二手房买卖合同的法律要点汇总(注意收藏)
二手房买卖合同的法律要点汇总 1、二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。另一部分是买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本中的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间，办理还款解押手续的时间，办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。 2、因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结案的案件仅有两成左右。 3、房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定，应按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。（最高院判例：案号：(2018)最高法民申1175号]） 4、合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。（民事诉讼司法解释第十八条） 5、房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，而合同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续，买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要司法鉴定。 6、购买二手房首先要核实清楚现有的户籍登记情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易，则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同的卖方的情形，在这种情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。 7、共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。（《最高人民法院公报》2018年第2期） 8、应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能，不属于法院的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买房也仅能要求违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。 9、涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任，因此即使买方自身没有落户的需求，也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务，从现实情况来看，该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后是按日计算，卖方一旦未履行迁出义务，将承担较高金额的违约金。 10、房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。 11、通过第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。（北京二中院（2015）二中民终字第11634号） 12、夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。（北京一中院（2015）一中民再终字第07430号） 13、名为房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。（北京三中院（2016）京03民终7576号） 14、学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。（北京海淀区法院（2016）京0108民初16170号） 15、夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。（北京二中院（2015）二中民终字第01000号） 16、双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。（《最高人民法院公报》2014年第12期） 17、借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。（指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦） 18、在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。（（2016）京0108民初16170号） 19、出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。（（2012）昆民一终字第35号） 20、在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。（ (2011)河民初字第406号） 21、房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。（（2012）海民初字第2192号） 22、因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。（（2011）浙甬民二终字第692号） 23、国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情势变更，不能解除房屋买卖合同。（（2010）浙甬民二终字第514号） 24、房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。（（2010）二中民终字第05439号） 25、当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。（（2008）北民初字第270号） 26、根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。（（2009）沪一中民二（民）终字第1622号） 27、权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。（（2017）京民终289号） 28、夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶
贝壳二手房买卖合同注意
贝壳二手房买卖合同注意贝壳二手房买卖合同注意甲方（卖方）：身份证号码：地址：乙方（买方）：身份证号码：地址：根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方本着平等、自愿、公平的原则，就甲方向乙方出售乙方购买的房产事宜，达成如下合同：第一条合同的成立1.1 本合同内容经乙方签署后成立，甲乙双方均应全面履行本合同所规定的各项义务。
第二条甲方的权利和义务2.1 甲方应保证所出售的房产权属明确，且无任何纠纷或争议。
2.2 甲方应按照约定时间将房产交付给乙方。
第三条乙方的权利和义务3.1 乙方应按照约定时间支付房产的全部或部分价款。
3.2 乙方应按照约定时间接受房产。
第四条履行方式和期限4.1 本合同的履行方式为一次性付款。
4.2 乙方支付房产价款后，甲方应在合同规定的时间将房产交付给乙方。
第五条违约责任5.1 甲方如未按照合同约定时间交付房产，应承担违约责任，向乙方赔偿因此产生的一切损失。
5.2 乙方如未按照合同约定时间支付房产价款，应承担违约责任，向甲方支付违约金以及因此产生的一切损失。
第六条法律效力和可执行性6.1 本合同经双方签署后生效，具有法律效力，任何一方未经对方同意，不得单方变更或解除本合同。
6.2 如因本合同引起争议，双方应协商解决；协商不成，可向有关部门申请仲裁或向人民法院起诉。
第七条其他7.1 本合同应遵守中国的相关法律法规。
7.2 本合同中未约定的事项，应双方协商解决，并以书面形式协商一致后生效。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同自签订之日起生效。
甲方（卖方）：_________时间：_________乙方（买方）：_________时间：_________。
二手房房屋买卖合同及签署注意事项
二手房房屋买卖合同及签署注意事项一、确认基本信息的真实性与有效性合同签署人出售房屋的有效性：房产证、身份证和签署合同人要统一，如有特殊情况，需出据有法律依据的公证委托书。
房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。
只有房地证或房产证中所属地址才是法律承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。
房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。
这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。
因为，有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等，这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中，但是需要在合同的"其他条款"中注明，该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。
房屋权属要明确注明。
私产房要填写产权人和共有权人姓名，企业产要填写产权单位名称，公产房要填写所属房管站名称。
如为继承、赠与、法院判决等情况，须卖方出具相关证明。
二、交易金额及付款方式的约定相关金额约定时应顶格大写，字迹清晰。
如有小写，须注意前后一致。
明确付款金额和具体时间，保证总金额一致，前后时间不冲突。
过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。
在签署合同时买方应支付定金，卖方出具收款票据或收条，交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。
三、附属设施可依据"三要三不要"的原则煤气、暖气和一户一表要注明，并约定日期交接相关证件或变更证件。
因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决，并且电话还涉及卖方的隐私，所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭，然后买方自行开通。
如果有家具或电器等等留给买方，需要在合同中注明。
并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。
四、签字及联系方式合同需要买卖双方本人签字，并尽量多留存电话，留存住址或能够邮寄到的联系地址，以保证买卖双方的正常联系。
五、合同签署中不要留白和随意涂改如需要修改，交易双方须全部在修改处签章确认。
二手房的买卖注意事项
二手房的买卖注意事项在如今的房地产市场中，二手房买卖日益频繁。
对于许多人来说，购买二手房可能是实现住房梦想的重要途径，而对于一些业主来说，出售二手房也是一种资产的优化配置。
然而，二手房买卖过程中涉及众多环节和细节，如果不加以注意，可能会给买卖双方带来不必要的麻烦和经济损失。
接下来，咱们就来详细聊聊二手房买卖中的那些重要注意事项。
首先，咱们得弄清楚房子的产权情况。
这可是重中之重！要确认房屋产权的归属，看看房产证上的名字是不是和卖家一致。
如果房子存在共有产权人，那么必须要得到所有共有产权人的同意，才能进行交易。
否则，一旦出现纠纷，那可就麻烦大了。
另外，还要留意房子是否存在抵押、查封等限制交易的情况。
这些信息可以通过房产登记部门进行查询，千万别嫌麻烦，这一步一定要做扎实。
房屋的实际状况也是不能忽视的。
在看房的时候，要仔细检查房屋的结构、装修、设施设备等方面。
看看墙壁有没有裂缝、天花板有没有漏水的痕迹、门窗是否完好等等。
如果是老旧小区，还要关注一下管道是否老化、电路是否安全。
同时，要了解小区的环境、物业管理水平，以及周边的配套设施，比如学校、医院、商场、交通等。
这些因素都会影响到日后的居住体验和房屋的价值。
价格谈判也是个关键环节。
买家要对市场行情有一定的了解，知道同区域类似房屋的大致价格。
卖家则要根据房屋的实际情况和市场需求，合理定价。
在谈判过程中，双方要保持冷静和理性，不要被情绪左右。
可以通过多轮沟通，逐步达成一个双方都能接受的价格。
但要注意，价格不是唯一的考量因素，交易的安全性和顺利性同样重要。
合同的签订更是马虎不得。
这是保障双方权益的重要法律文件，一定要认真仔细地阅读每一个条款。
合同中要明确房屋的基本信息、成交价格、付款方式、交房时间、违约责任等重要内容。
对于一些模糊不清或者有争议的条款，要及时与对方协商修改，确保自己的权益得到充分保障。
如果自己不太懂法律条款，可以咨询专业的律师或者房产中介，让他们帮忙把关。
买二手房合同注意事项和细节
买二手房合同注意事项和细节嘿，想要买二手房的朋友们呀！这买二手房合同的注意事项和细节可多着呢，一定要仔细听好啦！首先呢，关于合同里房子的基本信息可不能马虎呀！房子的地址得写得清清楚楚，就像你要精准定位一个宝藏的位置一样。
可不能是那种模模糊糊的描述，不然到时候找错房子可就糟啦！还有房子的面积，这得和房产证上的一致呀，这就好比你买东西得知道分量是多少一样重要呢！然后哇，价格方面的细节必须注意。
总价是多少，这个得明明白白写出来，不能有一点含糊。
付款方式也很关键呢，是一次性付款，还是分期付款？如果是分期付款，每一笔款项什么时候付，这都得像列清单一样列得清清楚楚。
这就像你规划自己每个月的花销一样，要做到心中有数！再看看房子的配套设施呀。
那些家具、家电是不是包含在房价里呢？如果包含，都有哪些东西，可别到时候卖家把东西搬走了你还蒙在鼓里呢。
这就像你去超市买套餐，套餐里有啥东西得事先确定好呀！还有呀，房屋的产权情况一定要查清楚。
产权是否清晰，有没有抵押或者纠纷之类的。
这就如同你要跟一个人合作，得先知道对方有没有什么麻烦事儿一样重要。
要是不注意这个，到时候陷入一堆纠纷，那可真是头疼得很呢！另外哦，合同里关于违约责任的条款可不能少。
要是卖家或者买家违约了怎么办？这个赔偿的标准要写得明明白白。
这就像给大家都上了一个紧箍咒一样，让大家都按照合同来办事。
还有物业方面的交接细节也要写进合同。
物业费有没有结清呀，物业管理的一些特殊规定等等。
这就像你接手一个新的店面，得知道之前的水电费有没有结清一样。
哎呀呀，买二手房合同的注意事项和细节真的太多太多啦。
咱们一定要打起十二分的精神，仔细阅读合同里的每一个条款，确保自己的权益得到最大程度的保护。
不然呀，到时候出了问题，后悔都来不及啦！这就像你走在一条路上，得看好每一个路标，才能顺利到达目的地，在买二手房这件事上，合同就是你的路标，一定要重视起来呀！。
买二手房合同注意事项和细节
买二手房合同注意事项和细节嘿，想入手二手房的小伙伴们呀，今天咱们可得好好唠唠这买二手房合同的注意事项和细节呢！这可都是实实在在的干货哇，大家可得竖起耳朵听好喽！首先哇，这合同里的房屋基本信息可一定得仔细核对呀！1. 地址要精确到门牌号，不能有半点含糊呢！你想啊，要是地址错了，这房子还能是你想买的那套吗？哎呀呀！2. 房屋面积也很关键呢，包括建筑面积、套内面积这些，可不能只听卖家说，得看房产证上的准确数字呀！不然到时候发现面积不对，那得多闹心呀？然后呢，关于房价和付款方式这一块，那也是相当重要的呢！3. 房价得明确写清楚，是一口价呢，还是有其他的计价方式？可别到时候又冒出什么额外的费用哇！付款方式也得详细约定好，是一次性付款呢，还是分期付款？如果是贷款的话，贷款没批下来怎么处理呢？这些问题要是不提前说好，那可就像一颗定时炸弹，随时可能爆炸呢！再者呀，4. 房屋的产权情况必须搞清楚呢！房子有没有抵押呀？有没有被查封呢？要是有这些情况，你可就别轻易签合同啦！不然到时候房子被法院拿走了，你哭都没地方哭去呢！房产证的真实性也要核实，可别遇上假证哇，那可就惨透了！还有哦，5. 房屋的交付时间和交付标准也要明确写在合同里呢！什么时候能拿到房子钥匙呀？房子是精装修交付呢，还是毛坯交付？如果是精装修，那装修的标准又是什么样的呢？这些细节要是不写清楚，到时候卖家给你一个破破烂烂的房子，你可就欲哭无泪啦！另外哇，6. 关于违约责任这一点，那可不能忽视呢！如果卖家违约了，怎么赔偿你呢？如果是你违约了，又要承担什么样的责任呢？这些都得白纸黑字写得明明白白的呀！不然到时候一方耍赖，另一方可就只能干瞪眼啦！再来说说这维修基金和物业费这些费用的交割吧，7. 维修基金的余额是多少呢？是不是要一起转给你呢？物业费有没有结清呢？要是没结清，这后续的麻烦可就都落到你头上啦！这可不是小事儿呀！哇，还有一个容易被忽略的点呢，8. 就是这房屋里的户口问题啦！房子里有没有其他人的户口呢？如果有，什么时候迁走呢？要是不迁走，那你的户口可就进不来了呢！这对以后孩子上学什么的，影响可大了呀！哎呀呀，小伙伴们，这买二手房合同里的注意事项和细节真的是太多太多了呢！每一个环节都得小心谨慎呀！可别因为一时的疏忽，给自己带来大麻烦哇！希望大家都能顺利买到自己心仪的二手房呢！。