论是代理商还是开发商将房地产出售，开发商都必须向代理商支付代理费。经开发商同意， 代理商也可以委托分代理，完成部分物业的销售代理工作。
【学习目标】
1.房地产分销渠道的内涵； 2.房地产分销渠道的类型及其优缺点； 3.房地产分销渠道选择的影响因素、原则和基本程序； 4.开发商选择代理商的市场标准和评定方法； 5.房地产分销渠道的合作管理与冲突管理。
第一节 房地产分销渠道的内涵
一、房地产分销渠道的概念
所谓房地产分销渠道，是指房地产产品或服务由开发商转移给消费者所经过的流通途径（或称通 路）。
房地产融创营销之渠道为王
房地产产品从开发建设到进入消费领域，必须经过一定的通路才能实现，这个通路在市场营销学中 称为分销渠道。随着市场从买方市场向卖方市场的转变，如何以最快的速度、最低的费用支出、最 佳的经济效益，将产品转移到顾客手中，即如何构建一个高效、稳定的营销网络，就成为营销中的 核心问题，“渠道为王”之说足以说明分销渠道在现代市场营销中的重要性。对于房地产开发商来 说，分销渠道的决策与选择更成为营销活动一个非常重要的问题。
3．公开销售代理
公开销售代理是指房地产开发商给众多的代理商一个平等销售房地产的机会，通知所有代理商以一个固 定的价格出售房地产，如果有代理商找到了买主，它就有权取得佣金。在契约有效期内，开发商若 自行售出房屋，则无须支付佣金给中介公司。
4．联合销售代理
联合销售代理是指同一个项目由多个代理商同时提供服务的代理模式。这种代理模式与公开销售代理 不同，常见于规模较大的项目中，若开发商仅委托一家代理商，不能顺利实现项目的销售，于是将 该项目同时委托给两家或两家以上的代理商进行销售。
3．宽渠道和窄渠道
这是根据每级渠道中使用中间商数目的多少而划分的分销渠道类型。 在同一级分销渠道中，使用的中间商数目越多，渠道就越宽；反之，渠道就越窄。
密集分销、选择分销和独家分销是分销渠道宽、窄的三种表现形式。
密集分销是指生产者尽可能通过较多的中间商来销售自己的产品； 选择分销是生产者从愿意合作的中间商中选择一些条件较好的中间商来销售其产品； 独家分销是生产者在一定的市场区域内仅选用一家经验丰富、信誉卓越的中间商销售本企业的产品。
双方在明确销售价格、销售进度之后签订委托销售协议，代理商按实际的销售额提取一定比例的代 理费。在合同规定的销售期内，如果开发商自行售出房屋，则无需支付佣金给代理商。
实践中，独立代理又可分为现场代理、风险包销售代理、全程代理、买断代理。
（1）现场代理
现场代理是对一些开发商在销售有困难的情况下进行物业代理销售，并允许开发商本人销售，但手 续仍由代理商办理，中介费同样收取。
（2）风险包销代理
风险包销代理是代理商向开发商支付一笔保证金，保证在一定时期，销售一定数量的物业。这种代 理方式的风险很大，但开发商比较乐意采用。
（3）全程代理
全程代理是代理商在房地产项目前期便介入开发的全过程，从项目的可行性研究开始，提供市场调 查、项目定位、提出建筑规划及设计要求、物业管理及经营规划、销售策划、项目推广、执行政策 和全面推广销售的一条龙服务。
直接分销渠道简称直销或自销，又称为零级渠道，是指生产者直接将商品销售给消费者而不经过任 何中间环节的一种分销渠道类型，如图12-1。
上门推销、邮购和生产者自设门市销售是这种渠道的主要方式。
间接销售渠道是指生产者通过中间商将商品销售给消费者的一种渠道类型。根据中间商层次的不同， 又可将间接分销渠道分为一级渠道、二级渠道和三级渠道，如图12-2。从生产者的角度看，分销渠 道级数越多控制难度越大，因此超过四级以上的分销渠道类型比较少见。
易居中国、中原地产、合福辉煌、世联地产为代表的国内房地产代理行业中的领军企业，
（二）房地产代理模式 1．独家代理
指 房 地 产 代 理 商 受 开 发 商 的 独 家 委 托 [1] ， 全 权 负 责 房 地 产 销 售 。
[1] 即开发商只能与一家中介公司签订委托契约，不可同时与一家以上的代理公司签约
选择分销的优缺点介于密集分销和独家分销之间。
（二）房地产分销渠道的类型和优缺点
总体上看，在房地产分销渠道中，直接分销渠道还占有相当大的比重，间接分销渠道基本上采取了 短而窄的形式。鉴于直接和间接分销渠道各有优缺点，业内人士又开发出第三种渠道模式。
1．房地产直接分销渠道及其优缺点
即开发商自行销售，是开发商自己直接将所开发的房地产产品销售给消费者（业主或租者），不经 过任何中间环节，它是目前国内房地产销售的主要渠道之一，其交易过程如下：
房地产分销渠道的长度较短，一般不会超过一个层次，即最多只经过一层中间商，而且采用直接分 销渠道(即直销)的比例也比较高；房地产分销渠道的宽度也较窄（三）房地产中间商一般不拥有房地产商品的所有权
房地产产品的销售则不然，绝大多数情况下，房地产中间商大多采用代理租售方式，因而不拥有房 地产产品的所有权(产权)。在开发商层面上，除非万不得已，它是不会将房地产产品的所有权直接 转移给中间商的。
经销商的目的是获取投资收益（经营收益）和转卖差价；
而代理商只为开发商、经销商、购买者以及承租者提供咨询、代办业务，其目的是向交易双方或单 方收取一定数额或一定比例的佣金。
按组织形式，房地产代理商可分为机构代理商和个人代理商（即房地产经纪人）两种。
两者的业务性质相同，他们与开发商之间的关系都是合同契约关系，其实质是建立在相互信任基础 上的委托-代理关系。但由于经纪人的经营实力和经济实力有限，其业务范围和业务规模一般较小， 所以在对开发商楼盘销售的代理上，基本都是由机构代理完成的，房地产经纪人可以作为机构代理 商的补充渠道。
在这条通路上，开发商是起点，消费者是终点，处于开发商与消费者之间并参与房地产交易活动的 企业或个人是中间商（或称为营销中介）。
分销渠道与营销渠道
房地产分销渠道，是指房地产产品或服务由开发商转移给消费者所经过的流通途径（或称通路）。 营销渠道，是指配合起来参与生产、分销和消费某一生产者的产品或服务的所有相关企业和个人，
3）市场覆盖面不够
开发商自行销售，可能会由于力量不足、推广不到位等问题，使得市场覆盖面不够，从而影响到销 售业绩。另外，由于企业内部没有建立起专业市场研究机构，使得市场信息的收集不充足，分析不 充分，不能形成有效的客户资料库，往往会形成销售盲区。
综合考虑房地产直接分销渠道的优缺点不难得出，这种分销渠道模式并不适合所有的开发商，但是 当开发商是大型房地产开发企业、或者市场为卖方市场、或者楼盘素质特别优良的情况下，最主要 的是开发商已经拥有了专业的营销组织体系、熟练的销售经验以及完备的客户网络时，则可以考虑 采用这种分销模式，此时直销的优点可以充分弥补其缺点。
房地产营销渠道
房地产营销渠道房地产行业一直是我国经济的重要支柱之一。
随着城市化的快速发展和人民生活水平的提高，房地产市场变得日益竞争激烈。
在这个激烈竞争的大环境下，营销渠道的重要性愈发凸显。
一个好的营销渠道可以帮助企业更好地推广产品，增加销售额，提高市场占有率。
今天，我将和大家一起探讨房地产营销渠道的相关问题。
整个房地产营销渠道可以分为两个层面，第一个是线上渠道，第二个是线下渠道。
线上渠道主要是指通过互联网平台进行推广和销售，如房地产公司自身的官方网站、房产中介网站、房产新闻资讯网站等。
线下渠道则是指通过实体店铺、销售人员和传统媒体等渠道进行推广和销售。
在线上渠道方面，房地产公司可以通过自身官方网站来提供最新的楼盘信息和销售规划。
通过网站的设计和用户界面的友好交互，可以吸引更多的潜在客户浏览和关注。
房地产公司还可以与房产中介网站合作，将自家楼盘信息发布在这些平台上，更多地接触到客户群体。
同时，房地产公司可以在房产新闻资讯网站上发布有关行业动态和市场趋势的文章，提高企业形象和知名度。
而在线下渠道方面，房地产公司可以通过建立实体店铺来进行销售和咨询。
实体店铺不仅可以提供楼盘的实际展示和购买体验，还可以为客户提供专业的咨询服务，解答他们的疑虑和问题。
此外，房地产公司可以与销售人员合作，派遣他们去现场宣传和推广楼盘，直接与客户进行沟通和交流。
传统媒体，如电视、报纸和户外广告等，也是房地产营销中不可忽视的一部分，可以帮助企业扩大品牌曝光度和影响力。
不同的房地产企业可以根据自身情况来选择适合的营销渠道。
大型房产企业一般会同时使用线上和线下渠道进行推广，以扩大市场份额。
而小型房地产企业可能会更加注重线下渠道，通过实体店铺和销售人员与客户直接接触，营造信任和亲切感。
但无论是线上渠道还是线下渠道，房地产企业都需要注重提升用户体验。
首先，房地产公司在宣传和销售过程中应该真实、客观地描述楼盘的特点和优势，避免夸大和虚假宣传。
其次，企业应该加强与客户的沟通和互动，及时回答客户咨询，解决客户问题，增强客户的满意度和忠诚度。
房地产营销渠道策略
房地产营销渠道策略房地产行业竞争激烈，营销渠道策略对于企业的发展至关重要。
下面就房地产营销渠道策略的一些重要方面进行探讨。
1. 多元化渠道房地产企业应该采用多元化的渠道策略来达到更多潜在客户。
除了传统的销售和代理渠道外，可以考虑与房地产中介机构合作，进行合作营销；通过线上平台、社交媒体等渠道进行线上推广；参加房地产展会、活动等提高品牌知名度。
多元化的渠道可以帮助企业覆盖更广阔的市场，提高销售机会。
2. 全方位顾客关系管理建立良好的顾客关系管理系统可以帮助企业更好地与潜在客户进行沟通和推广。
可以通过定期发送新楼盘信息、组织客户参加楼盘预售会等方式增加客户的参与感和忠诚度。
同时，与现有客户建立良好的沟通渠道，及时解决问题和反馈，提高客户满意度和口碑。
3. 地点选择与布局房地产企业应该根据目标市场和房地产项目的特点，选择适合的销售地点。
对于高档住宅项目，选择繁华地段或者临近商业区的销售中心可能更具吸引力；而对于中低档住宅项目，可以选择市郊地区的销售中心。
此外，还可以考虑在主要购物中心设立展示厅，以吸引更多的购房者。
4. 有效的广告宣传房地产企业需要通过有效的广告宣传来吸引潜在客户的注意。
可以通过电视、报纸、杂志等传统媒体进行广告宣传，也可以通过互联网、社交媒体等新媒体进行宣传推广。
同时，要注重广告内容的创意和吸引力，使宣传更具吸引力和说服力。
5. 合作伙伴关系建立合作伙伴关系可以帮助房地产企业扩大销售渠道和提高品牌影响力。
可以与物业管理公司、金融机构、家居装饰公司等建立合作关系，共同推广房地产项目。
此外，还可以与当地政府部门合作，参与公益活动和社区建设，提高企业形象和知名度。
房地产营销渠道策略的制定应该根据企业的实际情况和目标市场的需求来确定。
在执行过程中，要注重渠道的整合和优化，不断寻找适合自己的营销渠道，提高销售效益和市场竞争力。
同时，对于每个渠道的效果和投入成本进行有效的评估和分析，及时调整策略，提高营销回报率。
融创渠道模式分享
横扫竞品，融创靠这几招卖到多区域第一融创近年在高端住宅市场发展势头强劲，但与国内几家传统高端住宅开发商相比，融创的品牌并不算强。
比如星河湾以产品细节极致完美著称，绿城产品大气品质经典，仁恒胜在服务，客观地讲，融创无论在产品抑或服务上算不上特别出众。
但为什么融创项目在每个城市都能占据销售排行榜前列呢？我认为，一方面来自于孙宏斌的土地价值判断能力和项目整体运作能力，另一方面源自于融创超强的营销能力，而融创营销能力主要体现为渠道拓展能力。
融创的渠道营销正式发力是在2008年，大势下行，渠道发力完成业绩的70%。
因此融创的渠道营销策略或可成为逆势的突围之法。
【融创渠道关键词：狼性、执行力、淘汰、高额佣金……】融创董事长孙宏斌曾在微博中说：“所有的动作都应该指向这些根本问题，所有的奖励都应该直指解决这些根本问题的效果。
很多所谓的调研、策划、文䅁、活动、广告、培训都因远离这些根本问题而莫名其妙”。
这侧面反映出融创营销的一些特征。
【融创渠道的组织架构与激励机制】尤为明显的是，融创非常重视销售团队和渠道，但相对不重视策划和推广。
在融创的人才体系中，大多数都是通过销售和渠道条线打过硬仗上来的，而策划在融创的体系中成长比较慢。
1.组织架构——重销售和渠道，轻策划和推广以融创白象街渠道模式为例，融创单个项目的渠道构成人员约由6~8个组长构成，约由60~80个渠道人组成。
2.激励方式——高佣金+17项奖励业界少见高底薪、高佣金是支撑融创渠道模式运营的关键；渠道组长、主管等置业平台敞开，根据渠道人员自身素质及拓客成绩，通过周例会形式灵活升降职，有效打开执行层面的升职途径，一定程度上也是融创渠道执行力的内在驱动因素。
融创奖励指标，每周一个项目有8~10万奖励，完成就有，完不成就没有，一共是17项。
融创给销售员的佣金也高，2013年某项目销售员有4个上了一百万的收入，2014年上半年有17个。
提成是千分之三到千分之六。
西山一号今年是56亿的指标，20个销售员，每个人2.8亿，平均销售员年薪都得上一百万。
房地产渠道营销怎么做(一)2024
房地产渠道营销怎么做（一）引言概述：房地产渠道营销是指通过多种渠道和手段，将房地产产品推广和销售给潜在客户，是房地产公司获取市场份额和实现销售目标的重要手段。
本文将从策划市场推广活动、构建合作伙伴关系、优化销售渠道、提升销售技巧和建立客户关系五个大点，详细阐述房地产渠道营销的实施方法。
正文：1. 策划市场推广活动- 研究目标市场：了解目标客户的需求和偏好，包括地域、购房需求等方面的调研。
- 制定推广计划：根据目标市场的调研结果，制定具体的推广策略和计划，包括宣传渠道、媒体选择等。
- 创新营销方式：积极探索新的推广方式，如社交媒体、短视频等，以吸引更多潜在客户的关注。
2. 构建合作伙伴关系- 与经纪人合作：寻找合适的经纪人合作，利用他们的人脉资源和专业成果，扩大销售渠道。
- 与房产中介合作：与信誉良好的房产中介建立合作关系，通过他们的渠道将产品推广给更多客户。
- 与金融机构合作：与银行、贷款机构等建立合作关系，为客户提供房屋贷款、分期付款等金融服务，增加购房的便利性。
3. 优化销售渠道- 建立线上销售渠道：建设专业的房产销售网站和APP，提供在线看房、预约等功能，方便客户进行购房流程。
- 开展线下销售活动：组织开盘活动、房展会等线下活动，吸引客户参与，并提供专业的销售顾问进行产品介绍和咨询。
- 拓展销售渠道：与合作伙伴共同开设销售办事处、销售展示中心等，提供更多便捷的购房途径。
4. 提升销售技巧- 培训销售人员：定期组织销售技巧培训，提升销售人员的沟通能力和业务水平，以更好地为客户提供服务。
- 加强团队合作：鼓励销售团队间的信息共享和互助合作，形成合力，提高整个渠道的销售效率。
- 推行个性化销售：针对不同客户需求制定个性化的销售方案，增加购买动机和满意度。
5. 建立客户关系- 机构化客户管理：建立客户档案，定期跟进客户需求和购房进展，提供个性化的服务和咨询。
- 加强售后服务：提供完善的售后服务体系，处理客户投诉和问题，在购房后维持良好的客户关系。
融创业务运营方案
融创业务运营方案融创集团是中国一家大型综合地产开发企业，成立于1989年，总部位于上海。
集团业务涉及房地产开发、物业服务、酒店及文化旅游等领域，拥有多个品牌。
如今，融创集团已成为中国房地产行业的领先企业之一。
作为一家大型综合地产开发企业，融创集团在业务运营方面必须具备一定的能力。
本文将分析融创集团的业务模式及其运营方案。
业务模式融创集团的业务模式主要有以下几个方面：1.多元化业务布局：融创集团通过覆盖房地产开发、物业服务、酒店及文化旅游等领域，实现多元化业务布局。
2.优质产品打造：融创集团一直致力于打造优质产品。
通过秉持着“感动客户、创造价值”的核心价值观，不断创新、改进，为客户提供卓越的产品和服务。
3.广泛的销售渠道：融创集团通过多种销售方式、各种销售渠道，广泛传递产品信息，以确保产品的良好销售。
运营方案市场前期策划融创集团的运营方案始于市场前期策划阶段。
在此阶段，公司将通过对市场的分析来确定开发项目的定位和标准。
该分析包括以下几个步骤：1.调查市场：进行市场调查，分析市场情况和竞争状况。
了解市场需求，寻找投资机会。
2.标准确定：确定开发项目的标准，包括产品定位、销售策略、营销活动等。
3.项目规划：制定项目的规划方案，确立目标和指标。
如项目的总投资额、建筑面积、产权性质等。
项目开发和建设在项目开发和建设阶段，融创集团将全面审查和监督项目的开发和建设，以确保项目按照公司的标准和要求进行。
1.项目审查及规划：在项目开发和建设初期，融创集团将进行项目审查及规划。
该审查将包含一些关键因素，如市场需求、建筑设计方案、项目总体规划、环境影响评价等。
2.施工管理：融创集团将负责施工管理和人员控制，以确保施工按照公司标准和计划进行。
建设期间，公司还会与承包商建立密切关系，以确保按计划施工并保质保量。
营销和销售融创集团运营方案的重点在于营销和销售阶段。
该阶段的目标是迅速有效地销售出开发项目，并帮助顾客做出明智的购房决策。
房地产市场的市场营销渠道和推广策略
房地产市场的市场营销渠道和推广策略近年来，房地产市场竞争日益激烈，楼盘如雨后春笋般涌现，为了在市场中占据优势地位，开发商们纷纷加大市场营销渠道和推广策略的力度。
本文将探讨房地产市场中常见的市场营销渠道和推广策略，旨在为开发商们提供借鉴与参考。
一、市场营销渠道的选择1. 传统媒体渠道在房地产市场中，传统媒体渠道仍然扮演着重要角色。
开发商可通过报纸、杂志、电视、广播等传统媒体进行广告投放，以扩大品牌知名度和销售范围。
此外，开发商还可以选择与地方媒体合作，通过报道、专访等方式增加品牌曝光度。
2. 线下推广渠道线下推广渠道主要包括展览会、购房交流会、开盘活动等。
开发商可以通过参加房地产交易展览会与潜在客户进行面对面沟通，展示楼盘的特点和优势。
购房交流会则为购房者提供平台，进行信息共享和沟通交流。
开盘活动的举办可以吸引大量关注度和客户到场参观，增加销售额。
3. 数字化渠道随着互联网的普及，数字化渠道成为现代房地产市场不可或缺的一部分。
开发商可以通过建立官方网站、手机应用等方式，向客户提供楼盘信息、户型图、实地看房预约等服务。
同时，开发商可借助社交媒体平台，发布楼盘动态、与用户互动，增加用户粘性和口碑传播。
二、推广策略的设计1. 区分化定位房地产市场竞争激烈，为了脱颖而出，开发商需要进行差异化定位，将目标客户群体明确划分，并针对不同群体设计符合其需求和偏好的楼盘。
通过区分化定位，开发商可以获得自身特色和竞争优势，吸引更多目标客户。
2. 体验式营销体验式营销是目前房地产市场中较为流行的一种推广策略。
开发商可以设置样板房、公共区域和生活设施等，让潜在客户亲身体验未来生活的便利与舒适，增强购房的欲望。
此外，开发商还可以举办户外活动、景区旅行等活动，让客户感受到与众不同的购房体验。
3. 口碑营销口碑营销是房地产市场中非常重要的一种推广策略。
开发商可以通过提供卓越的售后服务、激活用户参与等方式，让购房者对其楼盘产生良好的口碑，进而形成购房者之间的沟通和推荐。
王炜《渠道为王--融创核心营销体系打造及经典案例解析》
渠道为王--融创核心营销体系打造及经典案例解析【课程背景】融创2013年逆势突围，销售业绩突破500亿，挤进一线房企阵营。
从顺驰的失败到建立融创重新发展，狂人孙宏斌用十年时间，创造了一个又一个的地产界传奇。
融创十年来是如何取得如此高速发展的，孙宏斌个人过往的经历及他激进冒险的性格又对融创有着怎样的影响，对其他房企业绩及绩效又有哪些借鉴意义，这些，都值得我们同行业思考的。
2014年5月22日，融创中国正式发布公告，称将斥资62.98亿港元收购绿城5.24亿股股票，占绿城全部已发行股票的24.313%。
2014年前三季度，融创绿城以104亿的销售业绩成为上海商品住宅网签销冠，单盘销售成绩排名前十的项目中，融绿一家就占据了四席。
业内戏言，上海楼市已进入“融绿时代”。
2014年融创绿城开发的苏州绿城桃花源被评为全国最佳楼盘，受到业内的广泛认可，堪称中式别墅典范之作。
融创绿城在2014年业绩可谓令业内惊叹。
2014年前三季度上海房企商品住宅网签销售排名中，融创绿城以104.45亿元再度成为上海商品住宅网签销冠，并远超第二名万科逾20亿元。
融创2014年目标600亿，加上绿城已经突破千亿，千亿目标不是终点！以上数据，虽然与融创的绝佳地段，及高质量保证，创新营销有关联，但有一点与融创的线上线下“全民狼性拓客营销”这一拓客法宝运用到极致是分不开的，融创这一狼性系统拓客法宝又是如何超越万科，保利，新河湾等之前企业的效果，成为2014年全民拓客营销第一名的拓客黑马的呢？同样是绿城产品，为什么融创拓客营销法宝却让融创创造房地产行业的奇迹和神话呢？【课程特色】1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易懂有效；2、学员100%参与实操训练；理论讲授40％、实操训练35％、案例讨论15%、经验分享与现场答疑10％。
3、用“心”和自身态度，用生命的激情在诠释房地产实战训练，真正大幅度提升房地产利润绩效。
【精品报告】房地产培训-渠道打法-融创渠道打法
细心观察 沟通询问 耐心倾听 推荐产品
匹配项目产品 挖掘客户资源
逼定成交
带至售楼处 并促进成交
质 渠道的本
增加客户数目
核心战略价值
渠道拓展
挖掘圈内资源
质 渠道的本
走出售楼处的销售人员
区别于案场销售 但同时具备案场销售的基本特点
区别
具有综合能力，既是营销又是销售 具备强大的资源整合能力
质 渠道的本
有钱人！
有权人！
有影响力的人！
锁定客户范围
划定圈层目标
调动可控资源
动作 渠道的
·圈层营销、大客户拓客
划 圈 子
分析目标客 户的生活习 惯、爱好等 行为特征， 针对特定客 群，有目的 地进行营销 活动
找 渠 道
研究各圈层 信息获取渠 道，针对细 分的核心渠 道来源进行 营销推广
抓 领 袖
“领袖效应” 利用核心人 物，建立良 好人脉；强 化信息的传 递，带动目 标圈层的自 主扩大项目 知名度
动作 渠道的
·派单、竞品截客、陌拜
竞品截客
√对竞品售楼处出来的车辆、行人进行拦截拓客宣传，包括 停车场对车辆的拓客宣传；
√竞品周边公交、地铁站点进行拓客宣传； √竞品周边道路的十字路口对行人、车辆进行拓客宣传、举 牌展示等；
√在竞品项目活动、认筹期等人流较多的时间，在售楼处停 车场上记录车主电话；
何为渠道？
商以 不 服 道人 忘 务 使为 初 为 然本 心 先
道
笃海不 坚 定纳断 韧 目百提 努 标川高 力
渠
质 渠道的本
拓客
目 标
渠道营销
客户来电来访 准客户
线上推广效果
越来越少
越来越难找 越来越小
房地产市场营销渠道
房地产市场营销渠道房地产市场的竞争越来越激烈，营销渠道的选择和运营成为房地产开发商的关键任务。
在这篇文章中，我将为您介绍房地产市场营销渠道的重要性，并探讨几种常见的营销渠道策略。
一、引言房地产开发商面临着如何销售和推广项目的挑战，因此选择正确的营销渠道至关重要。
良好的营销渠道可以帮助开发商更好地传播信息，吸引潜在买家，进而提高销售业绩。
下面将介绍几种房地产市场常见的营销渠道策略。
二、线上销售渠道随着互联网的普及和发展，线上销售渠道在房地产市场中的重要性日益增加。
线上销售渠道主要包括官方网站、房地产中介网站和社交媒体平台等。
官方网站是开发商宣传自身项目的重要方式，可以展示项目的信息、户型图、实景照片等，吸引潜在买家的注意。
房地产中介网站则可以为开发商提供更广阔的营销平台，通过与中介合作，将项目信息传达给更多的买家。
社交媒体平台如微信、微博等，也成为房地产开发商宣传项目和吸引买家的重要渠道。
三、线下销售渠道除了线上销售渠道，线下销售渠道在房地产市场中同样具有重要地位。
线下销售渠道主要包括售楼处、展示中心、置业展览会等。
售楼处和展示中心是开发商直接接触潜在买家的重要场所，通过提供样板房、项目模型等，吸引买家参观并了解项目。
此外，定期参加置业展览会也是房地产开发商与买家互动的重要途径，通过展会现场的宣传、洽谈等活动，吸引买家购买项目。
四、渠道综合运营除了单一的线上和线下销售渠道，渠道综合运营已经成为房地产开发商的常用策略。
渠道综合运营通过将线上和线下渠道相结合，实现信息的全方位传播，提高目标买家的曝光度。
开发商可以通过线上官方网站进行项目宣传，并与房地产中介合作将信息传达给更多买家。
同时，在线下，售楼处和展示中心提供更直接的接触和咨询，增加买家的信任度和购买欲望。
五、选择适当渠道策略的重要性选择适当的营销渠道策略对房地产开发商来说至关重要。
首先，了解目标买家的特征和偏好，可以帮助开发商选择合适的渠道，并提供相关的信息。
碧桂园、融创、金茂的拓客模式，你会发现自己根本不会做渠道
碧桂园、融创、金茂的拓客模式，你会发现自己根本不会做渠道碧桂园、融创、金茂的拓客模式，你会发现自己根本不会做渠道地产下半场，已是得渠道者得天下。
意识到这点的房企和项目也在积极拥抱渠道进行拓客，但却往往不得要领。
要么盲目的拥抱链家、中原等中介巨头，到头来却发现只能一起享福却不能共甘苦；要么找一堆分销公司和渠道人员，最后还是要看天吃饭；如何打造一支属于自己的、可靠的、牢固的，挥之即来、呼之即去的拓客渠道，是每一个房企和项目都应认真思索的事；明源君对市场的一些拓客模式梳理后发现，做拓客绝不是简单的招堆渠道人员或甩给渠道公司就能完事的。
如何实现对渠道的掌控？如何制定激励措施？如何最大化的挖掘渠道价值？等等。
才是一个房企或项目做渠道拓客时需要思考的核心。
而以碧桂园、融创、金茂为代表的三种截然不同而又在各自领域大获成功的渠道拓客模式则圆满的解答了上述问题，明源君觉得这三家的操作模式很值得大家去研究和学习。
碧桂园模式：最大化挖掘置业顾问的价值提高拓客成功率同时降低综合营销费用在三四线城市做项目，面临的一大难题就是，能够调动的渠道资源十分有限，如何获取更多的有效客户是个十足的难题；而好处呢，就是城市格局不大，人情关系浓厚，你可以通过一个点（关键性人物）去打开一个面。
而能够撬动这个点的显然不是那些在街上拉客的蜜蜂，而是在资源获取、口才表达、个人形象、项目经验及服务态度上都有着上乘表现的置业顾问。
因此，让置业顾问兼做行销，弥补渠道资源不足，同时打开城市关系网，就成了三四线项目操盘的战略性选择，也能最大化实现对置业顾问的价值利用。
而这也是碧桂园让自家置业顾问兼做拓客的逻辑所在。
碧桂园置业顾问兼做拓客的操作手法大致如下：一??充分挖掘置业顾问的“个人资源”，并将置业顾问打造成复合型人才。
个人资源是指这些置业顾问有家人或亲戚朋友在政府部门或企事业单位任职。
而项目招聘时，也会倾向性的选择些有资源的应聘者；所谓复合型人才，就是置业顾问拥有PPT的制作及演说能力。